直管公房租赁拆迁的几个问题探讨_我要回家_新浪博客
直管公房租赁拆迁的几个问题探讨
直管公房租赁拆迁的几个问题探讨
&我国的公房租赁制度是特殊时期的产物，分为直管公房和自管公房，本文只针对直管公问题进行探讨。直管公房是指由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国有房屋。这些年随着城市建设步伐的加快，很多老旧公房被列入拆迁改造进行拆迁，由此引发的公房承租人家庭成员之间、承租人与公房管理部门之间、拆迁人与被拆迁人与承租人三者之间的纠纷越来越多，下面就我所承办的案件中关于直管公房租赁影发的纠纷诉讼解决方式、公房承租人资格的认定及公房拆迁补偿方式和补偿款的归属进行一个总结，希望与大家共同探讨。
&一、关于直管公租房纠纷的解决方式。由于直管公租房拆迁会涉及到公房管理部门、承租人、承租人家庭成员之间诸多法律关系，而且直管公房管理部门即是房屋租赁合同签订又是公租房屋的管理者，兼有民事主体和行政主体的双重属性，如果各方协商不成选择法院诉讼的解决方式，首先需要解决几个问题：是民事诉讼还是行政诉讼？诉讼主体是谁？这需要针对各案的具体情况提起不同的诉讼。
根据《北京市高级人民法院因直管公房租赁引发的纠纷的受理问题的意见》（京高法发〔2003〕350号）规定，因直管公房租赁引发的纠纷，既有民事法律性质的争议，也有行政法律性质的争议，应区别对待。直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，由于双方法律地位平等，应作为民事案件立案受理；直管公房承租人、承租人的共同居住人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生的以下纠纷，由于涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方法律地位不平等，应作为行政案件立案受理：
（一）直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人不服提起的诉讼。
)&直管公房承租人或承租人的共同居住人认为符合直管公房租赁变更条件，请求政
府公房管理部门或直管公房经营管理单位变更直管公房租赁关系，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更产生的纠纷提起的诉讼。
以上提起的行政诉讼应以政府公房管理部门或法律、法规、规章授权的组织为被告。该意见针对公房承租人及承租人的共同居住人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生纠纷的处理。至于家庭成员内部之间的纠纷，由于其法律地位平等，需要另行提起民事诉讼予以解决。
如果同时存在家庭成员之间的纠纷和个别成员与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在承租人资格的问题上发生纠纷，是分别单独提起诉讼还是一并提起？还是先提起一个诉，在诉的过程中再提起另一个诉？由于此类案件比较复杂且诉有过程较长这需要结合具体案件选择一个最有利且经济的诉讼方案。
&二、直管公租房承租人资格的认定
&根据北京市相关规定承租直管公房被拆迁的，承租人可以得到相应补偿，由于北京房价
高，相应的补偿也很高，这就引起了很多的家庭纠纷。到底谁是直管公房的承租人，是解决此类案件的第一关键问题。关于直管公房承租人的确定大致分三种情况：第一，原承租人仍然健在不发生承租人变更，在这种情况下承租人当然还是原承租人。第二，承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人。在第二种情形中，有些变更是伪造相关资料或不符合规定，侵犯了其他共同居住的家庭成员的利益，被侵权的其他家庭成员可以请求政府公房管理部或直管公房经营管理单位撤销原来的变更，作出新的变更。政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼，请求法院依法予以撤销。第三，原来的承租人可能去世多年，直管公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住并交纳房租，按规定早就应当办理变更手续，但是因为没有拆迁补偿的问题，大家都没有异议，一直到现在仍然没有办理变更。问题主要出第三种情形中。由于拆迁补偿涉及较大的利益分割，家庭成员之间在变更承租人的问题上出现了不同的意见。符合公房承租人条件的当事人向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位以其他家庭成员存在异议为由不予变更。这种情况下，当事人可以向法院提起行政诉讼，请求法院判决变更。根据北京市相关规定，申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住一年以上；没有其他住房。另外，满足条件的当事人还须写出书面申请，出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。在这种情况下，由于承租人仅有承租权，不享有所有权，所以，承租权不能进行继承，所以，还要结合未办理变更手续之前房租的实际缴纳人以及对于房屋日常管理的情况来确定实际的承租人，从而确立拆迁补偿过程中的权利人。
&&三、直管公房的拆迁补偿方式及补偿款的归属
&首先须明确一点：直管公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政87号)的第二十八条中明确规定，拆迁市和区、县人民政府所有、指定有关单位管理的公有住房(以下简称直管公有住房)的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。《条例》第二十七条规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安的​拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。本条规定了解除租赁合同的处理方式：由拆迁人对房屋所有人进行安臵；未解除租赁协议，但对拆迁事宜协商一致的，由拆迁人对所有人补偿，由所有人对承租人进行安臵。拆迁当事人三方权利义务是明确的本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议时的处理方式：为保障承租人的权益不受损害，实行产权调换被拆迁人与原承租人就新调换的房屋签订协议续租。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的所有权人。存在公房租赁关系的情况下，被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安臵后才能获得补偿。在被拆迁人（出租人）对承租人进行安臵的情况下，不存在对承租人的金钱补偿问题。
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荣誉徽章：公房和房改房的有什么区别？
全部答案（共1个回答）
优惠购买原单位的福利分的房，公房是产权属政府，由房产管理部门管理的房！
问题一：房子的分类和区别
房屋所有权可依据不同的标准进行分类，依房屋所有权的主体不同，可分为：公房、私房、外产房、中外合资房和其他性质的房屋所...
是的.除了要交土地增值税外.还要交土地出让金呢..土地出让金是按你销售额的百分之五到百分之十征收的.如果是九七年以前的竣工项目可以交百分之五.如果是九七年以后的...
各个地区的房改政策是不相同的。计算方法也不相同。
一般《年鉴》一类的刊物会有
朋友你好：
房改房的取得分为标准价和成本价两种
房改政策规定：
原以标准价购买公房的职工
可以根据本人意愿理顺到成本价
在补交购房时标准价与成本价差价...
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这个不是我熟悉的地区直管公房更名需备案，公房房改有哪些条件 - 中国驰名资讯网
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直管公房更名需备案
时间: 03:47
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来自:网络原创
作者:山西晚报
导读： 山西新闻网--山西晚报-- 03:22
本报3月29日讯（记者 张磊）今日，记者获悉，如果有太原市民需要对直管公房进行更名，需要由各房管单位具体负责，并报太原市房管局直管公房管理处备案。
此前，有读者咨询本报：“我们一家一直居住的直管公房在父亲名下，但父亲和母亲相继去世，…
山西新闻网--山西晚报-- 03:22本报3月29日讯（记者 张磊）今日，记者获悉，如果有太原市民需要对直管公房进行更名，需要由各房管单位具体负责，并报太原市房管局直管公房管理处备案。此前，有读者咨询本报：“我们一家一直居住的直管公房在父亲名下，但父亲和母亲相继去世，这个房子能更名在我名下吗？”对此，记者获悉，直管公房更名（过户）办理由各房管单位具体负责，并报太原市房管局直管公房管理处备案。工作人员介绍，变更租赁证实际上就是公房使用权过户。按照规定，直管公房住宅承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人配偶及其原同户籍共同生活两年以上的家庭成员（以下家庭成员均指18周岁以上的成年人）可以申请变更承租人。直管公房过户必须是原承租人的配偶、原同户籍共同生活的家庭成员及其子女、父母或其他亲属，在征得其他符合过户条件的家庭成员书面同意放弃承租权后，方可更名。直管公房住宅使用权过户只能由一人承租，家庭成员有两人以上（含两人）不能达成一致意见时，可以向人民法院提起诉讼；夫妻离婚涉及公有住房变更承租人的，应当按照法院判决书或者离婚协议书办理。}