“裕廊集团”，由新加坡政府控股，在本国搞了四十多年工业园区，贡献了本国25％GDP，也造就了该国独特的“商业模式”：将工业园区复制到印度、印尼、菲律宾、中国等地，总面积竟机当于171个新加坡。这一商业模式能够不断复制，关键在于“裕廊”拥有很强的园区规划和管理能力，可以吸引全球著名企业入驻，从而为当地带来就业和税收。而背后新加坡政府的外交能力，同样也是这一“商业模式”得以长远、稳定运行的关键。 & & & &新加坡的国土面积707平方公里，相当于1/9个上海，1/24个北京，却在全国投资参与开发工业园区，总面积近12万平方公里（“新加坡－廖内－柔佛”区域达11万平方公里），相当于再造171个新加坡。 & & & &新加坡商业模式的主角，是两个国家控股公司。一个是贸易工业部下的“裕廊集团”（JTC Corporation，旗下有腾飞集团、裕廊国际、裕廊港口）；另一个就是财政部下的“淡马锡控股公司”（Temasek Hodings，旗下有吉宝集团、胜科工业集团、新加坡科技工业集团、凯德置地）。 & & & &开始“淡马锡”下属公司主要以资本运作为主；而“裕廊集团“则长于基础设施规划与建设，尤其是工业园区、科技园区的设计及建设。 & & & &但随后这两类公司的业务范畴出现交叉，在海外项目中，既充当资本方，投资或入股大型工业园区的项目，同时也提供设计规划及建设方案，最终还参与对园区中入驻企业的资本运作，充当起风险投资的角色。 & & & &这些功能的实现，都利益于新加坡政府打造的国有控股公司平台，使众多国有控股公司能交流其业务所长，在统一的目标前提及集团公司雄厚的财政实力支持下，都成为世界领先的工业园区投资建设的佼佼者。 & & & &在中国已成为开发区典范的“中新苏州工业园”，背后的新方财团中就有“吉宝集团”及“裕廊集团”旗下的公司。而淡马锡集团旗下的胜科工业集团，早在苏州之前，就开发了“无锡新加坡工业园区”。吉宝集团已和中国合作开发另一个新园区“中新天津生态城”。 & & & &既然自己长得不赖，何不复制他赚几个钱？ & & & &新加坡土地和自然资源有限，却用近半个世纪时间，积累了闻名于世的工业园区规划、管理能力。因此向海外复制“工业园”，成为其主要的“商业模式”。复制商业模式的关键资源和能力 & & & &1960年代，新加坡资源缺乏，工业基础落后，失业率极高。总理李光耀决心改变这种局面，在西部的裕廊规划出一片土地，建工业区吸引企业投资。 & & & &刚开始情况并不妙。尽管花费1亿元进行基础设施建设，工业区依然空荡一片。李光耀经常到美国访问，吸引投资。1968年德州仪器公司来设厂装配半导体，接着是惠普。到1970年有390家企业进驻，均获五年免税。 & & & &“裕廊集团”就在1968年成立，经营管理新加坡的工业区。到2003年在本国已开发30多个工业园区，雇佣全国1/3劳动力，直接贡献25％的GDP。也逐渐积累了闻名于世的园区规划、管理等关键资源和能力。 & & & &然而受限于本国有限的土地和自然资源，新加坡开始向海外复制“工业园商业模式”。其中知名者如印度班加罗尔国际科技园、印尼巴淡工业园、菲律宾卡梅尔第二工业园、越南－新加坡工业园、卡塔尔自由贸易及物流储存区、阿联酋阿布扎比工业城、苏州工业园等。先在国内划个圈，弄好了，再向别国复制 & & & &1960年代，新加坡失业率极高，李光耀在裕廊划一片土地建工业区。现在本国工业园区雇佣了1/3劳动力，贡献了25％的GDP，也积累了向海外复制工业园的能力。 & & & &在中国“裕廊集团”参与园区面积为2517平方公里，其中著名的有“苏州工业园”。 &
& & 裕廊集团与淡马锡旗下的吉宝、胜科等集团各有所长，但都拥有最突出的优势：项目规划以及项目管理。 & & & &而“苏州工业园”也几乎完全应用了新加坡工业园区的“规划理念”。 & & & &例如“定位”策略，就非常相似。 & & & &在新加坡，工业区并没有独特的税收减免等优惠政策，而是由于其“定位”和政府的发展目标高度契合，因此自然可以获得政府的支持。 & & & &苏州工业园也是如此。由于紧紧围绕中国政府的科技跨越发展战略，吸引高新技术企业，所以尽管当时中国已提出特区不特，但仍获得经济技术开发区优惠政策，还成为“技术先进型服务企业优惠政策”的试点。 & & & &园区内“功能用地划分”也借鉴了新加坡的布局结构。中心地带是“商业区”，外围依次是“居住区”和“工业区”。这样上班和逛街的人流分开了。重型与轻型交通也分开了，避免了交通拥堵。同时在居住区与工业区之间设缓冲带。绿化率高达40％，污水100％截流。 & & & &“生活区”照搬了新加坡“邻里中心模式”。所有商业、社会服务设施，包括邮政、市场、门诊、电影院、书店等，都集中在一起，称为“邻里中心”。 & & & &全区共规划19个邻里中心，每个覆盖半径0.5公里，约1万多户居民。这样的规划，方便了居民生活，同时由于布局合理，也保障了经营者的利益。 & & & &“亲商服务理念”也被复制。2001年园区就将审批手续从100多个减少到7、8个。行政收费也逐渐取消地方性的项目，由最初的100多项，减少到国家规定的3项。 & & & &园区操作透明，一致。只要符合政策，招商员可以当场拍板，不需要请示汇报。美国旭电科技公司副总裁杜光洋对媒体说“投资者最怕有事找不到人解决，一件事要找许多部门，或政府办事人员态度恶劣，甚至索贿。这些现象在园区根本没有。” & & & &苏州工业园从2001年开始盈利，新加坡、中国和地方政府，都获得收益。 &
& & 如今，新加坡已在海外复制了几十个园区 & & & &新加坡商业模式的主角，是两个国家控股公司：裕廊集团和淡马锡。两者互相配合，既投资大型工业园区，也提供规划及建设方案，还参与园区企业的资本运作。 & & & &苏州工业园2007年的利润为3.6亿元。新加坡方面，按照30％的股权计算，2007年从苏州工业园获得的收入为1.08亿元。中国政府得到税收和就业机会。到2008年初，园区累计交税700多亿元，提供就业岗位50多万个。以10万分之三的国土，创造了全国3％的IT产值和17％的IC产值。 & & & &地方政府则通过招商引资，增加财政收入。园区吸引近1.5万家国内外著名企业，2007年园区GDP达836亿元，人均GDP接近德国，地方一般预算收入76亿元。 & &
& 盈利点主要有两个，净利润率高达52％ & & & &“裕廊集团”的净利润率高达52％，2007年营业收入23亿美元，净利润12亿美元。其在工业园区获得的收入有两个：“租赁收入”和“中介服务费”。 & & & &“租赁收入”来自于园区中的土地使用权、厂房设施、生活设施如住宅区的租赁。其关键是要先得到土地和设施的租赁权。 & & & &第二块是“中介服务费用”。中介服务的方式多样，如给客户做整体的园区项目规划；做建成后的项目管理；或只卖管理方案。中介服务利润率更高，经验是现成的，边际成本很低。 & & & &这些都是和园区项目直接相关的收入。而在项目完成的初期，作为开发方还能得到一级土地出售收入；在园区逐渐成熟后，还能通过股权投资等资本运作，从进园区的企业中获得更加丰厚的回报。 & & & &海外工业园区商业模式，将新加坡政府和国有控股公司、当地政府和投资者、企业这五处“利益相关者”的资源整合起来，让各方获利。新加坡通过输出工业园商业模式和海外投资，实现了国家财富的增长，给国民带来更多福利。其80％的个人房产是政府营建的组屋，收入最低的20％人群，也几乎全部拥有组屋。公积金制度配以其相应的保险机制，可以说，新加坡人的生活无忧。 & &（作者：清华大学经济管理学院公司金融教授、捷盟高级专家 &朱武祥；北大汇丰商学院管理学副教授 &魏炜）可能您一个小小的分享动作，就可能照亮无数人的命运！把这份能量和爱传出去，和更多人一起，每天为自己种下一个善根，让我们共同努力，把世界变的更美好。心存善念、相信自己的信念，我们都可以改变自己的人生！欢迎免费订阅：yunhe7158;运河企业文化研究院(yunhe7158)　
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马六甲取代新加坡 碧桂园森林城市还有戏吗？
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　　两年前，小刘在新加坡旁的柔佛州首府新山市开了一家民宿客栈，没想到从此被“套牢”，几十万积蓄即将被花光。
　　而像小刘一样被“套牢”的还有杨国强。三年前进军马来西亚，随后碧桂园董事局主席杨国强宣布，将在20年内投资2500亿元在新加坡旁的柔佛州填海建造一座20平方公里、可容纳70万人的“森林城市”。
　　“碧桂园将采用当今世界最先进的智慧、绿色、生态、环保等城市设计理念，结合自身20多年的专业开发经验，为世人建造一座产城一体化的城市，立志成为世界城市榜样。”杨国强在2016年中期业绩报告中称。
　　然而，碧桂园财报显示，2013年8月便开始销售的总体量182万平方米的新加坡旁柔佛州碧桂园金海湾项目，截至2016年6月底仅成功预售约54万平方米，在长达三年的时间里去化仅三分之一，而且该项目将于2017年底竣工交房。
　　最新资料显示，碧桂园金海湾目前在售产品主要为建筑面积约90-130平方米的洋房，均价约20000元/平方米。
　　而杨国强要填海建造的碧桂园森林城市，位于更加遥远的柔佛州依斯干达区，由多个人工岛组成，已拥有规划面积20平方公里，预计总开发周期为20年，可容纳70万人居住。
　　该项目由碧桂园与柔佛州政府合资开发，碧桂园股权占比60%，合作方占40%，合资公司拥有未来填海项目获得的土地的永久产权。
　　据界面新闻报道，2016年3月份，碧桂园集团的全体营销人员曾收到一份关于森林城市销售业绩纳入个人工作考核的通知。
　　该通知明确要求，在日前入职满6个月的碧桂园营销中心全体员工，2016年全年均需卖掉一套森林城市的房子，包括推介成交以及员工自购。“未达标的一线销售人员将被直接淘汰，未达标的营销管理人员以及后台人员，将给予降薪或降职处理。”
　　“这些中国开发商一建就是几千套，把所有人都吓坏了，”Axis-REIT Managers Bhd。的投资主管、马来西亚中介协会的前主席Siva Shanker在接受彭博社采访时称。“只有天知道谁会去买这些房子，什么时候能够完工。更大的问题是，谁会住在里面？”
　　彭博社更是报道称，从温哥华到悉尼，中国购房者推动房价飞涨，而在东南亚的这个角落，中国的开发商则拖垮了市场，用供应过剩的数十万套新房拉低了价格。
　　不过，碧桂园2016年中期业绩报告中，关于森林城市的规划和销售数据却是一片空白。
　　碧桂园森林城市变成“鸡肋”
　　碧桂园森林城市在宣传中主打的概念是“新加坡旁、免税岛、永久产权”等，希望以此来打动中国国内客户将这里作为海外置业的首选，并许以“投资这里就像投资十年前的深圳”愿景。
　　据报道，因深感柔佛州地区无法与中国、越南和菲律宾等国在劳动密集型产业上进行竞争，马来西亚政府于2006年推出了“依斯干达计划”，投巨资在柔佛州建造一个面积达2217平方公里的经济特区，这是整个新加坡国土面积的三倍。
　　马来西亚希望通过大力发展金融、IT、创意媒体等高附加值产业，将柔佛州打造成受全球瞩目的新型经济特区。由于该项目所处的伊斯干达特区临近新加坡，碧桂园希望它能像当年的深圳那样，以毗邻香港的优势快速发展。
　　但这与深圳显然不能相提并论。当年的深圳特区是中国以举国之力打造起来的，深港联手、相互借助，足以成为华南经济区的经济中心和发展龙头，而伊斯干达特区与新加坡却属于两个国家，资源、政策协同不力，不可能重现深港两地的发展模式。
　　虽然碧桂园森林城市的第二大股东为持股40%的马来西亚柔佛州政府国企，这个具有当地王室背景的国企为项目在马来西亚争取到了几乎所有优惠政策，但却与新加坡政府毫无关系，因此关于进入新加坡的特别通行道、新的跨境大桥建设能否落实也存在不确定性。
　　这也是新加坡碧桂园森林城市销售乏力的主要原因之一。对于新加坡人而言，碧桂园森林城市有点像“鸡肋”。
　　“如果在那里买房子，就意味着每天要往返新加坡与马来西亚之间，要过四次海关！”一位居住在马来西亚的华人称，“平均过关，没有低于一个小时的。有的时候，两三个小时才能过关。你不但要在两个海关大厅排队过关，在两个海关中间还要排队等公车！在这个只有夏天的地方，你在户外等上一个小时试试……”
　　所以，对于新加坡的富人阶层来说，宁愿花高价在新加坡买公寓，而工薪阶层一般不会买碧桂园森林城市，因为新加坡有非常发达的租赁制度，碧桂园森林城市的价格和新加坡租房的价格相比没有丝毫优势可言。
　　对于马来西亚人来讲，更不会轻易去买碧桂园森林城市的房子。因为以森林城市均价2万元人民币的价格，可以在马来西亚新山买到更好的房子，就连马来西亚首都吉隆坡的市区的地铁上盖、精装修家电全包的永久产权房屋售价也仅为每平方米2.4万元人民币。
　　2015年底启动森林城市宣传之初，碧桂园曾希望这个项目的客群更为广泛，除国内客户、马来西亚本地购房人群、新加坡外延购买力外，还会将项目推介范围扩展到中东的伊斯兰国家，甚至迎合欧洲的旅游度假需求。
　　但在半年的推广后，森林城市的主打客群还是仅局限于国内客户，据说比例占到90%以上，那些想要海外投资但对国外的行情不是特别了解的国内买家，已成为碧桂园的主要售卖对象。
　　一些去到森林城市项目实地了解后的客户，似乎也并没有被这个项目的美好规划所打动。虽然该项目与新加坡隔海相望，但毕竟和新加坡毫无关系，项目周边几乎没有配套设施，交通状况也相对落后。正处于填海建设中的项目完全是一个巨大工地，而新山市较差的治安环境更是令他们后怕。
　　据报道，柔佛州首府新山市横行的“刮刮乐”诈骗勒索集团，专门在新山关卡毗邻的购物中心向外地游客下手，柔佛警方也曾逮捕过一些不法分子，并将他们治罪，但这个问题却一直无法根除。
　　而且不法之徒犯案手法不断翻新，如把全球卫星定位系统追踪器暗藏在免费赠送的“小礼物”内，公众在公共场所收到陌生人给的“礼物”之后，就被跟踪，继而被歹徒伺机抢劫或掳拐。
　　据马来西亚当地华人透露，柔佛州华人较少，主要居民是当地的马来人、印度人等，治安一向成问题，所以马来西亚华人也很少去那里。
　　新加坡受到马六甲挑战
　　如今，碧桂园森林城市的主打概念——新加坡，其地位也受到马来西亚的另一大港口城市马六甲的威胁和挑战。
　　就在南海仲裁案发布结果前的日，马来西亚政府便高调宣布邀请中国合建巴生第三国际深水港，以此表达对中国的强烈支持。
　　马来西亚交通部长廖中莱表示，由于70%-80%航经马六甲海峡的船只目的地是中国，所以马国希望中国参与该港口计划。再加上泛亚铁路兴建带来的经济预期、“”引爆的发展商机，使得中马两国之间往来将更趋密切。
　　马六甲是一座有着数千年历史的古城，在全球航海中具有战略地位的“马六甲海峡”正是马六甲州的所在。马六甲海峡系印度洋与之间的必经通道，承载着中国80%以上贸易及90%的能源进出口，是全球化背景下的咽喉要道。
　　在马六甲的港口边，竖立着“郑和”雕像和马六甲开埠的古船。七百年前，郑和的庞大船队每次下西洋，都会在马六甲停靠和补充，如今这里依然是马六甲海峡这条海上生命线的咽喉所在。
　　这也是马六甲成为海上丝绸之路第一站的重要原因，马来西亚正在全面启动的“新马六甲”计划更让人对马六甲的未来充满了好奇。
　　日，由建设集团EPC总承包的马来西亚马六甲皇京深水港深水补给码头举行奠基仪式。
　　据官网披露，皇京港项目位于马来西亚马六甲州西南海岸，是一个集生态旅游、自由贸易免税区、商业地产开发、深水码头及产业园区等功能为一体的综合性开发项目。项目以马六甲岛为基础，自西向东吹填4个人工岛屿，总面积约1366英亩(约5.53平方公里)。项目总投入将超过400亿林吉特(约800亿人民币).
　　其中第三岛深水港项目建设最快，将于2019年完工，据称会取代新加坡成为地区最大港口，而全部配套工程将于2025年完工。
　　完工后的深水补给码头将可停靠350米至400米的超大型邮轮，以及20万吨至30万吨的散装货轮，码头还将配备专门的存储设施，用于石油、石化和植物油在内的液体货物的存储。一旦该码头营运，将创造6000个工作机会。
　　皇京港的建成使用，将严重威胁到新加坡的港口优势地位。新加坡首先质疑中方操作该项目的动机。新加坡知名媒体《海峡时报》援引南洋理工大学马来西亚中国关系专家的话称，马六甲海峡存在战略性因素，通常以经济活动开始，然后海军逐渐参与进来，因为国家有义务确保其商业船只的安全通行。
　　在东南亚国家中，目前只有新加坡和马来西亚的港口有实力跻身世界前20大港口行列，其中新加坡港位列世界第二，而马来西亚的巴生港排在全球第12位。
　　巴生港目前分为北港和南港两个港口，其货柜装卸量预计在2020年将达到1630万标准箱，接近饱和。因而，马来西亚政府认为，有必要扩建港口。
　　马六甲海峡自近代以来即是的交通要埠，其海峡全长约1080米，是连接沟通太平洋与印度洋的国际水道，也是亚洲与大洋洲的十字路口。而皇京港项目的第三岛(班让岛)拥有水深介于25米到30米的航道，可通航吃水20米的巨轮，这是其他需要大量基建开挖的港口所望尘莫及的。
　　早在2013年秋天，中国即提出了与各国共建“一路一带”的经济发展战略。而上海洋山深水港、马六甲皇京深水港、巴基斯坦瓜达尔港，是海上丝绸之路的重要中转站。
　　由规划可知，一旦皇京深水港建成，就会成为大型油船的补给港口，来自中东西亚产油国的油船会选择在这里补给，皇京港就会变成东南亚的石油窗口。而马来西亚本身的伊斯兰文化，在服务同样渊源的国家上的自然优势不言而喻。
　　此外，对于大多数目的地在中国的欧洲、中东、非洲的箱船转运业务客户来说，选择皇京港，将原本需要前往中国本土协调的业务转到马来西亚，可以大大降低货主的协商和交易成本，如此一来，新加坡无论是物流位置还是港口服务的优势都会受到极大挑战。
　　马六甲即将腾飞
　　2015年9月，马六甲州和中国广东省缔结为友好州省，双方将在马六甲进行围海造田及启动临海工业园区，这是广东参与“海上丝绸之路”建设的重点项目。日，广州直飞马六甲航班正式开通。
　　在马来西亚深耕25年的久久集团总裁、2014年被马来西亚苏丹王授封为“拿督”的王琇瑛女士表示，“在经历25年的深入了解后发现，如果吉隆坡定位为国际金融中心，马六甲海峡便是大马的商贸中心，马六甲不但被联合国列入世界文化遗产，每年吸引超过1200万名游客，更稳居隆新高铁承上启下的位置，无论是到新加坡或吉隆坡，均可在高铁一日生活圈中往返，从而使马六甲成为退休养老与长期居住的首选，也带动当地房市成长前景。”
　　王琇瑛提到的“隆新高铁”是泛亚铁路的一部分。日，“泛亚铁路(TAR:Trans-AsianRailwayNetwork)”路线确定为北部、南部、南北部和东盟4条。
　　其中东线方案，由新加坡经吉隆坡、曼谷、金边、胡志明市、河内到昆明；中线方案，由新加坡经吉隆坡、曼谷、万象、尚勇、祥云(大理)到昆明；西线方案，由新加坡经吉隆坡、曼谷、仰光、瑞丽到昆明。
　　按照中国的中长期铁路网规划，2020年前将有三条连接中国与东南亚的高铁线路建成通车，届时从昆明到新加坡只需10小时，总人口超过27亿的中国、印度、越南、泰国、缅甸、马来西亚和新加坡等地区将成功联通。
　　泛亚铁路中的新加坡到吉隆坡段便是全长300多公里的“隆新高铁”，由承建，而位于新加坡和吉隆坡中间位置的马六甲爱极乐站，也将成为隆新高铁的重要枢纽。
　　除中马联合打造的皇京港之外，马来西亚政府还将耗资3亿马币打造占地50万平方米、由张艺谋主导的“印象马六甲”剧场，斥资5000万马币打造全长5.2公里的马六甲河面灯光秀“光的隧道”。
　　2016年11月，创始人马云被马来西亚首相聘为大马数码经济委员会顾问，协助提升马来西亚在数码经济、电子商务领域的发展。
　　在教育方面，沿袭英联邦国家教育体系的马六甲也毫不逊色，拥有6所国际学校，13所大学、学院。除了华语、英语的双语优势外，马来西亚任何级别的文凭均被英美澳等国所承认，留学成本相对低廉，于是吸引大量海外学子纷至沓来。
　　大马旅游及文化部的官方数据显示，自从马来西亚推出可自由进出、居留十年的“第二家园计划”以来，共批准全球123个国家计两万余外国人的申请，中国以6785人的数量高居首位。
　　按照官方统计，目前马来西亚拥有至少13万名来自160个国家的国际学生，过去十年内每年保持着超过16%的学生人数增长率。
　　“在吉隆坡平均一个老师教40个学生，而在马六甲这一数字是15人，这样才能更好地实现师生之间的交流互动。”王琇瑛称。
　　而且，拥有七家大型医院的马六甲是马来西亚医疗条件最好的州，甚至吸引了印度尼西亚、新加坡等地人士健康体验旅游。
　　因为马六甲各方面的资源相当充沛，促使久久集团与台湾开发商亚昕建设合作开发座落于马六甲唯一新城CBD中心、毗邻马六甲州政府行政中心的“光之湾喜来城”。
　　“马六甲目前仅能提供15323间客房，预计到2020年马六甲的旅游人口将达到2000万人次，尚需15000间客房。”久久集团高管介绍。
　　而且马六甲的华口占比高达40%，位于马六甲海峡第一湾的“光之湾喜来城”，房价也仅与填海建造的新加坡旁碧桂园森林城市持平。
　　此外，马六甲滨海将建造游轮码头、郑和贸易中心岛、浪琴湾、马六甲小迪拜、公园等总投资超过千亿的超大型项目。这些项目都将在5-10年内陆续开发完成。
　　毫无疑问，马六甲的这一新动向值得中国的出海企业以及投资者密切注意。随着中国和马来西亚的经济贸易往来更加密切，以及两国关于马六甲深水港码头和泛亚铁路的建设，作为海上丝绸之路和陆上丝绸之路重要枢纽的马六甲，将有可能取代新加坡的地位。
　　对此，碧桂园将如何应对？
(责任编辑：DF316)
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