东京楼价年内下跌36% 再次面对“痛苦十年”
来源：中国经济时报
　　日本房地产：新泡沫与释放
　　从年初至今，东京及其周边地区的楼盘价格已经下跌了36％，并仍不见底，能否有效遏制房地产市场急剧收缩对本已式微的经济增长造成更深的冲击和伤害，已经构成对日本政府的重大考验
　　■张锐
　　曾受到上世纪90年代房地产泡沫破灭而陷入“痛苦十年”的日本经济将不得不再次面对同样的折磨。
目前，日本房地产不断披露出险象环生的行业数据，地产商破产倒闭的案例也鳞次栉比。能否有效遏制房地产市场急剧收缩对本已式微的经济增长造成更深的冲击和伤害，已经构成对日本政府的重大考验。
　　房市拉响警报
　　对于上世纪90年代那场房地产泡沫危机，相信无论是日本官方还是普通百姓至今都记忆犹新。一个非常残酷的事实是，日本经济为此支付了长达10年倒退的巨大代价。
　　在2005年—2007的三年中，日本全国的住宅用地和商业用地价格均以每年10％的速度劲升，东京23个城区内房屋平均价格一度窜升至7109万日元（约合456万元人民币）的历史新高。然而，房地产市场疯狂之时也许就是泡沫再现之日。
　　刚刚出版的日本主流财经杂志《东洋经济周刊》在封面文章中预言，日本新一轮泡沫经济崩溃进入倒计时。
　　事实上，土地价格早在去年年初就开始见顶并且至今仍在继续下沉。计算表明，至今年7月，东京等六大城市土地价格仅相当于1991年高点的23．3％。绝对价格也低于25年前（1982年）的水平。而据日本国土交通省的最新调查报告显示，截止到今年7月，日本有38个地区的地价出现普跌，而且下跌地区呈逐月扩大的趋势。
　　在地产价格下降的同时，东京等地的房屋价格也跌势惊人。从年初至今，东京及其周边地区的楼盘价格已经下跌了36％。尽管如此，新房销售率仍不见回升。根据日本民间研究机构不动产经济研究所数据，今年7月末，东京及周边地区待售新公寓数量较上年同期锐减32％至4002个单位，连续第11个月下滑；无独有偶，日本房地产经济研究所也发布最新研究报告称，东京地区7月套房销售年降44．5％，连续第11个月出现下降。目前，东京市中心新建商业大厦的空置率一路飙升，待租公寓达到破纪录的1万套。
　　市场的加速下挫和持续疲态令房地产开发商信心受到极大的打击。资料表明，自年初至7月份，日本房屋投资下跌3．6％。日本国土交通省公布的最新数据显示，7月份日本国内50个处于行业领先地位的建筑承包商建筑订单总额年比下降10．02％至1．12万亿日元。值得注意的是，日本不动产研究所的一项最新调查表明，日本投资商的房地产投资意向仍在继续走低。
　　资金链条断裂
　　除了日本政府在上次房地产泡沫破灭之后刺激性政策用力过猛而留下了后患之外，美国次贷危机的爆发和传染性冲击无疑是日本房地产再度发病的直接原因。其中最为要命的是次贷款危机引致日本房地产市场资金供需链条的全面断裂。
　　次贷危机之后，由于资金周转出现困难并且无法克服，日本房地产商开始不计成本地抛售手中房产，最终导致房地产价格一降再降，房地产商的处境变得更加困难，整个房地产业因此陷入了一种恶性循环。更为重要的是，过去几年日本房地产企业的贷款即将相继到期，如果不能按时还款必然导致出售其抵押物，甚至可能破产清算。事实上，今年以来，日本已经有Zephyr、Urban等5家中型以上规模的上市房地产企业破产，涉及负债金额约7145亿日元（约476亿元人民币）。另外，日本非上市房地产商的负债总额超过100亿日元（约合人民币6．2亿元）。因此，专家认为，今后可能还有更多的房地产商加入到破产的行列之中。
　　泡沫破灭与释放
　　对于日本经济而言，目前最值得担忧的问题是，最近几年累积起来的房地产泡沫是否还会像上次一样无情地破灭并对自己造成深重的伤害。
　　笔者认为，由于受自我调适能力的影响，本次房地产危机的冲击力或许会受到一定程度的抑制。
　　首先，日本房地产行业的重组性风险干扰能力增强。房地产业困窘的局面正好是房地产行业洗牌的最佳时期。在日本，三家最大的房地产商三井不动产、三菱地所和住友不动产经历了上一次危机洗礼后，他们的组织机构比20年前完善许多。同时，从2003年到如今的决算报告显示，近五年来这三家公司业务收益有增无减，而且2009年的预期依然乐观。目前，三家公司正在利用行业的冬天大展收购拳脚，其中住友不动产从去年夏天地价下跌开始就在日本全国共收购了10个写字楼。因此，尽管在此轮房市危机中日本出现了部分房地产企业倒闭的情况，但整个房地产行业经过重组后会变得更加健康和结实。
　　其次，海外长期投资基金构成了日本房地产新的输血管道。就在游资撤离纷纷退出日本市场的同时，拥有巨额资金的国家型投资者仍然对日本房地产痴心未改。如新加坡著名投资公司Capitaland的子公司与三菱地所子企业合并成成Ascott（日本）公司，目前正在东京等地进行公寓的开发和服务。
　　再其次，日本金融机构可能择机推出对冲危机的措施。目前，针对因资金链断裂导致部分房地产企业倒闭的现状，监管部门金融厅开设了“金融顺畅热线”，以帮助房地产企业应对银行信贷紧缩的情况。同时，出于对房地产行业和整个经济下滑风险的考虑，日本央行仍可能在未来一年内维持0．5％的利率不变。
　　最后，日本政府将推出拯救房地产的积极政策。一方面，日本政府不久前披露，将重新审查公司所得税政策，帮助房地产等企业削减成本。另一方面，日本政府日前决定出台一项高达270亿美元的经济刺激计划，其要旨是协助中小企业获得融资。如果这项计划如期启动，房地产行业的资金短缺状况将得到一定程度的缓解。
　　（作者为广东技术师范学院经济学教授）
(责任编辑：陈国栋)
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茶 余 饭 后20世纪90年代“永不跌”的东京房价是如何崩盘的？
20世纪90年代&永不跌&的东京房价是如何崩盘的？
& & &我们时常讨论资产泡沫，但很少有人知道，资产泡沫严格意义上是指什么？即使有些许人知道，也很少有人能够将它掰碎了，讲透说明白，让更多没有经济学知识背景的普罗大众理解甚至借鉴，能看清楚这当下中国扑朔迷离、乱象丛生的楼市房价。
& & &银行信息港小编，今天借1990年代日本东京楼市崩盘和大家聊房价。
巨大泡沫的诞生：卖掉东京就可以买下整个美国
从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。
1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。
为了迎接东京奥运会，日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市。这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。1969年，未来学家赫尔曼&卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。（也有专家预测，中国2025年将成为世界第一经济大国。）
当时，日本经济从废墟上开始快速发展，土地价格保持较高增长。根据日本不动产研究所数据，从1960年至1990年的30年间，日本六大城市地价上涨了56.1倍。30年里，地价飙升了三次，分别对应1961年、1973年和1990年。
不过，注意到，前两次大涨时，日本国内经济同期处于8%以上的高增长时期，因为有基本面支撑，并没有形成泡沫，而第三次则迥然不同。
故事还要从1985年9月说起，当年发生了一件足以载入史册的大事，其影响之深远，争议之大，以至过去这么多年了，人们仍不时提起。
1978年，第二次石油危机爆发。由于能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀现象。1979年夏天，保罗&沃尔克就任美联储主席。为了治理通货膨胀，他连续三次提高联邦基金利率，实施紧缩的货币政策。
这一政策使美国市场名义利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外资金流入美国，导致美元大幅升值。从1979年底到1984年底这段时间内，美元汇率上涨了近60%，美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平。
美元居高不下的汇率水平导致美国对外贸易逆差大幅增长。为了改善美国国际收支不平衡的状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。
1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称&广场协议&。
&广场协议&签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，带动了市场投资者的抛售狂潮。美元因此持续大幅度贬值，而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年间达到了86.1%。
这并不是美国第一次干预外汇市场。1971年12月，日本曾与美国签订《斯密森协议》。根据协议，日元对美元的汇率从1美元兑360日元升值为1美元兑308日元，涨幅为18%。此轮汇率改革导致了1973年日本地价的上涨，但由于石油危机的影响，仅持续了1年。
日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进了日本对外投资大幅度增加，为日本企业在海外扩张提供了机遇。但与此同时，日本经济也已经埋下了泡沫的炸弹。
由于担心日元升值提高日本产品的成本和价格，日本政府制定了提升内需的经济增长政策，并放松国内的金融管制。从1985年开始，日本央行连续5次下调利率，从5%降至1987年2月以后的2.5%.
当时，日本已经完成了城镇化建设，国内的城镇化率超过90%。这意味着在原有产业结构下，日本的经济增长已经趋向饱和。在这样的背景之下，大量的资金流向了股市和房地产市场。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨，一个巨大的泡沫正在诞生。
土地受到所谓&土地不会贬值&的神话影响，以转卖为目的的土地交易量增加，地价开始上升。20多年前的日本，总是能听到日本人颇为自豪地说：&你知道吗？如果把东京的地皮全部卖掉，可以买下整个美国！&
此话不假。当时东京23个区的地价总和确实达到了可以购买美国全部国土的水平，而银行则以不断升值的土地作为担保，向债务人大量贷款。地价上升也使得土地所有者的账面财产增加，刺激了消费欲望，从而导致了国内消费需求增长，进一步刺激了经济发展。当时的日本，如果借用&小沈阳&小品里面一句经典台词，那就是&不差钱！&
崩盘：房地产市值占GDP比重一度高达200%
被热钱冲昏头脑的人们，却忽略了一个冰冷的现实：从1974年起，日本城镇化率已达到74.9%时，日本住宅建设量达到第一个高峰，1987年再创新高。从住房饱和度看，1968年日本户均住房套数首次超过1，意味着住宅短缺时代已经成为过去式。反观1961年和1973年的两次地价大涨，均处于国内住宅需求旺盛时期。第三次地价大涨，则脱离了自住需求的有效支撑。
1986年，日本出现了短暂的经济衰退，出于对日元升值的恐惧，从1986年 1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率，将央行贴现率从5%降低至2.5%，这一水平不仅为日本历史最低值，在当时世界主要国家中也是最低。过度扩张的货币政策，造成了大量过剩资金。
在市场缺乏有利投资机会的情况下，过剩资金通过各种渠道流入股票市场和房地产市场，造成资产价格大幅上涨。1986年~1990年，东京、大阪等六大城市的价格指数平均增长了三倍以上。
一言以蔽之：上世纪80年代中后期，日本楼市本已处于供过于求的状态，在越来越多资金的疯狂涌入下，楼市供求失衡进一步被打破，资产泡泡越吹越大。
国际上对界定房地产泡沫，有一个重要的指标，即房地产市值与GDP的比值，如果房地产的市值过大，远超过GDP，那么就形成了泡沫。美国次贷危机爆发时，这一比值上升到了172%，随后酿成了史无前例的金融危机。日本楼市泡沫破裂时，国内房地产市值是GDP的2倍。以下图为例，蓝色线条是东京房地产市值占GDP比重的走势图，可以看到1988年时，单是东京地区这一比值已经达到140%以上，泡沫程度可见一斑。
1989年，日本泡沫经济迎来了最高峰。当时日本各项经济指标达到了空前的高水平，但是由于资产价格上升无法得到实体经济的支撑，日本经济开始走下坡路。
感受到压力的日本政府，决定改变货币政策方向。1989年至1990年，日本银行五次上调中央银行贴现率，从2.5%上调至6%。同时，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。
中央银行刻意挑破泡沫，但过于急剧的货币紧缩加速了资产市场的崩溃。
货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫，1990年，日本股票价格开始大幅下跌，跌幅达40%以上，股价暴跌几乎使所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。紧跟其后，日本地价也开始剧烈下跌，跌幅超过46%，房地产市场泡沫随之破灭。
泡沫经济破灭后，日本出现了长达10年之久的经济衰退。
日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。
当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。人们依稀记得，就在半个月前的日，日经指数还达到了辉煌的高点38915点，市场普遍相信&明年股价可以达到5万日元&。
令人绝望的是，以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。
与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。
1992年，日本政府出台&地价税&政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入&供大于求&的时代。
几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。
紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中１/３与房地产有关。
1991年7月，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着，东海银行，协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光，使日本银行业产生了严重的信用危机。数年后，几家大银行相继倒闭。
&土地神话&的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露&&接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。
作为1980年代的世界第二大经济体（1978年时超过了苏联），日本结束经济起飞后快速蹿升之势，逐渐演变为缓慢增长、停止增长乃至严重衰退，到了1990年代中期又经历货币快速贬值，从此一蹶不振，泡沫经济破裂、崩盘，十余年未恢复元气。可以毫不夸张地说，日本楼市泡沫引发的长达数十年的经济衰退，已成为全球其他国家竭力回避的一个错误示范。
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防御性板块走强两市弱势震荡 截止上午10点30分，早盘小幅低开后，两市在中药、食品等防御性板块的带领下小幅冲高，沪指一度冲击3000点，但无奈市场人心涣散，市场继续维持弱势震荡格局。盘面上，个股跌多涨少，权重股表现萎靡。涨幅榜上...
贷款须连续缴存6个月 ●组合贷款是指正常缴存职工购买自住普通住房时，公积金贷款不足部分由银行商业性个人住房贷款补足而形成的一种个人住房贷款品种。 ●借款人的贷款由公积金贷款和商业贷款两部分组成。 ●连续足额缴存住房公积金6个...
熟悉我的朋友都知道，我刚刚经历完卖一买一，实现了毕业N年在市区置房的想法。去年广州推出满2年免营业税（5.5%）的时候，我们就开始着手把刚满2年的郊外毛坯房挂出去了。幸运的是，我们开的价不高，一个星期就有人来看房，我们就交易了...
安徽省阜阳市调整公积金使用政策 近年来，我市房地产市场持续升温，在全省居于领先地位，吸引国内众多知名房企相继入驻我市，大型楼盘不断推出，我市职工住房公积金使用意识大幅提升，购房热情居高不下，使用住房公积金贷款购房的职工越...
安徽省芜湖市商转公暂行办法 芜湖市个人商业银行住房按揭贷款转为住房公积金贷款暂行办法 第一条 为减轻住房公积金缴存职工解决和改善自住住房的负担，进一步发挥住房公积金制度的作用，根据住房公积金管理有关规定，结合芜湖市实际，制...
养老保险缴费费率 单位部分的缴费比例是19%，个人部分的缴费比例是8%。属于产业园区内的参保单位，缴纳的职工基本养老保险单位缴费比例降至14%或16%（需申报）。 失业保险缴费费率 单位部分的缴费比例是0.5%，个人部分的缴费比例是0.5%...
1.养老保险转移 将原参保所在地社会保险经办机构开具《参保缴费凭证》交与杭州市现参保地社保经办机构即可。 备注：外省户籍人员男性满50周岁、女性满40周岁的，应在原参保地继续保留基本养老保险关系。 2.医疗保险转移 持本人身份证原...
公积金怎么转移 需要去老家的公积金管理中心开具新单位接收证明、当地公积金中心的建立账户证明、当地公积金中心的银行账户开户行名称这三样材料，到原单位办理账户转移。如果不转移，这边就给你封存了，退休后可以取出。...
五险怎么转 在原单位和北京的社保中心开具参保缴费凭证，带到你老家的社保机构，如果在老家已经有单位，直接交给单位办理就可以了。 其中，养老保险你个人的部分可以全部转走，单位缴纳的可以转移12%。医疗保险可以转移你的缴费年限，个...
社保转异地注意事项 如果之前在北京，现在又想回老家工作，社保要不要转移?当然要续上，务必办转移! 现在很多人离开北上广，都放弃了之前缴纳的社保，觉得没什么用，回去以后再重新缴纳。如果你从25岁到40岁，在北京已经上了15年的社保...
社保中断了怎么办 1、养老和医疗保险的年限都是可以积累的，如果中断，交够年限就可以。如果到了退休年龄，还是不够最低缴费年限，北京户口可以办理延期缴费，外地户口交够10年才能办理延期缴费，不够10年的就只能转回户口所在地续交了...
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