房屋租赁案件处理思路（合同解除）
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房屋租赁案件处理思路（合同解除）
房屋租赁案件处理思路
&&&&&&&---合同解除部分
一、长期租赁合同约定承租方逾期十天不缴纳租金，出租方可以解除合同。若承租方逾期未缴纳租金，出租方能否解除合同？
1、合同法227条规定了租赁合同法定解除条件。合同法93条第二款规定了合同当事人可以约定合同解除条件。
2、出租方能够解除合同。合同约定的条件成就时，就可以解除。
二、承租人未正当使用出租房屋，出租人救济方式
1、如果约定了租赁房屋用途的，必须按约定的用途使用；没有约定出租房屋使用方法的情况下，按照出租房屋的性质确定使用方法。
2、承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，根据合同法219条的规定，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
3、合同法217条
三、承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人是否可以解除合同？
1、对于承租人与次承租人间的转租合同效力有三种观点：①依据民法通则54、55条，转租合同有效；②依据合同法51条，转租合同无效；③合同效力待定。
2、出租人可以解除租赁合同，限制条件①承租人催告后合理期限内不行使就消灭；②出租人知道或应当知道转租后合理期限内（六个月）未提出异议，就无权再解除。
3、合同法95条；租赁司法解释16条
四、在房屋租赁期间，承租人擅自变动承租房屋结构的，应当如何进行处理？
1、《建设工程质量管理条例》第15、69条可以作为公法上的参考。合同法217、223作为私法上的操作方法。
2、出租人先依照《物权法》要求恢复原状，合理期限未恢复则可以依照《合同法》219条行使解除权
3、合同法219条；租赁司法解释第7条
五、租赁房屋没有达到合同约定的交付条件，应当如何进行处理？
1、首先是协商解决，如果协商不成则①限期修复或减少租金或者②解除租赁合同并要去出租人承担违约责任。
2、合同法216条
六、出租人承担的瑕疵担保义务如何认定，承租人享有什么权利？
1、①瑕疵可分为：价值瑕疵、效用瑕疵、品质瑕疵；
&②瑕疵使得租赁物不能按照约定进行使用收益。
2、权利瑕疵：
①租赁合同成立时已经存在而且合同订立后仍然存在；&
②承租人订立合同时不知道；&
③第三人主张权利妨碍承租人对租赁网的使用和收益；&
④承租人及时通知出租人。承租人可以减少或者不支付租金。
3、租赁物本身的瑕疵：
①合同签订前已经存在，承租人知道，一般可以免除出租人的瑕疵担保责任。但是危及人的安全和健康的，可以解除合同；
②合同签订前已经存在，承租人不知道，按照合同法216条处理（租赁房屋没有达到合同约定的交付条件，应当如何进行处理）；
③合同签订后产生的瑕疵，如果不是承租人原因造成，可以按照损坏部分减少租金，全部无法使用则可以终止合同。
4、合同法228、231、233
七、出租人在哪些情况下可以解除租赁合同并提前收回房屋？
1、合同无效，提前收回
2、合同解除，提前收回：①不可抗力；②擅自变动建筑主体和承重结构或者扩建；③未经出租人同意转租；④未按约定或者租赁房屋的性质使用；⑤不定期租赁；⑥未支付租金或者延迟支付租金。
3、合同法58、69、94、219、224、227、232；民法通则61；租赁司法解释16
八、承租人在哪些情况下可以解除租赁合同并提前退租？
1、四种情况：①合同无效；②法定解除；③约定解除；④承担违约责任的解除。
2、法定解除的情形九种情况：①不可抗力；②出租人拒不交付租赁房屋；③租赁房屋部分或者全部毁损、灭失；④不定期租赁；⑤租赁房屋危及承租人安全或者健康；⑥被依法查封，并导致承租人不能使用房屋；⑦权属有争议，并导致承租人不能使用房屋；⑧违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，导致房屋无法使用；⑨一房数租中的有效合同，但不能实际履行。
3、合同法94（3）、216、231、233；租赁司法解释6、8；建筑法61；消防法13
4、合同解除起算日：①通知解除并向法院起诉确认解除合同通知效力的，解除起算日为通知到达对方之日；②向法院起诉解除合同的，解除日为判决生效之日
5、租赁期间产权变动，原出租人对产权变动前租赁纠纷的处理，两种观点：①产权变动后，原出租人已无权处理；②产权变动后，原出租人仍可处理。本书同意第二种观点，产权变动前的纠纷由原出租人处理（包括追索欠租和解除合同），产权变动后的纠纷由新的产权人处理。
九、经出租人同意的转租合同，因承租人拖欠出租人租金，出租人要求解除租赁合同，而次承租人要求继续履行的，如何处理？
1、次承租人代为支付违约金和租金的，要求继续履行的要求应该支持
2、租赁司法解释17条
十、承租人因自身原因导致房屋租赁合同无法继续履行的，能否要求解除合同？
& 1、承租人无法继续履行合同是违约行为
2、可以解除，但应该承担损害赔偿责任。（如何承担没有规定）
3、合同法94条
十一、出租人可否以承担违约责任为代价，解除不符合法定或约定解除条件的房屋租赁合同？
一般情况下，守约方可以依法行使合同解除权。
2、不可以。原因：①维护诚信原则和社会秩序稳定；②为了判决和执行的互相衔接，有效减少和避免强制迁让。
十二、房屋租赁纠纷后，出租人对租赁房屋断电、断水，其行为是否正当合法？
一、迟延或者拒付租金，考虑到诉讼费时，判决后执行困难；
1、合同对此进行了约定，出租人可以断电、断水。
①先付租金后用租赁物的情况下，是先履行抗辩；
②没有先后之分的，是同时履行抗辩；
③应当事先通知。
2、合同没有约定，拖欠租金不严重，尚达不到解除合同的标准，不能断水、断电。
3、合同没有约定，拖欠租金严重，可以在解除合同后断水断电。解除合同应符合①双方协议解除；②单方通知后对方同意；③单方通知后经法院确认；④法院判决解除。
二、合同已经解除，但承租人仍然占有房屋，迫使交还，可以断水断电。三、合同期满，出租人拒绝续租，要收回房屋自用，可以断水断电。
四、未经出租人同意的转租，出租人不能对次承租人断水断电，否则是侵权。出租人解除原租赁合同后要求次承租人返还房屋（并承担占有使用费）。
四、断水断电后，①未根本影响承租人使用，相应减少租金；②根本影响使用，不必支付租金。（如果合同已经解除，有合理的搬迁期，则应给予出租人合理补偿。）
十三、租赁物毁损的原因，是否影响出租人的维修义务？
1、一般来说，不管什么原因，出租人均应承担维修义务。
2、承租人原因造成毁损，维修费用的相应部分由承租人承担。
3、出租人规避承担维修费用的方法：①援用合同法219条，未按约定或租赁物性质使用租赁物，解除合同；②合同法232条，不定期租赁解除合同。
4、合同法219、220、232
十四、对于承租人支出的使租赁物改善或价值增加的费用中，如何认定哪些属于应当返还的有益费用？
有益费用的认定：①租赁期内产生；②改善或增设他物（仅用于维持使用状态不算）；③价值增加；④出租人同意。
有益费用，出租人应该返还。
商铺因征收导致租赁合同解除，承租人有权获得补偿款。
4、合同法223；租赁司法解释13；国有土地上房屋征收与补偿条例25
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租赁合同相关法律汇编
中华人民共和国合同法（节选）
第十三章 租赁合同
　　第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
　　第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
　　第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
　　第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
　　第二百一 十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
　　第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
　　第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
　　第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
　　第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
　　第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
　　第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
　　第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
　　第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
　　第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
　　第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
　　第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
　　第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
　　第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
　　第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
　　第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
　　第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
　　第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
　　第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
法释〔2009〕11号
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住
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回答您好，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。
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