美国EB-5投资移民到底靠不靠谱,美国房产网微信公众号文章 - 澳微帮
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美国EB-5投资移民大概是从2008年开始在中国市场兴起，到去年因为中国大陆申请人爆棚开始排期，时至今日依然热度不减。如今耳濡目染知道这个移民途径的朋友也越来越多，当然很多人还是处于初级科普阶段。我们今天就以最近美国移民局拒绝的一个EB-5项目为例，探讨一下这种移民方式到底靠不靠谱。关于做EB-5投资移民的要求和流程，请大家自行去各大移民中介网站科普。我们来看今年三月移民局拒绝一个EB-5项目的决定，即该项目投资人临时绿卡I-526申请被移民局拒绝。这是一位来自中国福建省厦门的投资人，此人于日向移民局递交临时绿卡I-526的申请。该投资人所投的是一个位于佛罗里达州的养老院项目。该项目计划融资1800万美元，至递交申请时，共募集了来自22位投资人共1100万美元的投资款。移民局初审后认为该项目在好几个方面不满足EB-5的要求，向项目方提出了补件通知，在项目方递交了补充文件后，移民局仍认为其未达到要求，故拒绝了该项目投资人的临时绿卡申请。具体拒绝理由主要有以下两个方面：1、资金缺口问题。项目计划融资1800万美元，现已融资1100万美元，还有一部分资金没有到位。项目方提交了一份融资意向书（Term Sheet），但没有提及实际借款人。移民局认为此意向书不足以表明该项目可以获得足够的资金。2、计算创造就业的方式。投资50万美元在区域中心，由此产生的间接就业人数可以分配给每位投资人以满足EB-5创造就业的要求，这应该是区域中心项目的最大卖点。这里移民局的意见也表明所谓的“间接就业”可以是“由于该新企业的建立而使-其周边产业链产生的间接就业”或是“由于新企业的花费而带来的间接就业“。目前，不少EB-5项目都声称用计算建筑花费的模式来计算就业，这样比较客观直接。但是不是每笔开销都能用来作为创造就业的花费。请看这个项目，移民局认为其列出的几笔花费就不符合，如开发商费用，贷款放款费用，代理人费用都不能算，因而就要减少创造的就业人数，这样一来该项目创造的就业人数就不够22位投资人分配了。基于以上两点，该投资人的临时绿卡申请被拒。我们这里看到的是一位投资人的申请被拒，由于是整个项目的问题，其余21位投资人的申请应该都被拒绝了。这位投资人已经提出了上诉，其他投资人也许退出该项目转投其他。项目被拒固然是广大投资人不愿意看到的事件，不过这也正好印证了美国移民局在为广大投资人检查把关，防止不靠谱的项目继续运作。一开始就拒绝，总比到时花玩了投资款，却拿不到永久绿卡强。从这封移民局的据信中，也不难看出EB-5投资移民确实有法可依，只要符合各项规定，你的绿卡自然会得到批准。一句话，走EB-5投资移民拿美国绿卡合理合法，不成功的理由是你投了个不靠谱的项目。项目，项目，还是项目，重要的事情说三遍！选对项目在如今审批时间旷日持久的情况下，显得尤为重要。别忘了这位被拒的投资人是2014年10月递交的申请，到2016年3月才被拒绝，如果上诉不成功，就算有资金再投别的项目也要将所有流程再走一遍。实在是耗不起时间啊。我个人建议广大还在纠结中的投资人，在选择EB-5项目时，最好选择：1、已经有临时绿卡(I-526)批准函的项目，以保证项目不会整体被拒2、已经有永久绿卡（I-829）批准函的区域中心项目3、已经有还款记录的区域中心项目文章来源自杨波美国加州地产专家联系我们地址：上海市黄浦区淮海中路93号大上海时代广场办公楼26楼电话：邮箱：网站：
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通过房产抵押的方式来办理美国EB-5投资移民，不抵押给银行，可以抵大家好 通过房产抵押的方式来办理美国EB-5投资移民，不抵押给银行，可以抵押给私人朋友或第三方机构吗？ 十分谢谢 提问者：巴蒂1988
提问时间： 12:51:50
优秀建议　1990年美国国会通过了美国投资移民EB-5法律，并由老布什签署生效，目的在于吸引外国企业家投资、创造就业，从而刺激美国经济发展。24年来，美国投资移民EB-5从未涨过价，在这些主要移民国家中，算是价格超稳定的。我们律所在美国执业已经13年多了，看到的美国移民法律变革基本都是朝着更合理、更符合经济需求也更人性化的方向变革。如加拿大般的大起大落是很少的，基本属于渐近改革的类型。一方面很稳健、有连贯性，另一方面也确实有点慢，这与两党制的特点及非法移民问题的牵扯有关。　　近年来，随着美国投资移民EB-5的升温和美国经济的复苏，有很多人认为美国商界对投资移民EB-5的需求不是那么强烈了，所以增加了对投资移民EB-5涨价的预期。涨价是一定的，但原因却正好相反，不是不需要了，而是需要更强烈了。　　(背景知识：1990年国会通过投资移民EB-5法律时，当时还没有投资移民区域中心的概念。美国投资移民EB-5区域中心，也就是可以使用“间接就业”的法律，是1992年通过的，作为对1990年投资移民EB-5法律的补充。这个1992年的投资移民区域中心法规是临时的，每三年要重新投票一次，以决定是否延期。上一次国会的延期表决是在日，下一次将在2015年的9月30日。)　　下面我分别分析一下，欢迎业内人士和有意通过美国投资移民EB-5进行移民或美国地产开发等海外投资的人士参加讨论，移民形势完全不同。　　2012年时，美国及主要西方国家的经济还未走出危机期，各国都注意到中国移民的资金力量，欧洲一些国家正准备或刚开始开放购房移民、投资移民等项目，美国投资移民EB-5刚刚进入扩张期。但到了2014年，加拿大已经一刀切地停止了投资移民，最近传出开放200万加币的风险基金投资移民，但是可能名额只有50个，所以基本上是不再欢迎中国富人和他们的钱了。另一方面，加拿大为经验类和技术类移民松绑，公布了“快速移民”等一系列政策。澳大利亚投资移民的价格现在是500万澳币起，英国提高到了200万英镑，香港可能涨到2000港币，匈牙利在涨价，葡萄牙移民机构出了丑闻，等等，总体感觉是中国富人的钱贬值了。终归，对于经济长远发展来讲，技术和创造力才是更重要的，发达国家最想要的是人才不是钱财。但因为EB-5的特殊性，美国在可预期的未来不会收紧EB-5投资移民政策，虽然美国一定象其他西方国家那样加强高科技等方面的人才类移民。经济需要，但也要物有所值　　美国之所以不会收紧EB-5投资移民政策，是因为美国EB-5投资移民与其他国家的投资移民有着质的不同，它让外国企业家自由地在美国投资创业，为美国人创造就业机会;同时也让美国企业去自由地引进国外投资移民资金、自主地利用这些资金去进行经营开发等经济活动，因此EB-5相较于其他国家的投资移民，具有更大的民间基础，受到各方企业家的欢迎。它降低了融资(尤其是夹层贷款)的成本和难度，使一些项目成为可行，也相对地提高了项目的利润率、降低了风险。所以，即使美国经济完全恢复了，美国投资移民EB-5政策也一定会在企业界的要求下保留下来，只是在具体实施上会不断调整。　　保留它发展它当然也要维护它的“合理价值”，说白了，就是美国人得觉得它”值“。看看其他国家，美国投资移民EB-5也确实该涨价了，涨价了，我们会更放心，不涨价，我们倒会担心美国人对它还有没有兴趣，会不会政策收紧。箭在弦上，何时会发　　这两年提出的投资移民EB-5改革法案，虽然没有通过，但已经明确提出了涨价方案。涨价是箭在弦上，只是何时会发。日国会”对投资移民区域中心计划的延期进行投票”时，涨价最有可能发生。EB-5的价格会怎样涨　　如不出预料，应当是以消费者物价指数为标准。下表是美国劳工部发布的1990年到2014年10月份的CPI-U数据。1990年CPI-U平均数为130.7，2014年前10个月的平均数为236.987，24年中CPI-U涨了1.813倍。以此推算，目前投资到TEA区域的50万美元将涨到90.65万美元，非TEA区域的100万美元将涨到181.3万美元。　　 除了美国政府，谁希望涨价?　　简单地说，美国商界，具体地说，美国EB-5项目方最希望涨价，而且涨价肯定在卖得最好的时候，不会在卖得一般般的时候，这是常识。传说IIUSA投资美国协会将建议国会提价EB-5。IIUSA作为区域中心的联盟组织，在推广和维护投资移民EB-5方面不遗余力，但是一定要记住，它是美国项目方的组织，不是直接为我们中国移民投资人服务的组织，美方不担心涨价后，美国投资移民EB-5对中国人失去吸引力吗?　　这就是为什么商品会在卖得最好的时候涨价，而不是相反。目前来看，EB-5每年的一万名额供不应求，多数选择美国投资移民的家庭应当是有能力承担涨价的。而且如果价格涨到1.8倍，投资人数需要减少45%，总融资额才会低于未涨价时的水平。目前看，涨价未必会对投资人数产生这么大的影响。所以就募资总额而言，美国稳赚不赔。另外，即使涨价，相对于澳大利亚、英国等其他西方国家，美国投资移民EB-5的价格还是较低。考虑到现在小留学生移民后可以享受到的学费等方面的优惠，美国投资移民EB-5还是最具吸引力的。谁是涨价后的输家?负担不起90万美元左右的投资款的家庭。因为涨价而只能考虑EB-2和EB-3的中国留学生。谁是涨价后的赢家?　　1、美国：如前面所讲，当体格涨到1.8倍，只要投资人数的减少比例小于45%，美国通过EB-5的融资总量就只会增加，不会减少。如果人数不变，融资总额将增长1.8倍。比如，2014年美国共收到11000份I-526申请，累计融资55亿美元，见/newlvshi/blogIn.asp?id=81，如果EB-5的价格是90万美元，将能融到90亿美元。美国经济界要欢呼了!　　2、美国项目方：就项目方整体而言，融资总量会增加。就单个项目方个体而言，他们的融资难度将大减，比如，以前融资5000万美元需要100个投资人，涨价后只需要56个人。找到100个投资人的难度比找到56个投资人难度和时间消耗要远大于100:56。他们的项目投资资本构成中的EB-5资金比例将可大幅增长，从而减少对银行贷款等其他融资渠道的依赖。大家知道，一个项目的建设投资由银行的建筑贷款、投资移民EB-5资金和项目方股权出资三部分组成。假如一个项目的建设投资(包括软成本和硬成本)为1亿美元，创造1100个就业。如果EB-5的价格是50万美元，它可以最多融到5500万美元的EB-5投资移民资金，但价格涨到90万美元后，它最多可融到9900万美元的EB-5投资移民资金，基本解决了整个建设投资需求，不再需要银行的建筑贷款和自有资金投入。这将使许多不可能的任务变成可能。减少成本，提高利润。来自银行的非EB-5的建筑贷款利率高、申请条件严苛。改为使用投资移民EB-5资金后，项目方的开发成本将大幅降低。EB-5投资移民资金的归还期限和控制权往往操在项目方或由项目方控制的区域中心手中，不象银行贷款那样有严格的归还期限和严重的误期后果，所以项目方将有更大的项目操作空间。在这种美方掌握控制权的局面下，我们应当是国内第一家通过在美国成立并控制EB-5区域中心及EB-5有限合伙，从而代表投资人取得EB-5投资掌控权的公司。　　3、EB-5投资移民：简单地说，涨价后办理EB-5投资移民将更顺利、也更容易。因为大家知道，目前I-526和I-829的批准率已经稳定的超过了90%，甚至达到近98%，也就是说，一个EB-5投资移民项目，只要项目本身不出问题，拿到临时和正式绿卡是没有问题的。那么EB-5项目一般会出什么问题呢?除了欺诈外，问题主要可能出在两个方面：一是创造的就业数不够，二是项目本身失败。EB-5投资移民涨价后，将完全解决地产项目创造就业不够的问题，当然欺诈项目除外。大家知道，只要一个项目如能创造10个以上的就业，就可以用来做投资移民，但只能招1个人，创造20个就业，可以招2个人，创造100个就业，最多可以招10个人，如果项目方都是根据实际能够创造的就业数来合理地制定投资移民招募人数的话，应当是不存在因为就业创造不够而造成项目被美国移民局整体否决的情况。但问题是一些项目方实力不足，他们需要通过各种方法拉高就业人数来提高EB-5投资移民资金的募集量，这些方法包括如使用租户就业、客户周边花费就业、甚至虚增建筑成本等，都会产生被移民局否决整个项目的风险。但是一旦EB-5投资移民涨价到90万美元，EB-5募集总量本身就增长了80%，也就不再有虚增就业数的必要了，也正因为如此，EB-5投资移民将很少再因为就业创造问题而遭到否决。项目本身的质量。涨价本身不会提高EB-5项目的质量，但会把项目质量放到最突出的位置。EB-5投资移民涨价后，除了欺诈外，EB-5面临的主要问题将是EB-5的项目质量本身，更准确地说，应当是“项目投资质量”，如我在前面的许多采访或文章中所说的，EB-5项目的质量好坏不光要看项目，还包括一个商业投资行为本身涉及到的投资资本构成、投资掌控及投资行为的合理性等系统问题。这个这里就不展开讲解了，有兴趣的朋友请查看我的其他文章和视频采访。　　4、中国项目方：我多年前就一直宣传，EB-5投资移民是中国资本(不管是国资还是民资)进入美国的最佳途径。EB-5涨价后，中国资本将更容易与EB-5资金相结合，在美国进行地产开发，并结合中美10年签证，进行新型的中国人聚居区的开发建设。　　5、中国的EB-5申请人：今后可能不用再那么担心就业创造的问题，但对项目投资质量的考察会大大提升，不只要关注项目本身，更要关注投资控制这一更高层面上的课题。为申请人提供第一抵押和还款顺位的项目将越来越多。如果不久的将来纽约或西雅图出现一个住宅公寓EB-5建筑项目，全部投资来源于EB-5，全部住宅单元的所有权也归EB-5客户拥有，这样的项目你会不喜欢吗?有人说，没有银行贷款的项目不安全，因为没有经过银行的审查。能拿到银行贷款的或政府发行债券支持的就一定安全吗?破产的牛肉厂项目就是政府支持的，连最初发行EB-5的区域中心都是政府区域中心;陷于欺诈丑闻的芝加哥会议中心项目就是政府准备发行债券支持的，只是丑闻暴出来的早而没有来得及发行。结论是：考察项目还是要个案分析，不能用死的标准。 涨价将怎样改变美国投资移民EB-5的整体格局　　EB-5投资移民目前的主要项目是建筑类。对于建筑类项目，目前EB-5的基本投资构成为：银行或政府提供的建筑贷款、股东股权投资、加上EB-5贷款。EB-5起到了夹层贷款的作用，对项目方来说，非EB-5的夹层贷款一是比较难以获取，二是要付非常高的利息，一般年息要到12-20%。可以说，美国经济复苏的过程中，正是因为有了EB-5投资移民的资金，很多难以得到夹层贷款的项目才得以开发，而且大幅降低了项目方的成本。同时，项目方又把项目风险转嫁到了EB-5投资移民资金上，除非项目方有提供确实可靠的抵押的除外。EB-5投资移民又带动了中国人在美国的房地产投资，可以说，没有EB-5投资移民，可能就没有近几年美国地产的快速发展。　　但是我们换一个角度看，如果没有银行和政府的建筑贷款及项目方的先期投入，EB-5投资移民资金也很能找到匹配的投资组合资金，因为光是EB-5投资移民资金是无法达到一个项目的资金需要的，因此，也就不可能通过EB-5投资移民拿到绿卡。但是EB-5投资移民涨价后，形势将完全不同，如上面举例的，一个1 个亿美元的项目，创造1100个就业，在50万美元的价格下可以募集110个投资人，5500万美元，满足投资总成本的55%，当EB-5价格涨到90万美元时，还是创造1100个就业，募集110个投资人，却可以募集到9900万美元，达到总成本的99%，基本满足了全部投资需要。　　这个比例的改变对于EB-5投资移民来说是革命性的。EB-5项目从此将摆脱对其他匹配资本的依赖，而仅靠自身EB-5的募集，就能完成在美国的房地产项目开发。这个影响会有多大，大家可以充分发挥想象力。好的项目，将不再被各种融资条件所限制，只要能说服EB-5投资者就足够了。众筹在美建房也将成为可能。　　但提醒投资者，在涨价后同样要提防坏的项目。排除坏项目，要靠专业加上商业素养。 回答者：豌豆蛛 回答时间： 12:53:59
永鑫财富移民 EB-5投资移民是美国投资移民类别中第五类 --- 基于创造就业机会的投资移民。EB-5的主旨是：外国投资者只要在美国境内投资50万美金或以上到移民局核准的地区设立企业，并直接或间接创造10个就业 机会，就可获发二年期的有条件移民签证。若二年届满前90天，该项投资行为仍存在并运转正常，则投资者可申请将签证条件解除，从而获得正式的永久居留权。 并且投资者及其配偶以及未满21周岁之未婚子女均可同时申请移民，入境后居住地不受限制。美国EB-5投资移民项目：1、美国EB-5投资移民项目之——华盛顿州西雅图德克斯特大厦项目项目位于美国华盛顿州第一大城市西雅图市中心商业区，1101 Dexter Avenue North， Seattle， WA 98109，总占地面积约为67,500平方英尺（约合1.55英亩，6,270平方米）。Stockbridge资本集团与Capstone Partners NW有限责任公司将联合开发，在该地块新建一座10层的多功能办公楼（及底商），总建筑面积约526,334平方英尺，净可使用面积约338,000平方 英尺（超过31,000平方米）。该大楼建成后将包含425个室内停车位，现代化多功能的会议中心，以及可容纳120人的活动中心等设施。项目计划于 2013年上半年开工，耗时约30个月，于2015年完工。项目总开发成本为1.368亿美元。开发商总投入约6,185万美元，截止至目前，已投入约 2,490万美元用于收购项目用地以及部分先期硬性与软性成本支出，在EB-5贷款到位前将达到3,430万美元。项目计划募集7,500万美元EB-5 贷款（150个名额）。该项目用地、以及建成后的建筑均作为EB-5投资人的第一顺位抵押品。根据高纬环球（Cushman & Wakefield）出具的项目价值评估报告，土地价值2,480万美元，项目大楼建成后价值最低将超过1.47亿美元，最高可达到2.2亿美元。项目大 楼稳定运营后，年净收入可达1,100万美元以上。硬性建筑成本可直接产生1,397个就业机会。RIMS II经济模型计算项目将总共创造4,552个新增就业机会，完全满足I-829取消条件的就业指标。投资人将获得每年1%的利息，五年后一次性支付。（目 前该项目正在招募）2、美国EB-5投资移民项目之－－克利夫兰市CIF威斯汀酒店项目项目开发商已经收购了位于克利夫兰市的一座现有皇冠假日酒店，并且计划将其改建升级为豪华四星级的威斯汀酒店(Westin Cleveland)。该建筑位于俄亥俄州克利夫兰市中心地段，紧邻北美五大湖之一的伊利湖南岸，周围政府设施林立，包含接近完工的克利夫兰医疗广场与会 议中心等。新建成的威斯汀酒店将为游客和政府机构提供卓越的服务。当地政府正为该项目投资，因为威斯汀酒店将服务并支持有凯霍加郡政府出资新建的顶尖品质 的会议中心。开发商实力雄厚，具备丰富的酒店运营经验，已经管理过全美超过 400 处的地产。该公司目前运营了 60 个优质品牌酒店，包括如万豪、希尔顿、喜来登与万丽等。投资人通过持有该项目的债券，享有土地、现在建筑、完工后的威斯汀酒店的第一顺位抵押权，并且项目施工有完工担保。根据移民局最新最严格的创造就业要求， 项目将创造 1，008 个新增就业机会（2012年8月 29 日经济报告），极大地保证了临时绿卡转I-829永久绿卡的成功率（获取永久绿卡的前提之一是项目需要完成EB-5政策规定的就业指标）。 回答者：飞花坠雪
回答时间： 13:28:11
您好，天津欧嘉美移民Adela张小姐为您解答。卖房款移民是没有问题的，建议您用购入5年以上并且近期才卖掉的售房款做EB-5投资款。但是根据移民局要求，您必须提供当初购房款的资金来源解释。比如提供能证明您当初购房款时候公司的任职证明、工资税单等，如果遗失可用自述代替。房子名字最好的主申请人的，夫妻共同的也可以。
材料清单 ：购与售房合同、购与售房发票、购与售房契税税单、房产证复印、售房个人所得税税单、售房营业税税单、售房款入个账凭证、首付情况及分期还&#47;付凭证（如是贷款）。
另外，美国投资移民发展到今天已经非常成熟。我向您推荐质子肿瘤治疗中心EB-5项目，项目作为美国唯一一个高科技医疗项目，拥有移民局预审批，首例I-526获批仅6个月！项目方资金已到位开工，另获摩根大通银行1亿美金高额授信！就业盈余超出94%，I-829安全无忧有保障。投资者拥有第一顺位抵押权，项目年盈利高达1亿美金，安全还款双保障。详情请见网站 回答者：阿颖
回答时间： 13:54:33Lucille 程
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