在线招聘虽然帮助很多人找到了工作，但是虚假信息却从来没有断过。[]
5月23日省十二届人大常委会第二十三次会议在宁开幕[]
我们人民共和国的航船正在破浪前进……[]
& &&&& & 正文
新疆法官支招:物业纠纷“维权难”
【字号：&&】【】
　　人民网乌鲁木齐9月1日电(韩婷)近年来，随着社会的发展，业主和物业间“战争”愈演愈烈老百姓遇到物业类合同纠纷该如何维护自身权益？这一问题成为大家关注的话题。
　　记者了解到，物业类纠纷案件往往存在案件集中诉讼、业主举证能力较差等特点，由于案件通常是一个小区的物业公司起诉小区内全部或多数业主，所以涉案当事人较多，送达难，开庭难。乌市中级人民法院民事审判第四庭庭长董慧向记者介绍说，作为业主因个体能力的限制，在诉讼中往往不能较好的维护自身的权利，法院通过一些案件的审理，建议业主发生纠纷后不要采取拒缴物业费用的方式，而是要在纠纷中充分发挥业主委员会的职能。
　　“比如对物业公司的服务质量个人无法举证的，可以由业主委员会对业主进行问卷的方式进行统计，或者在交纳物业费用时与物业公司进行沟通交涉并制作笔录，从而形成有利证据，在诉讼中维护自身权益。”乌市中级人民法院民事审判第四庭庭长董慧说。
　　物业合同纠纷典型案例：
　　[案例一]隆盛物业公司诉韩某缴纳物业费纠纷案
　　案件情况：日，韩某从案外人亚鸿房产公司处购买亚鸿大厦商铺一间。日，亚鸿房产公司与隆盛物业公司签订了《物业管理委托合同》，委托隆盛物业公司对亚鸿大厦高层商住楼进行物业管理服务，双方在合同中约定了委托管理期限及物业管理服务费标准。韩某购买了商铺，其作为业主，认为其未与隆盛物业公司签订过物业合同，故拒绝向隆盛物业公司交纳物业费，隆盛物业公司遂将其诉至法院。天山区人民法院经审理认为韩杰未参与亚鸿房产公司与隆盛物业公司签订的前期物业服务合同，故物业管理委托合同约定的物业管理费取费标准及逾期交费滞纳金标准对于韩某没有约束力，故对隆盛物业公司主张韩某按《物业管理委托合同》支付物业费的诉讼请求不予支持。隆盛物业公司不服提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故作为本案依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务企业有约束力外，对涉案小区的业主均具法律约束力，遂判决韩某按《物业管理委托合同》约定的交费标准向隆盛物业公司支付拖欠的物业费用。
　　法官提示：此案涉及的是前期物业合同问题。前期物业服务合同一般是由房屋的建设单位与物业服务企业签订的合同，其中并没有业主或业主委员会的参与。在很多物业服务费纠纷案件中，业主经常以自己不是前期物业服务合同的签约方为由拒绝交纳物业服务费。而对此种情形，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，即“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，业主以没有参与前期物业服务合同为由拒付物业服务费的，法院将不予支持。
　　通过本案我们应当了解，物业服务合同不同于一般的服务合同，业主虽然不是形式意义的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。因此，从合同的约束力角度对其作出解释性规定，在一定程度上突破了合同相对性原则，因此，无论是前期物业合同还是普通物业合同，除对合同双方具有约束力外，还对全体业主同样具有法律效力，业主应当按照物业服务合同的约定享受权利、履行义务，不得以非合同当事人为由拒绝履行合同义务。二审法院对本案予以改判，也是根据司法解释的规定作出的判决。
　　[案例二]天和物业公司诉当某支付物业费纠纷案
　　案件情况：天和物业公司以业主当某拖欠物业服务费为由将其诉至法院。业主当某认为天和物业公司服务不达标，拒绝支付物业服务费。原审新市区人民法院经审理认为，当某不能举证证明天和物业公司未履行物业服务义务及损坏小区财产的情形，故当某要求扣减物业费的抗辩理由不予采纳。遂判决当某给付天和物业公司物业服务费，当某不服提起上诉。乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为，天和物业公司确实存在收取的服务费与物业服务质量之间存在“质价不相符”的情形，且在二审审理期间天和物业公司亦认可其服务存在不到位的情况，故对当某主张酌减物业费的理由予以采纳。结合该小区在天和物业公司提供物业服务期间存在垃圾无人清理、安保措施不到位、业主私自乱搭乱建等具体情形，二审法院认定物业公司所主张的物业费应以双方约定的收费标准的50%由当某给付物业费。
　　法官提示：此案更多的是体现物业公司的责任和义务不到位，通过本案我们应当了解，物业服务合同是双务有偿合同，物业服务水平要与其收取的物业费标准相适应，即符合质价相符的原则。只有物业公司提供了符合合同要求的物业服务才能依合同约定全额收取物业费；若物业公司只提供了部分服务或服务不到位就不能向业主全额收取物业费，否则便违背了民法公平合理、等价有偿的基本原则。审判实践中，需要提示的是举证责任的问题，即作为业主承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任，这也符合民事诉讼谁主张谁举证的原则，只要业主提出基本证据证明物业服务存在瑕疵，举证责任即发生转移，由物业公司对其已依约履行合同义务进一步举证。
　　[案例三]瑞N物业公司诉杨某缴纳物业费纠纷案
　　案件情况：日，杨某租赁乌鲁木齐市成功房产公司位于本市新华北路成功广场11-16楼高层及一楼大厅经营酒店，双方签订了合同。但由于成功广场建设工程遗留的五方验证手续不完备，且其整体消防手续不过关等原因，导致杨某未能如期进行酒店装修，直至2012年12月杨春华装修工程才完工，其经营的商务酒店于2013年2月开业。另查，杨某与瑞N物业公司签订了《物业管理合同书》，但双方就物业费起算时间产生分歧，瑞N物业公司为此将杨某诉至法院。法院经审理查明，瑞N物业公司与杨某签订的《物业管理合同书》虽然约定了杨春华交纳物业费的起始时间，但由于成功广场建设工程遗留的五方验证手续不完备、消防验收不合格等原因，导致杨某未能如期进行酒店装修。故在未通过消防验收前，瑞N物业公司收取杨某物业费无事实依据，法院在综合考虑上述客观原因的情况下，作出了相应的判决。
　　法官提示：杨某租赁成功广场是为了经营酒店，我们都知道，经营酒店必须具备完整的消防手续，而成功广场直到2012年12月才办理完毕消防手续，可见，造成不能正常经营的责任方系出租方成功广场。而在此期间，因整个大厦未通过消防验收，故存在不能正常使用的事实，如果要求杨春华承担此期间的物业费用，显然有违法律的公平原则。&[1]&&
&&责任编辑：钟江为、崔欣&&
因为张柏芝而备受关注的张柏芝妈妈，本...
你可能还想看
&|&&|&&|&&|&&|&
中国江苏网(江苏中江网传媒股份有限公司) 版权所有&&
&&视听节目许可证1008318号&&
移动网信息服务业务经营许可证苏B2-&&因特网信息服务业务经营许可证苏B2-您所在的位置： &
& 综合新闻 & 正文
物业合同“忘了”设保安 法官支招业主取证维权
日11:39 　
　　中新网4月5日电 据《北京晨报》报道，日前，北京市宣武区法院公布的物业管理纠纷调研报告显示，由于业主入住时同开发商签的是前期合同而非物业管理合同，导致业主权益受损。丰台区法院的王志永法官说：“前期物业管理合同中没有保安义务规定，成为一种普遍现象。一旦引发纠纷，业主往往会因败诉而自行承担损失。”
　　七成物业诉讼缘于开发商“遗留”
　　宣武区法院2003年受理各类物业管理纠纷案件269件；2004年受理1859件，2005年为2402件，月为977件；朝阳区法院2002年受理物业管理纠纷194件，2003年这一数字增长为650件，2004年为1898件，年增长率分别到了235%和192%。而物业管理纠纷中有近70%是开发商遗留问题引发的。
　　案例：两类物业协议，“同名”不同质
　　业主张先生在办理入住手续时被要求在前期物业服务协议上签字，并交纳物业服务费后才能拿到钥匙。张先生急于收房，没有细看便签了字。入住后才发现外人可随意出入小区，而且门口很少见到保安。而物业公司则称，小区属分期开发，要等工程全部建成后才能整体绿化，目前出入小区人员较多，不便进行查验。张先生则要求减免物业费，但对方不答应。张先生后查看前期物业服务协议，才发现协议中对保安服务无明确约定。
　　解读：开发商制定合同，“忽略”保安义务
　　王志永法官告诉记者，物业合同分为前期物业管理合同和物业管理合同两类。业主在购房时与开发商签订有关物业管理的合同，属于前期物业管理合同，内容为业主委托开发商选择物业公司进行管理。业主入住后直接与物业公司签订的合同，是物业管理合同。
　　王志永法官说，业主与开发商签订前期物业管理合同，业主往往没有协商选择的余地，开发商为了自身利益会选择最有利于自己的物业公司。“前期物业管理合同中的格式条款由开发商单方面决定，开发商常会有意忽略保安义务。”
　　“我们还要注意区分物业管理合同的不同性质。”宣武法院李凤新、陈恒两位法官告诉记者，很多小区的业主委员会与物业管理签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。如果双方签订的物业管理合同是委托性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系，一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，物业公司没有任何责任。为了保护业主利益，在签订物业管理合同时，业主需要注意，合同的性质应该为服务合同。
　　案例：拿不出过硬证据，投诉业主败诉
　　业主刘先生因不满意物业公司的服务，拒绝交纳物业费长达一年。物业公司将刘先生告到法院，要求其支付拖欠的物业费用。但刘先生辩称，自己不交纳物业费是由于对方提供的服务不到位。法院认为，刘先生未提供物业公司服务不合标准的证据，故不予采信。
　　解读：拍摄取证须满足三项要求
　　“在物业管理纠纷案件中，多数业主因缺乏证据而败诉。”王志永法官说，取证要以“巧”取信。
　　首先在拍照时：业主要采用多角度拍摄，尽量多拍几张清晰的照片，照片上要有拍摄日期、物业名称、小区名称等，而摄像比拍照的证据效力更强。另外，业主还可以进行暗中录音，但必须有部分采用采访式问话的内容。例如：“是管理某某小区的某某物业吗？”业主对物业公司的服务不满意，可以向有关部门进行投诉，这些权威部门的记录将成为最有利的证据。(李凤新 陈恒）
城管捕杀流浪狗
林志玲被曝曾拍裸胸光碟
球星糜烂生活大曝光
垃圾车中突现碎尸块
俄罗斯帮伊朗保卫核电站
青藏高原“云海奇观”
海南胖美人大赛进入决赛
日军里的外籍侵略军团
世界上独一无二的珍稀物种
醉酒后的丑态百出
少女遭父毒打后坠楼
Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved315:是谁惹的祸? 物业纠纷支招教你维权
来源：搜房网 &&
扫描到手机分享到微信
[摘要]在面对纠纷时，应该怎么办呢?比如说差就可以拒交吗?小区内车辆丢失物业要不要赔偿?违规装修时该如何处置?业主家中地板渗水怎么办?搜房为您列举了众多物业管理纠纷典型案例，希望会给您物业上的一些纠纷或是维权有所帮助。买房时你比较看重哪些要素?尽管楼市冷热起伏，但是这条“调查题”却延续至今雷打不变，基本上得到的答案无非这几个方面：价格、地段、质量、交通、环境、配套、户型以及物业管理等方面。事实上，现在很多的购房者在买房的时候，除了会去考虑一些传统的购房因素比方说区位、价格、交通等等，还有更多的会考虑到物业因素。随着人们生活的改善，很多人开始关心他交付房款之后，所接受的物业服务是怎样的?他居住的小区是否有一个良好的氛围。所以物业也成为了人们生活当中至关重要的元素。然而近年来，随着住宅小区不断增多，规模不断扩大，部门与小区业主之间的纠纷也不断增多。其实购房者买房的时候，衡量这个物业好与不好基本上就两个标准，第一就是口碑相传，看它的服务好与不好，第二就是价格，我所付出的钱和我享受的服务是否对等，但是与此同时，面对的物业纠纷情形就多种多样了。作为业主或物业管理人员，在面对物业管理纠纷时，应该怎么办呢?比如说物业服务差就可以拒交物业费吗?小区内车辆丢失物业要不要赔偿?业主违规装修时该如何处置?业主家中地板渗水怎么办?应该怎么收?小编为您列举了众多物业管理纠纷典型案例，希望会给您物业上的一些纠纷或是维权有所帮助。业主可以“服务差”为由拒交物业费吗?【案例】2005 年，个体户邱先生在中山路商业城租赁了一个商场用于经营娱乐城。但2006年7月起他开始拖欠物业费，理由是营业场所出现消防自动喷淋系统和远程自动报警系统无法正常运行及歇业后多处出现不明噪声情况，邱先生要求管理商业城的解决，但物业公司未给解决，导致其被有关部门处罚。他认为物业公司未尽合同义务，因此有理由不交纳物业费。物业公司多次催缴无果后，2007年11月将邱先生告上法庭。【解决方法】法院认为，邱先生与物业公司签订的物业管理合同约定，物业管理的内容为“本体共用设施设备(共用的上下水管道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等)的维修、养护、管理和运行服务。”而邱先生营业场所内的消防设施并非属所有业主共用设施设备，不在物业管理范围，因此邱先生不能以此为由拒交物业费，应支付拖欠物业公司2006年7月至2007年10月的物业管理费。【提醒】按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，应分不同情况进行处理：属于业主无理拒绝交费情形的，业主应按合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任;若是因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下法院可根据物业管理企业提供服务的质量状况，驳回物业管理企业要求业主交纳费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费。作为业主，发现问题时应尽量找物业公司协商解决，不能随意拿作“挡箭牌”，否则可能造成恶性循环。—————————————————————————————————————————————————小区内车辆丢失物业要不要赔偿?【案例】3 月3日晚，居住在城市中心花园的蓝先生将一辆本铃助力车停放在楼下电梯口旁，不料被小偷盗走。蓝先生认为，管理该小区的物业公司每月向他收取车库费15 元，双方之间已经形成了车辆保管合同关系，现在车辆停放在小区内被盗，是物业未尽到保管义务，因此要求物业公司赔偿其车辆被盗损失2900元。物业公司辩称，双方之间没有签订该车的保管合同，不存在保管关系，无需赔偿。【解决方法】法院审理认为，原告所交的月的车库费90元不是车辆保管费，而是车库的物业管理服务费，且从日起，原告并未向被告交车库费。根据合同法“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”的规定，原告并没有将助力车交付给被告保管，未支付车辆保管费给被告，原、被告双方并未建立车辆保管合同法律关系，故不支持原告的诉讼请求。【提醒】很多业主对保管合同存在一个认识上的误区，认为只要交了停车费，保管合同就成立了。其实停车费是物业公司代理全体业主把小区内闲置车辆泊位的使用权提供给车主而收取的场地使用费。保管合同是以标的物移交给保管人为成立要件，也就是说，车辆寄存人必须将能够控制车辆转移的车钥匙及行车证等交付给保管人后，才能完成对保管车辆的交付，保管合同才能成立。—————————————————————————————————————————————————业主违规装修时该如何处置?【案例】张先生2007年5月在办理南路一交接手续时发屋内存在渗水情况，且及阳台顶部被他人在原有下水管道的基础上多安设了数条下水管道。管理小区的物业公司调查后发现是张先生楼上业主所为，该业主在装修时违规操作，私自将其中一间改为和主卧卫生间的一部分，将厨房改建为主卧卫生间的一部分，使得张先生的一个卧室正上对楼上的卫生间、厨房，张先生的厨房正上方对着楼上卫生间的一部分。物业公司随即向楼上业主发出装修违规通知书，要求其整改，但该业主置之不理。在物业公司建议下，张先生一纸诉状将楼上业主告上法庭。【解决方法】法院认为，被告擅自改变，导致原告厨房一部分对应被告的公用卫生间，被告的行为有违公序良俗，必然在心理上给原告造成影响，使原告对居住舒适度的合理追求受到打击，侵犯了原告的居住权，构成侵权;另外，被告改变房屋结构须经规划行政主管部门批准并征得利害关系业主的同意，否则既违反了行政规章的规定，也侵犯了原告享有的共有权。故法院判决被告恢复房屋原有规划设计使用功能。【提醒】在中，一些业主由于缺乏常识或为了自家利益，擅自对物进行敲打改建，任意装修，大动“手术”。其实，业主对其建筑物专有部分虽享有占有、使用、收益和处分的权利，但在行使权利时不得危及建筑物的安全，不得滥用其专有部分所有权，损害其他业主的利益，否则其他业主有权要求其停止侵害、排除妨碍、恢复原状。—————————————————————————————————————————————————小区公共位被私用时物业能否告违约业主?【案例】邱先生在康乐小区购买了一套商品房，2008年10月他在该商品房屋顶上违章搭盖了一间100多平方米的房间，严重影响了小区的安全和整体形象，其行为遭到了其他业主的强烈反对。小区物业公司多次制止邱先生违章搭建，但对方均置之不理。市城建监察支队也向其发出停止违章建筑、限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素。物业公司遂向法院起诉。【解决方法】法院认为，物业公司对小区内的违章搭为，其职责和义务是进行劝阻、制止，法律和业主大会并没有授权其可直接提起民事诉讼，按照物业公司与业主签订的《小区业主临时公约》，其权利义务应由业主承受，物业公司并非该临时公约的权利义务相对人，也不是相关权利义务的承受主体。因此，当有业主未遵守公约承诺时，应由相关业主或提起民事诉讼，物业公司无权以合同相对人的身份起诉要求业主承担违约责任。【提醒】“近水楼台先得月”。住在顶层或靠近其他公共空地的业主，很容易往公共空间打“小九九”，改造公共用地并占为己有，不仅影响了小区的整体景观形象，也侵害了其他业主的权益。物业公司对这种行为应及时进行制止，制止无效情况下应在规定时间内报告房屋行政管理部门，也可建议相关业主或业主委员会提起民事诉讼进行维权。—————————————————————————————————————————————————低层住户不愿交电梯公摊费可以和邻居们协商解决【案例】某楼盘以为主。等到交付使用后，二楼住户蔡某对物业公司提出，因为低，自己平时都是走楼梯上下，从来不坐电梯，这部分的公摊费用不交了。大不了把二楼的关上好了。物管则认为，根据事先他们制定的合约，电梯公摊费是每个人都要交的，双方产生纠纷。【律师点评】其实，电梯公摊费是可以经整幢楼的住户协商后，再根据使用的频率来决定如何交付的。比如，二楼、三楼的住户平时走楼梯比较多，那就少交点;的住户上上下下都是坐电梯，那就适当多交一点。但二楼、三楼的住户不交电梯费，并表示电梯在这两个楼层不设停靠点，那也许就会对高层住户带来影响(要上楼必须走到二层以上再坐电梯)，从而导致邻里纠纷、业主和物业公司的纠纷。 至于其他公共设施的公摊费用，也可以依据“一幢楼的住户协商后决定”这一原则进行分摊。————————————————————————————————————————————————业主家中地板渗水怎么办【案例】去年5月的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中所有有水往外冒。管理处立刻派维修工前去查看，在其家所有关闭情况下，水表还在转，判定给水管有水渗入地板。管理处考虑到此木地板较贵重，估计损失在二万以上：业主的、主人房、客房全部进水，已给业主生活带来不方便。虽说给水管道还在保修期(水管安装保修期为二年)，单位可以不承担赔偿费用。(处理此类问题要相当慎重，不然夹在业主与施工单位中间二头受气)一定要按严密程序去操作：1、召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场，由施工单位开凿寻找故障点;2、故障点找到后，拍照留下证据，根据现场判断谁的责任。(现在有些给水管用塑料管，装修时容易造成渗水事故)经查是因为给水管接头处渗水，判定现在由施工单位负责;3、由业主提出赔偿费用及维修方案(只针对造成房间实际损失)和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用，然后开会提出各自理由及费用要求。管理处协调，三方签订一个维修赔偿协议，最终施工单位赔2.3万元，木地板由业主自选安装，施工单位负责限期处理给水管维修;4、管理处依据三方认可协议，督促各方认真执行，管理处作好跟踪回访。有理有据，业主、施工单位对此次解决都表示满意。点评：出现此类事情业主想的是两个问题：1、谁的责任及赔偿;2、尽快自理。管理处要有针对性地进行工作，加上热情、真诚态度，既解决了问题又增加了业主对管理处工作的理解。————————————————————————————————————————————————利用小区赚外快所得收益应归业主【案例】 早在2010年6月，韦贞等所在小区的物业公司为增加自身收益，未经业主委员会同意，即将临街一面的外墙租给一家超市发布巨幅经营广告，并预收了一半租金。至2011年6月期满，超市依约付给了物业公司另一半租金5000元。韦贞等认为该租金应归业主，但被物业公司拒绝，理由为外墙是其单独开发利用，租金属额外收入，理应归其所有。【律师点评】租金应归全体业主共有。根据《高法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第(1)项规定：“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”属《物权法》第6章所称的业主共有部分，本案外墙也不例外。业主对外墙的共有权，决定了只有业主才能对外墙享有占有、使用、收益和处分的权利。物业公司在任何情况下，也只能是一个管理者，即使是在未征得业主委员会情况下，出租临街外墙所产生的租金收益，也就应由全体业主决定具体如何处分或分割。————————————————————————————————————————————————签物业委托合同还是服务合同?据了解，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务，又有物业管理纠纷;而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿的财产权属等其他案由。【解读】这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性地的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。【解决方法】在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。荒废花园，业主能占用种菜吗?【案例】林先生是东区某楼盘里的一个业主，前不久，他看到小区里一块花园荒废了，就把那块地开辟成菜地种些蔬菜供自己日常食用。最近，小区重新聘请了物业公司，物业公司想把这块地重新恢复成花园，就找林先生要求他把菜地里的菜处理掉。林先生不同意，称自己是小区的业主，有权使用这块地。当业委会主任出面解释，说这是业委会和物业公司商量后做出的决定时，林先生说，聘请这家物业公司，他并没有投同意票，所以物业公司无权干涉他的行为。因此林先生不肯退地，业委会和物业公司对此事不知该如何处理?【律师解疑】林先生应按物业公司的要求把菜地里的菜处理掉并退出该地块。根据我国法律法规规定，小区内按照规划建设的共用设施(包括花园、绿地、道路等)，属小区内的全体业主共同所有，国务院颁布的《物业管理条例》第五十一条明确规定了：“业主、物业管理企业不得占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”林先生在小区花园用地上开辟菜地自用，违反了《物业管理条例》的规定，依法应予纠正。若林先生不听劝阻，一意孤行，依照《物业管理条例》第六十六条的规定，将受到包括罚款、没收菜地收益等行政处罚，没收的菜地收益主要用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、养护。林先生以其未投票同意聘请现物业公司为由，认为物业公司无权干涉他的行为也是错误的。根据《物业管理条例》规定，小区选聘物业管理企业，只要经业主大会讨论及三分之二以上有投票权的业主同意，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，所签订的《物业服务合同》对全体业主就具有法律约束力。————————————————————————————————————————————————住户在楼层焚香燃纸怎么办【案例】每逢清明、中秋等农历节日，的许多人都有焚香、燃纸的习俗。住在高层住宅的往往贪图便利，就在楼层里烧来烧去。一方面缭绕的烟雾使消防警报频发，令人真假难辨、疲于应付;另一方面残存的烟垢污损墙面，很难彻底清除。海丽管理处从实际出发，采取了相应的对策，实践证明效果很好(燃纸焚香的习俗该不该取缔，这不是物业公司需要讨论的问题。物业公司应该考虑的是，如何对其加以引导，避免妨碍正常的物业管理)。一、是既加强教育引导又尊重住户焚香燃纸的习俗，指定供住户焚香燃纸的地点，防止“处处冒烟”，便于统一管理。 二、逢节日提前发出告示，提醒住户自觉遵守管理处关于到指定地点燃纸的规定，并派专人到现场疏导监督。 三、要求所有在楼层作业的员工主动负起责任，发现违规焚香燃纸的当即予以劝阻和制止，加大管理力度。 四、严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝阻、屡禁屡犯的给予书面告诫，严重的进行处罚或提请消防主管机关处理。点评：卤葬行事，容易闹出乱子。可以说，这里所采取一些措施都是恰当的。在尊重的前提下加强管理，在管理的过程中注意尊重，对涉及到民俗民风问题的处理，大抵应当如此。—————————————————————————————————————————————————纠正违章装修僵持不下怎么办【案例】去年初夏的一天下午，某小区护卫队员报告，一位业主未按要求的位置，擅自在外墙上开孔安装。等装修巡视督察人员赶到现场时，已在进行之中。装修巡视员检查一番后，向业主解释，如此安装不但影响了外立面的统一和美观，而且安装厂家施工已不慎将立管打漏，还将给业主的生活带来不便。但业主仍坚持已见，督促继续安装。装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和证件，予以制止。同时，请水工火速来补已打漏的暖气立管(果断制止违章作业，迅速处理相关损害，再研究如何纠正问题，应当说从程序上是对头的)。业主对装修巡视员制止违章装修十分不满，提出要物业公司领导签字，承担停止安装空调的后果。装修巡视员认为自己所做并无不妥，随即提出业主也需签字，承认自己违反小区装修管理规定。双方各执已见，一时僵持不下。水工赶到现场后，迅速将的暖气管修复好，将的地面、墙面进行了彻底清理。一看两人还在争执，便接了个话茬：“要我说也不是什么大不了的事情，谁也不用让谁签字了，还是商量商量怎样安空调吧!”(处理此类问题不公是管理人员的事情，普通作业人员也有责任，该说话时就说话)等两人都平静下来，他再对业主说：“我看你自己选定的这个位置并不好，，咱抛开影响外立面整齐美观不说，就说你安到这里，冷凝水管要走多远呀，比较起来还是规定的那个位置好”。(证明你错了，自然说明我是对了，这样的说服方法很巧妙)业主迟疑不决，水工试探着提了个建议：“如果你觉得我说的没有道理，你自己里里外外看看”。或许刚才主动帮助修复漏水暖气管的举动感化了业主，业主楼上楼下转了一圈，回来后欣然同意在规定位置安装。并且与装修巡视员握手言好。点评：人们赏说“解铃还需系铃人”，其实未必尽然。有些时候矛盾双方剑拔弩张，斗气顶牛，谁也不肯让步，就需要别人从中做点斡旋，搭个台阶。有了这样一个外力的推动，双方冷静一下，很可能一切都随之烟消云散。————————————————————————————————————————————————业主对物业公司有了成见怎么办【案例】某小区一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊接铁架，与其它阳台极不协调。管理处发现后，立即发出停工整改通知书。业主对此怨声载道，说管理处限制她的自由，铁架非搞不可。　　你发火我不发。管理处有关人员三番五次地耐心给好讲解装修管理法规，说明保持外观统一的必要性，任硬顶也好、软抗也罢，在原则问题上决不退让(处理这类问题就得态度坚决，决不能轻易退让开口子，开了一个口子，下要为例，恐怕一发而不可收)。业主一看管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中也留下了对管理处的成见，每次见面都板着个脸，主动搭话也爱理不理的。为了消除好的误解，管理处不计较其态度，照常真诚地为她提供各方面帮助，以换取好的理解和信任(管理处每天都在与业主打交道，磕磕碰碰总是难免的，有了矛盾不要紧，关键是要主动用自己的真诚重新的换取理解和信任)。装修完帮助她打扫卫生，入住时帮助她搬运家具……一次，助理员小王见她回来，吃力地拿着两大包东西，而当时电梯又临时停运，就主动前去，帮她将东西搬到家中。看着曾经“为难”过自己而现在汗流浃背的小王，想到入住前后与管理处相处的这段日子，好终于露出了久违的笑容，有些不好意思的连声道谢。点评：坚持原则，造成与业主的感情隔阂后，可以持两种态度，一是不理不睬，你奈我何?一是以心换心，重归于好。前者显示的是霸气，后者显示的是大气。真正高水平的物业管理单位，当然应当选择后者。————————————————————————————————————————————————能随意更换物业公司吗?【案例】2004年3月，一家知名物业管理公司获悉一开发商欲将40万平方米规模的小区委托一家物业公司开展前期物业管理，并且打算实行招标。这家物业公司经过精心准备之后，一举夺魁。由于双方在售房合同写明由这家知名物业公司管理，因而吸引了不少购房者。按理这家知名公司给开发商带来了好处，然而半年后开发商突然开出非常苛刻的条件逼这家物业公司退出，想以自己下属物业公司取而代之。双方由此产生纠纷。律师：《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司进行管理。目前，物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费等问题与开发商闹上法庭已不鲜见，但是上述情况则是首例。这家开发商显然出于私利而采取上述手段，因此，政府主管部门对此类开发商要给予严厉的监督与管理，给他们添上一笔“不诚信”的记录，以儆效尤。————————————————————————————————————————————————公共设施的主人究竟是谁?【案例】近日，某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。【解读】这类的物业管理纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。【解决方法】这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。————————————————————————————————————————————————物业管理费问题近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后，“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生物业管理纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时，经常许诺减免部分业主物业管理费，待业主入住后，物业管理企业却不予兑现;有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。解读：由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯、水泵运营能耗等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20%―30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。————————————————————————————————————————————————业主大会越权业主该怎么办?小区的业主大会难以召开，即使召开后也存在已经成立的业主大会换届难、业主委员会交接难的问题，也是近期物业方面矛盾比较集中的一个方面。同时，由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督，侵害业主权益的事件不断出现，比如业主所享有的大会讨论事项的表决权、制定、修改公约和大会议事规则权、选举及解任业主委员会成员权、监督业主委员会和物业管理企业履行职责等权利，在实践中经常被侵犯等引出了不少物业管理纠纷解读现行《物业管理条例》对这个方面的规定较为简单，没有对无业主大会诉讼程序进行配套的相关法律法规，执行中存在诸多问题，比如业主对业主委员会、物业管理企业的运作如何有效监督，对业主大会选任事项意见不一，业主大会、业主委员会的不适当决定、侵害利益等是否可通过诉讼解决等。解决方法：业内人士建议，业主可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式，来避免业主大会的越权行为等。开发商与物业管理的“父子关系”如今部分与开商互为“父子关系”的物业管理公司，很容易出现对于等问题不重视，以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球的现象。尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重，业主往往以拒付物业管理费来抗拒，加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立，前期物业管理时间很长，有的长达七八年，矛盾越积越深。解读：《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选聘物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即使实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。解决方法：入住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的达到50%以上，或者是屋出售并且交付使用已满2年的，一定要及时召开业主大会会议成立业主大会，来维护自身权益。在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。————————————————————————————————————————————————物业公司究竟是管理还是服务?由于物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生，不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上，收费标准模糊不清，多收费，少服务，质价不符，任意调价;处理问题和解决矛盾方法简单生硬，打骂业主时有发生。解读：《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务，同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任，但法规并未赋予物业管理企业任何一点权力。表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和措施权;从理论上分析，物业管理企业并非物业所有人，它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序，其对物业所有人处分自己财产的管理权也有限的，不具有权利源，其是否有诉讼的请求权法律规定不明确，存在较大争议，造成业主块规搭建、装修、拆除等危害其他业主的行为无力阻止。解决方法：此类矛盾在近期发生的数量较多，主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行高速，物业公司是以服务为主而不是管理为主。业主与物业公司权利义务不对等这方面主要体现在对于业主欠交物业管理费以及违章搭建的处罚规定较少，造成业主无论有什么原因不满，都以拒交物业管理费来抗辩。另外在目前法律柜架下，缺少住户与所有权人的区分和规制，对非业主使用房屋而拒交物业管理费的现象，无任何制约措施。解读：虽然《物业管理条例》第一条就规定应当维护业主和物业管理企业的合法权益，但在后面具体条文中，对物业管理企业的相关法律责任规定多，而对业主的法律责任只有两三条原则规定，约束力明显不够，在业主权益保护方面，对业主权利则规定较为详细明确，而对业主违反义务如何承担责任的规定则不明确、不具体，有的甚至就根本没有罗列出来。在实际管理中，对于块规装修、乱停乱放、私搭乱建等现象，依据现行条例，物业管理企业管理力度有限，业主大会、业主委员会缺乏程序规定和具体措施，难度较大;相邻相关业主在未直接损害其利益时，大多采取明哲保身的处事原则，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出来交涉，反而迁怒于物业管理企业不帮他出面解决问题，多数也不愿出面反映;物业管理企业管理权限受到限制，目前也争议较大。解决方法：这方面仍然有待相关法规进行完善。—————————————————————————————————————————————————小区之间如何划分?这类方面的物业管理纠纷主要体现在小区与小区之间因为封闭式小区封闭通路，导致别的小区行路不便而引发的矛盾;或者是在两个小区合并时，由于不同品质楼盘的性价比等因素，间接导致高品质楼盘贬值、低品质楼盘的升值的现象。解读：《物业管理条例》关于管理区域的划分在第九条里原则规定应以共用设施设备、建筑物的规模、社区建设等综合因素来考量，具体授权地方政府制定实施细则。而本市的相关规定也比较原则，在实践中也难操作，造成此类案件久拖不决。解决方法：比如何为自然街坊，以哪个年代为准，以谁的标准来划分，以及何为封闭小区，是物理状态封闭，还是法律状态封闭，尚无一个明确的科学的解释。对于凡是其设置的设施设备是共用的可以划分为一个管理区域的规定，在有些物业管理纠纷当中就那些设施设备应该算共用存在较大争议，是只要满足一件设施设备就可，还是需要全部设施设备，目前没有定论。物业被判退还超额物业费事件：1999年至2002年间，201户业主分别购买了区欧陆经典万兴苑小区，当时业主和物业公司对物业收费未约定具体收费项目和标准。物业公司后按每平方米 3.15元收取物业管理费。业主们认为，被告的收费标准和服务水平差距较大，故要求法院确认原收费标准无效。根据物价局的有关批复，欧陆经典万兴苑小区属普通住宅，应执行普通住宅收费标准，执行日期至日;如被评为市级优秀管理居住小区，在两年内管理费可在规定标准基础上上浮10%至25%。2000年11月，被告管理的欧陆经典万兴苑南苑被评为北京市优秀管理居住小区。点评：北京市二中院判决北京中海物业管理有限公司将超标准多收的物业费260元至5000元不等分别退还给业主。法院认为，被告在部分项目上提高或变相提高收费标准，且在其管理的万兴苑南苑被授予优秀管理居住小区时，将不在该范围内居住的原告的一并提高25%，实为搭车涨价。}