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业主和物业公司的矛盾有多少
作者：高原来源：法治周末发布时间：字体放大字体缩小
　　小区的公共停车位怎样合理分配？业主缴纳的物业维修基金又该如何使用？这些关系到每位业主自身利益的问题，最终将由谁来“拍板”？　　一直以来，物业管理就如同操持一个复杂的大家庭，业主、物业公司、居委会的权利义务是什么？我们生活小区的“大家长”该如何评定？成为当下很多小区纠结的问题。　　2013年11月初，北京市社科院法学所主办的《北京法治发展报告(2013)》的发布会上，业主的纠结和物业公司的无奈作为该报告重要的章节被提出。　　北京物业管理行业协会秘书长宋宝程在接受法治周末记者采访时坦言，目前法律法规中规定的物业权属不清晰、责权利不明确，使行业发展面临很多困境。&　　现行法律滞后&　　2013年4月，家住北京市某小区的王丽华(化名)一纸诉状将其所在小区的物业公司告上法庭。　　日，王丽华购买了该小区房屋并进行精装修，之后并不长期在该小区居住，日及日先后被淹，房屋内肮脏不堪，物品、高档家具、地板等装修部位均遭受损害。　　物业公司称：认可与原告之间的物业服务合同关系，也认可原告房屋于日及日两次因管道堵塞被淹的事实。但又称“我公司已经按照物业服务合同的要求对涉案管道进行了疏通，尽到了服务义务，公司员工帮忙打扫并不代表认可损害事实是我公司造成的。公司不存在违约情况，管道堵塞系包括原告在内的同一单元的业主造成的，应当由这些业主共同承担责任，我公司不应承担责任”。　　法院一审判决物业公司赔偿92万元。宋宝程说：“每年4500元的物业费，最后赔了92万元，物业公司200多年才能把这个钱收回来。”　　目前此案已经被二审法院发回重审。　　宋宝程说，相关法律规定的物业权属不清晰、责权利不明确，使行业发展面临很多困境。　　2013年9月，北京物业管理行业协会把与物业行业相关的法律法规做了统计，除了物业协会主管单位建委以外，包括水电气等各部门还有102个文件与物业相关。　　他举例说：“前两天执法大队给我打了一个电话，说市里发了一个小区内清理小广告的文件，你们在自己网站上贴出来，以后小区里清理小广告的工作就是你们的了。”　　“这还是通知的，有的文件，甚至没有通知到物业，造成的后果就是大概有三分之二类似的文件是物业公司不知道的。”　　“虽然相关文件很多，但很多企业并不知道这些文件，这就造成了只有在出事的时候，才知道原来这个事情是应该由物业负责的。”宋宝程说。　　同时，《北京法治发展报告(2013)》指出：国家层面的物业管理法律法规，是根据我国当时物业管理行业实际情况制定的，随着时间的推移，显现出滞后和不合理之处。　　例如，物业管理用房的归属问题，物权法只规定了管理用房属于业主共有，但对业主管理用房的权属是否需要登记、登记在谁的名下、在哪个部门进行登记等没有规定，在物业管理条例中也没有规定。　　“比如目前对物业管理适用5%的营业税税率，相对于交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。”北京物业管理行业协会副会长李彪给法治周末记者举例说。　　北京律师协会房地产专业委员会副主任刘子华在接受法治周末记者采访时表示：“目前关于物业管理法律法规的不完善、不配套是物业管理纠纷的根本原因。”&　　物业收费纠纷占主导&　　北京物业管理行业协会于2013年2月面向全体会员下发《关于开展物业管理纠纷诉讼情况调查的通知》，共收到36家会员单位的回复。　　统计结果显示：近五年来，36家单位共有3740件纠纷诉讼，因合同产生的纠纷诉讼3397件；因侵权产生的204件。　　而其中，物业收费纠纷近两年来一直呈上升趋势，宋宝程说，他接触到的物业管理纠纷几乎都与收费有关。广州市消费者协会近两年的统计也表明，在该协会收到的各类投诉中，有关物业管理的投诉一直位居前三名，其中绝大部分都涉及物业收费问题。　　桑某家住在位于北京市丰台区的某小区内，日，桑某与该小区物业企业签订了《物业委托管理协议》。　　协议约定：物业费按年收取，按销售面积计算，每月每平方米0.52元，电梯运行费每月每平方米1.61元，高压水泵运行费每月每平方米0.04元，合计每月每平方米2.17元，实收每月每平方米1.63元。生活垃圾清运费每年30元。　　协议签订后，该小区物业企业履行了物业管理义务，但桑某却以物业企业收费标准不应超过每月每平方米0.6元，收费过高，服务未达协议标准为由，不肯交纳日至日的物业管理费13151.36元、生活垃圾清运费180元、楼道公共照明费72元。　　经物业企业多次以发放交费通知书、打电话、上门催缴、发放律师函等形式催缴，桑某仍未对所欠费用进行缴纳，故该物业企业将桑某起诉至法院，要求桑某支付其所欠费用，并支付违约金13403.36元。　　法院经审理认为，双方签订的管理协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议履行，故桑某作为业主，理应及时向物业企业缴纳物业管理费及相关费用。但鉴于该物业企业提供的服务项目和服务质量与约定的标准存在明显差距，桑某交纳的物业管理费应依法减收，由桑某支付给该物业企业物业管理费1万元，垃圾清运费180元，公共照明费72元。　　对于该物业企业要求桑某支付违约金的诉讼请求，法院认为，在桑某拒绝交纳物业费时，其主观不存在恶意欠费的情形，因此不存在违约行为，且违约金标准过高，也未给物业企业造成损失，故不支持违约金。　　宋宝程认为，物业企业提供的服务项目和服务质量与约定的标准存在差距时，如法院判决减收物业费，即侵害了园区全体业主的利益，尤其是正常交费业主的利益。　　“物业管理费不属于物业企业的利润，而是园区物业管理服务资金的归集，广大业主都应当按时、足额交纳，以保证园区的品质。物业企业物业服务质量存在瑕疵，不能减免物业管理费，而应根据具体情况要求物业企业承担责任。”他说。&　　业主大会成立艰难&　　据不完全统计，目前全国已实施专业化物业管理的小区成立业主大会、业主委员会还不足小区总量的30%。为何业主大会召开和业委会成立如此艰难？　　北京大学法学院副教授金锦萍告诉法治周末记者：“业主和物业服务公司之间的关系要通过业主自治机制去行使，还有很关键的问题就是，在物业服务里，关于物业服务质量的评判是很困难的，这就需要有第三方中介机构的介入。”　　“再有就是司法环境，一方面物业服务公司提供的服务不是特别理想，另一方面，业主欠费现象也非常严重，业主的欠费行为并不是欠物业服务公司的钱，他没有交物业服务费，就享受物业服务，实际上他损害的是已经缴纳了物业服务费那些业主的权利。”金锦萍说。　　刘子华也认为，业主大会、业主委员会成立难，有许多客观原因，就现今的《物业管理条例》法规来分析，条例中缺乏可操作性的指导是原因之一。　　比如，《物业管理条例》中规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。　　“上述法条没有明确相关部门的职责，‘指导’不同于‘领导’。指导人只能作为当事方之外的第三方进行建议性工作，没有直接的权利与义务。因此，出现了业主委员会成立困难重重，广大业主却无从寻求政府帮助的无序现状。”刘子华说。　　因此，他建议制定物业管理条例的实施细则，应明确在成立业主大会、选举业主委员会的过程中，详细规定召开第一次业主大会的时间、组织者及召集责任，明确选举业主委员会的程序及组织责任权属，明确业主委员会的工作程序及监督机制等，明确政府、物管企业、业主的责权利。
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物业很差劲，怎么样才能换公司？手续怎么办？
来源：互联网 发表时间： 14:11:39 责任编辑：李志喜字体：
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更换物业公司
如何更换物业公司？物业公司是指专门从事物业专业化管理，按照物业公司管理制度为使用人提供良好生活和工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。物业公司经营范围包括楼宇管理、房屋修缮管理等物业管理内容和物业修缮、物业租售代理、清扫保洁等物业服务内容。
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奉劝非法维权组织者：切勿误人误己 且行且珍惜！日 12:24手机客户端 |扫码下载中金网APP摘要：非法维权，穿着罪恶的外衣，喊着“正义”的口号，在别有用心之人组织下，往往发展成群体恶性事件。根据相关法律，幕后组织者在3人以上的将会被公安机关视为“犯罪集团” 严厉打击。刑法规定在犯罪集团和聚众犯罪中起组织、策划、指挥作用的犯罪分子为首要分子，明确划出了刑法的打击重点，并规定了较重的刑罚，有利于同这类犯罪作斗争。近日，广东警方就端掉了一个“非法维权”团伙。
　　12月24日讯，非法维权，穿着罪恶的外衣，喊着“正义”的口号，在别有用心之人组织下，往往发展成群体恶性事件。根据相关法律，幕后组织者在3人以上的将会被公安机关视为“犯罪集团” 严厉打击。刑法规定在犯罪集团和聚众犯罪中起组织、策划、指挥作用的犯罪分子为首要分子，明确划出了刑法的打击重点，并规定了较重的刑罚，有利于同这类犯罪作斗争。近日，广东警方就端掉了一个“非法维权”团伙。　　据报道，广东公安机关根据群众举报，打掉一个以“免费维权”为幌子、长期接受境外组织资助、在境内插手劳资纠纷事件、严重扰乱社会秩序、严重践踏工人权益的非法组织，抓获曾飞洋等７名犯罪嫌疑人。　　这个名为“番禺打工族文书处理服务部”的组织已在国内活跃十多年，并以“国内第一个劳工NGO”名噪一时；该“服务部”主任曾飞洋以“劳工维权专家”“工运之星”等形象，屡屡见诸境内外中，曾被媒体评为“年度公益人物”……　　这并不是个例，近期，国内各行业屡次出现以“维权”为名义的地下黑社会团伙，他们利用行业内的各种纠纷矛盾，组织大批别有用心的社会人员、拉拢个别贪得无厌的牟利者、聚集有所求的既得利益者、煽动不明真相的群众，策划了一起起的“聚众上访、拉横幅取闹、静坐示威、教唆围攻”等激进而违法的群体事件，以达到其破坏国家社会稳定的邪恶目的。　　这些团伙动辄纠集几十上百甚至近千人冲击国家机关、围堵专家学者、干扰有关部门正常办公、甚至策划大型罢工、罢市等局部性的恶性动乱，造成了极其恶劣的社会影响。这些人不止在工厂中密谋恶意维权，还在“医闹”中充当“导演”；不仅在城管执法中率人冲击国家专政机关，而且在金融投资领域里“搞风搞雨”、“浑水摸鱼”，悲哀的是，包括个别自媒体在内的部分媒体机构也因为各自的利益而在其中“火上浇油”、摇旗呐喊，惟恐天下不乱！　　维权，是指维护个人或群体的合法权益。而绝大部分投资维权者，所发起的维权本身就值得商榷，对于行走于法律边缘的非法维权团体，犹如“站在刀尖上行走”的夜行者，已经滑向犯罪深渊而不自知。在金融投资领域，通过正规途径维护自身的合法权益，无疑是投资者神圣不可侵犯的权利之一。然而一旦这份权利被包裹了恶意的外衣，甚至产生黑色的利益链条，维权两字也变得不再神圣了。随着国内金融要素市场发展不断加速，恶意维权之风也在愈演愈烈。　　《中华人民共和国刑法》第二百九十条明确规定： 　　1.聚众扰乱社会秩序，情节严重，致使工作、生产、营业和教学、科研、医疗无法进行，造成严重损失的，构成【聚众扰乱社会秩序罪】。对首要分子，处三年以上七年以下有期徒刑；对其他积极参加的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；　　2.聚众冲击国家机关，致使国家机关工作无法进行，造成严重损失的，构成【聚众冲击国家机关罪】。对首要分子，处五年以上十年以下有期徒刑；对其他积极参加的，处五年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。　　3.多次扰乱国家机关工作秩序，经行政处罚后仍不改正，造成严重后果的，构成【扰乱国家机关工作秩序罪】。处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。　　4.多次组织、资助他人非法聚集，扰乱社会秩序，情节严重的，构成【组织、资助非法聚焦罪】，依照前款的规定处罚。　　《中华人民共和国刑法》第二百九十一条明确规定：　　聚众扰乱公共场所秩序，聚众堵塞交通或者破坏交通秩序，抗拒、阻碍国家治安管理工作人员依法执行职务，情节严重的，构成【聚众扰乱公共场所秩序、交通秩序罪】，对首要分子，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制。　　《中华人民共和国刑法》第二百九十三条明确规定：　　有下列寻衅滋事行为之一，破坏社会秩序的，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制：　　1.随意殴打他人，情节恶劣的；　　2.追逐、拦截、辱骂、恐吓他人，情节恶劣的；　　3.强拿硬要或者任意损毁、占用公私财物，情节严重的；　　4.在公共场所起哄闹事，造成公共场所秩序严重混乱的。　　纠集他人多次实施前款行为，严重破坏社会秩序的，构成【寻衅滋事罪】，处五年以上十年以下有期徒刑，可以并处罚金。　　《中华人民共和国刑法》第二百九十四条明确规定：　　组织、领导黑社会性质的组织的，构成【组织、领导、参加黑社会性质组织罪】，处七年以上有期徒刑，并处没收财产；积极参加的，处三年以上七年以下有期徒刑，可以并处罚金或者没收财产；其他参加的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利，可以并处罚金。国家机关工作人员包庇黑社会性质的组织，或者纵容黑社会性质的组织进行违法犯罪活动的，构成【包庇、纵容黑社会性质组织罪】，处五年以下有期徒刑；情节严重的，处五年以上有期徒刑。　　黑社会性质的组织应当同时具备以下特征：　　1.形成较稳定的犯罪组织，人数较多，有明确的组织者、领导者，骨干成员基本固定；　　2.有组织地通过违法犯罪活动或者其他手段获取经济利益，具有一定的经济实力，以支持该组织的活动；　　3.以暴力、威胁或者其他手段，有组织地多次进行违法犯罪活动，为非作恶，欺压、残害群众；　　4.通过实施违法犯罪活动，或者利用国家工作人员的包庇或者纵容，称霸一方，在一定区域或者行业内，形成非法控制或者重大影响，严重破坏经济、社会生活秩序。　　《中华人民共和国刑法》第二百九十六条明确规定：　　举行集会、游行、示威，未依照法律规定申请或者申请未获许可，或者未按照主管机关许可的起止时间、地点、路线进行，又拒不服从解散命令，严重破坏社会秩序的，构成【非法集会、游行示威罪】，对集会、游行、示威的负责人和直接责任人员，处五年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。　　……　　国家法律是神圣不可侵犯的。即使维权者所受委屈再大、维权者面临的问题再严重、维权者被侵权的程度再恶劣，和维权者恶意维权的行为并无关联。看看近期这些金融投资中非法维权团伙的各种行为，早已触犯了国家刑法，其恶意维权的结果，是误人误己，最终触犯法律的结果不言而喻。如果深挖下去，其背后的支持群体是否存在破坏社会稳定的政治目的？我们不得而知……　　什么是恶意维权？简单来说，恶意维权是指通过不正当的非法手段制造一些群体性事件，以道德震撼、舆论震撼向相关涉事机构、政府职能部门施压，从而获取不正当权益。　　对于在合规平台中投资交易亏损的投资者，其本身都属于18岁以上年龄的公民，都有了是非判别能力，在投资中只要没有被他人诱导交易的话，那么投资的风险势必要自己来承担。如果说交易亏损、投资失败就要进行“维权”，就要去否认自己的交易行为，寄望于通过某些手段、某种方式来掩盖自身的错误，讨回自己造成的损失，那么这种维权所维护的，就是不正当权益，也是非法的恶意维权。　　那么，都有哪些人在大宗商品现货投资领域内恶意维权呢？　　一般来说，第一类为纯粹的恶意维权者。这类“维权”人士往往由普通维权者转变而来，他们亲身经历过投资维权，并且通过恶意维权的方式达到了自己的目的。　　这类人往往故意歪曲事实，借助QQ群、微信群等互联网服务平台对从业机构造谣诽谤，引导错误的舆论导向，甚至以言语威胁、过激行为、非法集会等形式向从业机构、金融机构、媒体机构甚至国家机关施压，以期获得相应赔偿。　　第二类为专业恶意维权者。通常，上述第一类人在深谙恶意非法维权之道，并接触众多普通维权者后，摇身一变就成为所谓“专业维权人”（当然，某些涉足投资领域多年之人，也可能成为专业恶意维权者）。在成为“专业维权人”后，他们依旧利用自己熟知的恶意或非法手段，通过互联网随意自建以“维权”为名的QQ群、微信群、贴吧等，利用这些平台招募有“维权”需求的所谓“客户”、拓展所谓的“维权”业务，以有偿形式“帮助”其他不明真相的维权者。这类人是非法维权团伙的核心，也是社会不安定的重要因素！对于他们背后是否有黑恶势力支持、是否有境外反华势力资助，还有待调查，但这类人目前的行为已经趟过了法律红线，必将得到法律的严惩。　　第三类为被蛊惑的普通投资者。这类人缺乏对大宗商品现货行业及投资的深入了解和思考，在投资亏损后，经人蛊惑，便毫无凭证地将“亏损”和“诈骗”划等号，认为自己蒙受“奇冤”，跟随一些恶意维权者进行恶意维权，希望通过这一“捷径”挽回自己的损失，最终成为恶意维权者的造势傀儡，网上发帖诽谤、非法集会等恶意维权行为都少不了这些人的身影。　　这一类维权者弄不清自己所在平台是否正规，更无视正规从业机构受到法律保护，一味跟风参与恶意维权行动；第四类为浑水摸鱼者。这一类人清楚地知道自己的合法权益并未受到侵害，但因投资损失难以接受，就跟随恶意维权者进行维权，成为恶意维权者的帮凶；第五类为牟取私利者，这类人在不同的交易场所开户，通过不同方向的交易得到“一赔一赚”的结果，然后他们把“赚得”的部分揣进腰包，再拿着“亏损”的账户去恶意维权，要回多少就赚多少。　　在这些恶意维权者的组织下，很多媒体机构被欺骗与利用，为所谓的“弱势群体”去“伸张正义”，失去了传媒业报道事实、实事求是的基本职业道德，部分自媒体甚至断章取义、以偏概全，散播不实报道，教唆、引导与煽动投资者去闹事维权，从而扩大事件事态，以满足其吸引观众（读者）眼球、提升自身业内知名度和扩大收视率等业务量的不可告人的险恶用心。　　媒体理应做好舆论监督工作，但同时也需要就事论事，要站在公正的角度来进行报道，而不是怂恿投资者非理性地看待大宗商品行业，通过这些所谓的“焦点”事件及对这些事件的偏颇评论来抢夺业务量，扼杀整个发展中的新兴行业。如果这些恶意维权的团伙像曾飞洋那样受境外反华势力资助而意图通过组织非法维权来破坏国内社会稳定秩序，那么这些媒体是否也会有连带的过失责任呢？我们静待后期的事态发展。　　就像“职业差评师”对于淘宝乃至整个电商体系的冲击一样，恶意维权的存在势必将对国内金融领域构成严重威胁、对国家局势稳定构成一定冲击。　　为此，作为市场的监督者、建设者、参与者都应以理性的眼光和心态去维护行业的发展，都有责任维护社会的稳定，如果万众一心，国内金融市场也必将迎来更完善、更广阔的前景!　　此前201年7月份，中金网就报道过名为“正义之光”的非法维权组织，以非法团伙在网络的腾讯QQ群上纠集、教唆、煽动不明真相而又法律意识薄弱的“受害者”，许诺“代其维权有偿索赔”，从中收取所谓“服务费用”等非法所得，最终被公安机关绳之以法。
关键词：责任编辑尚海浪【免责声明】中金网发布此信息目的在于传播更多信息，与本网站立场无关。中金网不保证该信息的准确性、真实性、完整性、有效性等。相关信息并未经过本网站证实，不构成任何投资建议，据此操作，风险自担。掌握财富秘籍的投资者都在这里股票黄金外汇行情微信：cngold-com-cn行业动态金融黑幕财经解读微信：zjs-cngold相关推荐01、05、09、02、06、10、03、07、11、04、08、12、
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