福建省商品房价格管理暂行规定_福建省法规
福建省商品房价格管理暂行规定
[发布单位]:81302[发布文号]:闽建房[87]006号[发布日期]:[生效日期]:[失效日期]:[发布单位]:81302福建省商品房价格管理暂行规定（１９８７年４月２９日闽建房＜８７＞００６号）第一条　为加强商品房的市场管理和商品房价格管理，加速住宅商品化进程，推动城市住房制度的改革，特制定本规定。第二条　凡经营商品房的企业，都必须执行本规定。第三条　制定商品房价格必须遵循下列原则：　　１．按照价值规律，促使商品房经营企业加强经济效益核算，改善经营管理，降低成本，提高社会效益、经济效益和环境效益。　　２．“按质论价，分等定价”。除工程成本等固有的价格因素外，要考虑房屋的质量、结构、层次、朝向、自然环境、所处地段、交通条件等调节因素，正确制定质量标准、等级标准、按质分等核定商品房价格。　　３．要同当前住房制度改革的总要求相适应，按照目前房租实际水平和人民群众的支付能力，以“保本微利”的要求核定商品住宅的价格水平。　　４．要建立竞争型价格模式。经营商品住宅，要以当地政府制定的价格为最高限价，允许向下浮动；非住宅用房，允许上下浮动。第四条　商品房价格因素：　　１．房屋本身的建筑造价，包括土建造价、室内水电等设备安装费和建筑材料差价。　　２．征地拆迁费用包括征用土地补偿费，耕地占用税、拆迁补偿安置费。　　３．三通一平费包括通水、通电、通路和场地平整费用。　　４．室外配套费包括小区内道路、路灯、通讯、给排水、污水处理、煤气管道、环卫设施、公共绿地、绿化和建筑小品等建设费用。　　５．利息一般以一年利率为限，计算基数由各城市根据当地资金占用情况确定。　　６．经营管理费包括工资、劳保福利、旅差费、办公费、广告费、上缴各级行业归口管理部门的管理费等。　　７．其他用费包括小区规划及系统工程设计费、地质勘探费、工程质量监督费、工程试验费等。　　８．利润。第五条　商品房附加价格因素（即商品房销售代征费）　：　　１．公共设施费包括小区幼托、中小学、文化站和行政管理（如居委会、房管站、派出所）用房的建设费。公共设施费原则上由地方财政投资，如地方财政无力承担，经市人民政府或地区行署批准，可例入售价外的代征费。　　２．城建大配套征地附加费（系指闽政（１９８６）综４１３号文规定的城市基础设施配套费），作为代征费。　　３．建筑税。第六条　直接向个人出售的商品房住宅的价格可按下列因素计算：　　１．房屋本身的工程造价；　　２．征地拆迁费；　　３．三通一平费；　　４．室外配套费；　　５．利息（个人购房已预付购房款或订金的，应相应不计利息或少计利息）；　　６．经营管理费。　　旧住宅出售给个人，可比照此规定计算，然后按成新程度折价出售。第七条　营业性用房（如写字楼、旅馆、店铺等）的价格因素，可在第四条规定的基础上，再增加地段差价（即级差地租、下同）因素。商品住宅地段差价，由各市、县根据购买力及市场供求情况合理确定。第八条　成片开发的商品房价格，原则上以居住小区（新村）为单位进行核定。房屋本身造价、利息、管理费和利润直接计入以幢为单位的房屋价格。如果房屋基础部分造价悬殊太大的应在小区范围内拉平。征地拆迁费、三通一平费、室外配套费和其他费用按小区（新村）房屋建筑总面积分摊。第九条　房屋本身工程造价、三通一平费、室外配套费均按工程成本费计入价格，经营管理费按工程成本和征地拆迁费的３％计取（其中０．５％上缴各级行业归口管理部门）；利息利率按银行规定；征地费和其他费用按当地平均定额或实际发生的费用计取；利润按工程成本、管理费、其他费用三项之和为基数并以开发公司相应的等级，分别按３％－５％计取。第十条　商品房价格计算公式：　　△工程成本＝房屋本身工程造价＋三通一平费＋室外配套费；　　△售价＝（工程成本＋管理费＋其他费用）×（１＋利润率）＋征地拆迁费＋利息；　　△综合售价＝售价±（朝向、层次、地段差价等调节因素）。第十一条　商品房地段差价，大中城市按最繁华区、繁华区、一般市区、边缘发展区和远郊区五个等级，小城市按四个等级，县镇按三个等级划分，具体地段划分界线，由各市、县政府根据具体情况及供求关系确定。　　商品房经营单位地段差价的收入，应上交当地房地产行业归口管理机关调节使用，主要用于远郊区地段差价补贴、地形复杂地段开发补贴，也可安排部份公房建设解决无力建购房的居民住房问题。　　地段差价收取标准，以房屋售价为基数，城市最繁华区增加２５％；繁华区增加１５％；一般市区增加５％；边缘发展区不增不减；远郊区减少１０％。第十二条　住宅楼不同层次差价只允许控制在±１０％的幅度内调整，各层楼房增减百分比之代数和应为零。第十三条　各市、县的房管（建委）部门、物价部门、建设银行，可按照本规定的原则，结合当地实际情况，制定本市、县商品房价格管理实施细则，组织编制本市、县的“商品住宅最高价格限额表”（分结构、分地段、分层次、分标准），报当地人民政府批准执行，并报省物价委员会、省建设委员会和省建行备案。第十四条　各商品房开发经营单位编制的工程概预算，须经当地建设银行审核后，方可作为成本依据，并与其他可计入价格的成本项目的资料一并报当地房管（建委）部门和物价部门审批。第十五条　省物价委员会、省建设委员会和省建设银行负责指导督促各地认真执行本规定，对违反本规定计价原则、计价范围、更改计价办法的问题，有权纠正。第十六条　经营单位必须严格执行本规定。各级物价检查机关对不按规定自行订价、擅自提价的，可按《对违反物价纪律实行经济制裁的暂行规定》查处。第十七条　经济特区、经济技术开发区或用外汇、侨汇购房的，可根据不同情况、不同销售对象，采取优惠、协商价格。第十八条　本规定自一九八七年七月一日起执行。第十九条　本规定解释权属福建省建设委员会。
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开业：2017面积：31.69万O开业：2016-12面积：93万O开业：2016-12面积：32万O开业：2015-12面积：12万O
业态：百货/超市/专业卖场面积：O业态：服饰/鞋类/箱包面积：40-150O业态：其它零售面积：100-200O业态：餐饮面积：350-500O
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2014年全国房地产开发和销售情况 统计
来源：中国政府网
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一、房地产开发投资完成情况
2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比1-11月份回落1.4个百分点，
比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速比1-11月份回落1.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重
2014年，东部地区房地产开发投资52941亿元，比上年增长10.4%，增速比1-11月份回落1.6个百分点；中部地区投资20662亿元，增长8.5%，增速回落0.7个百分点；西部地区投资21433亿元，增长12.8%，增速回落1.4个百分点。
2014年，东部地区房地产开发投资52941亿元，比上年增长10.4%，增速比1-11月份回落1.6个百分点；中部地区投资20662亿元，增长8.5%，增速回落0.7个百分点；西部地区投资21433亿元，增长12.8%，增速回落1.4个百分点。
2014年，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，比上年增长9.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅施工面积
515096万平方米，增长5.9%。房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。其中，住宅新开工面积124877
万平方米，下降14.4%。房屋竣工面积107459万平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。其中，住宅竣工面积80868万平方米，增长
2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5个百分点；土地成交价款10020亿元，增长1.0%，1-11月份为下降0.1%。
2014年，东部地区房地产开发投资52941亿元，比上年增长10.4%，增速比1-11月份回落1.6个百分点；中部地区投资20662亿元，增长8.5%，增速回落0.7个百分点；西部地区投资21433亿元，增长12.8%，增速回落1.4个百分点。
二、商品房销售和待售情况
2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。其中，住
宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。商品房销售额76292亿元，下降6.3%，降幅比1-11
月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26.3%。其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。
2014年，东部地区房地产开发投资52941亿元，比上年增长10.4%，增速比1-11月份回落1.6个百分点；中部地区投资20662亿元，增长8.5%，增速回落0.7个百分点；西部地区投资21433亿元，增长12.8%，增速回落1.4个百分点。
2014年，东部地区商品房销售面积54756万平方米，比上年下降13.7%，降幅比1-11月份收窄1.3个百分点；销售额43607亿元，下降
11.6%，降幅收窄2.1个百分点。中部地区商品房销售面积33824万平方米，下降3.9%，降幅收窄0.4个百分点；销售额16558亿元，增长
0.2%，1-11月份为下降0.9%。西部地区商品房销售面积32068万平方米，增长0.6%，增速回落0.6个百分点；销售额16127亿元，增长
3.5%，增速回落0.6个百分点。
2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比11月末增加2374万平方米，比2013年末增加12874万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1352万平方米，办公楼待售面积增加202万平方米，商业营业用房待售面积增加361万平方米。
三、房地产开发企业到位资金情况
2014年，房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降0.1%，1-11月份为增长0.6%，2013年为增长26.5%。其中，国内贷款
21243亿元，增长8.0%；利用外资639亿元，增长19.7%；自筹资金50420亿元，增长6.3%；其他资金49690亿元，下降8.8%。在
其他资金中，定金及预收款30238亿元，下降12.4%；个人按揭贷款13665亿元，下降2.6%。
2014年，东部地区房地产开发投资52941亿元，比上年增长10.4%，增速比1-11月份回落1.6个百分点；中部地区投资20662亿元，增长8.5%，增速回落0.7个百分点；西部地区投资21433亿元，增长12.8%，增速回落1.4个百分点。
四、房地产开发景气指数
2014年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.93，比上月回落0.37点。
1.指标解释
房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是按照形象进度原则统计累计数据。
商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积）。该指标是累计数据。
商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价）。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。
房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。该指标是累计数据。
房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。
房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓
建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计
房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。
土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。
2.统计范围
全部房地产开发经营法人单位。
3.调查方式
按月（1月份除外）进行全面调查。
4.全国房地产开发景气指数简要说明
全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投
资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为
基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高
5.东、中、西部地区划分
东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南11个省；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、
湖南8个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆）、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）。
6.增长速度计算
房地产开发投资增长速度为名义增速，由于固定资产投资价格指数按季进行计算，除1-3月、1-6月、1-9月、1-12月可计算房地产开发投资实际增速外，其他月份只计算名义增速。
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从严格程度看，因为一城一策，所以各地调控政策力度不一。综合各地政策打分，谁最严？2015年福州房地产市场年报_图文_百度文库
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2015年福州房地产市场年报
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