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要价4万元/㎡！福州征地遇史上最贵拆迁补偿价
[导读]近日有微博网友曝光，福州闽江北岸中央商务中心二期工程面陷入拆迁补偿困境，近九成的住户要求补偿价超过3.5万元/㎡！这一价格远超福州当前顶级豪宅融侨外滩3万元/㎡的均价。
福州闽江北岸中央商务中心一期工程正逐渐进入尾声，而二期工程却迟迟未能开工，规划土地上仍存在大量居民楼。随着近日《闽江北岸中央商务区B-1/B-2/B-3/B-12/B-15地块规划调整方案公示》的出炉，以及福州市民滨江广场用地获批，该片区内拆迁工程也即将面临一个令人头疼的问题&&拆迁补偿价。&
闽江北岸中央商务中心
近日有微博网友曝光，随着地铁2号线祥坂站征迁地块在规划局网站公示，有记者在该片区讨论群中发现涉及拆迁的住户对拆迁补偿价进行了摸底意向投票，其中，要价4万元/㎡的住户占25%，要价3.5万元/㎡的占62%，这也就意味着近九成的住户要求补偿价超过3.5万元/㎡！而目前福州最贵的奢靡豪宅为融侨外滩一线临江的精装修楼王均价为3万元/㎡。
该条博文一经曝光，引发网友转发热议，蓝房网记者发现，网友赞成高补偿价的声音竟不在少数。
这些网友认为，随着闽江北岸中央商务中心建设发展，该地块已成当前福州最烫金的地块之一，无论是地段、配套、交通、发展比肩当年的东街口有过之而无不及，对比当前周边房价、异地安置、装修等费用，补偿价4万/㎡不算贵。
居民楼现状
那么，该处居民要求&不算贵&的补偿价为何引发激烈讨论，4万元/㎡的拆迁补偿价在福州究竟是何水平？该补偿价是否合理，又有多少可行性呢？
何谓拆迁补偿价？
记者查阅相关资料得知，福州市政府办公厅2014年下发《关于福州市房屋征收补偿实施细则补充规定》，地块征收补偿方式一般分为两种，货币补偿和产权调换。目前福州普遍的私房(成套房)住宅货币补偿计价方式如下：
货币补偿金额=被征收房屋的合法建筑面积&（补偿基准价+被征收房屋重置价&成新率）
也就是说，网友们所提到的拆迁补偿价就是【补偿基准价+被征收房屋重置价&成新率】，举个例子，2013年上下杭私宅的补偿基准价为9385元/㎡，按照此标准，初略估算后，上下杭私宅最后的拆迁补偿价可以达到19025元/㎡。
上下杭拆迁补偿一度引发热议
近年来福州市区拆迁补偿价水平
资料显示，2010年王庄危旧房改造地块的拆迁补偿的基准价还只有4386元/㎡，2013年上下杭补偿基准价为9385元/㎡，业界惊呼这是福州&史上最高&的补偿标准。而不到一个月，朱紫坊就以10059元/㎡的补偿基准价刷新了这一记录。
2014年，省农业厅宿舍(鼓屏路183号)周边旧屋区补偿基准价则达到11779元/㎡。经初略估算，也就是说，福州当前最高的拆迁补偿价最高可达到2.2万元/㎡。
同时，记者查阅离本次征迁地块最近的原福州搪玻厂宿舍及周边地块（斗池路）基准补偿价为9664 元/㎡，预计拆迁补偿价为2万元/㎡。此外，位于工业路上的老酒厂地块拆迁补偿约为1.9万元/㎡。
这也就解释为何相邻不远的闽江北岸中央商务区二期拆迁要价4万元/㎡引发如此争议的原因。
周边地块补偿价分析
土地成本水涨船高
毫无疑问，随着旧城改造项目拆迁补偿标准的不断提高，拆迁地块日后建起的房子累加地块平整、建安成本等费用，福州未来城区的住宅项目开发成本也会水涨船高。
就拿上下杭为例，2013年当地拆迁补偿价为19025元/㎡，2015年该地块周边商品房【】住宅开盘均价达到25000元/㎡，这也从侧面说明，福州市中心区域内的房价或许还会维持稳步上涨的势头。
事实上，把周边拆迁地段的拆迁补偿标准作为楼盘开盘均价的参照标准已经成为福州不少一手楼盘的做法。而反之，拆迁补偿的高低也与区域内房价水平、地段有直接关系。
福州地王频现 催涨房价
天价补偿需面对三大矛盾
矛盾一：2009年11月，闽江北岸中央商务中心地块一期拆迁补偿细则正式公布，其中，选择货币补偿的住户仅获得7173元/㎡的拆迁补偿价。6年后补偿价翻5倍，对于福州市政府来说可能性不大。
矛盾二：近年来闽江北岸中央商务中心建设发展飞速，在2013年商品房均价最高曾达到26000元/㎡【】，但随后楼市进入低迷，福州房价回归理性，目前周边SOHO均价仅为18000元/㎡【】。记者经过查阅，周边二手房均价为元/㎡区间，预计拆迁补偿价将不会超出上下杭太多。
矛盾三：自从政府调整该区域地块性质，从商业改为交通文化配套，总建筑面积比规划减少一半。而北江滨中央商务中心二期主要涉及鸿祥苑、宏光苑、双福新村、福达小区、福祥小区、新祥坂小区、吉祥园、祥坂新村、干警宿舍等9个小区共计57幢楼房，涉及户数3003户，政府势必会严格控制本次拆地成本。补偿价超4万元/㎡对政府而言过于高昂，几无可能。
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[编辑：徐良清]融侨外滩三期评测报告_融侨外滩三期户型图_福州房价点评网
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融侨外滩三期
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融侨外滩三期-详细评测报告
户型分析-整体评价
分析师点评
项目打造高端江景舒适型产品，通过错开式布局，最大程度保障每户均能享受到江景资源。户型产品均为舒适版式结构，一线看江楼栋为大平层户型。户型套内尺度舒适，功能完善，提供独立保姆房电梯入户，高端气质十足。
品牌开发商|户型尺度舒适
户型整体描述
融侨外滩三期产品自2013年3月开盘以来，除了5D-2#楼（精装）房源基本售罄以外，其余1#、3#、5#三个楼栋房源余量充足，主力户型204-245㎡。3#楼为5D地块一线看江楼王，户型为大平层产品，室内尺度舒适，适合高端精英置业选购。
户型分析-户型分析
分析师点评
项目产品定位为高端江景豪宅，户型面积较大，设计为四-五房产品，室内空间尺度充足，豪宅舒适感十足。双主卧甚至三主卧的套房设计，使得家庭住户可以拥有各自独立的私密的生活空间，不会相互打扰。保姆房均为独立入户，拥有专用的休息、工作空间。3#楼为一线看江楼王，景观效果优秀，产品舒适尊贵感较强，推荐高端精英家庭选购。
客厅方正大气|双阳台设计|南北通透
无玄关设计
四房5D-1# 01/04单元
户型图-约223㎡四房两厅三卫
该户型设计完全以北向观景为角度出发考虑，客厅、主卧、次卧并列朝北开间，保证了室内最大的观景角度。户型分区明确，餐厅及厨房都有其各自的独立空间，使用操作起来显得更加宽敞。配套双主卧套房设计，为居住者提供了更多的生活便捷与舒适。略显不足的是，户型内的公共卫生间位于生活区尽头，客人使用时，容易对主人生活私密性造成一定影响。
四房5D-1# 02/03单元
户型图-约245㎡四房两厅四卫
该245㎡四房户型从基本格局设计上与223㎡四房户型是一致的，唯一的不同在于245㎡四房在北项目主卧卫生间与公共卫生间的设计方面有所不同，借助面积的优势，使产品更加具备实用性。该户型与223㎡相同，在北向设置了3个主要生活开间，保证了大面宽的观景视角，同时，在北向主卧设计了一个超大景观浴室，给产品豪华舒适的高端气质加分不少。此外，该户型将公共卫生间设置在生活区中间位置，使得无论是客人还是次卧居住者，在使用上都更加方便，且不需要经过主人卧室，对于主人的私密性起到一定保证。户型总体没有明显不足，唯一比较遗憾的一点就是其户型进深较长，公摊面积较大，一定程度上影响到了性价比。但就豪宅定位而言，保姆房的设计还是非常人性化的。
五房5D-3# 01单元
户型图-约330㎡五房两厅五卫
该户型为3#楼一线看江景观大平层产品，330㎡用于分割五房两厅使得空间舒适感十足，为最大程度保证室内看江效果，室内客厅及住次卧均为北面朝向，客厅带大面积景观阳台，无论是采光通风效果，还是看江视野，均为一流。餐厅处连接南向生活阳台，保证室内采光通风的同时，提供了充足的生活晾晒空间。但户型缺少入户玄关设计，就豪宅而言，入户进门正对室内空间，体验感较差，也不利于保障室内私密性。
楼盘评测：}