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业主需交纳物业管理费、预收水费、暖气费、车位管理费等费用；
办理律师见证
业主凭身份证原件签订自愿委托开发商办理房产证的授权委托书，交纳律师见证费；
物业签约、发放资料
业主与物业公司共同签署《前期物业服务协议、临时管理规约》等相关文件；
领取钥匙、门禁卡、用电服务卡、燃气卡等
工程部、施工单位、物业公司陪同业主一起验房，签署《房屋验收表》验房完毕后、反馈验收结果，督促整改。
办理交房所需资料
地产处所需资料
1、购房合同原件
2、交房通知书（原件）；
3、业主身份证原件、复印件1份；
4、所有房款收据原件或发票；
物业处所需资料
1、业主身份证原件、复印件1份；
2、业主及家庭成员近期1寸照片2张；
3、购房合同原件；
因本次入住采用集中办理方式，故请您携带好相关资料按《交房通知书》指定的时间办理入住手续。物业服务费的收取以《交房通知书》规定的入住时间开始计收，逾期办理入住手续的，物业服务费计收时间不变。
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卢艳芳诉佛山市南海海逸锦绣蓝湾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事判决书
发布时间： 部门：民三庭1
广&东&省&佛&山&市&南&海&区&人&民&法&院
民&事&判&决&书
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（2013）佛南法民三初字第17号
原告卢艳芳，女，汉族。
委托代理人何瑞华，系广东熊何律师事务所律师。
被告佛山市南海海逸锦绣蓝湾房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区里水镇。
法定代表人潘志勇，任总经理。
委托代理人沈庆佳、李福权，均系广东东成律师事务所律师。
原告卢艳芳诉被告佛山市南海海逸锦绣蓝湾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于日受理后，依法适用简易程序，于日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人何瑞华、被告的委托代理人沈庆佳到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告诉称，日，原、被告签订预售《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发位于佛山市南海区里水镇的12座1号（双拼别墅），花园使用面积241平方米，商品房总金额3336516元，原告按合同约定足额支付全部房款。合同第八条约定，被告应于日前将符合本合同约定的商品房向原告交付使用。购房时被告的销售人员承诺，并在合同第十三条约定，商品房外墙及内墙装饰、设备符合买卖合同附件三的标准：私家花园、通透式围墙、私家单元、高级饰面铺装。原告应被告要求于日、日、2月7日三次验收商品房，商品房一直不符合合同的约定而不通过验收：被告没有对商品房安装合同附件三约定的通透式围墙（双拼别墅之间的围墙若没有该围墙两户的花园直接连通，无法区分花园的使用面积，无法实现花园功能并使住户人身财产安全得不到基本保障）。也没有对内墙进行任何的装饰设备，原告于《海逸锦绣蓝湾楼宇验收交接书》注明由于被告原因未能完成验收交接手续，被告对此事实予以盖章确认。原告至今未收到上述商品房钥匙。直到日，被告才根据附件三标准做围墙，却发出虚假的维修完毕通知书，虚称涉案房屋已维修完毕，对于涉案房屋的内墙，被告至今仍未依据附件三做包括高级饰面铺装的任何装饰设备。对于外墙的围墙和内墙的装饰设备，被告并非达不到标准，而是根本不去做，这已不是维修或保修的范围，这样的商品是不能达到商品房交付使用条件。且被告没有进行住宅工程质量的分户验收，没有交付《住宅工程质量分户验收记录》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等文件，严重违反政府规定，违反合同，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。且被告至今仍未将合格的商品房交付原告使用，其延期交付商品房，导致原告损失严重。故请求判令：1、被告支付延迟交房的违约金（以3336516元为本金从日起至实际交付之日止按日万分之二计算）；2、被告按照合同附件三标准对涉讼房屋内墙做装饰、设备；3、被告支付从日起至实际交付之日止按841.78元/月的物业管理费予南海海逸物业资产经营管理有限公司；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、涉讼房屋已分别于日通过商品房验收合格及同年4月19日办理了竣工验收备案符合法定的交付条件，被告已于日通知原告办理涉讼房屋的交付手续，原告也于12月27日前来办理了交接手续，但原告以欠缺永久使用水电为由拒绝办理交楼手续，被告已于日前已办妥永久水电使用手续，不存在不能提供永久水电的事实，原告拒绝收楼的理由不符合商品房买卖合同第十一条的约定，故造成原告迟延收楼的责任在原告，与被告无关，被告不存在违约情形；2、被告已经按照合同附件三标准完成涉讼房屋的装饰、设备，涉讼房屋是通透式围墙被告在交楼时已完工，附件三中的内墙是涉讼房屋私家花园中的围墙的内墙，被告也已经完成，附件三中的内墙并不包含涉讼房屋内的内墙。订立合同时双方真实的意思表示是按照毛坯的标准交付的，双方的合同中也没有关于房屋内对内墙饰面铺装的约定。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、原告卢艳芳身份证（1份，原件），用以证明原告主体资格。
2、企业资料基本登记信息查询单（1份，复印件），组织机构代码证（1份，复印件），用以证明被告主体资格。
3、商品房买卖合同及附件（1份，原件）。
4、认购协议书（1份，复印件）。
证据3、4用以证明被告于《海逸．锦绣蓝湾认购协议》上写明花园使用面积为241平方米。双拼别墅依靠通透式围墙分隔，否则两房首层、花园走廊等直接连通，无法区分花园的使用面积，无法实现花园功能并使住户人身财产安全得不到基本保障，但被告到日才建起该围墙。2、《商品房买卖合同》第八条约定被告应于日前将符合本合同约定的、并经政府及买卖双方验收合格、分户验收合格以及已办理竣工验收备案的商品房向原告交付使用，但被告交付的商品房均未达到上述的“交付使用”的条件和标准，原告依据《商品房买卖合同》的第九条要求被告承担逾期交房的违约责任于法有据。
5、入伙通知书（1份，原件），入伙须知（1份，原件），入伙手续书（1份，原件）。
6、楼宇验收交接书（1份，原件）。
证据5、6用以证明被告于日发出入伙通知并声称该商品房已经佛山市南海区国土城建和水务局验收合格已具备交付条件，但从未出示过该证明文件。2、原告于日、日、日三次验收商品房，但均由于被告交付的商品房不符合合同约定的交付条件，也未能出示《商品房买卖合同》第十一条约定的证明文件等原因，未能完成验收和交接的手续，被告对此事实盖章确认。
7、南建【号《南海区建设局关于住宅工程质量分户验收管理的暂行办法》（1份，复印件），用以证明《商品房买卖合同》第十三条约定商品房外墙及内墙装饰、设备要符合买卖合同附件三约定：私家花园、通透式围墙、私家单元、高级饰面铺装，但被告根本没有依合同约定去完成。依据《南海区分户验收管理办法》，商品房买卖合同列明的装修标准必须经过分户验收，并把分户验收记录作为《住宅质量保证书》的附件，在房屋交付时交给住户，但被告没有装修，理应不能通过分户验收。被告从未向原告交付过上述《住宅质量保证书》、《分户验收记录》等文件，因此，被告应当按照合同第九条和第十一条规定向原告支付违约金。
8、通知（1份，原件）。
9、光碟（1份，原件），照片（5份，打印件）。
证据8、9用以证明被告于日才做成通透式围墙，发出通知称该商品房已维修完毕，但截止到日，该商品房的内墙依然没有按照《商品房买卖合同》附件三所约定的私家花园、通透式围墙、私家单元、高级饰面铺装，明显不具备验收资格。另外双方约定的收楼前被告一直没有建成通透围墙，现在建成的通透围墙是最近才建成的。
10、日海逸锦绣蓝湾房屋修缮表（1份，原件），用以证明私家花园和私家单元是不同的概念，原告于日录像时，物业管理公司盖章确认了涉讼房屋的内墙没有铺装，可以认定合同的内墙是指私家花园和私家单元两个部分的内墙。
经质证、辩证，被告对原告提供的证据1、2、5无异议；对证据3、4真实性无异议，对证明内容有异议，认为买卖合同第八条：交付期限明确约定具备1、4的条件即可以将房屋合法交付给原告，原告也于交付前完成了1、4的手续，第十一条：被告仅需要出示第八条中的验收合格及竣工验收备案的文件，原告就可以办理收楼手续，但原告称没有永久水电就一直予以拒绝收楼，第十四条：关于水电设施的约定，原告只需要到供水、供电部门办理开通就已经完成合同义务，原告却一直找理由拒绝收楼；对证据6真实性无异议，对加盖的内容有异议，能够证明涉讼房屋符合交付条件，只是原告一直拒绝收楼，延迟收楼的责任应由原告承担；对证据7不确定，认为与本案无关，涉讼房屋已经经过备案、验收了；对证据8的真实性无异议，该通知原告提出涉讼房屋天面雨水槽漏水，被告才发通知给原告，并不是原告所称的围墙未完成；对证据9的真实性有异议，是原告自行理解制作的，但录像能够反映被告交付的房屋是毛坯房。对照片的真实性、合法性、关联性均不确认，该照片拍摄时间、拍摄时间来源不明；对证据10的真实性无异议，但认为该证据不能证明私家单元与私家花园的概念，物业公司只是记载了原告提出的意见，不能证明物业公司确认原告提出的意见，且因为原告长期拒绝收楼导致物业生锈等，责任应自行承担不构成拒绝收楼的理由。
被告在诉讼中提供下列证据：
1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（1份，原件），用以证明涉讼房屋分别于日商品房经验收合格及日办理了竣工验收备案，符合交付条件。
2、入伙通知书（1份，原件），特快专递邮件详情单（1份，原件），用以证明被告已于日书面通知原告前来办理涉讼房屋的交房手续。
3、广东电网公司客户综合档案查询表（1份，原件），用以证明被告已于日已经办妥涉讼房屋的永久用电手续，原告以涉讼房屋欠缺永久使用水电为由拒绝收楼是不成立且没有依据的。
4、证明（1份，原件），用以证明涉讼房屋的片区已按居民生活用水性质通水和计费，原告以涉讼房屋欠缺永久使用水电为由拒绝收楼是不成立且没有依据的。
5、照片（2份，打印件），用以证明被告已经按合同的约定，在交付时已经完成通透式围墙，符合交付条件。
6、房屋修缮表（1份，原件），用以证明原告证据8的通知是针对日天面雨水槽的维修通知。
经质证、辩证，原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但对证明内容及关联性有异议，根据《南海区建设局关于住宅工程质量分户验收管理的暂行办法》第二条、第十三条规定，房屋应当经过分户验收才能视为房屋的真正验收，并且应当把《分户验收记录》（包括户内部分和公共部位部分）作为《住宅质量保证书》的附件在房屋交付使用时一并交给原告。在本案中被告没有履行此项义务。并且分户验收应当按照户外、户内墙面的装修验收进行的，因此涉讼房屋不能视为全部通过工程质量验收；对证据2无异议，被告通知原告收入伙通知书不等于该房屋就具备了符合合同约定的交付条件；对证据3真实性无异议，原告第一次收楼时被告没有交付关于住宅用水、用电的证明文件，也没有真正安装用水、用电入户，故原告有权拒绝收楼；对证据4真实性无异议，原告在日及日前，被告均没有向原告出示永久使用水电等文件，直到日，被告才出示给原告，已经违反了买卖合同第八条除具备1、4条件外还符合合同约定的交付条件，当时不符合交付的条件；对证据5真实性、合法性、关联性均不确认，涉讼房屋的现状原告已进行录像，被告没有按照附件三的约定进行涉讼房屋外墙及内墙的装饰设备，日才建起花园围墙，而涉讼房屋内墙至今仍没有完成；对证据6的真实性不能确认，该证据没有日期、签章、签名、且是复印件，是被告单方制作的，关于天面雨水槽漏水问题，原告在第一次收楼时已向被告提出，被告跟进该问题是正常的，但不是针对日的通知，与本案无关。
经审查，原告提供的证据1-6、8、10及被告提供的证据1-4，相对方对其真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认；原告提供的证据7是行政部门向社会公布的文件，本院对其真实性予以确认；被告提供的证据6虽已提供原件核对，但该修缮表出具人员身份不明，原告对此不确认，本院对其证明效力不予确认。原告提供的证据9及被告提供的证据5均是照片或光盘，相对方对其真实性均不确认，本院对其证明效力不予确认。
经审理查明：日，原、被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区里水镇的12座1号，总价款3336516元，原告于日前支付首期房款1636516元，余额1700000元于签订本商品房买卖合同时，同时办理按揭手续;被告应当在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1、该商品房经验收合格、4、该商品房已办理竣工验收备案两种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告如未能按合同规定期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十三条约定：被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按本合同附件三约定的标准负责修缮完善，或双方协商由出卖人补回装饰、设备差价。合同附件三列明：1、外墙：私家花园：通透式围墙；私家单元：高级饰面铺装。2、内墙：私家花园：通透式围墙；私家单元：高级饰面铺装。3、顶棚：私家单元：直接刮腻子。4、地面：私家花园：泥土地面；私家单元部分：混凝土毛坯地；楼梯：水泥砂浆批荡及门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯等作相关约定。
涉讼楼盘1-17座于日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格，于日经佛山市南海区国土城建和水务局同意办理了竣工验收备案。同时在竣工验收备案表载明被告已向佛山市南海区国土城建和水务局提交了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关备案文件。
被告于日以特快专递形式向原告发出入伙通知书，通知原告在日前办理收楼手续。
日，原告在楼宇验收交接书中注明：一、本人已于和日到物业管理公司办理收楼事宜，但因欠缺永久性用水电文件故未能顺利办理收楼。二、本人于日第三次收楼才收到永久性用水用电的报告，但住宅现场仍未安装围墙，故仍未能完成收楼手续。佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司海逸锦绣蓝湾管理处在经办人处盖章确认。
日，被告向原告发出通知，通知原告涉讼房屋已维修完毕。
日，原告向本院提起诉讼。
日，佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司管理处在房屋修缮表中列明涉讼房屋内墙没有铺装。
诉讼中，双方确认：涉讼房屋尚未进行交接，房屋由被告管理、控制。至辩论终结前，涉讼房屋室内内墙没有高级饰面铺装，是水泥毛坯。对于“高级饰面铺装”的理解，原告认为是铺设瓷砖，被告则认为是喷涂料。原告述称至日，被告才完成通透式围墙。被告承认委托佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司管理处办理楼宇交接手续。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，双方均应依照该合同约定全面履行自己的义务。
一、关于被告未交付《住宅工程质量分户验收记录》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件是否构成违约问题。本院认为，（一）对于《住宅工程质量分户验收记录》问题，双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为商品房经验收合格及已办理竣工验收备案，被告已于交楼期限前办妥竣工验收备案手续，符合双方约定的交付条件。《住宅工程质量分户验收记录》并非合同约定房屋交付的前提条件，原告认为被告未依据《南海区建设局关于住宅工程质量分户验收管理的暂行办法》交付《住宅工程质量分户验收记录》阻碍房屋交付没有法律依据，本院不予采纳。（二）对于被告是否出示及交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》问题，经原告签名确认的楼宇验收交接书注明原告是因被告未提供永久性用水电文件及被告未安装通透式围墙而拒绝收楼，并未提及被告未交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》问题，且竣工验收备案表亦已载明被告已向佛山市南海区国土城建和水务局提交了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，具备交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的条件，结合双方并未办理交接手续的事实，根据日常经验法则，被告抗辩已向原告出示并交付上述文件而原告不接收的陈述可信度更高，被告的该项抗辩合理，本院予以采纳，原告以此主张被告构成违约没有依据，本院不予支持。
二、关于被告未完成通透式围墙应否承担逾期交楼违约责任问题。虽涉讼房屋于日经竣工验收备案，但该备案仅是房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案，交付房屋仍应当符合合同约定标准及通常可居住使用的标准，合同明确约定涉讼房屋附通透式围墙，围墙负有保障住户人身财产及区分业主专有面积的功能，围墙未能完成足以影响原告对房屋的基本居住使用需求，原告拒绝收楼合理，被告辩解涉讼房屋经竣工验收备案即达到交楼条件的主张本院不予采纳。对于通透式围墙的完成时间，原告在楼宇验收交接书中明确注明于日仍未安装通透式围墙故未能完成收楼手续，被告委托的物业公司在交接书中盖章确认，故本院认定至日被告仍未安装完成通透式围墙，被告至日才通知原告维修完毕，故本院以原告主张的围墙完成时间日为准，被告辩解围墙于日前已完成理据不足，本院不予采纳。如前所述，被告至日方维修完毕再次通知原告导致迟延交楼，已构成违约。依照双方合同约定被告应以原告已付房款3336516元为本金，从日（合同约定交楼期限届满之次日）起至日止（合共283天），按日万分之二的标准计付违约金元予原告，原告诉请在本院核定范围内的，本院予以支持；超出本院核定部分，本院不予支持。
三、关于被告至今未完成涉讼房屋室内内墙的高级饰面铺装是否构成原告拒绝收楼理由及被告是否应按合同附件三标准对内墙做装饰、设备问题。本院认为，合同生效后，当事人合同内容约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原、被告针对此附件三内墙的范围存在争议，被告认为内墙是指围墙内墙，原告则认为内墙应包括房屋室内内墙在内，双方就内墙范围约定不明而导致未能完成交楼手续不能单独归责于任一方，且原告亦无证据证明未完成高级饰面铺装足以影响居住使用，故原告主张被告承担在围墙完成后至今的逾期交楼违约责任理据不足，本院不予支持。而对于该条款的理解，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思表示，故此本院结合合同的其他条款及行业交易习惯来确定该条款的真实意思。合同附件三其他条款列明“顶棚：私家单元：直接刮腻子。4、地面：私家花园：泥土地面；私家单元部分：混凝土毛坯地；楼梯：水泥砂浆批荡”，从合同其他条款可推断涉讼房屋室内其他部分均为毛坯交付，并未带任何装修，结合行业交易习惯，如涉讼房屋交付带装修的，一般会对装修标准进行具体约定，本案中并无装修标准的具体约定，且涉讼房屋其他部分为毛坯的情况下，单就房屋室内内墙进行高级饰面铺装不合常理，亦不符合交易习惯。据此，被告辩解有理，本院予以采纳，原告请求被告按照合同附件三标准对涉讼房屋内墙做装饰、设备理据不足，本院不予支持。但被告作为格式合同的提供方，在合同附件中明确列明“内墙：私家花园：通透式围墙；私家单元：高级饰面铺装”，导致原告误解，影响合同的后续履行，如因此造成原告损失的，原告可以其他方式另行主张权利。
四、关于物业管理费问题，实质是原告主张被告赔偿因逾期交楼导致的损失，本院已认定从日起至日止逾期交楼的责任在于被告，故被告应依约承担相应责任；但&日后，原告拒绝接收房屋并无合理理由，由此产生的物业管理费损失应由原告自行承担。鉴于原告尚未向物业公司支付物业管理费，物业管理费数额亦未确定，原告可待债务产生后再另行主张，本案中本院不作处理。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款的规定，判决如下：
一、被告佛山市南海海逸锦绣蓝湾房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金元予原告卢艳芳。
二、驳回原告卢艳芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2421.69元（原告已预交），由原告负担492.55元，被告负担1929.14元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
（本页无正文）
审&&判&&员&&周&桂&颜
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