很少发帖，不求质量，只想分享一下这三个月来的卖房，买房的经历。　　楼主27岁，人民教师一枚，纯屌丝，父母农民。家庭经济条件不好，所以楼主一直在努力地改变着自己 的生活，也盼望着能有一次逆袭的机会。这样的机会出现在今年年初。　　2013年，在父母的资助下，在成都南边买了一套套二的房子，总价73万，单价8300，商贷，利率上浮了10个点，月供3500，除掉公积金，还款压力也不大。去年4月份收房，花了半年时间装修，花了16万，并与去年年底再新娘结婚。但由于准备要小孩儿，并没有搬进新家，只是按照老家的风俗结婚期间在新房里住了3天。婚后又住回出租屋。　　按照剧情的正常发展，楼主本应该从此过上了房奴的的生活，通过努力慢慢改善生活质量，然后过个七八年换大房子。但是，生活往往会给我们意外的彩蛋。我有幸被砸中了。成都的房价这几年一直没有怎么涨，算上通货膨胀肯定是下跌的。但是我买的那套房刚好是成都今年炒的火热的蒙彼利埃小学的学区房，我买的时候学校甚至都没有规划，完全是瞎猫撞上死耗子。这所小学是第一所公办的国际合作学校，以素质教育为主要特色。这所学校从去年开始变得火热起来，到今年炒的尤其厉害。我的那套房子从今年一月到四月卖的时候涨了30%（到现在又涨了20%）。涨幅居成都小区第一名。
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　　学校被炒起来以后，三天两头便会中介让卖房子的电话。刚开始每次接到这种电话便觉得很无语，甚至想臭骂中介一顿，老子的婚房还住进去就让我卖，卖他妹的。虽然知道自己的房子涨价了，但不知道涨的这么厉害。有一次一个中介给我打电话让我卖房子，我就试探问他可以卖多少钱，他说可以卖13000，当时我根本不相信。但是心想如果能够买到13000那岂不是大赚了一笔，能卖出去也不错。自此便有了卖房的想法。于是晚上跟老婆商量了一下，说挂一个高价138万，如果能卖出也值，其实当时没有想过有人当真会出这么多钱买我们那房子，只是挂着玩玩。
　　结果呢？　　
　　忽悠吧　　
　　不是忽悠哈，自己的经历
　　房子挂了之后我的内心开始不平静了。我认真思考这个问题后突然发现买房也许对我而言是最好的选择。我有如下一些思考。　　1. 原本这个房子就是过度性住房，打算住七八年后卖了换套三。但是多几年就要多出接近二十万的利息，到时候再卖划不来。既然现在可以换套三，为什么一定要等到七八年后呢。　　2.这个房子虽然是新房，还没有住，情感上难以割舍，尤其是我老婆。但是理智终究战胜了情感。正是因为还没有搬进去才省去了搬家的麻烦，免得住几年又搬家。其次，正是因为房子全新装修还没有住过人所以才好出手。如果住七八年，到时候房子的装修估计要折一半的价，不划算。这是卖房的第二个思考。　　3. 我的第一套房贷的事商业贷款，而且13年利率上浮了10%，从这个层面看非常不划算。我本来可以用公积金，如果公基金贷等额的钱，相同的年限，算下来每个月要少还600元，总共要少接近20万利息。就算我把我现在房子卖了，再原价买回来换个贷款房子也净赚接近20万，何乐而不为呢。　　4. 这个房子暴涨的原因是蒙彼利埃小学的火爆，这是一所办学才第二个年头的小学，学校紧挨环球中心，建筑很漂亮，硬件一流的一所国际合作公办学校，每周三节法语课，几节英语课，一节中外文化理解，我也有同事的小孩在那里上学，反应很不错，孩子很快乐。很大程度上满足了家长队伍素质教育的渴望，也侧面是对其他公办小学教学的抗议。我当时的想法是虽然是所好学校，但是教学效果如果需要时间教研，万一七八年后这个学校不再收认可和追捧的话，那我不是错事了当下的大好良机。此外，最近社会舆论一直盛传着按按多校划片，要是真的两三年内实施的话岂不是这个房子的价格要暴跌。有人可能会觉得我短时，那么你自己的小孩儿上学怎么办？难道你就不想给孩子最好的教育吗？这个我是想过的。首先，我现在还没有小孩，即便是现在准备，小孩上学也是七八年后的事情了，到时候大源片区的教育资源都很成熟了。此外，我和我媳妇儿本身是一所名校教师，自己的孩子可以直接读本校初高中，至于小学，我一直认为家庭教育是最重要的，只要学校中等偏上即可。退一万不讲，如果到时候我真的想让自己的小孩儿上这所学校，我但时候已经三十五六，正处在事业发展的高峰期，不管通过学校还是家长资源，或是其他途径再把孩子弄进去也不是完全不可能，我现在有三个同事的孩子就在几年读书，没有一个是通过学区房进去的。另外，我们学校紧挨着一所新的小学，基本上确实会是我们学校的附小，最近也很受追捧。此外，我卖了还可以再买一个学区房，同样可以解决问题（我最后确实花了110万买了一个离我工作的学校更近的一个学区房。总而言之我自己孩子的教育我根本不需要担心。
　　楼主运气很好啊，而且非常理性。　　
　　5. 我第一套房子的品质周围算中等偏下的，卖的时候单价比片区内品质更高的楼盘，比如同是学区房的华润凤凰城（益州小学学区）等要高出2000多。如果不是这个学校，我房子估计就值9000左右（带装修卖了15500的单价）。此外，我的房子户型不太好，没有生活阳台，朝西，挨着一条主干道天府一街，晚上关了窗都还有比较大的噪音。所以这个房子本身我一直不太满意，而且装修有些遗憾。其次，我们嗯小区的绿化率虽然高，但是杂乱，没有设计感。除此之外，校区的外墙没有贴砖，漆刷的异常糟糕，几年后的景象可想而知。另外，我们小区的物管也很不好，效率低下，服务意识不强。以上这些因素都是抑制房价进一步上涨甚至下跌的隐患。要是再丢掉了蒙彼利埃的学区不知要跌成什么样子。　　接下来是我买房的最重要的原因
　　作为一个男教师，我有很大的经济巨大压力，当然我平时周末也会去挣点外快。顺便说一点题外话。现在的教师形象远不如从前，也不像从前那样收人尊重，各种教师要求学生补课，伸手向家长要红包等现象让老师的形象一落千丈。但是作为一个教师，我想说教师群体的整体素质相对而言还是比较高的，至少我自己和我观察到我身体的同事都是非常敬业的，觉得没有出现过主动暗示学校补课或是让家长送红包的。当然有家长给老师送礼的情况存在，到这绝对是极个别的家长，我们老师也觉不会对那些送了礼物的家长的孩子特殊对待，更不会因为家长没送礼而有差别话对待学生。个人而言，我是非常反感家长送礼，我觉得是对我作为教师身份的玷污，所以基本上能拒绝，我都拒绝了。既然你把自己说的那么神圣，你为什么还要去有偿补课？我想说的是我是一个有底线的教师，但我不会把自己看得多么神圣，我也要供房，养家，我想说的是我是靠我的汗水和专业挣钱，并且我基本上没有给自己的学生补过课，这一点我于心无愧。
　　6. 作为一名教师，我甚至自己的工资不可能让自己和家人过上好日子，所以我希望通过这次卖房能赚来第一桶金。如果把房子卖掉，还掉银行贷款，加上自己的存款，手里大概有接近100万，对我而言，这绝对是辈子都不一定能赚到的钱。　　我的想法是先买一套三室的自住房，品质要高一些，最好能是个学区房，首付30以内。另外我再买1到2套投资性住房。有人会觉得你这套房子赚钱完全是凭运气，成都的房子根本没有投资价值。在我看来，成都投资房产要看地段，成都南门和天府新区还是有很多有投资价值的房子。
　　学校是主角，呵呵　　
　　当我把我的想法告诉我的亲戚和朋友之后，所以的人一开始都觉得不可思议，但在跟他们说了我的想法以后几乎都觉得我的想法可行，这更坚定了我的卖房，买房计划。
　　即便没有找的合适的房子投资，余下的钱拿来也会有不错的收益。我和媳妇儿目前的工资还了房贷，除了生活费几乎所剩无几，每年只能靠补课存在钱，但是补课真的很累，尤其是在学校累了五天后还要在周末上课，这种感觉真的让人崩溃，我去年几乎没有休息几天时间，上高三，周末只有半天时间空闲，还要去跑装修，真的累成了一条狗??所以我不想十年后还在继续过着这种生活。因为我一直希望在工作和补课之外我还能一些业务能让我实现财务自由。　　在我同事眼里，我一直都比较有财商，只是我一直苦于无财可理。我是希望通过这次卖房能够让走上自己的财务自由之路。我给自己制定了一个十年财务自由计划。
　　楼主继续　　
　　下面我想跟大家分享一下我定的一个十年财务计划:　　制定这个计划的主要目的是通过自己的努力和理财不断的存钱，这样在我四十岁之前能够实现财务自由，分时候我的父母63和65岁，我的孩子估计上小学了，那时可能正是人生经济压力开始迅速上升期，希望这份计划能让我提前为这一天做好准备。　　我的每年的收入大致分为两部分，一部分是每年的工作收入，另一部分是理财收入（包括房产）　　一方面，我和我老婆的工资和双方的公积金覆盖房贷，生活费，应该过得不错，不需要特别的节省，每年能够陪家人去旅游一次到两次。周末和暑假收入作为每年的存款，年目标是12左右，目前以基本实现。　　另一方面是理财收入，自住房买了以后还剩65万左右，作为理财起始资金。年理财目标10%　　每年存款的12万自动进去理财账户，经过十年的复利　　（此处省略一万字）十年后不算自住房能够有400万以上的资产。　　因此，我目前需要做的就是想法设法让自己的资本实现10%的增幅，另外努力工作十年，保持每年能够有至少12万的年收入。这一点我觉得还需要学习和实践，具体方法后面再详谈。
　　我一直就是一个幸运的人，哈哈
　　先说一下我买的三套房。　　最早定的是自住房。这个盘离工作的学校更近了，直线距离600米左右。以后步行上班，不用买车，。这也是一个学区房，单价12000，总价110万，建筑面积90多，但是大赠送，实际面积有110平方左右，带个大阳台，这是我和老婆最喜欢的地方。首付28万，商业贷款82万，30年，八五折，月供4000。 这个小区宣传的学校是成都第二所国际合作公办小学，第一所就事之前提到的蒙彼利埃小学。这所学校和一个幼儿园政府投资2.5个亿，是目前为止成都市投资额最大的一所公办小学，发展目标和定位很高。应该会是一所好学校。开发商参与了小学的建设，所以以后小区肯定可以读这个小学，因此这个小区售价在区域算比较高的。此外，这个小区在品质和绿化率方面较第一套房高很多，我的买的户型朝中庭，因此也不吵。这个房子打算长住，看情况，可能住10来年再换大的，也许住的时间更长一些。因此升值不是第一考虑，但是考虑到学校情况，参考我第一套房的情况，以后应该有较大的升值。　　第二套住房是投资房。　　这套房也在大源片区购置。买的时候首先考虑的是将来好不好出手。打算持有五至十年，看情况出手。房屋的基本情况如下：套二，93平，单价9800,90万总价，首付22万，商贷67万。地段极佳，400范围内有亚洲最大的伊藤洋华堂商城（成都人最喜欢伊藤洋华堂），世豪广场，麦德龙（9月份开），家乐福（紧邻楼盘 明年开张），成都铁像寺水街（一条特色水街），学区房，划入一所9月份新开小学（据说是成都最好中学的附属小学，八九不离十，直线距离100米），一个公立幼儿园（100米），成都最好的中学新校区（200米），大源中央公园（500米），成都最大的人工湖公园之一（2km）,成都的纽约中央公园（2km，新开，相当于9个人民公园大小）,地铁五号线（400米，在建2020年开通）　　总的来说，这个楼盘的升值和因素众多，关键是买的价在区域内几乎是最低的。购买的第二天楼盘就封盘了，第二周同户型成交价直接上涨15万。这套房17年9月交房。　　总而言之，这套房是地段极佳的学区房，租售比高。（商贷30年，八五折，月供3200；简单装修出租3300左右，同楼盘一期套二出租价位大概是）　　买了两套住房以后，大概手上还剩40万左右。之前本打算给父母全款（第三套住房不能贷款）每一套双流县的套一。（30以内），但是后来想了一下父母年纪还不大，还能工作五六年（卖外地做小生意）。所以我打算把剩下的钱再购置一套单身公寓。　　第三套房：总价28万的通气公寓。　　目前成都的公寓处于过剩的状态，这一点我很清楚，但是和住房一样，卖方看区域。我看上了一套地铁五号线口的一套通气公寓，单价6500左右，总价28万，今年11月份交房。买之前我以租房客身份让一名链家中介带我看了一圈周边套一的出租房市场，发现周边的单身公寓处于供不应求的状态，而且基本上不通气，我购买的公寓马路对面的公寓是loft, 两层分开出租，单层层高极低，头都可以撞到横梁，1500，普通平层公寓装修很一般，位置查一些都都要租，基本上处于不愁租的状态。这增强了我买这套公寓的决心。周边单身公寓好租的原因分析如下：　　1. 大源片区属于核心居住区，东边益州大道和天府大道两侧是软件园，金融企业总部，阿里巴巴，腾讯，华为，工行，建行等基地，总之是成都最高端的就业区域，这里工作的人口众多，呈三高特点：高收入，高格调，高素质。而且年轻人占绝大部分。这部分人群对于住房有较高要求，不愿意合租。因此，这个为大源创造了巨大的租赁市场。　　2. 经过几个月的看房，我发现整个大源，除了大源村（安置房片区）和凤凰城有数量有限的套一（58平，租金2500以上）以外，其他所有的住宅都没有套一。哪些对住房品质有一定要求，又不想合租的人而言，周边交通便利，生活便利的公寓便是他们的第一选择，这边是周边所有的公寓都抢手的原因。　　基于以上分析，我买了这套公寓。我做了如下计算：　　公寓今年11月份交房，很快就可以产生效益。　　第一年可以租到左右，投资回报率大致是 8%　　相信五年以后，随着区域房价上涨，回报率达到9%，甚至是10%没有太大困难。　　这套公寓是我投资组合中的重要部分（目标是10%投资回报率，基本在5年后可以达到，最保险的投资突进）　　有些人会说，公寓不好出手。买这套公寓不是为了房产本身的升值，而在于其投资回报率，准备长期持有（10年以上）。如果回报率能够达到10%以上的稳定回报率，我觉得到时候按照原价卖出去因该毫无困难吧。
　　如果仔细看贴的人会发现一个问题：就是两套住宅怎么都是按商贷85折贷的。没错，我两套房都是按手套房的利率贷的。我没有用公积金贷款。　　第一，我是如何做到两套首套房贷款：　　有两条路可走：　　1. 我和我老婆户口本上都是单身，完全可以两人单独以自己的名义买房贷款，银行查不到，只看户口本。　　当然这样做有风险，我没有这样做。　　2. 我的方法是三套房同一天去办理按揭贷款。因为目前我和我老婆都处于无房，无贷的状态，因此两套房都是按首套房审核。　　第二，为什么我不用公积金贷款？　　首先，我商贷85折之比公积金上浮10%的利率（公积金比较慢，而且我要等到余额达到三万，那时就是二套房了）高0.5%左右，多出来的利息并不算很高。　　其次，用商贷，按首套房，可以少付7万左右的首付款；并且用公积金贷款的话，账户余额取不出来。大概有三万左右的余额。如果那这10万去理财，按10%的年回报率，带来的收益是远远高于公积金剩下的那部分利息的。　　第三，我自住房为什么贷款30年，不贷款20年？　　一开始我自己也本打算贷款82万，20年，这样的话每个月5000月供，比贷30年，每个月多1000月供，但是多20左右的利息。　　感觉多十年，多20万利息确实不划算。但是当我仔细算了一下每个月剩下的1000款用来理财20年带来的收益后，我被吓了一跳。我就果断的贷30年。计算如下：　　贷20年，利息少20万　　贷30年，每月月供少1000，一年就是12000，然后去理财，回报率10%， 每年投入12000本金，算复利，20年后的余额超过了60万。　　此外，如果算上通货膨胀率的话，最后20年后的4000月供和现在的4000不能相提并论。接二十年后的1000来投资现在有任何损失吗?　　最后我想告诉你们的是：房贷（尤其是首套房，央行有利率补贴）是所有贷款中利率最低的，随便投个理财产品的年化收益都会超过房贷利率。所以，能贷多少袋多少，能贷多少年就贷多少年吧。哪些全款卖方的人我认为那么豪，看不上那点钱，那么土（没算过这笔账），那么就是又土又豪。
　　没人看，白打了白天的字。
　　楼主真棒，计算多，这样才能早日财物自由　　
　　我也刚买了房，首套房，商贷利率打九折，贷款目前审批中　　
　　贷30年，每月月供少1000，一年就是12000，然后去理财，回报率10%， 每年投入12000本金，算复利，20年后的余额超过了60万。 （来自天涯社区客户端）　　算错了，每年少供12000,这12000就产生1200的收益，20年里也就2.4万。说白了，你这就是从银行贷款理财，你认为有什么赚头？　　
　　我在成都，就住你学校隔壁的隔壁。你说的小区我都知道，春节前看了鹏哥的帖子在你那小区入了一套。　　
　　楼主厉害??　　
　　思路很清晰，勤奋上进的小老乡，必须赞一个！　　
　　@momomo-16 23:44:23　　我在成都，就住你学校隔壁的隔壁。你说的小区我都知道，春节前看了鹏哥的帖子在你那小区入了一套。　　-----------------------------　　鹏程蛇口，你有联系方式没，我微信号发你了　　
　　有100套房的，赶快去买第101套，就是不能让无房的穷人买房！
　　楼主大才，思维缜密，但有时人算不如天算，出现黑天鹅怎么办，特别是央妈一直放水，房价能跑赢通胀吗？
　　@球一样的啤酒肚 我买的公寓不是一品CG哈，去看过，位置不好，交通出行不方便。租房的主要图个室内环境和上班方便，所以没买这个公寓。　　这个公寓是华阳本地开发商修的，有关系，名用水电气，就算是商用水电气，两个人生活每个月也多不了多少。　　关于出租。我已经在前面分析过大源的公寓出租行情了，现在处于抢手状态，只要装修稍微好点，租个1800没问题。这个公寓的优势是独立厨卫，离工作区域近，出行方便，地铁口，通气　　下面计算一下这套公寓的回报率，我理财的目标是百分之十。　　我首付花了14万，装修预算3万，十年总利息是5万，第一年利息6500左右　　假设第一年租1800，年租金收益是21600　　第一年回报率 除以175000
8.8%回报率　　往后随着利息减少，租金上升，两年之内必定达到10%
　　@xliwei
01:31　　楼主大才，思维缜密，但有时人算不如天算，出现黑天鹅怎么办，特别是央妈一直放水，房价能跑赢通胀吗？　　-----------------------------　　这是考虑过。我觉得成都的房子投资是最保险的，泡沫小，大多数人普通人都可以通过努力买上房子，而且我看好成都的发展前景尤其是成都南面的发展前景。成都房子一直涨的慢的主要原因是前几年的超大供应量，这让我们的政府很没面子，与是相继出台各种促进楼市发展的政策，首先是在主城区外首付2成，首套房利率八五折，上个月出台了51条，最大的利好因素就是严格控制土地供应量，和货币化安置拆迁户。最近两次成都的土拍都出现了面粉价格超过面包的情况，相信未来两年成都房价会有一个补涨的过程。总之成都的父母官觉得成都的房价低了，面上无光。　　此外，对于全国层面的房价长期走势，我知识和眼界有限，不好评价。但我的观点是中国的房地产会是最后一个崩盘的。除非发生大的战争，那个时候除了黄金，什么都是浮云，但是你不可能真为了未来不知什么时候的战争把所有的钱换成黄金吧。　　关于印钱，政府为了刺激经济，解决地方政府债务问题，产能过剩企业，还有实现经济的软着陆以及转型肯定会继续印货币，但是印出来的钱从目前情况很多流入了楼市，如果通货膨胀首先得益的就是房价只要政府控制的好的话，物价不一定会恶性通胀。越是印钱，钱越不值钱，房子涨的越快，没办法，中国人喜欢买房，一有钱首先考虑买房，这是传统。对于大多数人而言买房是最稳妥和门槛最低的理财方式，而且在当前的行情下，还有更好的理财途径吗？
　　楼主买的公寓应该是世豪的吧　　
　　@长沙的后来
18:30:57　　楼主真棒，计算多，这样才能早日财物自由　　-----------------------------　　借你吉言！
　　@长沙的后来
18:30:57　　楼主真棒，计算多，这样才能早日财物自由　　-----------------------------　　借你吉言！
　　楼主是怎么理财的，能保证10%收益？　　
　　下面发表一下我对楼市的长期发展的肤浅认识，勿喷！　　我认为在10内年，如果没有更好的投资渠道，楼市都是最好的选择。但是正如很多大牛分析的那样，楼市将出现严重的分析，一线和强二线继续上涨，其他二线也许能跑赢通胀，三四线有价无市，甚至下跌，加上通胀简直惨不忍睹。　　原因如下：　　1.现在中国的经济下行压力山大。政府除了开印钞机加快放水之外并没有更多的选择。尽管政府指导大部分货币还是会流向楼市，但总希望有一部分能够流入实体经济行业，总会起点作用。此外，房地产是带动作用最强的的行业，而且是最能带动消费的行业。　　2. 在M2高速增长的情况下，房地产行业是货币流入市场的最大通道。因此货币宽松政策首先惠及就是楼市及房地产相关行业，然后才会流向其他行业。　　3. 货币宽松也是政府转移地方债，降低金融系统风险，和压缩房地产泡沫的手段　　4. 在目前土地财政的背景下，买地任然是很多地方政府融资和发展的重要资金来源。　　5. 城市化是国家大的发展战略，这也是近两年地方政府大量造新城的原因。但从长远来看，中国继续城市化是不可逆的。但是目前的高房价确在很大程度上减缓了城市化的过程。（不可否认大多数农民目前的收入无法承担现在的高房价）　　6. 中国有钱人太多了，不能看平均工资，大量的灰色收入是没有办法统计的等。不要觉得你我买不起，别人就买不起。　　7. 郭嘉会力保房价。楼上稍微感冒了，或是没劲了，各种药物和伟哥就上了。促进房地产政府有一万种办法。最简单的降低首付，降低利率就让广大屁明受不了，都屁颠屁颠的去买房了。我国的首付比例和贷款利率比欧美高多了，（英美的房贷利率基本上都在2%左右，美国还有很多首付1成，甚至零首付的房子），因此国家可以操作的空间还很大。　　有些人天天盼着楼市崩盘，要是楼市哪天真崩盘了也许你就失业了，对了几遍崩了房价对很多人而言购房难度并不会比现在小。　　国家为什么会保护房价呢：上面已经罗列了很多原因了。还有一条就是现在楼市里投机性的成分太重，如果无钱可赚，甚至有亏损的风险，那些投资性的资金必定会疯狂出逃，这必定为导致迅速崩盘，然后就是整个经济的崩溃，那个画面太美，不敢想象。因此郭嘉想的是那么多钱就让它在房地产这个池子里乖乖的呆着吧，国家通过印钞票给那些人管吃管喝，不要出来闹事。让那些炒房的人有账面上的增长心里也踏实一些。
　　因此，国家最想要看到的结果就是房价每年以一定比例上涨（5%-10%），不能疯长，不能不长，更不能跌。
　　楼主是七中的老师。　　
　　卖的天悦府，买的保利百合78的？　　
　　8. 关于楼市的泡沫问题　　我觉得虽然目前中国的房价相对于西方高收入国家确实偏高，但是有泡沫的就那么几个城市（厦门，深圳，北京，上海，南京）这些城市虽然房价高，但是考虑到这些城市的高收入和强大的还贷能力，以及不断涌入的来自全国的土豪，对房价形成了强大的支撑。因此从目前来不太容易崩盘。　　其他大多数城市的房价，我觉得都在大多数老百姓能够承受的范围，虽然和房价工资比任然高出欧美国家很多，但这和中国人对于房子的特殊迷恋有直接关系。此外，中国的户籍制度和高储蓄率对房价也做了很大的贡献。因此我觉得诸如成都这些房价10000上下的二三线城市的房价并不存在跳大的泡沫。毕竟对于大多数家庭，二三十万的首付款还是出得起的。　　有人又会提到鬼城和低入住率问题，我觉得这个是前几年城市化大跃进造成的，并不是没有人住，而是楼市的发展速度远远快于正常的城市化速度。我觉得鬼城只是中国城市化过程的一次特殊历程。
　　可能买的是kai　　
　　可能买的是凯德吧。　　
　　下面我想说一下城市化的问题：　　国家为什么把加快城市化视为未来十年的战略性方针，我的思考如下：　　1. 城市化意味着楼市话，给了地方政府大量买地和房地产开发的正当性。意味着更多的固定资产投资，意味着鸡的屁。　　2. 城市化不仅是农民居住地点的转移，也意味着将农村劳动力从以前低效的农业生产转移到高效的工业化生产当中来，意味着更多的经济活动和消费。　　3. 当大量农民进城以后，土地怎么办，粮食谁来种。当农民被忽悠进城以后，农业生产就可以从传统的低效的小农经济向规划化现代化农业转变，实现规模经济。只是到时候粮食生产的主体不是农民，而是从城市去农场主等。也许粮食产量还会比现在还高。这和英国的圈地运动，农民进城没什么区别。　　4. 农民市民化是如何实现的？　　1). 城市化并不是国家提到战略高度以后才出现，而是一直在过去30年一直的进行。过去三十年间中国的高速发展给农村人口提供了大量的就业机会，另外一部人群跟楼主一样的通过高考，上大学过渡成市民。因此，城市化本身就是一个自然的发展过程。　　2). 但是郭嘉认为现在决定城市化还不够快，本来城市化是经济发展的结果，郭嘉却想反其道而行之试图通过城市化促进经济增长。农民进城首先是买房啊，需要钱啊，怎么办？　　首先是各个地方政府对于农民进城的购房补贴。　　其次最重要的土地流转和土地货币化。目前这项改革还处在探索和实验当中。这是很危险的举动，这涉及到社会主义制度的问题。土地还可以买卖？这要是在三十年前直接反革命啊。政府也没办法啊，民间这么多的货币简直就是洪水猛兽啊，到哪儿那遭殃，时而蒜你狠，时而姜你军，时而到股市里去走一圈，时而抄下房。土地流转的本质是农村土地的货币化，已经让农民拥有进城的第一桶金，否则现在的农民那么精，谁会傻乎乎地把自己的土地主动放弃呀，都等着拆迁富呢。　　因此土地做了楼市之后的下一个货币池，这是一个战略问题。要是这一步走通了，可以保未来中国平稳发展10年。
　　@玫瑰静悄悄
11:11:35　　可能买的是凯德吧。　　-----------------------------　　嘿嘿，你猜
　　@yang6-07-18 10:17:01　　楼主是怎么理财的，能保证10%收益？　　-----------------------------　　其实就是一个投资组合的问题：　　其实10%的投资收益其实对于大多数投资经验较多的而言算是起步收益。　　我只说一下大致情况：　　1). 公寓，上面已经分析了，2年之内达到10%，这是个长期持有　　2). 投资性住房5年内的回报率肯定可以达到年10%以上　　首先看投入成本：30首付，1万收房， 装修9万左右 总投入 40万　　第一年，没有租金收益，但是目前已升值15万　　第二年：利息成本2.4万
租金收益 4万， 如果按照10%的收益4万，那房产只需要升值2.4万，差不多房价只需要升值2%左右，我投入的40万就能实现10%的升值。目前来看这套房每年涨5%以上，问题不是很大　　3). 其他方面， 某理财平台国有企业担保 8%-9%的收益　　4). 其他的如黄金，股票等高风险产品有少量资金投入。　　5). 私人借贷
　　搂住买的泰悦湾？
　　写的不错，成都房价真便宜。另外lz把房贷利息算掉了　　
　　【金块制】　　房子面积与土地所有面积的单位比值需要低于1:10。或者说，房子面积3043〇块每平米的话,土地所有面积应不低于3043百块每平米。房价高，那是因为土地价值太便宜了。奇怪的孪生的甲、乙两楼的房价差就是地价差，当然土地价值含土地价值差。房子面积不值钱，土地所有面积才值钱；房子面积能继承，土地所有面积要继承；房子面积需纳税，土地所有面积递增税；发展结果是每位国民丢失土地所有权，土地面积越来越小。土地换户籍和户籍换土地相对可行。土地所有权属于全国人民，正文广付没有做好土地所有权的代理人，修改土地法偷换概念的盈利可用万亿计量，当然时间跨度也会较长！病神精、为、度百?　　上海市黄浦区太平桥住宅土地55万元每平米。房地产的成本是个需要关注的问题。从本质上看，开发楼房和“从24k金块到16k金块”是相同的。是否发现如今的房子是越盖越高了？高楼大厦在各地越来越多。开发楼房基本上是沿着从平房到楼房、从低楼到高楼的路线进行的。这是一条节约土地所有面积的路线。十层楼房与平房相比，每一平米建筑面积减少了零点九平米的土地成本。所以说开发楼房本身是削减成本的。与金块报价只关注黄金含量和纯金价格一样，房地产报价只应关注土地的所有面积和住宅土地的价格。如住宅土地20平米、55万元每平米，才是科学的报价。出于保护和公示的目的，把住宅土地的价格公示在自宅旁边。　　以开发十层楼房（GJ饭店）为例：将原本占地20平米的平房的建筑面积按照20平米计算的话，平房的每一平米建筑面积就含有一平米土地。现在把平房开发为十层楼房，将同样占地20平米的十层楼房的建筑面积近似的按照200（20乘以10）平米计算的话，十层楼房的每一平米建筑面积就含有零点一平米土地。十层楼房与平房相比，每一平米建筑面积减少了零点九平米的土地成本。所以说开发楼房本身是削减成本的。　　我国大量出现的全民所有土地和土地所有权增值没有公开公平公正给付我国人民。债还不了，决策人首先还。征地就是征税，税金很可能是几十年的个人收入。城镇化带来的最为突出的现象就是:大量的农村的人口落户城镇;大量的农民集体所有土地成为全民所有土地;大量的土地所有权增值。我国城镇化，对大量出现的全民所有土地和土地所有权增值没有做好法律法规的准备，让人感到失望。对我国城镇个人住宅房地产应增加在城镇旁边调换宅基地和承包土地的房地产补偿方式；对我国城镇非个人住宅房地产应参考全民所有土地使用权的出让年限和其他公共利益的需要增加承包土地的房地产补偿方式，以此调节收购征收。　　==========　　在不考虑“法”的情况下，成功使用一张100元“假”币能产生多少收益？　　前段见到了一张100元“假”币。说起来这100元“假”币做工真的很好！用纸手感细密结实、略带磨沙感，水印干净清晰，防伪条粗看起来明暗有序，油墨印刷也是用色准确、线条精准，在特定条件下完全可以以假乱真。一张100元的“假”币的成本有多少钱呢？6元、3元？还是6角、3角？印刷的“假”币越多，面额越大，岂不是成本越低、收益越大吗？在不考虑“法”的情况下，这是一个毛利达到19倍的制造企业，IPO绝对应该通过，无形资产的价值更可以说是一个天文数字。人为操纵的秘籍:1元电子货币等于1元人民币吗?!假如1元电子货币等于1千元人民币，这就是说一百七十元电子货币的银行账户里应拥有十七万元人民币。银行假账水平较低啊!债还不了，决策人首先还。　　玛丽居里，法国国籍，，获二次世界大奖诺奖。这位波兰科学家著作有：28岁，铀和钍的化合物之放射性，宣读于科学院。31岁，论沥青铀矿中一种放射性新物质，发现新元素84号钋，比铀强四百倍；论沥青铀矿中含有一种放射性很强的新物质，又发现新元素88号镭，放射性比铀强百万倍；关于发现新元素钋的报告，在华沙斯维阿特罗画报月刊上发表。41岁，居里夫人为丈夫居里著作集撰序，该书出版于巴黎。43岁，论放射性。44岁，公布提炼纯净镭的方法。54岁，放射学和战争，出版于巴黎；论同位素学和同位元素，出版于巴黎。67岁，放射性两卷写成，1935年出版。这些书大家都见过吗？可作为最佳投资之一。研究下500法郎的居里夫妇、欧元、股指的微妙关系。　　沪指与土地所有面积的单位比值需要低于1:100。或者说，目前上证指数3043点的话，土地所有面积不低于3043百块每平米。拿股票来说，各家上市公司财报里有多少土地使用权都说不清，里面水份着实不少。掺水的报告就像一纸作废信用。土地所有面积、房子、股票、期货、黄金里面，土地所有面积最保值，也就是说，土地所有面积才值钱。考虑几个问题:第一，公司不拥有土地所有权？第二，土地成本分摊是否按建筑的实际情况？第三，土地所有权增值是否比较考虑？
　　@zhangzany
15:41:19　　当我把我的想法告诉我的亲戚和朋友之后，所以的人一开始都觉得不可思议，但在跟他们说了我的想法以后几乎都觉得我的想法可行，这更坚定了我的卖房，买房计划。　　-----------------------------　　楼主买的是水街附近的？峰度天下？
　　@ellwin621
12:52:26　　搂住买的泰悦湾？　　-----------------------------　　泰悦湾怎么可能单价8000多？一万2,3吧。
　　所以现在天悦府的房价也涨疯了？
　　成都不限购吗，让你这么买
　　@momomo6699
23:44:00　　我在成都，就住你学校隔壁的隔壁。你说的小区我都知道，春节前看了鹏哥的帖子在你那小区入了一套。　　—————————————————　　鹏程蛇口的贴　　
　　@zhangzany
16:10:00　　我一直就是一个幸运的人，哈哈　　—————————————————　　鹏程蛇口的贴　　
　　@zhangzany
16:10:00　　我一直就是一个幸运的人，哈哈　　—————————————————　　投资房是那个盘，望告知，谢谢　　
　　这么多成都人在这里啊　　
　　@ellwin621
12:52:26　　搂住买的泰悦湾？　　-----------------------------　　@u_16-07-19 09:29:05　　泰悦湾怎么可能单价8000多？一万2,3吧。　　-----------------------------　　楼主买了3套，其中一套
　　@ellwin621
12:52:26　　搂住买的泰悦湾？　　-----------------------------　　楼主屌丝一枚，哪有那么豪哦，有钱买泰悦湾就不会卖房再买了。
　　@u_16-07-19 10:05:47　　成都不限购吗，让你这么买　　-----------------------------　　成都不限购哈。
　　@smartjeck
15:09:39　　写的不错，成都房价真便宜。另外lz把房贷利息算掉了　　-----------------------------　　哪里算掉了哦？
　　mark一下，天悦府、凯德都是再熟悉不过的盘了，楼主对最近超级火的中洲怎么看，值得入手不
　　mark一下，天悦府、凯德都是再熟悉不过的盘了，楼主对最近超级火的中洲怎么看，值得入手不
　　mark一下，天悦府、凯德都是再熟悉不过的盘了，楼主对最近超级火的中洲怎么看，值得入手不
　　@芒果的微笑-19 17:14:58　　mark一下，天悦府、凯德都是再熟悉不过的盘了，楼主对最近超级火的中洲怎么看，值得入手不　　-----------------------------　　中洲我去排过号，没买到，就没买了。我觉得不错，就看你入手价格（13000以内我觉觉得都可以考虑），还有就是楼层，尽量选高点。按正常划片应该能够划入萌小，要不然政府公信力何在，业主要闹翻天。
　　楼主，能否告知你买的三套房的名字吗？我也在大源，打算买房投资看看　　
　　几套房楼主月供多少啊？影响生活质量不？
　　楼主 仔细拜读了你的贴 写的很好 让我受益匪浅 我现在也面临这个问题 我家在金融城有套住房 是父母前几年购入 大概100多万 现在也是中介经常电话骚扰 说能卖到400万+ 父母本来说退休了到成都居住 但现在他们不打算过来了 并且他们也不懂成都楼市 让我全权处理 不管是卖也可以留着继续升值也行 我现在很苦恼 不知楼主有啥高见 妄回复
　　@gamefox
11:39　　楼主 仔细拜读了你的贴 写的很好 让我受益匪浅 我现在也面临这个问题 我家在金融城有套住房 是父母前几年购入 大概100多万 现在也是中介经常电话骚扰 说能卖到400万+ 父母本来说退休了到成都居住 但现在他们不......　　-----------------------------　　亲 我没收到 呜呜 刚去站内信看了
　　@gamefox
11:39　　楼主 仔细拜读了你的贴 写的很好 让我受益匪浅 我现在也面临这个问题 我家在金融城有套住房 是父母前几年购入 大概100多万 现在也是中介经常电话骚扰 说能卖到400万+ 父母本来说退休了到成都居住 但现在他们不......　　-----------------------------　　@gamefox
13:55:56　　亲 我没收到 呜呜 刚去站内信看了　　-----------------------------　　你留下你的qq嘛，我加你。
　　@gamefox
11:39:17　　楼主 仔细拜读了你的贴 写的很好 让我受益匪浅 我现在也面临这个问题 我家在金融城有套住房 是父母前几年购入 大概100多万 现在也是中介经常电话骚扰 说能卖到400万+ 父母本来说退休了到成都居住 但现在他们不打算过来了 并且他们也不懂成都楼市 让我全权处理 不管是卖也可以留着继续升值也行 我现在很苦恼 不知楼主有啥高见 妄回复　　-----------------------------　　城南华府或者城南一号，炒的是泡小学区房概念。
　　这次泡小划到玉林中学还是与这些楼盘的业主有点失望了，楼主能麻烦告知下投资公寓的楼盘吗？最近恰好有投资的打算，也很看好南边的发展
　　楼主请短我一个公寓名称，谢谢！
　　@钐冰儿
19:39:16　　这次泡小划到玉林中学还是与这些楼盘的业主有点失望了，楼主能麻烦告知下投资公寓的楼盘吗？最近恰好有投资的打算，也很看好南边的发展　　-----------------------------　　虽然泡小的对口初中不太好，但是升入石室天府和七中的比例还是很高。除了青羊区的那几所本部的对口初中还不错外，泡天的小升初出口还是很不错了。
　　@钐冰儿
19:39:16　　这次泡小划到玉林中学还是与这些楼盘的业主有点失望了，楼主能麻烦告知下投资公寓的楼盘吗？最近恰好有投资的打算，也很看好南边的发展　　-----------------------------　　公寓名我给你发站内信哈
　　@钐冰儿
19:39:16　　这次泡小划到玉林中学还是与这些楼盘的业主有点失望了，楼主能麻烦告知下投资公寓的楼盘吗？最近恰好有投资的打算，也很看好南边的发展　　-----------------------------　　@zhangzany
22:07:34　　公寓名我给你发站内信哈　　-----------------------------　　我也有投资的打算，想知道楼主投资的公寓。。
　　make一下　　
　　@七七快毕业1
22:10　　楼主，能否告知你买的三套房的名字吗？我也在大源，打算买房投资看看　　zhangzany 　　楼主:
　　......　　-----------------------------
　　看的很感动，我大概也这么过来的，路子有点不同但差不多，现在广州3套房一商铺！30岁。
确实又要动脑筋又要跑东跑西　　
　　楼主。你是老手呀。 我晕。 有高人指点还是自己悟的？
我是跟那些老房虫学才知道的。 我看你帖子。太老手了嘛。 你预测你过几年就不会当老师了。
根本不用到你所说的40岁　　
　　会投资的人每一笔钱都有它的去处，眼里到处是机会，而且比较自律，节约，我每次想买车的时候都犹犹豫豫舍不得啊，因为又看到赚钱的机会，又把钱投出去生仔去了。
楼主等你回复哈。想跟你交朋友　　
　　@xliwei
01:31:31　　楼主大才，思维缜密，但有时人算不如天算，出现黑天鹅怎么办，特别是央妈一直放水，房价能跑赢通胀吗？　　-----------------------------　　贷款买房的人。 巴不得国家放水。
贷款买房的人最喜欢通胀了　　
　　楼主考虑过房产税吗？
　　楼主是大学老师？　　
　　@16-07-21 02:20:32　　会投资的人每一笔钱都有它的去处，眼里到处是机会，而且比较自律，节约，我每次想买车的时候都犹犹豫豫舍不得啊，因为又看到赚钱的机会，又把钱投出去生仔去了。
楼主等你回复哈。想跟你交朋友　　-----------------------------　　我跟你的观点完全一样，之前也是想买车，后来明白了当前是创业阶段，不能把钱花在车等消耗品上。按照富爸爸里的话说，车就是典型的债务，而非资产。我把我qq发你站内信哈，交个朋友，有空多交流。
　　请问楼主买的三套房子 分别是哪个楼盘的？求教
可站内信短我
　　@xliwei
01:31:31　　楼主大才，思维缜密，但有时人算不如天算，出现黑天鹅怎么办，特别是央妈一直放水，房价能跑赢通胀吗？　　-----------------------------　　@16-07-21 02:31:11　　贷款买房的人。 巴不得国家放水。
贷款买房的人最喜欢通胀了　　-----------------------------　　部分同意，买房的人最希望经济蓬勃发展，房地产才有更好的未来。央妈放水是个现实，不是我希望看到的，只是相对于其他行业而言对房地产得益最多。　　央行发水就像吃伟哥，吃多了对身体不好。　　大量印钱正常情况会导致对外汇率降低，对内通货膨胀，如果汇率跌的太快会加速资金外逃。当然汇率下降短期内会促进出口的增长，但是长期看来通货膨胀会使得国内人力成本迅速提高，反而不利于出口（央妈不会让汇率下跌太多）　　央妈放水还会进一步加大房地产的泡沫，增加金融系统风险，还有就是债务风险加剧。　　所以，真正投资房产的人没有那个希望货币长时间超发。
　　@老衲A罩杯
11:02:38　　楼主考虑过房产税吗？　　-----------------------------　　考虑过房产税，下面我谈一下我对房地产税的看法：　　虽然房地产税已经摆上日程很多年了，但是一直没有出台有很多方面的原因：　　1. 一是缺乏法律依据，如果征收的土地出让金，相当于国家把土地租给屁民，屁民给了70年租金，中间还有还有各种各样的税。房产税是财产税，那么按照道理，只能对出去土地出让金之外的部分征税，如果按总价征税，那么就出现重复收费。而一个房子的总价值很难分清土地费多少，其他部分多少。还有就是房产税和其他税种也有很多叠加。　　2. 征税困难
目前国家针对个人的税种主要就是个人所得税，是通过用人单位从工资中核算扣除，操作难度不大。但是房产这个东西是因人而异的，那以什么价格为准呢？即便是可以进行评估，那得耗费多少人力物力啊，而且房屋价格出不断变化的。 　　3. 征税成本高
目前来征税部分只能是个人二套房，以及人均面积超过多少平之后的面积，如果按照国际通行的1%的税率计算，很容易出现收上来的钱还不够征税成本。　　4. 目前的大的趋势是减税，宽松货币政策，这才有利于经济的复苏。　　5. 政府的任务是保证房地产健康平稳发展，而不是打压房地产，前面分析过了，政府最希望看到就是房价每年以适当幅度增长（5%-10%），不能疯长，更不能下跌。　　我的结论是：在经济再次走上正轨之前，政府是以种种困难为借口推迟房产税的实施，保护房地产的健康持续增长，让房地产和土地发挥好货币池子的功能，这样才能在不断放水的情况下保证汇率的稳定和防止恶性通货膨胀。　　房价作为民生的最为重要的一方面，房地产税只是转移矛盾，安抚屁民的一个工具而已，要是真要开征了，最快也是5年以后的事情了。　　退一万步讲，就算真的要征税了，税率也不会超过1%，这对大多数投资客而言不就是毛毛雨吗。
　　收藏学习了
　　楼主，私一个投资的公寓名称，我也感兴趣，谢谢
　　楼主，老汉儿想回成都养老，能不能推荐一两个楼盘，也是为了保值，谢谢哈！
　　我也想知道公寓的名字，昨天加楼主微信了，今天又找不着了。　　
　　两成首付贷款买房，五倍的金融杠杆。　　
　　我要楼主QQ和楼盘名。谢谢
　　楼主大大，我近期也打算在成都买房了，求推荐啊，可以私信个微信号不　　
　　今年南边的房子涨得惊人，特别是金融城和大源片区，后悔去年没下手，现在南苑，天府欣苑，城南一号那里基本均价都接近甚至超过两万，大源的凤凰城，雍湖湾小户型均价基本超1.5万，太惊人了～后悔的肠子都青了　　
　　@ty_属兔
16:54:23　　今年南边的房子涨得惊人，特别是金融城和大源片区，后悔去年没下手，现在南苑，天府欣苑，城南一号那里基本均价都接近甚至超过两万，大源的凤凰城，雍湖湾小户型均价基本超1.5万，太惊人了～后悔的肠子都青了　　-----------------------------　　哈哈，就是啊，谁知道今年上半年长得那么快，而且一个共同点是：高新区学区房，我认识一个网友前两年分别入手了南苑，中海城南一号，还有天府世家，那才是赚翻了
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