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土地 用途 分类 及科研用地的规范与管理
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内容提示：2011版 城市用地分类与规划建设用地标准 条文说明 土地用途分类..
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土地 用途 分类 及科研用地的规范与管理
官方公共微信武汉大学教育科研用地上建商场 校方:土地用途未变
　　珞珈创意体验城。
　　本报记者 程远州摄
　　11月17日，武汉大学就热议已久的“教育科研用地变身商城”一事给出了回应，称土地用途并没有改变，但确实存在商业门面较多的情况，目前武汉大学和中国银泰投资有限公司达成一致，正在抓紧进行业态升级改造。
　　武汉洪山区珞瑜路33号地块为武汉大学教育科研用地，2008年通过洪山区发改委立项，建设珞珈创意园。然而自去年11月开始，有媒体报道称武汉大学将这块土地租给了中国银泰投资有限公司，用来建商城，之后质疑武汉大学打着创意园旗号违规建商场的声音便不绝于耳。今年“十一”前，裙楼珞珈创意体验城的正式开业，又掀起了新一轮的舆论热潮。
　　现状：名为创意体验，但娱乐、餐饮连锁店一应俱全
　　11月17日下午，珞瑜路33号裙楼，正式开业的珞珈创意体验城门口，人来人往，大红的地毯彰示新意。在它的对面，群光广场、乐天城等商城林立，珞瑜路已是洪山区最为繁华的商圈之一。
　　体验城以创意为名，创意元素确实随处可见。森林绿的柱墙装饰、手工制作的广告牌、顾客参与的产品设计店等，透露出不一样的格调。然而抛却这些，创意体验城中，衣饰、包表名品店随处可见，娱乐、餐饮连锁店一应俱全，和普通商城并无实质区别。
　　在体验城工作人员散发给顾客的一本名为《创意改变生活》的创意手册中，最吸引眼球的是“美食寻宝”活动，指导顾客如何吃遍体验城。
　　体验城地上共11层，3至5层分别设有两三个大学生创业区。一些创意咖啡、创意绘画、手工陶艺等大学生创业项目已经入驻。但在偌大的体验城中，这些创意项目更像是点缀。
　　“从一开业就叫珞珈创意体验城，没用过其他的名字，不过这儿确实也是属于银泰商城的。”在体验城一楼，几家商户表示，这个名为创意体验城的大楼，就是一家商城。
　　然而在一楼服务台，几名工作人员对此话题十分谨慎，反复称体验城与银泰无任何关系。
　　回应：目前商业门面确实较多，用于创意公共服务的塔楼正在建设
　　对于命名的“蹊跷”，多家商户表示心知肚明：因为“这是武汉大学的地皮，不好直接用银泰的名字”。而大学地皮涉嫌违规建商场，这正是社会舆论质疑的焦点。对此，武汉大学党委宣传部副部长李霄d表示，土地的用途并未改变。
　　记者查阅资料发现，2013年初，创意园正式对外招商宣传时，曾写明以商业规划为主。而在日，武汉市国土资源和规划局在其网站上公布项目《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》批前公示，珞珈创意园一期用地单位为武汉大学，用地性质为教育科研设计用地。
　　学校回应“程序上没有变更土地用途”，但如此大面积的商区却让公众不得不质疑：教育科研设计用地变成商业用途已是既成事实？对此，李霄d回应，整个创意大厦由裙楼和塔楼两部分构成，目前公众关注的是裙楼部分，正在加紧建设的塔楼将作为大学生创业就业基地。他表示，文化创意产业需适度商业模式的支撑，以实现创意产业园的初衷，但目前裙楼部分先期开业，确实存在商业门面较多的情况。预计到2015年5月，塔楼部分的大学生创业基地将建成使用；到2016年所有工作完成后，整个大厦70%的空间将用于创意产业和学生创业。
　　武汉大学还表示，一直要求投资方按照土地性质及规划用途从事创意产业，未允许其从事商场百货业等业态经营活动。一期工程分为两个阶段，其中，中国银泰投资有限公司负责和创意产品交易相关的裙楼部分，武汉大学负责和创意公共服务相关的塔楼部分。
　　有关专家表示，按相关法规，教学和科研用地属于国家无偿划拨，校方无权改变其用途。除特定情况，未经批准，划拨土地不得出租、抵押和转让。武汉大学没有改变土地使用性质，也未将其出租，但“合作开发”难逃打政策擦边球的嫌疑。
（作者：程远州&&编辑：王会）
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科研设计用地可以抵押吗？
如果是属于政府划拨的土地一般银行不同意抵押，因为以后处置有问题，如果是通过出让取得的土地一般就可以抵押。
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科研用地盖“住宅”
　　通州国际健康港违规“以租代售”
　　律师：交易风险极大
　　继今年4月媒体曝光北京大兴区亦庄MINI派违规“以租代售”后，近日北京市通州区一楼盘又上演了同一剧目。
　　位于北京市通州区宋庄镇尹各庄村的国际健康港，一期总体规划建筑面积超过40万平方米，近日宣布将“开盘”。但和其它楼盘开盘所不同的是，这是一场没有预售证的“以租代售”的交易游戏：购房者只能以租赁者身份和出租方签订“以租代售”的租赁合同，租期20年，并赠送30年的居住权。
　　在接受媒体采访的时候，出租方汇天网络科技有限公司的销售人员承诺，购房者得到的将是精loft住宅，厨房、卫生间一应俱全，还可享受退税、免税等多项优惠政策。销售人员还一再保证，将来会分割产权。
　　科研用地盖住宅
　　近日，笔者实地探访了该楼盘。目前项目的样板间已经出炉。据销售人员介绍，一期一共推出1000户，目前排号的人很多，基本上都是为了居住。即将开盘的12号楼层高有4.5米和6米两种户型，都是精装修交房，loft隔断。单层面积在50多平方米到70多平方米不等，价格在16800元-19800元/平方米。
　　一销售人员向笔者兜售，“这个区域位于中央别墅区南侧，附近的旭辉御锦、融科?千章墅，每平方米售价都达到三四万元了，我们项目的性价比最高。”
　　销售人员称，项目为“酒店式公寓”，由于目前无法分割产权，只能签订买20年送30年的租赁合同。项目位于产业园区，可以享受诸多退税、免税政策。
　　调查显示，项目地块属于科研用地。据北京市规划委网站信息，该项目工程规划许可证显示的项目名称为：1#科研楼等18项（数据技术研发中心建设项目）。工程规划许可证核发日期为日。建设单位为汇天网络科技有限公司。
　　相关资料显示，汇天网络科技有限公司的前身为宋庄信息基础设施有限公司。据北京市规划委网站信息，该地块用地规划许可证显示为科研设计用地，建设单位为宋庄信息基础设施投资有限公司。
　　项目多处涉嫌违规
　　《北京市城乡规划用地分类与利用现状分类对照表》明确指出了科研用地的规划要求：用于各类教育、独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等用地。
　　北京市规划委的相关工作人员表示，根据《土地管理法》规定，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，非法批准、使用的土地应当收回。
　　针对出租方承诺的分割产权，市规划委的工作人员指出，如果此建筑违反了规划用途，有关部门有权不颁发整栋楼的产权。
　　出租方相关人员透露，公司已向北京市规划委员会通州分局递交改变土地规划用途的申请，改为商业用地，然后分割产权。对此，北京市规划委的工作人员则表示，规划委早在2010年10月就停止对loft项目的审批。2011年5月，北京市住建委等五部门出台的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，规定“商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计”。 2010年5月，北京市住建委等四部门联合发布的《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》明确，日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分套(间)销售。
　　针对退税奖励政策，通州区地税局的工作人员表示，退税要严格符合相关条件，如果名不副实，开发商纵容并协助此行为，要承担相应责任；另外，如果改变土地规划用途，是否还符合相关退税奖励政策同样存疑。
　　签订合同隐患重重
　　盈科律师事务所的孙家运律师认为，即使抛开以上诸多涉嫌违规的地方不论，仅“租二十年赠三十年”的合同就属于违规行为。《合同法》明确规定，租赁期限不得超过二十年，即使合同上体现出赠与30年，但不受保护。另外，该合同是“以租代售”的性质，即使双方都签字，也属于恶意串通、损害国家利益的合同，应为无效，租赁该房风险极大。
　　律师提醒购房者，在没有产权证的情况下，如果租赁人意图将房屋转让，需要有开发商和新的承租人鉴定合同，并取消旧合同。如果租赁人没有找到新的承租人，又不愿继续租住，将要负担巨大代价。笔者查证，租赁合同明确标明，“如乙方要求终止合同，应向甲方（开发商）缴纳租金，计算方式为：该房屋建筑面积×70元/月/平方米；另外，要缴纳房屋设备折旧费，计算方式为一年内按房屋合同总价款的10%，二年按房屋合同总价款的20%，以此递增。”如果建筑面积以50平方米来计算，租赁人每月的租金高达3500元，而目前周围相同面积住宅的月租金也仅千元左右。另外，租赁人还要负担几万到几十万不等的折旧费。
　　律师还提醒，由于此房屋没有房产证作为抵押，不支持商业贷款，如果在京有房的购房人可以用其他住房做抵押贷款，利率在7%左右。如果在京无房的购房人只能采用个人信用贷或以公司名义贷款等方式，贷款的时间短、利率又高。个人信用贷通常只能三到五年，利率在8%-15%，增加了购房人的还款压力。
　　尤其值得注意的是，租赁合同标明，“租赁期间如该项目具备出售条件，乙方（即“购房者”）具有优先购买权，乙方所交纳的租金即为该房屋的购买费用。乙方只需要补交政府机构收取的土地出让金、公共维修基金及办理产权证等相关费用。”律师提醒，土地出让金将是一笔不小的费用。
　　（文/佟亚男）
08/06 04:2507/20 11:3507/19 01:09
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