物业服务收费标准由谁定？
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徐维秀李建军物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费、代收代交费。通常所说的小区物业公司收取的“物业服务费”是指物业公共服务费和代收代交费这两项。其中，物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供保安、保洁、秩序维护、绿化养护等具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用；代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，由建设单位在政府指导价内，通过招投标或协议方式确定，并形成合同形式明确。日，市物价局、房管局公布了市区普通住宅前期物业公共服务收费标准，即：多层住宅三、四、五级服务的收费标准分别为0.45、0.55、0.65元／平米&月；高层、小高层住宅三、四、五级服务的收费标准分别为0.8、0.9、1.0元／平米&月（上浮幅度不超过20%，下浮不限）。根据《江苏省物业管理条例》的精神，已成立业主（代表）大会，或已具备成立业主（代表）大会条件（物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或业主已入住户数的比例达到50%以上）的普通住宅物业，即不再属于前期物业，而应属于非前期物业。普通住宅非前期物业公共服务收费标准，由业主（代表）大会或其授权的业主委员会决定，并以合同形式明确。具备成立业主（代表）大会条件但尚未成立的住宅小区，由街道办事处牵头社区居委会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成物业管理委员会代行业主（代表）大会的职权，决定收费标准，并以合同形式明确。代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务、代办服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。业主（代表）大会或物业管理委员会成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
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光明网版权所有物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。与一对一的交易关系不同的是，由于物业管理主要指向房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，重点是物业的共用部位和共用设施设备。而物业的共用部位和共用设施设备不为单一的业主所拥有，而是由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有，这就使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。
从物业服务合同的内容来看，物业管理企业与业主约定的物业管理事项具有综合眭，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护，这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托。 责任编辑：芊墨
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　　3、本网站欢迎积极投稿。更多公众号：gh_90a820ca3363伊金霍洛旗恒成物业公司以“全心全意为业主、精细高效做服务、热情耐心多沟通、和谐共建大家园”为宗旨，努力做好每一项工作，力争达到星级化服务，为业主创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境。最新文章相关作者文章搜狗：感谢您阅读物业管理主要是做什么的？物业管理的作用？，本文由网友投稿产生，如果侵犯了您的相关权益，请联系管理员。【字体：&&　】
物业服务包括哪些内容
　　市民吴林：在我看来，小区的物业公司在做的多是保洁、保卫工作，我想了解物业公司需要提供哪些服务内容？
　　柯城区物管处工作人员：物业服务企业需要提供哪些物业服务内容，在现在的物业管理工作是小区业主与物服企业的主要矛盾之一，小区业主希望享受更多人性化的服务，但物服企业却认为应该按照与业主签订的合同提供服务，“以什么标准收取的费用就付出什么样的服务”。
　　小区物业服务企业可以提供公共服务、专门服务和特约服务。一般来说，物业管理服务是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务，也就是指公共服务。物业管理服务(公共性服务)主要包括房屋共用部位的维修、养护与管理；房屋共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；物业装饰装修管理服务；物业档案资料的管理；专项维修资金的代管服务。
　　具体来说，物业管理公共性服务项目一般包括楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁；绿化物日常维护，对绿化物进行定期修剪、施肥、更新；治安管理，设专职保安人员每天24小时巡逻值班；公共蓄水池维护，楼内公共蓄水池应定期清洗消毒；水电管理，对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修；排污设备管理，清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池等。
　　公共服务也是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理的始终。专门服务和特约服务是针对专门的小区业主或者个别业主提供的额外服务，需另外收费。　祝春蕾整理
[来源：衢州晚报　　编辑：梅萌]物业管理是公共服务还是保镖式服务？
来源：无锡商报
　　高档小区近日发生治安事件，引发广大业主议论纷纷。有市民反映说，不清楚物业费的具体构成，所以在和物业签订合同的时候，也只能糊里糊涂地就把字给签了。那业主每年缴纳的物业费到底都用在什么地方了呢？
　　50—70%用于管理人员费用
　　无锡市于2001年起就对普通住宅物业服务实行政府指导价，即住宅物业服务按面积、服务次数等分为七个等级，收费标准最低为每平米0.1元，最高为每平米1.3元。按照《无锡市住宅物业公共服务等级收费指导价标准》，以每月每平米建筑面积计算，一级0.10元，二级0.30 元，三级0.50元，四级0.70元，五级0.90元，六级1.10元，七级1.30元，以上标准可在20%的幅度内上下浮动。
　　这些物业费包括哪些构成呢？按照《无锡市物业服务收费管理办法》规定，公共服务费用构成因素为：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护及保养费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、物业管理企业办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧费用；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主大会同意的其他费用；10、合理利润；11、法定税费。
　　“其中，用于管理人员费用一块占比较大，占比在50—70%左右。”市物业管理中心有关负责人告诉记者，每个项目因具体情况不同，支出也不一样。一般建设标准高的支出也更大些，收取的物业费也会相应提高。
　　“秩序维护费用”提供的是公共服务
　　在这一系列费用中，有一项为“秩序维护费用”，市物管中心负责人解释说，这笔费用就是用于小区门岗、监控、车库等安全方面。 “物业管理公司管的是小区‘公共秩序维护’，但并不对业主人身和财产负有全部的看管和保险义务。”该负责人表示，现在业主对物业公司管理存在一定误区，实际上，物业管理公司提供的是物业管理区域内的安全防范工作，是公共服务，而不是保镖式的服务。
　　记者查阅《物业管理条例》，其中第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”。而所谓公共秩序维护，即受聘的物业管理企业日常应做好外来人员和车辆的进出登记、停放调度、定时段的安全巡逻(含消防检查及疏导)、监控系统的运行和值守。发生刑事案件，在保护好现场的同时，应及时向公安机关报案。
　　“现在社会上出现了很多高科技、高智商的犯罪手段，这对致力于做大做强的物业管理公司也提出了新的挑战。”锡城一家高档住宅小区的物业公司负责人告诉记者，一般犯罪分子都会选择高档住宅和商业金融密集区作为首要袭击的目标，这是每个物业管理企业都回避不了的问题。他认为，物业公司除了要把安全防范工作做到位以外，还可以通过合同的订立，明确其范围和服务内容及考核标准。
　　有物业购买“公共责任险”规避风险
　　随着人们物质文化需求的不断提高，业主对物业管理服务的要求也越来越高。为了适应这种变化，物业管理公司也在努力寻求解决办法。
　　“无锡已经有一些物业公司，通过购买‘物业管理公共责任险’ 来降低风险。”市物业管理中心有关负责人说，现在有很多保险公司开发出了新的金融产品——物业管理公众责任险，这种产品可以有效化解物业管理企业因工作疏忽或过失，造成业主人身伤害和财产损失的赔偿问题。
　　“有一个小区的业主，车子停在车库里，却被剥落下来的墙砖砸坏。因为这个小区的物业公司购买了公众责任险，所以保险公司承担掉了部分经济赔偿责任。”该负责人说，这种责任险一般由物业公司购买，不过费用可能仍会摊进业主的物业费中。
　　在采访过程中，面对业主的质疑，很多物业公司也大吐苦水：物业收费太低、有资质的保安难招、保安认真查问遭遇业主辱骂……“维护小区安全，需要物业和住户相互理解与支持。”市中心一家物业公司总经理表示，小区保安肩负看管大门、夜间巡逻等职责，确实是小区安全最直接和最重要的维护者，这一关绝对不能形同虚设。而小区业主也应通过及时交纳物业费、带头遵守小区安保规定、增强自身安全防范意识等，共同维护小区安全。 (蒋荣)
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