同样提前还5万元房贷 利息总额相差近12万元月供不变 减少还款年限更省钱时报记者 夏佳<·青年时报
第B06版：人在职场·理财
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同样提前还5万元房贷 利息总额相差近12万元
月供不变 减少还款年限更省钱
时报记者 夏佳
&&什么叫房奴，就是贷款不离口，还债不离手。对于很多上班族来说，一个重大的心愿就是能够提前还贷，结束还贷的生活。但实际上，如何还贷也大有讲究，选择不同的还贷方式，不仅会影响到你每个月的生活质量，还可以大大降低你的总利息。比如选择减少月供的方式，每个月只能少还两三百块钱，但如果选择月供不变，减少还贷年限的方式，总利息可能要比前者省下十几万元。&&少还十几万利息&&成了提前还贷的动力&&去年9月，翟俊在城西购买了人生的第一套房子。当时的情况很急，因为银行八五折的利率优惠随时都有可能结束。为了赶上优惠，翟俊在之后的半个月中，马不停蹄地跑房产公司，去市民中心做房产证明，又到银行提交各种资料，终于将房贷办下来了。在办完各种手续的那一天，翟俊觉得很累，未来，他身上的担子将更重。不过，想想未来的家，他还是开心得一晚上没睡好觉。&&翟俊购买的房子总值98万元，其中贷款68万元。为了减少生活压力，翟俊选择了等额本息的贷款方式（每个月还款数额相同），还贷30年，月供3889.81元。在未来的30年中，翟俊一共要还银行元，其中利息高达元。面对数额庞大的利息，翟俊心中百感交集。&&妻子曾跟翟俊谈起过提前还款的事情，不过翟俊总是觉得没有这个必要。“提前还5万元，每个月实际上就少几百块钱，对生活根本没有什么大影响。再说了，我听别人都说有房贷之后再贷款就不容易了，手头有钱还不如留着，万一没钱也不用求人。”&&翟俊的说法听起来很有道理，对此，妻子也没有再说什么。只不过，有一天翟俊算了一笔账，彻底改变了他的想法。原来，翟俊只知道提前部分还贷，以后每个月减少月供这种方式。实际上，还有一种还贷方式是月供不变，但减少还贷年限。两种方法算一下，总利息竟然差了近12万元。&&面对足足差了12万元的利息，翟俊坐不住了，提前还贷成了他心中的另外一个目标。&&同样还5万&&利息总额差近12万&&目前，银行提前还贷的方式主要有5种，分别为一次性还清；部分提前还款，减少月供，还款年限不变；部分提前还款，月供不变，缩短还款年限；部分提前还款，增加月供，缩短还款年限以及部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。一般来说，前三者比较常见。而不同的提前还贷方式，所能节省的利息相差很大。&&以翟俊的房贷为例。按照目前的还款方式，每个月需要还贷约3900元，如果明年2月提前还贷5万元（按照银行规定，1年之后可以提前还贷），采用减少月供，期限不变的方式，月供减少到3599元，每个月相差约300元，节省总利息支出50702元。通过这种方式，每个月减少300元，对翟俊来说，意义并不大。但如果采用月供不变，减少还贷年限的话，总利息却相差甚多。按照翟俊原本的还款计划，应该到2043年1月结束，正好30年。但缩短年限后，还款将在2038年5月结束。时间缩短了4年半，利息自然就少了，根据计算，总利息可以节省168232元。两种不同的还贷方式，总利息竟然相差近12万元。&&当然，利息最少的还是一次性还清，不过这种方式明显不是每个人都能够接受的。至于另外两种还贷方式，也能减少利息支出，甚至息差还能超过12万元，不过如果增加月供，就会加重生活压力。而减少月供和年限并举的方法，如果提前还贷的金额不多的话，减少的利息也十分有限。&&对于职场人士来说，很多人都已经习惯了每个月的还贷压力。相对来说，月供不变，减少年限的方式比较适合，也能够少交较多的利息。&&公积金可以冲抵房贷&&除了提前还贷外，还可以通过公积金冲抵房贷的方式来减少月供。不过，根据规定，公积金需要交满1年，像翟俊就是如此。翟俊从今年1月开始有公积金，数额不多，两夫妻加起来一共800多元。在交满1年之后，这笔钱就可以用来冲抵房贷，将每个月的月供减少到3000元。&&一家国有银行的工作人员告诉记者，按照目前的规定，如果贷款的时候办理的是纯商业贷款，就只能一直这么持续下去，不能转变成公积金贷款或者组合贷款。所以对于很多有公积金的人来说，可以在满1年之后，每个月用公积金来冲抵月供。&&各家银行还贷方式不同&&目前，各家银行对提前还贷都有一定要求，部分银行要求满了一定时间后才能提前还款，比如说1年或者3年。而对于还款的数额也有要求，比如最低3万元或者5万元。&&还有一些银行要求第一次还款必须采用减少月供，期限不变的方式。翟俊的房贷就是如此。在与为他办理房贷的工作人员询问之后，翟俊了解到，他的第一笔房贷必须在正常还款满1年之后，最少3万元，同时必须采用减少月供的方式，还款前还需要提前1个月预约。第一次还款半年之后，翟俊才可以采用缩短还款年限的方法。&&对此，翟俊颇有微词，“明显，按照他们规定的方式，第一次还款减少的利息少，银行就是想赚我们的钱。等还了3万元之后，我都不知道什么时候才能再攒3万元，不过也没有办法，当初买房子的时候，就是指定这家银行办房贷，都没的选择。以后除了生活的钱之外，只要满3万元我就提前还款。利息少付一点是一点。”&&提前还贷并不适合所有家庭&&目前，提前还款还掉的都是本金，像翟俊提前还5万元，那么他的本金就从68万元下降到63万元，最主要的用处是减少利息。如果家中有闲钱，拿去还房贷总归能减少利息，但并非所有家庭都适合提前还款。&&◆纯公积金贷款和7折利率优惠的家庭：使用纯公积金贷款的家庭由于本身利率较低，完全可以用购买理财产品的方式来抵消利息支出。目前，5年以上公积金贷款的利率为4.50%。这个利率相当低，在市场上，多种投资方式的收益都比它高。建议保留手中的现金，做一些理财投资，赚到的钱要比付出的利息多。此外，如果有7折的利率优惠，目前是4.585%，和公积金相似，也没有必要提前还款。&&◆等额本息还款过半：按照等额本息还款方式，尽管每个月还款的金额相同，但实际上其中还的主要是利息。翟俊3890元的月供中，最早几年中每个月利息都在3150元左右，而本金只有740元左右。直到17年之后，月供中的本金和利息才相差无几，那时候，绝大多数利息已经还了银行，以后还的就主要是本金了，这个时候再还能省下的利息就不多了。比如翟俊在2027年（15年之后）选择还款5万元，即便使用缩短年限的方式，所能省下的利息也仅仅58993元。而这个时候，他已经还掉了491939元的利息，占利息总额的68%左右。&&◆有投资项目或者用钱打算：相对来说，目前市场上的资金还是比较紧张的，也就是说想贷款的话并不容易。如果有好的投资项目，最好还是把钱花在项目上，因为想通过项目贷款的话并不容易。另外，如果家庭有花钱的打算，比如装修、买车等等，也不宜提前还贷。
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等额本息贷款，提前还款其中一部分后，后面每月的还款金额会减少？还是还款年限减少而金额不变？求大神推荐回答：是后面每月的还款金额减少了。等额本息贷款提前还贷，实际上就是把剩余本金作为新的贷款总额，剩余还款期数作为总还款期数，再和正常贷款一样重新计算即可。举个例子，你贷款45万，30年一共360个月还清，如果你是第100个月的时候提前还贷5万，那么你把第100个月多还5万后的剩余本金作为总贷款额，按照剩余期限的260个月来计算分期还款，计算每个月的还款额即可，和贷款45万，30年还清的算法是一样的。提前还部分房贷并缩短贷款年限问题详情：不知道这样理解对不对.，打算2013年3月中旬提前还部分房贷我的贷款总额是40万;总额，银行的人说如果是由30年改成20年？也可以这样假设一下，明年还5万再缩短至15年，30年的利息均分到每个月 肯定和20的利息均分到每个月会不一样，30年期，利率是11年7月7日的基准利率，直至后年或再推迟一年后缩短至10年，他们算下来利息基本一样，等额本息式：偿还部分房贷，要是改成5年以内还可以. 5~7年左右还完 如果年限为30年不缩短年限的话;总额，5~7年还完需支付多少利息/，同时把贷款年限由30年改为20年，5~7年还完需支付多少利息/，就不用把30改成20。我想的是，麻烦懂的人帮计算一下，明年再还5万，今年还5万缩短贷款年限到20年，如果计划近几年也就是五六年之内把全部贷款逐步还清的话，以后每月所还贷款中 利息和本金的比例肯定会有大幅度的调整.，把年限缩短以后，商业贷款，例如现在先还5万，日首次还款有没有计算方法可以计算出来呢，还是其实计算下来就是这样呢。我不知道是他们嫌因为改年限牵扯到重新做合同麻烦而这样说的？ 但究竟能错多少钱想提前偿还部分房贷，那就没必要。谁给计算一下 现在准备还5万 十分感谢？如果缩短到20年，以后再还款不再缩短年限，我在网上用房贷计算器不知道怎么计算了推荐回答：另外，将现有的还款方式改为等额本金方式，反之亦然，同时可以适当缩短贷款期限，为了节省利息或一开始就有提前还款的打算则可以选择等额本金的还款方式这位朋友，但好处是每月的还款压力小，还一个月下个月的利息就会减少，你考虑的过于复杂了，等额本息的还款方式在前5年基本上都是先还的利息。但银行一般都不会告诉你不同的还款方式会有什么不同，这种方式每个月偿还的本金数额都是相等的。你的情况实际上是适合等额本金的还款方式的。贷款计划是应当根据自己的实际还款能力来做合理的安排。如果不想给银行太多利息，所还的利息越多，比如可以选择10年期的。建议你在自己的还款能力之内。贷款年限越长，一开始就不要选择太长的还款期房贷提前还部分款想缩短还款年限和贷款重整是一回事吗？问题详情：谢谢解答！，在中国银行的官网提前还贷计算器算了一下有两种还法！，一种是减少月还款额度可以节省4万利息，打95566说各地政策不同详情得咨询当地贷款部，然后给了我一个号码让我咨询，一种是月还款额度不变缩短年限可节省11万利息。可业务员很不高兴的样子。可贷款业务员说没有缩短年限这样的还法，东营中行贷款部告诉我想缩短年限需要办理“ 贷款重整 ”，告诉我这样很麻烦需要主任行长的签字等于重办一次贷款，和提前还款是两个业务，然后告诉我他给业务员打个电话让我去办。请问一下高人提前还款缩短年限和贷款重整是一回事吗现在有5万块想提前还推荐回答：但是，您应按照新的还款计划还本付息，你也看到，缩短年限后的利息少了很多。真正意义上的贷款重整一般是因为1如果您因种种原因不能按原计划支付贷款本息。4贷款重整申请经审批之后，动了他们的奶酪，所以才会刁难，单纯要求变更还款年限或还款方式，要求展期，是你偿还能力不足，可提前30个工作日向银行提出贷款重整，即调整贷款期限和月均还款额。不需要审核还款人的信用及还款能力。3贷款重整后的贷款总额应小于原贷款金额。根据理解。或是你不提前还款，只需要重新计算还款计划，与重办贷款是不同的理论上讲。2贷款的重整原则上不能超一次住房按揭贷款 部分提前还款PK缩短贷款期限 那个更合算问题详情：不知道是部分提前还款，那个更理财些，贷款期限是15年），还是缩短还款期限(还款期限变更为3年)，现打算提前还一笔钱进去，现在享受七折利率优惠政策我于2008年5月按揭住房的商业贷款（等额本金推荐回答：我的建议是，同时省利息：你手上有闲钱，就能更进一步的省利息每月贷款利息=上月贷款余额乘以贷款月利率，除非央行调整基准利率，哈哈。缩短期限，从而节省利息，如果你收入比较高，想保持原来的月供金额或者再提高点。所以。贷款月利率是不变的，这样你的月供就会减少：可以把贷款余额降低。两个办法基本道理是一样的，从而节省利息，你可以部分提前还款，同时又没有其他收益高于贷款利率的投资渠道，部分提前还款，使你的贷款余额减少速度加快，那就再作个缩短期限：可以增加你每月的本金还款金额想提前还部分房贷 中国银行不让缩短年限 只允许减少月供怎么办 合同上写满一年可以提前还款，多还问题详情：个月利息就好了 但是没有写还款方式推荐回答：请酌情给分。 这是我的答案； 3，我的答案是； 2，但是只能提供贷款本金变动后（即你提前还款）的利息预算。 1，你每个月的月供就减少了不少，终端系统虽然强大，还无法达到缩短年限来预算利息；因为你每个月的利息都是电脑自动算好了扣除的，你的压力也小了，都是一个个手敲的，扣到贷款截止时刚好还完利息和本金，不会减少你还款的总金额：无法解决年限问题，因为提前还款了，除非一次性偿还贷款，当你有足够钱还款时就可以一次性还款了；缩短年限没有任何意义，只会增加你的月供，可以比以前更迅速积累自由资金。 关于您提到的这个问题，合同终止、其实你没有必要缩短年限、当初的合同已约定年限可以申请延长但不能缩短、当初银行在系统终端里已经输入了年限和金额我是中行的个贷经理提前还房贷缩短年限问题， 我计划是3年内还钱房贷， 银行可以接受缩短年限的的部分还款方式问题详情：目前有闲钱，第一期还款多少无所谓，还款周期可以缩短至9年我最低需要3年可以还清房贷，想计划还一部分， 就是还剩余6年，懂行的朋友，我还得分第二期， 第三期，还是少点好，还完后， 我是第一期提前还贷多点好，最大限度的还款也只能缩短至剩余6年） 我个人感觉是， 我的理解是不是正确的，（第一期还款能力有限， 所以我想请教下，因为我得至少3年内才可以还清贷款推荐回答：因为要有额度控制，提前还的越多所负担的利息越少按理论来讲，第一期能多还点就多一点吧。不过这种情况需要银行审核，所以最好提前联系经办行或客户经理房贷提前还款一部分乘下的一部分利率和以前一样吗可以减少年限吗推荐回答：房贷提前还款，剩下的银行一部分本金其贷款利率不变！1.房贷提前还款，贷款一次性结清银行本息，利息计算截止到你还清银行本息日期为准，结算以后的日期不需支付利息（你借银行的本金，借用几天就归还几天的利息钱）。2.房贷提前还款只是归还部分银行本息，未结清银行贷款本息，利息还是按照原有借款合同上约定的贷款利率执行（有优惠就会一直优惠下去）。未结清贷款余额，贷款还款计划可以选择：A缩短贷款还款期限，月供数额不便。B贷款还款期限不变，减少每月月供数额。3.提前归还银行贷款，是一种违约（借款合同）行为，会造成银行一定的损失，所以银行会收取一定数额的手续费（违约金），大约一个月的月供数额。我想提前还一部分个人房贷，在选择缩短还款年限，月还款额基本不变 与减少月还款额，还款期不变的问题问题详情：如果按银行说的选 后者，希望有懂的朋友指点下，因为选前者我可以少还银行不少钱呢，他有权这么做么，我不明白为什么银行说只可以选 前者，那我提前还贷的意义就不太大了PS推荐回答：还款方式分两种：（1）等额本金按揭贷款：就是根据贷款金额除以贷款期限（10或15年*12个月 ）等于本金，利息随着本金的减少而递减，中途有钱可以多还或提前结束，这种方法比较实用。等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。（2）等额本息按揭贷款：就是本金不变，利息根据贷款期限的长短平摊到每个月，如果在利率不变的情况下，这贷款时间内每月所还的金额是不变的。等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。分享至 :
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