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如何做好房产中介SALES
一、中介公司的产生
中介公司的产生是代表当地的经济发展迅速稳定，为什么经济发展趋式好会与房地产中介有关呢？
因为当经济发展好投资生意有可观回报，工人收入增高、人民开始富裕，字然会在衣、食、住、行，追求更好，特别中国人的传统思想、
住房非常重要，因为住除了有一个居所之外，现今拥有房亦是成就的表现、身份的象征，如果你拥有的房子越大，就代表你的成就越大、
越辉煌，此外房屋除了是需求还是一种较稳定的长远投资。所以在一个迅速发展的地方，楼房需求量这么大的时候中介公司的出现是起着
催促市场发展的作用。
但是要买楼房的人可以选择发展商的楼房，为什么要买二手房呢？
因为发展商大多数楼花，往往要等上一段时间才能交楼，加上发展商价格比较高及该房屋的新配套相对不够齐全，又或者是因为地点的原
因，所以会令部分人转往买二手房，这时中介公司就能发挥作用。
二、中介员的角色
请问阁下是否想过中介员起什么角色呢？你认为中介员是卖房给客人还是帮客人找房子买呢？
其实中介员是一个比较特别的行业，我们同其他行业的业务员是有很大的不同，一般行，业的业务员是公司有一些自己产品推出市场，公
司应因市场定好价格，业务员只需推销该产品的优点便完任务。这就叫单向推销。
而我们的角色名副其实是中间人，我们无自己的产品，无自己的定价，我们所做的全受人委托，完成任务收取佣金，我们是推销服务，推
销你的承诺，推销你的关系，你的说服力等等而令对方给予你信任。
三、中介员每日工作习惯，纪律及工作态度
中介元每日应有工作的程序及计划，不可以用“
正在加载中，请稍后...房友软件是一个用于二手房中介公司的内部软件。 房友中介是国内第一套采用楼盘字典的方式来管理楼盘，彻底避免一盘多名和重盘现象;该软件采用拼音缩写码来检索楼盘名称，大大加快了录盘查盘的速度;该软件引进了金融软件中严密的权限管理体系，充分保障信息的安全性;房友中介软件在功能性、易用性、稳定性等方面都有令人惊喜的优越表现，将为您的业务活动和管理工作带来意想不到的方便和快捷。基于房友中介软件的基础信息，实现中介公司全面行政管理，包括有图片新闻、员工论坛、流程审批、、单据管理、问卷调查、电子考试等多项功能。有效解决中介公司内部信息孤岛，打破内部管理的各种屏障，实现组织各层次之间的紧密链接和高效协作，从而为中介公司构建一个行政管理的数字化平台!
目 录一、房友软件功能结构……………………………………………………………………………1(一)房源管理…………………………………………………………………………………1(二)客源管理…………………………………………………………………………………1(三)业务动态…………………………………………………………………………………1(四)实用工具…………………………………………………………………………………1(五)业务设置…………………………………………………………………………………1(六)系统设置…………………………………………………………………………………1(七)…………………………………………………………………………………1(八)联网交换…………………………………………………………………………………2二、房友软件功能说明……………………………………………………………………………2(一)房源管理…………………………………………………………………………………2(二)客源管理…………………………………………………………………………………2(三)业务动态…………………………………………………………………………………2(四)实用工具…………………………………………………………………………………2(五)业务设置…………………………………………………………………………………3(六)系统设置…………………………………………………………………………………3(七)…………………………………………………………………………………3(八)数据交换…………………………………………………………………………………3三、房友软件功能特色……………………………………………………………………………4(一)楼盘字典…………………………………………………………………………………4(二)拼音缩写或首汉字查询…………………………………………………………………4(三)//…………………………………………………………………………4(四)房源收藏夹推介房………………………………………………………………………4(五)业务员看业主次数限制…………………………………………………………………4(六)户型图设计和房源照片…………………………………………………………………4(七)自定义列…………………………………………………………………………………5(八)跟进任务…………………………………………………………………………………5(九)广告管理…………………………………………………………………………………5(十)业务交流…………………………………………………………………………………5(十一)电子考勤………………………………………………………………………………5(十二)电子地图………………………………………………………………………………5(十三)多级别多职务权限管理………………………………………………………………5(十四)集中式和分布式数据配置……………………………………………………………5(十五)强大的数据库维护管理………………………………………………………………5四、房友软件网络结构……………………………………………………………………………6(一)房友软件的网络结构如下图……………………………………………………………6(二)相关配置要求如下表……………………………………………………………………6参考文献…………………………………………………………………………………………7房友软件介绍说明一、房友软件功能结构(一)房源管理:1.房源信息2.跟进记录3.跟进任务4.广告管理5.成交记录6.收款记录(二)客源管理:1.客源信息2.跟进记录3.跟进任务(三)业务动态:1.业绩排行榜2.经理点评3.新闻公告4.问题解答5.员工论坛6.业务提醒(四)实用工具:1.电子考勤2.电子地图3.员工通讯录4.佣金计算器5.贷款计算器6.黑名单管理7.加密房转公开房8.业务员转移房源(五)业务设置:1.组织结构2.城市片区3.楼盘字典4.物业参数5.管理选项(六)系统设置:1.显示设置2.重新登录3.修改密码4.操作日志(七):1.数据库连接2.备份与恢复3.4.注册码登记(八)联网交换:1.手动数据交换2.自动数据交换3.联网交换设置4.联网交换日志二、房友软件功能说明(一)房源管理1.房源信息:登记出租出售房源信息，包括房源基本情况、配套设施、交易类型、委托方式、佣金方式、业主资料、归属业务员、加密房公开房等。业务员可以通过楼盘名称的拼音缩写或各种条件组合快速查询到所需房源。2.跟进记录:业务员定期与业主联系，取得房源的最新信息，包括价格变化、配套变化等、售租情况等。便于经理管理业务员的活动量。3.跟进任务:经理可在房源列表中选择要分配跟进任务的房源，指定执行任务的业务员、执行日期、任务说明等，批量(逐条)生成跟进任务。业务员可以查阅自己的跟进任务安排，根据经理指示对业主进行跟进，登记跟进记录。经理可以随时查阅业务员的任务完成情况。4.广告管理:用户可在房源列表中选择要上广告的房源，逐条或批量地生成广告记录，登记其上广告发布日期、发布媒体、期号等，通过设置其[已发布]标志记录其是否已经发布，还是待发布状态。5.合同记录:若房源已成交，业务员登记合同记录，输入相应买家(租客)信息、佣金信息，修改房源的状态为已售(已租)。6.收佣记录:财务部门根据合同记录，向业主和客户收取中介费用，记录每一笔收佣情况，可进行到款统计。(二)客源管理1.客源信息:登记求租求购客源信息，包括客户基本资料、需求情况、交易类型、委托方式、佣金方式、归属业务员、加密客公开客等。业务员可以通过楼盘名称的拼音缩写或各种条件组合快速查询到所需客源。2.跟进记录:业务员定期与客户联系，取得客户的最新信息，包括出价变化、需求变化等、是否成交等。便于经理管理业务员的活动量。(三)业务动态1.业绩排行榜:对业务员指定时间内的房源开发情况、跟进情况、成交情况和实际到款情况进行统计分析，可以报表、柱状图、饼状图等形式显示，供经理分析业绩和业务员相互勉励之用。2.经理点评:根据业务员的表现，经理可以定期发表一些评论，提出工作指导，表扬业绩好的业务员，激励士气。3.新闻公告:发表公司的公告通知等信息，还可以摘录行业新闻、文章评论等有参考意义的信息供员工阅读。4.常见问题:公司的业务知识库，对在业务过程中经常遇到的问题，由经理或经验比较丰富的业务员做出解答，供其他业务员学习参考。5.员工论坛:供业务员进行自由沟通，业务员可以发表帖子、回复帖子等。(四)实用工具1.电子考勤:员工每天第一次登录系统时，系统将自动记录其上班时间，显示提前或迟到信息，并登记到电子考勤簿中，供管理人员查阅和处理。2.电子地图:电子地图库，用户可以根据需要自行扫描添加所需地图或房源照片供业务员查阅，并可将楼盘字典在电子地图上进行定位。系统已经配套提供深圳市的电子地图。3.提成计算器:公司设定的多级业务员提成比例，根据业务员的实际到款金额判断落入哪个级别，然后再分别计算出应提成金额。4.贷款计算器:根据客户购买房屋面积、单价、贷款成数和贷款期限，快速计算房屋总价、首期付款额、贷款总额和月还款金额等。可以根据国家政策调节贷款利息参数和契税、印花税比率。5.黑名单管理:将竞争对手的电话号码记录到[黑名单]中，下次若有嫌疑来电，可立即到黑名单中查询，以采取相应措施，避免泄露信息。6.加密房转公开房:将指定业务员或整个业务部门的加密房转为公开房。7.业务员转移房源:将指定业务员的房(客)源全部转给另一位业务员，一般在处理业务员离职时使用。(五)业务设置1.组织结构:设置公司的部门层次结构，支持多级部门组织。 在各个部门中添加员工，登记其个人基本信息。按查询、修改、增加、删除等多层权限针对各个功能模块向各操作人员进行授权，明确不同部门、不同职位的工作责任和操作权限，以保证数据的保密性和系统运行的安全。2.城市片区:系统在地理范围上按[城市-&城区-&片区-&楼盘]进行区域层次划分，系统已预设好城市和城区数据，本功能可进行片区设置。3.楼盘字典:为便于以后录入房(客)源信息，必须预先设置好楼盘字典，即将业务区域中的所有楼盘的名称及其阁栋资料预先录入到系统中，以后业务员录入房(客)源信息时只需要点击选择即可，大大减少录房工作量，并可避免一盘多名，造成查询统计错误。4.物业参数:系统已设置好常用的物业参数，包括楼盘参数如楼盘用途(住宅、写字楼等)、类型(多层、高层等)，交易参数如佣金方式(给佣、不给佣)等等，用户使用此功能可自行添加所需参数。(六)系统设置1.显示设置:个性化设置，操作人员可以选择设置自己的系统启动界面、显示资料周期、是否定时等。2.重新登录: 在不退出系统的情况下，可以直接更换操作员，方便不同操作权限的操作员使用系统。3.修改密码:用于操作员更改自己的系统登录密码。4.操作日志:查看所有用户对系统的操作历史记录。(七)1.数据库连接:客户机与必须保持正常连接，该功能用于测试两者之间的连接状态，并保存连接参数。2.备份与恢复:用于数据的定期备份和恢复，避免由于造成数据丢失，同时系统可以按照用户定义的时间周期自动备份。3.:提供给使用的数据库修复工具，可直接执行标准SQL的数据库操作语句，请在开发商协助下使用。4.注册码登录:用于登记正版用户的产品注册码。(八)数据交换1.手动数据交换:用于网点和公司总部之间通过交换业务数据和管理数据。由网点管理员手工启动数据交换程序。2.自动数据交换:用于网点和公司总部之间通过交换业务数据和管理数据。由系统定时自动启动数据交换程序，启动时间由设定。3.数据交换设置:在使用&手动数据交换&或&自动数据交换&功能之前，需在此设定公司总部和各网点之间的数据交换模式。4.数据交换日志:查看所有网点与数据中心的交换历史记录。三、房友软件功能特色(一)楼盘字典登盘规范化，重盘可避免 一座城市由许多楼盘组成，这些楼盘可以是大厦、小区、院落、屋村等等。可预先将业务区域中的所有楼盘的名称、栋座及其相关资料预先录入到系统中，形成楼盘资料库，称为楼盘字典。楼盘字典的优越性体现在:1.由于楼盘名称及其相关资料已预先输入到电脑中，业务员录入房(客)源信息时只需要点击选择即可。例如&彩福大厦&若有20套房子租售，业务员不需要将&彩福大厦&四个字重复输入20遍，大大减少录房工作量。2.一盘多名是楼盘管理中的常见问题。一个&彩福大厦&，业务员可能输入&彩福大厦&，也可能输成&彩福大楼&、&彩福商业大厦&，甚至&采福大厦&、&彩福大夏&等等。一盘多名会造成重盘，漏查错查，错失业务良机，还会造成统计错误。采用了楼盘字典技术，可彻底避免一盘多名的现象，实现房源资料的规范化管理。3. 楼盘字典是实现拼音缩写码速查的技术基础。4. 楼盘字典实际上是一个完整的业务知识库，新来的业务员可以通过它迅速了解楼盘的基本情况，尽快进入业务角色。(二)拼音缩写或首汉字查询登盘更轻松，查询更快捷 录入或查找房源时仅需要输入楼盘名称的拼音缩写即可查到该楼盘的租售情况。(三)//保安全，提效率 对于每个房源来说，其关键项目是房号、业主姓名和电话，如果对这几个项目进行加密，仅让某些人可以看到，则该房源称为【私盘】;若房源所有项目都公开，则称为【公盘】。如果跟进记录也必须有权限才能查看，则称为【】。如果将业务员所开发的房源指定为他自己的，则其他业务员不能查看该房源的关键项目，只能通过此开发业务员联系到业主，这样做有利于保护开发业务员的积极性。但是，如果将该房源长期指定为开发业务员的，将会给其他业务员做业务带来不便，因此，应当限制私盘的保护时间，一般为一到两个星期，保护期一到即将私盘强制转为。房友中介系统支持完全制、部分私盘制、完全制，并支持定时批量&私盘转公盘&的功能。(四)房源收藏夹/推介房操作更人性，靓盘卖得快 业务员可将其个人关心的房源放入&房源收藏夹&中，以后可以迅速调出查阅;业务员之间可以相互推荐&推介房&，促进优质房源获得更多的关注，尽快成交。(五)业务员看业主次数限制电话严管理，杜绝走私单 在[员工权限]中设置是否启用此限制功能，规定业务员每天看业主的最多次数。以后业务员要查看房源业主必须点击[看业主]按钮，系统将自动做登记，若当天累计查看次数超过规定将不再显示。该功能可大大提供公司房源数据的安全性。(六)户型图设计和房源照片画图更傻瓜，看房更直观 使用数码相机将重点房源的室内/外观/环境拍摄下来，足不出户，便可让客户察看实景情况。一个房源可以添加多张照片;支持多种照片格式，可以放大、缩小和平移;业务员还可以在就照片的内容发表评论。(七)自定义列个性化设置，看盘更方便 在房源、客源列表中增加了[自定义列]按钮， 用户可以选择自己关心的数据列进行显示，将其他列隐藏起来。每个用户均可以定义自己的个性化列显示设置。(八)跟进任务旧盘不放过，员工神经紧 经理可在房源列表中选择要分配跟进任务的房源，指定执行任务的业务员、执行日期、任务说明等，批量(逐条)生成跟进任务。业务员可以查阅自己的跟进任务安排，根据经理指示对业主进行跟进，登记跟进记录。经理可以随时查阅业务员的任务完成情况。(九)广告管理媒体要推广，靓盘日日登 用户可在房源列表中选择要上广告的房源，逐条或批量地生成广告记录，登记其上广告发布日期、发布媒体、期号等，通过设置其[已发布]标志记录其是否已经发布，还是待发布状态。用户可以通过[物业参数]维护广告媒体的名称。(十)业务交流内部要竞争，团队要合作 业绩排行榜上可以列出业绩优秀的业务员名单，并以、柱状图、饼状图等形式显示。提供经理与业务员以及业务员之间多种交流形式，如新闻公告、经理点评、业务知识问答、员工论坛等。(十一)电子考勤准时来上班，外出要登记 可以在[组织机构]中规定员工的上下班时间，以后员工每天第一次登录时，系统将自动记录其上班时间，显示提前或迟到信息，并登记到电子考勤簿中，供管理人员查阅和处理。还可以设置启用或禁止自动考勤功能。(十二)电子地图地图画画圈，找房很方便 用户可以根据需要自行扫描添加所需地图或楼盘照片供业务员查阅，并可将楼盘字典在电子地图上进行定位，便于以后查找。(十三)多级别多职务权限管理权限严格控，不多也不少 实现操作种类、权限级别、员工职务的多维综合权限管理。操作种类权限管理，例如规定业务员只能查看和增加自己房源，不能修改和删除房源;多级别权限管理，例如规定业务员只能查看自己的房源，或者可查看本部门的房源，或者可查看其他部门的房源;多职务管理可以指定员工为普通业务员还是分行经理等等。多级别多职务的权限管理既满足操作的灵活性，又实现管理的控制性。(十四)集中式和分布式数据配置性能最大化，稳定又可靠 用户可以选择将数据库配置到分店中，这种方式称为&分布式&。如果只在总部保留一个数据库，分店使用远程直连，成为&集中式&。两种方式各有优缺点，详细请看《分布式和集中式比较》。(十五)强大的数据库维护管理每天有备份，高枕可无忧 用户可以自行实现完全的数据管理，包括定时自动备份、定时自动数据交换，充分保障数据的一致性和安全性。四、房友软件网络结构(一)房友软件的网络结构如图1:图1 网络结构(二)相关配置要求如表1:表1 相关配置项目 数据中心服务器 分店主机 业务员电脑硬件基本配置 CPU P4-2.8G512M内存80G硬盘 CPU P4-2.8G512M内存40G硬盘 终端机或-800M 128M内存有盘或无盘工作站硬件推荐配置 CPU P4-3.0G双核1G内存160G硬盘 CPU P4-2.8G1G内存80G硬盘 终端机或P4-2.0G 128M内存有盘或无盘工作站配置 Windows 2000/03 ServerMS SQL Server 2000 Windows 2000/03 ServerMS SQL Server 2000 Windows 2000/XP网络配置 ADSL接入互联网(必须具有外部IP) ADSL宽带上网接入互联网 TCP/IP协议连接
以下是主机(分行服务器跟数据中心)及分机安装的步骤:一.单店安装的步骤----------------------------------11.安装 SQL Server 2000 --------------------------------------------- 22、安装SQL Server 2000 SP4补丁----------------------------------- 23、服务器安装 ---------------------------------- 34、客户机安装 -------------------------------- - 4一. 单店安装房友中介的步骤1、 安装 SQL Server 2000 (客户自备光盘)放入SQL Server 2000光盘，依照以下步骤安装SQL Server2000:第一步: 选择安装SQL Server 2000简体中文个人版;第二步: 选择安装SQL Server 2000组件;第三步: 安装;第四步: 欢迎使用microsoft SQL Server安装向导，点击下一步;第五步: 选择本地计算机(如选择本地计算机后，出现提示挂起现象,请执行注意事项第一步)第六步: 创建新的SQL Server实例，或安装&客户端工具&，点击下一步即可;第七步: 姓名及公司名字可以自己填写，也可以直接点击下一步;第八步: 软件许可证协议，直接点击【是】;第九步: 服务器和客户端工具，直接点击下一步;第十步: 默认前打上勾，不需要输入实例名，直接点击下一步,(如默认两字是灰色，一定要输入实例名才能点击下一步的话，则需要删除在C盘Program Files文件中的Microsoft SQL server 文件夹，然后从第一步重新开始安装)第十一步:选择典型安装，然后点击下一步;第十二步:选择对每个服务使用同一帐户，自动启动SQL Server服务，服务设置为:使用本地系统帐户(注意)，然后点击下一步第十三步:身份验证模式为:选择混合模式，在空密码前空格打上勾(注意);第十四步:后边的直接点击下一步即可第十五步:安装完成后，在开始――所有程序――启动――(点开始/继续)2、安装SQL Server 2000 SP4补丁 (,补丁在房友光盘根目录:工具箱或者TOOL S里面, 文件名:SQL2KSP4Chinese.exe)第一步: 鼠标左键双击该文件名,开始安装SQL Server SP4 补丁第二步: 鼠标左键双击解压到D盘(默认是C盘，需更改路径)，第三步: 解压出来的文件SQL2KSP4,进去里面鼠标左键双击setup，出现欢迎界面，直接点击下一步;第四步: 软件许可证协议，直接点击是;第五步: 实例名、默认均为灰色，直接点击下一步第六步: 连接到服务器，默认点击下一步第七步: sa密码警告，有2个选项，选择忽略安全威胁警告，保留密码为空;第八步: SQL Server 2000 Server pack4 安装程序，在升级microsoft search 并应用SQL Server 2000 SP4(必需)选项前的方框打上勾，点击继续第九步: 错误报告不用管，直接按确定就可以了;第十步: 开始复制文件，点击下一步;最后按确定完成安装，重新启动即可注意事项:第一步:.当安装数据库出现提示挂起现象，进去注册表:开始-运行-输入regedit，Hkey-localmachine-system-currentcontrolset-control-sessionmanger,右边有一文件名为pendingfilerana…,然后删除他就可以了第二步:房友中介系统，当输入完激活码后把nodisk=0，改成nodisk=1，进去注册表，Hkey-localmachine-sofeware-estate-fysystem-database，右边有nodisk=0，如果没有出现这个项目就不用管了3、服务器安装(房友光盘)第一步:将房友安装光盘放入光驱，稍后弹出安装界面，选择【安装房友软件】;第二步:进入欢迎界面，点击下一步;第三步:选择&服务器安装(单店独立)&，点击下一步(此步骤适用于单店运行客户);选择&服务器安装(多店联网)&，点击下一步(此步骤适用于多店联网客户);注意:请选择本公司所属项安装第四步:更改路径为D:\Agency(默认为C: \Agency)，点击下一步第五步:安装完毕，点击完成第六步: 选择【加载演示数据库】，更改路径为D:\Agency，点击&加载中介演示数据&,提示&示例数据加载成功&，点击&确定&(注意:在加载演示数据库前请确保在另盘备份数据)第七步:从房友光盘里复制三个文件夹DogDriver，DogService，Setup到D:\Agency下并将复制后的Setup文件夹设置为共享第八步:双击桌面上的&房友管理&，输入正确的管理员密码(房友的初始密码为:8888)进入。在数据库连接页面点击&连接数据库&提示连接成功.如图所示:第九步: 1、运行桌面上的[房友管理]2、勾上[当启动windows时启动自动备份]前面的勾3、[备份与恢复]:设备份路径为E:\agencybak\agency.bak(默认为D:\agencybak\agency.bak，点击手工备份。设置备份时间、日期后点击[启动自动备份和清理]4、(登陆房友后如果现在的数据是最新的,请跳过此步骤)[恢复备份数据]:在数据库恢复处点击&放大镜&图标(位于开始恢复的左边)找到所要恢复的房友备份数据文件，点击[开始恢复]注意:选择最新即离今天最近一天的备份文件恢复(**.bak)4.客户机安装的步骤:第一步: 在客户端电脑打开网上邻居，点击&查看工作组计算机&，找到服务器下已被设为共享的Setup文件夹，双击Setup文件，点击下一步第二步: 选择&客户端安装&，点击下一步第三步: 更改路径为D:\Agency(默认路径为:C:\Agency)点击下一步第四步: 安装完毕，点击完成第五步: 客户端电脑第一次运行房友中介系统时(如图所示):第六步:选择[SQL Server数据库]，在服务器处输入服务器(安装有SQL Server的主机)的IP地址，假设服务器(即主机)IP地址为192.168.0.1，则在此处输入192.168.0.1，然后再点击[连接数据库]，即可以进入房友中介系统。以上就是单店全部安装步骤
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已经有高人解决了，不过我不会
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