地方政府救楼市的法律评析
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【期刊名称】
地方政府救楼市的法律评析
【英文标题】 Legal review to local government’s measure of retrieval real estate industry
【作者】 【作者单位】
【中文关键词】 ，，，，
【期刊年份】 【期号】 2
【页码】 76
在全球金融危机和我国宏观经济全面衰退的情况下，地方政府救市的实质是对房地产市场的宏观调控。在我国单一制的国家结构形式和人民代表大会制度的国家政权组织形式下，地方政府的行为受制于中央政府和本级人民代表大会。因此，地方政府的救市必须符合法定职权，某些重大措施必须得到本级人大的同意，遵守财政民主主义和财政平等主义原则，并体现社会公平和公共利益。但地方政府的部分救市措施违反了上述要求。地方政府救市应有所为有所不为：应遵守市场经济规律，避免直接参与市场博弈；救市的关键是排除市场障碍、调整市场结构，加大保障性住房建设。
【全文】【】 &&&&
　　为扩大内需、保障民生，稳定房地产市场的发展，近日全国地方政府救楼市（以下简称救市）措施“乱花渐欲迷人眼”，继成都、南京、西安等城市之后，杭州市政府出台拯救楼市的“24条”意见。日，江苏省办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的意见》。与2003年以来的由中央政府出台房地产调控政策，地方政府消极应对不同，这次救市大潮首先从地方政府开始，中央政府从默认到发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[号，以下简称《意见》）放权给地方政府。似乎地方政府救楼市的合法性、合理性毋容置疑了。然而，社会各界依然提出了强烈质疑。中华工商时报刊发的《救楼市泄露了三个秘密：房地产绑架了中国经济》揭示了楼市三个公开的秘密：一是房地产绑架了中国经济。为了救经济，救楼市必须适可而止。二是地方政府为了自身财政收入越权减免税费，消极应对保障性住房建设，揭露了地方政府与房地产关系。三是房地产商与行业协会、行业主管部门及地方政府有形成利益集团的嫌疑。[1]公民普遍则认为政府救市其实是在救开发商而不是救市场，政府的补贴、减税等政策并非正确的救市方法。[2]那么，地方政府是否应该救市，目前的救市措施是否已对症下药，救市应受到什么限制？
　　一、救市措施及救市的背景
　　（一）笔者将各地方政府已公开的救市措施整理归纳如下：[3]
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　　┃长沙　　┃保障性住房分配全面推行货币补贴方式；按地方所得部分给予全额补贴；2成首付　　　　　 ┃
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　　┃湖南　　┃首次购买普通住房，面积在144平方米以下的，契税税率统一下调至1％　　　　　　　　　　┃
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　　┃　　　　┃契税减半；公积金贷款延长贷款最长期限至30年；分期缴纳土地出让金；分宗办理相关　　　┃
　　┃福州　　┃　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　┃
　　┃　　　　┃手续　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　┃
　　┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫
　　┃　　　　┃购房补贴；放宽公积金贷款政策；按开工时间设置不同比例减免普通商品房项目房地产　　　┃
　　┃西安　　┃　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　┃
　　┃　　　　┃开发企业的城市基础设施配套费；分宗办理国有土地使用权证，延长半年缴纳出让金　　　　┃
　　┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫
　　┃　　　　┃购买普通商品房可按面积获得不同比例补贴；缓交部分建设规费；放宽开、竣工期限，分　　┃
　　┃南京　　┃　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　┃
　　┃　　　　┃期或缓交土地出让金；加大保障性住房建设力度；调整住房公积金贷款最高额度　　　　　　┃
　　┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫
　　┃　　　　┃调整购房入户政策；放宽住房公积金贷款政策，允许异地办理住房公积金贷款，首付2　　　 ┃
　　┃杭州　　┃成；实行交易税、契税、印花税补贴；放宽房企受让及开发期限；放宽开、竣工期限，缓交　┃
　　┃　　　　┃土地出让金；缓交部分建设规费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　┃
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　　┃宿迁　　┃购买住房可获得0．5％到7％的财政补贴；首付2成；减免开发商规费　　　　　　　　　　　┃
　　┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫
　　┃　　　　┃分宗办理国有土地使用证；放宽住房公积金贷款政策，允许省内办理公积金异地贷款；　　　┃
　　┃河南　　┃　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　┃
　　┃　　　　┃首付2成；下调契税、二手房交易优惠　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ┃
　　┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫
　　┃四川　　┃扩大廉租住房保障范围，提高实物配租比例；首付2成；购房实施补贴；减免税费[4]　　　　┃
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　　┃成都　　┃公积金购房贷款最高额度上调为30万元，首付2成；放宽入户政策；降低交易成本　　　　　 ┃
　　┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫
　　┃海南　　┃扩大保障性住房范围；减免税费；首付2成；购房补贴　　　　　　　　　　　　　　　　　 ┃
　　┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫
　　┃广州　　┃缓推经济适用房；公积金贷款额度将上调至80万元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　┃
　　┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫
　　┃武汉　　┃实施购房补贴；减免税费；首付2成　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ┃
　　┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫
　　┃　　　　┃增加保障住房供给；减免税费；首付2成；上调住房公积金贷款的最高额度；放宽二套房　　 ┃
　　┃上海　　┃　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　┃
　　┃　　　　┃贷款政策；鼓励给与开发商信贷支持　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　┃
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　　┃石家庄　┃税费减免；住房公积金贷款上限40万元；首付2成；购房入户　　　　　　　　　　　　　　 ┃
　　┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫
　　┃辽宁　　┃延长贷款期限，允许省内办理公积金异地贷款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　┃
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　　┃沈阳　　┃税费优惠；购房补贴；放宽公积金贷款政策，首付2成；分块出让、分期付款、分割发证　　 ┃
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　　┃淮安　　┃规费减免；土地分宗开发；购房补贴；调整住房公积金贷款政策、首付2成　　　　　　　　 ┃
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　　综上，救市措施可分为六大类：一是减免或延迟收取房地产建设、交易的各种税费，这是地方政府最常采用的措施之一。二是放宽土地出让政策。对大面积地块在统一规划的前提下，实施分割出让、分期付款、分割发证，沈阳、西安、石家庄、淮安等地有相关规定。三是购房入户政策。如石家庄、成都、杭州、沈阳。四是放宽住房公积金贷款政策，如提高住房公积金贷款额度和贷款年限、降低住房公积金贷款首付比例、扩大住房公积金贷款的适用范围。上述地方政府都采取了相关措施。有的地方政府走的更远，如河南规定可在全省范围内异地办理公积金购房贷款，辽宁、杭州有相同规定；沈阳规定对已缴存公积金且已经办理个人住房商业贷款的，在其再次购买住房时，可按有关政策申请住房公积金贷款，并享受购买首套住房的贷款政策。五是地方政府对于特定时段内的购房者给以补贴的措施。补贴分为两种方式：用政府财政直接补贴购房者和用购房应缴纳的税收中地方所得部分补贴购房者，前者如西安、南京、宿迁、四川、武汉、淮安，后者如河南、杭州、长沙、石家庄等。这是地方政府采取的另一常用措施。六是保障性住房政策。河南、四川、海南、上海、南京等多个地方政府都提及要建立和完善住房保障体系，增加廉租房和经济适用房房源，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，解决低收入家庭的住房困难。沈阳、长沙强调推行保障性住房分配货币化。
　　（二）目前，我国房地产市场面临经济下滑、市场运行机制存在障碍、住房市场存在结构性障碍三大主要问题。在短期之内，房地产政策发生重大转变，美国爆发的次贷危机引发的全球经济下滑是一个重要的原因。然而，回首我国房地产近10年的大发展历程，房其市场因陷入“治乱”的循环而倍受诟病。日召开的国务院常务会议即指出，“房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。”从近两年的情况来看，国务院会议指出的这些问题更是愈演愈烈。归纳起来，房地产市场目前面临的问题除了经济下滑外还有两个重要的问题：一是房地产市场运行机制存在障碍，房地产市场表现出严重的市场失灵现象：开发商通过“捂盘惜售”、“虚构交易，恶意炒高房价”等手段获取暴利，严重扰乱了市场秩序，供应结构与住房消费结构不对应，市场上的商品房70%～80％是高档房，存在严重的供大于求，而低端住宅明显供不应求；[5]二是住房市场存在结构性问题，保障性住房严重不足。财政部、建设部、国土资源部2006年发布的《》要求各地从土地出让净收益中用于城镇廉租住房建设的资金按土地出让总价款扣除相关费用后余额5％核定。但截至日，“仍有4个地级城市、141个县级市没有建立廉租住房制度；166个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例；绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设”。[6]而相对应的是我国房价跟居民收入比例世界最高，[7]住房支出已严重挤压居民消费空间，严重影响民生，亦成为经济运行中一大不稳定因素。
　　（三）房地产市场面临上述困难和问题，地方政府是否应该有所作为呢？答案是肯定的。房地产业在我国国民经济中占有重要的地位。2005年国务院办公厅在转发7部门《》的通知中指出，房地产业是国民经济支柱产业。其产业链长，带动力强，对促进投资增长、推动居民消费结构升级、增加就业、维护金融稳定发展有十分重要的作用。我国房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10％。[8]保证房地产市场稳定健康发展是政府的重要职责。根据《》第条规定，县级以上的地方各级人民政府有管理本行政区域内的经济、环境和资源保护、城乡建设事业和财政等行政工作的职权。“在服从国民经济和房地产宏观调控的同时，房地产的区域调控具有相当大的空间。”[9]《意见》明确了应强化地方人民政府稳定房地产市场的职责：“稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。”
　　所谓的“救市”，其实质是采取多种措施对房地产市场进行有效的宏观调控。宏观调控是现代市场经济的调节机制之一，“国家从社会经济的宏观和总体角度，运用国家计划、经济政策和各种调节手段，引导和促进社会经济活动，以调节社会经济的结构和运行，维护和促进社会经济协调、稳定和发展。”[10]可见，地方政府的救市是管理本行政区域内的经济事务、履行宏观调控的职能的表现。而在我国还没有综合性的宏观调控法典和宏观调控法律体系尚需完善的情况下，特别是在行政管理未同国家经济调节职能相分离[11]的情况下，地方政府的上述救市措施的合法性和合理性面临较大挑战。
　　二、地方政府救市措施的具体法律分析
　　地方政府救市的行为多是抽象行政行为中制定行政规范性文件的行为。根据行政行为理论，抽象行政行为的合法要件包括职权合法、内容合法、程序合法和形式合法。[12]救市的具体措施是否符合我国宪法法律的规定？是否符合行政行为的合法要件？
　　（一）我国宪法序言规定：“中华人民共和国是全国各族人民共同缔造的统一的多民族国家。”这表明，我国实行单一制的国家结构形式。中央集权程度较高，主要反映在有关中央国家机关对相应地方国家机关的监督控制方式上。宪法虽对中央政府与地方人民政府的职权范围作了明确划分，但根据我国的行政体制，地方各级人民政府在法律规定的范围内的实际权力还需要通过上级政府的行政授权的形式获得。[13]这就意味着，在中央政府对某事项有具体规定的情况下，地方各级政府只能遵循该规定而无更改该规定的权力；只有在中央政府明确授权时地方政府才能行使相应的职权。
　　1．根据《》的规定，对各省、自治区、直辖市以及计划单列市实行分税制财政管理体制。我国分税制属于中央高度集权型，分税制虽然以分税种的形式确定了地方固定收入，但地方政府没有相应的税权。《》第条规定：“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。”可见，地方政府没有地方税的管理权，其他单行的税种管理规定有相似的规定。如《》规定：“税目、税率的调整，由国务院决定。”《》规定：“契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。”财政部日宣布：“从11月1日开始，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。”日《》对住房转让环节营业税暂定1年实行减免政策。地方政府的减免税收如符合中央政府政策的条件，则是合法的。但湖南省将减契税的住房面积扩大至144平方米则不合法。日国家税务总局《》（国税发[2008]73号）已经明确指出：“最近，个别地方违反国家税法规定，擅自制定出台不符合国家统一规定的税收政策，不仅造成了国家税款流失，而且严重干扰了正常税收秩序。”要“认真执行‘依法征税、应收尽收、坚决不收过头税、坚决防止和制止越权减免税’的组织收入原则，规范减免税审批工作流程，严格按
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系统网络繁忙，请一下再试！高考“金融移民”政策违背教育平等权的宪法原则
　 05:58:06　来源: 中国青年报　　　
　　《竞报》2月16日报道，北京为吸引和鼓励金融机构，出台16项政策，其中一项是金融企业高级管理人员的子女，可在京参加高考，录取时与北京市户籍考生享受同等待遇。　　　　众所周知，我国教育水平发展不平衡，如果同一个考生参加不同地区的高考，将会取得不同的高考成绩。同时我国高考试卷和录取分数线全国不统一，而不同考生的高考录取分数又取决于其户籍所在地。因此，同一考生将因户籍所在地不同，享有不同的高考录取权利。　　　　针对我国目前高考录取制度，不少考生希望通过“高考移民”的方式，由录取线高的地区向录取线低的地区迁移户籍的方式，来取得最佳高考录取权利。但因现行户籍制度的规定，公民户籍尚不能自由迁移。因此，无论高考考生主观想法如何，客观上大部分考生是不可能将其户籍自由迁移到录取线低的地区合法参加高考的。同时，针对“高考移民”现象，一些地方政府为了维护高考录取制度的公正性，也不断出台相应政策，以制止“高考移民”合法化。　　　　因此，“高考移民”能否成功，即能否取得当地合法的高考身份资格，成为这些“高考移民”必须首先解决的根本问题。如此一来，“高考移民”身份资格合法化的市场需求也必然“应运而生”。　　　　既然有了这种现实的“高考移民”身份资格合法化的市场需求，市场供给也自然而然地“应运而生”。拉关系，走后门，请客送礼，行贿受贿的一些个人违法犯罪行为也时有发生。　　　　与这些个人违法犯罪行为不同，有些地方政府为了本地区的经济发展，主动出台政策，为这种“高考移民”合法化提供政策性的制度保障。如北京市政府1997年就出台了所谓“高考投资移民”政策。“这项政策规定，外地人员在京郊指定的试点小城镇投资25万元至50万元不等，再在当地购买一套住宅，便可获得北京市城镇户口，每户不超过4人（其子女不应超过两人）。”从而使一些移民高考生由此获得了合法高考移民的身份参加高考（日《中国青年报》）。今年出台的这个“高考金融移民”政策，只是更上一层楼罢了。　　　　笔者以为，地方政府出台使“高考移民”合法化的政策，违背了由宪法所规定的、我国公民在目前法律规定的范围内所享有的受教育的平等权利，具体而言就是每个考生依法所享有的相对公平、平等的高考录取权。　　　　由于政治、经济和历史等等原因，我国高考录取线目前尚无法做到全国统一。也就是说，政府目前尚无能力在全国范围内使高考考生的录取权利获得全面平等。但是，在目前现行相关法律规定的范围内，政府是能够做到相对平等的。制止“高考移民”的种种措施就是其一。　　　　因此，“高考移民”合法化的政策，违背了教育平等权的宪法原则。　　　　“高考移民”合法化的政策，源于社会经济发展与社会公正、公民平等权的社会基本矛盾。面对这个社会矛盾，政府的选择应当是什么呢？笔者以为，无论如何不能以牺牲宪法规定的公民平等权来一味发展本地区经济。否则我们在发展经济的同时，也为社会稳定埋下了隐患。作者：江晓阳
&&& 新闻缘起：&&& 提要：日，北京对外资银行开放人民币业务，表明北京金融产业大发展的外部环境已经形成。北京为吸引和鼓励金融机构在北京发展，制定了16项优惠政策。北京此次制定政策的原则是：给予来京金融机构的总体支持程度“不低于上海和深圳的相应政策”。
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[218.20.57.*] 认为：
户籍政策中的违宪有：不平等的受教育权利；不平等的社会保障；不平等的称谓摘不掉的“外来人口”、“外来人”、“民工”、“盲流”的帽子；就业的不公平；培训的不公平；纳税的不公平；乘公交车的不公平，如：“外来人”的老人就没权享受免费；等等...........
[218.20.57.*] 认为：
希望全国人大高度关注此事，就户籍制度、教育制度、就业制度、社保制度等制度和政策中的违宪进行清理，以保障宪法赋予全体公民的正当权利，这是全国人大不可推卸的责任！
[218.108.74.*] 认为：
“学好数理化不如有个好父亲”这句话可能是没错！
[202.110.218.*] 认为：
还孩子们一个公平公正的高考资格
[219.146.212.*] 认为：
现在的高考制度严重违犯了宪法,可是照行不误,地球人都知道啊.
[221.208.114.*] 认为：
我上学的时候，我们班北京的学生的高考分数和青海的教育水平落后的地区一样。事实上高考上地区的歧视本身就违反宪法。
[61.185.35.*] 认为：
在中国哪有公平可言？可悲啊！！！
[221.7.196.*] 认为：
我还想说一句,教育的不公平还体现在：现在的高等教育已经在严重隔离与压制广大农民子弟受教育的权利了。高昂的学费已是农民学生不可逾越的鸿沟！！（银行的助学贷款只是安慰大家罢拉）
[218.19.43.*] 认为：
真是一人当兵全家光荣.不合理!
[219.234.29.*] 认为：
哪里有公平可言！！！！！！！
·最新评论·
[222.137.152.*] 认为：
在现在的中国谈平等，不是太幼稚了吗？
[221.2.226.*] 认为：
北京＼上海的高考录取分数线低于很多外省，这就给孩子们思想深处埋下了＂不公平＇的种子，再提倡素质教育，有用吗？北京＼上海的高校是全国人民的，不是你们两市私有的．凭什么在高考出题和分数线问题上搞特殊，自作主张？北京＼上海的教育条件那么好，为什么不把高考录取分数线提到全国最高，以示自己的政治觉悟水平＼工作能力和模范作用呢？
[219.148.63.*] 认为：
“学好数理化不如有个好爸爸”这是20年前的话，历史的车轮要后退，可悲！！！！！！！
[221.2.145.*] 认为：
要是平等了，就不会有高考移民了。
[218.76.51.*] 认为：
“高考移民”合法化的政策，并不违背了教育平等权的宪法原则；倒是现有高考政策，违背了教育平等权的宪法原则
[221.203.38.*] 认为：
在中国不公平的事太多了。有什么大惊小怪。
[222.53.136.*] 认为：
国情，有权，有钱，是誰让你没权、没钱，是工人、农民的。
[222.53.136.*] 认为：
国情，有权，有钱，事事成啊。誰让你是工人、农民、小小平民，没权、没钱啊。
[218.73.49.*] 认为：
如果说这叫公平，那天下还能见得到不公平的吗？？？
[220.188.204.*] 认为：
清华北大为什么在北京市录取的名额,会比其他省市多得多?清华北大是全国的而不是北京市的.
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绝不允许任何违反宪法的犯罪继续
作者：贺济中
发布时间： 14:49:44
来源：乌有之乡/Article/shidai/615.html
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188318836213
1880319225
1920731166
1949351428
20149V企图否定宪法精神和阶级斗争的现实。
马克思、恩格斯在《共产党宣言》中指出：&所有制问题是运动的基本问题&。生产资料公有制是社会主义制度的经济基础，而国企则是生产资料公有制的主体和支柱。
20151301724
宪法中法定的各种自由的限度是不得损害&
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