前言：2014年初的时候，大环境是在延续2013房价的高歌猛进，我们站在了郑州建国以来房价最高点，还有一个大环境是房贷利率上浮、房贷不好批。2015年初的时候，经过2014年一年的教训，大家发现房子不好卖了，限贷限购已经取消，低首付满城跑。2016年初的时候，全国都在打一场去库存的战役，降准、降息、降税、降首付等一系列政策相继而来，在这个时间，我们应该如何看待2016年的郑州楼市与购房呢？1坚持“三能原则”，买能自住、能出租、能出售的房子任何时间买房，都要问自己：这个房子如果我想去住能否住？这主要考虑交通、学校、买菜、商业、物业、邻居等问题。这个房子如果我想租出去有没有人会租？这主要是考虑租客的需求，上班的交通距离、楼下的生活配套、地铁公交等因素。这个房子如果我想卖掉能否有人接手？这主要是考虑区域供需关系、区域热度、区域购房需求等因素。而事实上，一个没法自住、租不出去的房子显然也是难以出手卖掉的。如：平原新区的房子显然现在是没法住，未来几年也不会租出去，想卖掉估计原价卖也有问题，所以，我们不怎么看好在该区域的购房。居易五云山的风景真的很好，但有人去住吗？能租出去吗？能卖掉吗？雁鸣湖的风景也不错，不管是利海还是橡树文苑，里面的房子能住吗？能租出去吗？能卖掉吗？所以，我们在购买港区、经开滨湖新城、南龙湖、平原新区、荥阳、郑上等区域的房子时，不管房子再好、价格再低、院子再大、风景再好，我们都要让自己静下来思考一下这个三能原则！考虑好了，再决定！延伸阅读：2避开孤岛区域、关注主城区或三环、四环顺势拓展、自然外延的区域主城区的问题是容积率高、价格高，优势就是配套方便，上学和逛街很方便，主城区不管多堵，它的价格还是很坚挺的。但主城区的拆迁后果确实很严重，拆一平方盖四平方，以后主城区会更加的拥挤不堪，而且主城区的价格确实要比三环外的贵10%以上。主城区容积率大多都在5以上，而三环四环之间的自然拓展区域容积率大多在3.5以下，所以，刚需置业，我们还是更多建议三环、四环之间的自然延伸区域选择楼盘，有现在有未来。主要推荐大北区、二七新区、高新区、管南片区、白沙、常西湖这几个区域。延伸阅读：具体区域分析文章会在近期发布，敬请关注！3刚需看好就买，不要指望房价会降房子确实太多了，拆一盖四的城改体量在未来面世时也确实很吓人，如果不考虑通胀的话，房子在未来肯定是贬值的，这不用怀疑，我们都需要对我们这个时代之下疯狂的城市扩张、造城运动付出代价。但另一方面，每年的通胀是很严重的，真实的年通胀在10%以上，而环顾中国目前的保值和投资方式，买正确的房子还是一个很安全靠谱的方式。所以，不要指望房子的价格会降下来，因为大幅通胀在后面顶着，价格不会降的，只是说价值有可能在下降，刚需置业看好就买吧，早买早安心，早买赶紧再去奋斗赚钱去。把看盘、选盘、纠结的时间用到赚钱上的。契税刚刚也调整了，其它对于刚需的政策其实应该不会再有了，而事实上，这次调减契税，对于首套置业90平以上的刚需，契税还是1%，也没有减。4改善型客户建议再等等，目前市场上纯改善楼盘还是太少之前悬在楼盘规划头上的两把刀：小区90平以下户型套数必须占到小区总套数的70%以上（90/70政策）新建小区必须配建10%公租房，而且不能异地建设而这两把刀，几乎把目前郑州所有在售楼盘的改善性都给pass了（带着政策光环的龙湖cbd除外），所以瀚海晴宇不得不让650平的大平层和89平的小户型混居、而且还有公租房，建业天筑也不得不让650平的大平层和81平的小户型混居、金水万达公馆也不得不让200多平的大平层和小户型、公租房混居，而这样的混居之下，即使你买的是600平的大平层，改善也是不彻底的、有缺憾的，600平的业主和81平的业主如何一起快乐的玩耍？2014年7月起，90/70政策退出历史舞台。率先突破该政策牢笼的改善型项目是东润泰和，但东润泰和还是规划了20%的80多平小户型，但主力户型是160平的，占到了一半的套数。之后环内再次跳出90/70政策的改善性社区是昆仑望岳，最小户型是130，最大的是180，小区改善定位很纯粹。2016年起，配建公租房的政策开始宽松处理，可以异地建设、也可以交纳款项来变通，这样就可以让楼盘定位时更加纯粹。未来，才会有更多改善定位较为纯粹的楼盘面世。而市面上在售的改善型楼盘：瀚海晴宇东润泰和金水万达公馆金悦府鸿园英地金台府邸紫园五月花城等等。都不得不在小区的一个角落配建公租房，而且都会设置公租房和商品房隔离开，如此之下，公租房的车如何停？好吧，公租房的人都不开车，那大量的电动车怎么办？公租房住户要使用小区配套怎么办？要进小区会所怎么办？公租房业主和商品房业主如何一起快乐的玩耍？这都是一个改善型社区必须在未来要面临的问题。而据我们所知，目前在售楼盘除了龙湖CBD没有公租房约束之外，其它没有受公租房约束的在售楼盘：迎宾路3号铭今公馆（拿地较早）昆仑望岳（拿地较早）建业天筑（拿地其它原因）这几个小区是没有配建公租房的。而在2016年的现在，改善型客户已经有了更多的选择，比如亚新茉莉公馆最小130平起，蓝城蓝园最小132平方起，九如府最小180平方起，昆仑望岳最小120平方起，这样的起步，就可以让居住层次更纯粹。而跳开了政策牢笼的的房地产，楼盘的定位、需求就更可以更精准、更纯粹，对于纯刚需的、对于投资型的、对于改善型的、对于终极置业的，各种客户和需求的划分可以更加市场化。更好的改善型楼盘一定是从2016年才开始！延伸阅读：5欲投资小户型的客户建议再等等，更好的小户型楼盘在后面小户型投资必须要讲究地段、开发商、交通、商圈、学区这些属性，而目前市面上在售楼盘中几乎都没有小户型产品？为什么呢？这是因为前几年的限购、限贷政策所致，小户型占有购房资格而卖不动，大家都在根据国家政策盖房子，而不是真正的市场供需，所以，二逼政策害死人啊，如今限贷限购已经不在了，在未来，纯粹的投资型小户型会有更多面世。目前郑州面世的小户型有天誉华庭、明天世纪，但也都不理想。而永威迎宾府、绿都澜湾、永威城等诸多楼盘，都要在2016年面世的小户型楼盘规划，而2016年重新启步的小户型，才会去跳开10年之前的小户型楼盘的诸多规划、设计方面的问题和毛病，才会有更多适合00后、10后的未来型小户型社区出现！比如社区社群、社区洗衣、咖啡会所、健身会所、小区wifi、人脸识别、租客互换、社区联欢联谊、社区app、更好的隐私保护等等未来概念的年轻化社区，但，这样的楼盘在过去的郑州，是没有的！更好的年轻化、未来概念的小户型楼盘，一定是从才刚刚开始萌芽！6写字楼投资是当下很让人纠结的考虑：谨慎之余，选择对的！谨慎看待是因为：1、郑州写字楼供应量确实太大，一个高铁区200万方的体量集中入市，直接消化了郑州接近10年的写字楼体量，并引发了郑州写字楼市场的塌陷！2、2015年开始，由于实体经济下滑，从2015年下半年开始，写字楼的空租率在提升，租金在下降！这是不争的事实，CBD写字楼从2014年的均价3元下跌到现在的均价2.2元，楷林IFC从交房时的2.5元下跌到现在的1.5元！绿地之窗从交房时的2.5-3.5元直跌到现在的1.5-1.8元！大玉米从交房时的7元下跌到现在的2.5元！这是不争的事实，而且空租率也在上升！3、写字楼契税4%，二手写字楼交易税30%，买了就得砸手上，没办法交易，缺少流动性，没办法变现，只能长期持有，大大影响投资价值和积极性！谨慎之余又可以考虑出手是为何？1、很少有城市的高端写字楼价格低于住宅的，郑州目前就是，但要知道，郑州2013年之前可不是的。2、郑州目前真正意义上的高端写字楼其实并不多，整个CBD看着一大圈，真正好的写字楼就两栋，一个是民生银行大厦，一个是世博大厦。（注意：我们忽略了整个东半边吃饭交通不方便的诸多）3、目前写字楼市场的低迷已经在教育着政府和开发商，未来的体量不会像以前这么傻大粗的再井喷了！4、我们判断目前写字楼高额的税率会很快被重视并下调，那时候，写字楼应该可以正常交易、流转、变现，会引来一波写字楼行情。在此之前出手，是比较正确的。5、有人会担心说，因税费改革而引发的行情会不会再让政府和开发商盲目的放大供应，再引发市场塌陷，我想，市场已经在教育大家了，应该不会再这么傻吧，但毕竟，不怕流氓，就怕流氓没文化，我们认为的所谓教育在人家眼里就是个屁，这就没辙了。为什么判断写字楼、商铺的税率未来会下调？如今住宅的税率、房贷比例、房贷利率是一直在调整，因为住宅还是国家生存之本，民生之本，但以后，也轮到写字楼市场了，因为这个市场不去管是不可能的，这是一个巨大的堰塞湖。我们以2015年11月郑州二手房交易数据为样本分析，你会发现写字楼一个月只交易了17套，而住宅是5671套，为什么？是因为交易税太高了！不光是二手房，就是新写字楼契税全部是4%也不妥！而目前郑州市场上写字楼新盘存量、二手写字楼存量是一个巨大的沉淀池，这个池不解决，年的写字楼市场将会相当的难过！高新区一块商业用地拍了两次都流拍就是一个很好的证明吧，当然，那个位置有点偏也是事实。新写字楼购买的税率：1、新房购置交纳契税4%2、新房购置首付至少50%3、新房购置房贷利率上浮20%二手写字楼的税率：1、买方购置交纳契税4%2、买方购置首付至少50%3、买方购置房贷利率上浮20%4、买方购置交纳房款5%的土地增值税（土地也不是我的，增个毛啊、交个毛税啊）5、卖方交纳个人所得税20%（卖买款差额）6、还有其它的，总体税款要交到房款的30%左右。所以，坐等写字楼、商铺的契税、首付比例、房贷利率、交易税方面的下调与改革！不管如何，如果要买：1、只关注东区和金水区是明智的！2、特别是不要去一些鸟不拉屎的新区买写字楼，请忽略一切规划效果图和未来蓝图！3、关注品牌！关注地段！关注价格！4、我们在2015年推荐8300价格的永和中央广场、13000价格的建业凯旋广场，在未来经得起事实的考验！延伸阅读：7商铺在2016年还是不建议投资并不是要把商铺一棒子打死，我们是站在一定的高度来看这个问题，这几个纬度如下：1、郑州商铺价格在是最高的，目前也还没有调整过来。2、郑州商铺规划体量太大，未来一定是严重供大于求的。3、郑州商铺租金在2014年到达最高点，刺激了商铺价格上涨，但在也迎来了关店潮，目前也还是处于开发商、投资客、房东、租客之间的博弈调整期，我们不建议大家去掺和这个过程，等一切调整好了再说。4、目前在售楼盘，大多都是在2009年4万亿之后的鸡血市场之下作的规划，规划设计、配比都不合理。5、目前实体经济一片萧条，关门闭店一波又一波，到底经济什么时候会回暖？有希望吗？经济不好，谁来租房？房子租不出去贷款、物业费都还得花啊。基于以上的考虑，目前郑州的房产投资不靠谱率：商铺&写字楼&住宅。住宅是安全的，人可以不开公司、不做生意，但一定要有个地方住。写字楼便宜，像高铁区也就12000左右，龙子湖9500左右，未来可能很多商铺的业务也会搬到写字楼里。商铺是风险最大的。所以，靠谱商业项目少之又少，基本上，目前这个调整期，先暂停关注为明智之举。延伸阅读：8怎么看当下的房地产投资？当下，房地产投资肯定不是收益最好的，但一定还是最安全的，所以，对于一个家庭资产配置来说，房产投资肯定是不可或缺的。不管社会如何动荡，房产都是最为安全的。只是，对于房产投资，我们要知道几个问题：1、为你房产未来升值提供保障的是：物业、质量、绿化、学校、交通，所以，选择开发商物业好的，选择有未来潜在地铁和学校的，都是可以在未来博取回报的。2、房产投资收益分两个：出租、升值，对于出租，一定是靠近商业区的，租给白领阶层，才有更好的回报。所以，接近商圈、写字楼聚集区是比较好的，这也是一直以来虽然海马公园有各种问题但也一直推荐的原因，这也是年前我们推荐天筑二期小户型的原因。3、而且，永远要记得，投资房产一定要选择楼盘价格要低于区域均价，比如东区均价13500，你投资就不要投超过这个价格的，郑州均价10000，你投资也要有这个心理杠杆！因为这决定了你以后出手的供需关系，一定要有更多的人买得起，拥有了供小于求的供求关系，你才会有更好的议价空间。4、所以，龙湖CBD里面的房子都不具备投资价值，房子再好，这是买来自住的，不要去考虑太多投资的因素，动则一套500万，郑州有多少买得起的？新房都卖不动，二手房怎么可能好卖？这一点，大家一定要懂，所以，通常，别墅不具有投资价值，总价300万以上的房子也不建议去投资。5、另外，我们看当下的房产投资，最好是能跳出郑州来看，这也是2015年，我们去杭州、上海、日本、海南、澳洲考察的原因，只有让自己站的更高，看的更远，才能对当下的房产投资找到最佳的出路，近期，我们还要出发去马来西亚的森林城市看看，多出去考察研究，总是可以增加自己的眼界，让自己站的更高看得更远，才可以把事情看得更透。6、房子永远都是可以投资的，但二八理论一直存在，正确投资的也许占不到20%，所以，选择很重要，这也是我们在海南的观点，海南80%的楼盘都不值得投资，但有20%的楼盘随便买就没问题，所以，买对！才是正确的！7、如何买对？请关注郑州楼市，我们一起研究、一起努力，一起把这个事情搞清楚！（完）---------------------分割线未经许可，禁止转载，经许可后转载注明：转自微信公众平台【郑州楼市】【ID：zzloushi】---分隔线---总编微信() 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分享到朋友圈郑州限购后再限贷 二套房贷款首付40%_楼市动态_贷款攻略 - 融360
公积金政策
郑州限购后再限贷 二套房贷款首付40%
　　郑州市政府近日接连出台调控房地产市场政策。继10月2日起实施限购政策后，3日又出台限贷政策。
　　在《关于进一步明确郑州市个人住房信贷政策有关要求的通知》明确表示，居民家庭所购住房位于限购政策规定的限购区域内，首次购买普通住房的商业性，最低首付款比例为30%。此轮限贷政策出台前，这一比例是20%。
　　除此，拥有1套住房且相应未结清、为改善居住条件再次申请商业性个人住款购买普通住房，最低首付款比例为40%。此前，这一比例是30%。对于购房者中的刚需族，通知明确，居民家庭申请商业性个人住房贷款用于购买首套套型建筑面积在90平方米以下的经济适用房，原则上最低首付款比例为25%，可向下浮动5个百分点。
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重磅！武汉重启限购限贷！本市户口二套房首付五成、三套停贷！
摘自公众号：发布时间： 2:17:06
来源 / 长江日报、楚天都市报、武汉晨报、大楚网●●● 重磅武汉今天开始重启限购限贷！！
今天（10月3日）早上八点，武汉市住房保障和房屋管理局官网发布《市人民政府办公厅关于在我市部分区域实行住房限购限贷措施的通知》，该通知印发时间为10月2日，限购执行时间为10月3日。 通知提出：住房限购限贷范围为江岸、江汉、~口、汉阳、武昌、青山、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区(不含汉南)、市东湖生态旅游风景区等区域。 在本市无住房的居民家庭，在上述区域购买首套住房申请商业性个人住房贷款的，最低首付款比例为25%
在武汉有一套住房的本市户籍居民在上述区域购买第二套住房申请商业性个人住房贷款的，最低首付款比例为50%。在本市拥有一套住房的非本市户籍居民家庭，在上述区域购买住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。 在武汉有2套及以上住房的本市户籍居民在上述区域购买住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。在本市拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在上述区域向其出售住房（也就是限购）。 住房限购措施自10月3日起执行个人住房信贷政策调整则待湖北省利率定价自律机制决议后实施 9城，楼市调控新政扎堆发布北京加码楼市限贷，分别将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50% 天津出台“分区限购”政策，对已有1套住房的非本市户籍家庭，暂停在市内六区和武清区再购房，同时提高其首套房商贷首付比例至40% 苏州宣布进一步加强商品住房价格监管 郑州宣布对市内部分区域实施住房限购，对在指定区域内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下的住房 成都限购略有不同，规定在高新区、锦江区、武侯区等区域内，一人只能新购买1套商品住房 济南分别将购买首套和二套住房的商贷最低首付款提至30%、40%，且明确本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房 无锡则宣布将二套房商贷最低首付比例提至40%，非本市户籍家庭限购第二套房，同时对土地出让设置最高限价 合肥也于昨晚紧急发布区域性住房限购政策，在市区范围内，暂停向拥有2套房以上的本市户籍家庭出售新建商品房，并将首套房商贷最低首付比例调整为30% 今天，武汉也加入了限购限贷阵营！ 么办喏政策天天变感觉再也买不起房啦不过没有政策我也买不起网友吐槽
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