买房贷款 等额本金和等额本息有哪些区别？_必备知识_贷款攻略 - 融360
公积金政策
买房贷款 等额本金和等额本息有哪些区别？
　　2015年，在各类利好政策，尤其是降息政策不断出台的背景下，上海楼市行情量价齐升。据上海链家市场研究部数据显示，2015年上海商品住宅成交量为1500万方，同比暴涨54.9%，创下2010年以来近6年的新高；成交均价为32174元/平方米，同比上涨18.1%，突破3万大关。经历了去年跌宕起伏的股市，以及今年年初股灾3.0，很多人觉得还是买房最安全。即使你觉得房价目前过高已经没有很大的投资价值了，准备&不住不买&。但是作为最基本的居住需求，&买房&依然是我们每个人都要面对的。
　　面对高企的房价，房屋按揭贷款是大部人的必然选择。而且现在房贷利率也已经低至历史低位，贷款可以有效地提高我们的资金使用效率。很多人在贷款的时候对于还款方式的选择，应该选&等额本金&还是&等额本息&犹豫不决，本文将和大家一起来探讨一下。
什么是&等额本金&和&等额本息&？
　　很多人其实对于这两个名词其实并不陌生，还会搞出很多似是而非的概念，往往搞不清这两个还款方式到底什么意思？
　　通俗来说，问银行贷了款以后是要付利息的，就像我们在银行存款收利息一样，利息是怎么算的，本金乘以利率（请记住这六个字，这就是银行计算利息唯一的方式）。目前银行5年以上的基准利率是4.9%。假设我们现在存款贷款利率一样。现在我们在银行存款，存100元，存5年。可以算得，每年的利息是4.9 元，5年后可以拿回本金100元，利息24.5元（4.9*5）。如果我们存30年，那么30年以后，可以拿回本金100元，利息147元（4.9*30）。如果我们存100万，那么到期可以拿回本金100万，利息147万。如果贷款的话，相当于方向反一反，我们问银行借100万，30年，到期后还给银行100万本金，147万利息。这么一来，借款人不干了，凭什么借100万，还247万？数字看起来好吓人。银行也不干了，100万放贷出去，30年以后才收回来，先不说资产的流动性问题，这个时间的风险也太大了，30年以后说不定人都找不到了。
　　所以就有人说，那么就每个月还吧。有这么一个还款方式，每月只归还利息，不还本金，如同表一。
　　表1列出了前12月的情况，后面360个月情况和这个相同，只是最后一个多还100万本金而已，这个还款方式，借款人的利息依然没有减少，总利息依然是147万，银行也觉得100万的本金收回期太长了，所以两方面都不满意，但是这种还款方式还是存在的，因为事实上这种还款方式借款人虽然利息付的最多，但是资金占用效率是最高的，最初的还款压力也是最轻的，这在一般在银行一年期的贷款中比较常见。 接下来，有个聪明人设计出了&等额本金&和&等额本息&两种还款方式，让借款人通过每个月归还本金和利息的方式降低了总利息，也让银行得以每个月收回一定的贷款本金和利息，保证信贷资产流动性并能够对资产做到一定的监控（至少都和借款人保持接触）。
　　如何做到帮借款人节省利息？上文提到银行利息就是本金乘以利率，既然利率不能动，那么就动本金咯，所以每月归还一定的本金就能省利息。而每月还本金方式的不同就诞生了两种还款方式。
　　第一种是&等额本金&还款法，即每月归还相同的本金。以上述100万30年贷款为例，借款人每月归还的本金为2777.78元（100万除以360个月）。而每月的利息就自动计算出来了，就是每月剩余的本金乘以月利率4.0833&（4.9%除以12），见表2.
　　表2计算了前十二个月每月的归还的利息情况，以后每月的利息和归还总额都比上期减少11.34元（即每月归还2777.78元本金所节省的利息）。可以算得，这种还款方式总利息为73.7万，比每月只还利息不还本金的方式产生的147万，足足少了一半。
　　第二种还款方式是&等额本息&还款法，即每月归还的本金和利息之和相同。可用等比数列求和公式推导出每月还款额=贷款本金&[月利率&（1+月利率）^还款月数]/[（1+月利率）^还款月数&1]
　　仍然以100万30年为例，可以先用上述公式计算出每个月的还款金额为5307.27，然后我们已知第一个月的利息为4083.3元（原本金乘以利率），可以计算出第一个归还的本金，接下来就可以计算出第一个月还完后还剩余的本金，接着又可以计算下一个月的利息，以此类推，见表3.
　　依然是计算前12个月的还款情况，可以发现第一个月，这种还款方式的利息和等额本金是一样的，但是本金却比等额本金还款法少，所以从第二个开始它的利息减少不如等额本金多，合计的利息为91.06万元，比等额本金的73.7万多，但也比每月只还利息不还本金方式147万元的利息要少。
比较一下两种还款方式的优劣
　　贷款本身就是为了现金流压力，首先比较一下两种还款方式的月供压力，见图4
　　可以发现，等额本息还款法在最初的时候还款压力比等额本金还款方式要轻，但是在第138个月（11年半）以后，等额本金的还款压力要小于等额本息。不过，一般来讲11年半以后，说不定自己的收入已经大幅度上涨，所以，从缓解自己初期的月供压力的角度来看，等额本息还款法有优势。
　　出来混的总是要还，虽然等额本息还款法初期压力轻，但是剩下来的钱实际上会在下个月多产生利息，图5描绘的是两种还款方式每月供中的利息数额，出来可以发现等额本金还款法每月的利息是匀速下降，而等额本息还款法的利息是加速下降，开始速度较慢，越降越快，所以，从节省利息的角度考虑，等额本金还款方式更划算。而等额本金还款法比等额本息还款法节省的利息就是图中蓝色阴影部分的面积。
　　从银行计算的利息方式等于本金乘以利率中，我们可以得出一个结论，也就是说你本金归还的越快，最终的利息就越少。这里我们就想到了可以通过银行的提前归还本金的服务来更有效地减少利息支出，（小贴士：一般银行贷款一年以后申请提前还款就没有违约金了）也就是说，如果我们是每月工资较少，但年底有大笔年终奖的收入方式，可以选择等额本息还款法，不但可以享受较轻的月供压力，而且每年发放年终奖后通过提前还款的方式来归还一部分本金，也能够有效地节省利息支出。
　　假设上面那个案例中如果我们在第15年的时候等额本息还款法比等额本金多归还约18万元的本金，此时如果我们选择的是等额本息还款法，但是我们在15年年末提前归还了18万元的本金，那么我们的利息支出，也会从原来的91.06万将至83.61万元（见图6，可以发现蓝色阴影部分的面积减少了），月供也会减少为3893.13元。
　　以次类推，如果每一年都提前还款一次，那么蓝色阴影部分的面积会越来越小，利息也就更加节省。
误区澄清：为什么等额本金和等额本息在提前还款这件事情上没有优劣之分？
　　通过计算：等额本息30年100万贷款，第15年的时候，剩余本金67.56万元，如果一路还到底，剩余利息27.97万元。而已归还本金32.44万，已归还利息63.09万。于是有人会说，你看，一开始还的钱里面32万本金，但是有63万利息，而之后，你还的钱里面有67万本金，但是利息只有近28万，资金利用效率大幅度提高啊，为什么要体现还款？这里我是这么看的，首先利息的计算方式是剩余的本金乘以利率，所以最初还款中63万左右的利息，对应的是以100万为基数（每月递减）计算的，而非你归还的38万的本金。
　　而之后的还款额中的28万的利息，是用67万本金基数（每月递减）计算的，从这个角度来看，实际上资金利用效率是一样的。图6的阴影部分表示的等额本息方式提前还款前后的所产生的利息，清楚地向我们展示了，一旦提前还款能够有效地带来利息地减少，而资金的适用效率也并没有降低，因为利息产生的依据就是剩余的本金数目。
　　总结一下，等额本金和等额本息的还款方式各有优劣。通俗讲，等额本金还款法初期还起来吃力一点，但是最终比较节省利息，适合平时现金流就比较宽裕的人群；等额本息还款法初期还起来轻松，但是最终利息支出多，不过可以通过定期提前还款来降低利息支出，适合平时现金不宽裕，但是每年有固定大笔收入的人群。
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评论列表（网友评论仅供网友表达个人看法，并不表明本站同意其观点或证实其描述）
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& 小户型,银行贷款用那种方式好~是等额本金好还是等额本息 ...
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本帖最后由 小米薇薇 于
17:48 编辑
万能的得意们,今天请教大伙个问题?我买了一小户型的房，86平的。贷款41万用的是公积金贷款，以前打折的是享受不到了，觉得现在买房子是不是不划算啊。买这个房，从决定买到买不到一个月的时间，而买的这个房子是我长这么大来看的第一个楼盘~就这冲动的买了。9月14晚上下班第一次去看房,当时还没想着买结果过了一天后就冲动的去交了订金,这下不买也得买了,真的是太冲动了,对什么都不了解.先不说这个房子的事了吧.现在首付都交了~
我疑问的不是房子的问题,而是贷款的事,所以请懂的人给点意见.
想问问得意上的朋友们,你们觉得用公积金贷款是用等额本金好还是等额本息好啊~
我用公积金贷款全贷:
等额本息:贷30年,每个月2175元.
& && && && && &贷 20年,每个月2683元.
等额本金:贷30年,每个月递减,头个月2800多元.以后越来越少.
& && && && && &贷 20年,每个月递减,头个月3282多元.以后越来越少.
请问有没有懂这个的啊,我不懂怎么贷款才能对自己有利?
是贷款时间越久越好吗?银行叫我填30年,但我想写20年,20年少还银行14万的利息呢.
我现在有些迷茫了不知道怎么办了,请教请教啊~~~~
找银行贷款的那个人像是个爷啊~态度蛮不好,是招商银行的,开始不知道他们是这种态度,早知是这样多给我钱也不找他家银行贷,问他什么说我总重复问一个问题,他有很多事很忙.真是不负责的人.当然我不能怪银行,怪只怪我找了个态度不好的人.
我现在好纠结啊,30年已经填了~
30年的话,月供是2175.98元
20年的,月供2683.22元
补充一句,我公积金里有3.4万的余额~
这样计算的话,我到底用20年的还是30年的啊?
好烦银行的那个人啊,找他贷他什么也不跟我们讲清楚,我现在打电话他他还很不爽,说什么我一个问题问他几次,他很忙~我晕找你贷个款咱这种态度,真是做错了~
我真的不知道怎么办了,难道真被银行的人也忽悠了~
请教你们啦~
一切繁华的背后，都是空虚。繁华落尽，我们一无所有。
就象那美丽的烟花，努力绽放之后，留一地尘埃
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怎么没人指点啊~
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坐等答案。。估计要等到晚上才知道了~
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UID25730&帖子&精华0&金币19 &威望0 &注册时间&
等额本金，还的利息少些，等额本息，还的利息多些。贷的年限越长，还的利息越多。
不过不要认为利息还得多就不划算，要考虑通货膨胀的因素在里面，关键是要结合你目前的经济状况和理财目标。
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UID25730&帖子&精华0&金币19 &威望0 &注册时间&
广 告还有，不要怪银行的人态度不好，你用的公积金贷款，人家银行一笔只赚150的手续费，肯定不耐烦啦，这点你找哪家银行都一样。要是你商贷，估计态度就不一样了。
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UID211571&帖子&精华0&金币53 &威望4 &注册时间&
广 告 本帖最后由 Q喵 于
20:21 编辑
本人是银行的，所以告诉你用等额本金，利息比较少。前面5年内加油地提前还款。过了5年就不用提前还了，慢慢还就行了，有钱就投资去！
如果你20年也可以贷款41万，就20年吧
因为公积金的贷款额度跟贷款年限有关，就怕你贷款20年就贷不到41万了
另外问一下，你买的那个楼盘，多少钱呢，能分享一下吗，我也是才买了个86平的，均价9500
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UID159321&帖子&精华0&金币150 &威望0 &注册时间&
& &麻烦问下，我们买的也是小户型 86平的，贷款50多万，准备20年还款的，月还款4千多。想前几年提前多还点，然后手里的钱以后再做点其他的，用什么样的还款方式最合适啊？谢谢拉！...
UID159321&好友&帖子&主题&精华0&小红花11 &积分2668&在线时间1259 小时&注册时间&阅读权限75&最后登录&
UID159321&帖子&精华0&金币150 &威望0 &注册时间&
哦 ，对了，我们是纯商业贷款！谢谢！..&&还有帮忙分析下公积金贷款和商业贷款都是怎么样的
UID220703&好友&帖子&主题&精华0&小红花17 &积分649&在线时间305 小时&注册时间&阅读权限45&最后登录&
UID220703&帖子&精华0&金币39 &威望0 &注册时间&
贷款这个问题，首先，如楼主所说，我们考虑一下年限问题，是20年，or30年，还是25年？贷款时间不是问题，坚定一点，在CPI飞速发展的现今社会，20年，25年，若干年之后，的月供还能跟现在的价值等同吗？所以，放心贷吧，时间越长越好，这个不纠结。。。如果你说，我要考虑提前还款嘛 ，我不想欠银行的钱嘛。。。你中途还一万，还三万，也不能意味着贷款少还多少，银行都提前计算好了的。所以，不是一次性全还掉，不要提前还款。（银行会事先计算到这点，还贷的前几年还的全是利息而不是本金）。其次，考虑等额本金还是等额本息，当然了，这个问题上，银行人员一定会跟你说，本息多好，数字又好记，每个月都是一样的还法，又不会错。。这就错了。。。。本金虽然每个月还款金额不一样，开始多，每月递减，但，每月的本金数是一致的，利息越还越少，总的利息会比本息要少很多，而本息的还款法虽说每月还款额（本金+利息）一样，但其中应还本金只占很少一部分，利息占很大比例，很不划算啦！~~~以上仅供参考，欢迎交流学习！
UID220960&好友&帖子&主题&精华0&小红花22 &积分721&在线时间210 小时&注册时间&阅读权限50&最后登录&
UID220960&帖子&精华0&金币301 &威望0 &注册时间&
还是看要自己怎么安排资金，，安排的过来就不要提前还，不然就白贷款了，不管哪种贷款方式，都是为了让自己手中的钱可掌控的部分多一些些而已
30分2980& &50分6980&&周六福-IBL钻石特供
UID66415&好友&帖子&主题&精华0&小红花29 &积分2048&在线时间574 小时&注册时间&阅读权限70&最后登录&
UID66415&帖子&精华0&金币870 &威望6 &注册时间&
你要准备提前还贷就等额本息，你要不准备提前还就等额本金。
不想让你知道。
UID140691&好友&帖子&主题&精华0&小红花77 &积分7211&在线时间1715 小时&注册时间&阅读权限95&最后登录&
UID140691&帖子&精华0&金币3761 &威望4 &注册时间&
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UID221264&帖子&精华0&金币2 &威望0 &注册时间&
都是有钱银……
UID211571&好友&帖子&主题&精华0&小红花24 &积分159&在线时间43 小时&注册时间&阅读权限35&最后登录&
UID211571&帖子&精华0&金币53 &威望4 &注册时间&
呵呵，我不负责贷款这块，所以也不专业的，只是同事都这么说所以建议给你
还是那句话，前5年尽可能提前还，过了5年就慢慢还
如果是公积金就更要慢慢还了
只要你的贷款利率低于银行理财利率，你的贷款就是划算的，不要提前还
现在银行理财利率都到6点多了，所以低于6的贷款利率，就慢慢还吧
UID211571&好友&帖子&主题&精华0&小红花24 &积分159&在线时间43 小时&注册时间&阅读权限35&最后登录&
UID211571&帖子&精华0&金币53 &威望4 &注册时间&
飞鸽子 发表于
回复 Q喵 的帖子
哦 ，对了，我们是纯商业贷款！谢谢！..&&还有帮忙分析下公积金贷款和商业贷款都是怎么样 ...
如果你不准备再买房了，条件成熟的话可以商转公，利率划算些
如果你打算以后还买房子的话，用公积金再贷款可以享受一套房政策
如果你的商贷打折了，那恭喜你
如果你的商贷上浮了，那尽快还清吧
UID60363&好友&帖子&主题&精华0&小红花97 &积分11961&在线时间4458 小时&注册时间&阅读权限100&最后登录&
UID60363&帖子&精华0&金币2975 &威望14 &注册时间&
不打算提前还。递减的划算。在能还出来的前提下贷款时间越短越好。利息少些
UID14523&好友&帖子&主题&精华0&小红花5 &积分1154&在线时间362 小时&注册时间&阅读权限55&最后登录&
UID14523&帖子&精华0&金币425 &威望1 &注册时间&
我买的86.77平方的,单价是7200多,因为我是开盘时候买的所以打折后是6766元/平.总价是58.7万,贷款41万,是不是公积金贷20年划算些啊?
一切繁华的背后，都是空虚。繁华落尽，我们一无所有。
就象那美丽的烟花，努力绽放之后，留一地尘埃
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学习了,真是的是很专业啊~
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Q喵 发表于
回复 飞鸽子 的帖子
呵呵，我不负责贷款这块，所以也不专业的，只是同事都这么说所以建议给你
请问,我是纯公积金代款,贷41万因为我找的人态度很不好,我们什么都不知道他就要我们按手印签字,什么都没跟我们谈
他说写30年的我就写30年的了,他说本息我们也本息了,但到现在我都不知道用那种方式贷款更有利.
请问我如果写20年应该比30年少还14万的利息呢~
一切繁华的背后，都是空虚。繁华落尽，我们一无所有。
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我现在好纠结啊,30年已经填了~
30年的话,月供是2175.98元
20年的,月供2683.22元
补充一句,我公积金里有3.4的余额~
我真的不知道怎么办了,难道真被银行的人也忽悠了~
请教你们啦~
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