如果一天中国的房产泡沫破了，会怎样？_百度知道如果中国房产泡沫破灭会怎么样_百度知道男子被车轮压住，当场没了生命体征，小孩大声哭喊。
这批“高标准二人间”住宿费也是普通四人间的两倍。
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　　小善之前预告了很久我们团队在做房地产行业的研究，并会做系列文章来分享，让大家久等了！这第一篇小善就先跟大家说说90年代发生在海南的房地产泡沫事件。文章详情：
　　可能有很多人觉得海南房地产泡沫距今已经有20多年，当时的经济、政策环境和现在有很大不同，而且众所周知的故事没什么好再翻出来一遍（等了那么久，侬给我看这？）。但是小善翻着看了看讲海南房地产泡沫的文章，大多是这样的（点击图片可放大查看）：
　　这样的讲述虽然能让人明白事件的大体经过，但是哪里能懂为什么形成泡沫，如何就导致了这样的后果？（吐个槽，小善研究完发现这些陈述里面有些数字是错误的，但是被抄来抄去也没人质疑）而我们更感兴趣的是泡沫的形成机制，以及从哪些数据、特征能够判断出泡沫的存在，并且希望找到避免受伤的办法，这才是历史经验教训的意义所在，对吧？今天小善就来和大家来一边问问题，一边讲故事~
　　第一个问题：整个事件中，房价到底有多疯狂？
　　数据来源：海南省年鉴
　　这是海南建省（1988年）到2012年的商品房销售均价走势，可以看到1994年泡沫破裂后直到2006年商品房销售均价都还未超过93年的水平。花12年都没能解套，惨况跟6124点进场A股有的一拼！从1988海南建省开始到1994年房地产泡沫破裂，海南的商品房销售均价年化增长率为37.8%，增长最快的4年，均价年化增长率达到63.6%，92年到93年增速为76%。这是一个很快的上涨，并且它是由许多外地的热钱流入推动的：1991年省外房地产协议投资额为1.42亿，到了1992年，这个数字猛增到了53.8亿（对比1990年海南省GDP为94亿元，91年为120亿）。1993年海南省人均年可支配收入仅为3072元，与当时商品房均价的比值是80.69%，也就是说1个人1年的可支配收入也无法支付1平米房子的钱，本省居民的购买力很难承受这样房价，外来投资客是这场赌博的主力。
　　资料来源：海南省年鉴这里说的仅仅是全省均价的水平，而当时炒作最严重的海口市（面积是海南省的6.5%），最极端的情况是怎样的呢？看下面这段：
　　资料来源：《海南省1993年年鉴》
　　最高的房价达到1.6万港币/平米，按照当时的汇率（0.74）折算就是1.18万人民币/平米。看到这里，小善好想穿越回去问一句：
　　怎么涨到这么高的呢？
　　1993年房价的变动过程在1994年年鉴中都做出了比较详细的记载，我们来仔细看看当年的走势图：
　　资料来源：《海南省1994年年鉴》，最后那句话挡住了，写的是“发展较快的海口市，1993年房地产业收入10亿多元，占全市财政总收入的70%”
　　有以下几点值得注意：
　　1. 5月宏观调控措施出来后，资金面全线紧缩，但是房价仍有“一波上涨”发生在好地段的房产上；
　　2. 1993年年内并未发生崩盘式下跌，全面大跌是发生在1994年之后，此前仍给了不少人“逃生”的机会（具体的原因我们第二部分看）；
　　3. 在1993年10月看来，均价在3500的房子被称为“微利房”，说明之前炒作严重，大大抬高了成本；
　　4. 政府通过房地产行业的收益颇丰，造成风险防范的动机较弱，这也是放任房地产泡沫发展的一个重要原因；
　　5. 当时的租售比是1%，即售租比是100，乍一看跟现在一线城市比起来是低很多，但是当时的按揭政策最长期限只有5年，即60个月要还清贷款，而现在按揭最长的期限是30年（360个月），相对来看这个售租比已经偏高；
　　6. 从文章对地产行业的评价来看，当年政府并没有意识到地产行业要崩溃，而是用“平缓下降趋势”一笔带过了当年的价格走势（9月期房价格下跌15%--18%还说是平缓？），也未料到会带来十多年的持续性影响；
　　资料来源：《海南省1994年年鉴》
　　这段是1993年期间海南省副省长毛志君的讲话，大致内容是要大力发展海南的第三产业。其中对房地产的支持态度很强，这也是推动泡沫的一个很重要的原因。（从其他语句的用辞来看，也是偏激进的）。
　　除此之外，小善还发现了几个有意思的细节：
　　第一个，小善称为“山顶上的地王”：
　　资料来源：《海南省1994年年鉴》
　　这几个拍地的大佬真真是拍在山顶上了！最贵的由海南洋浦鑫荣实业公司拍下的滨海大道的一块地，成交地价是10200元每平米。查了下地图，刚才提到的卖出最高房价的南洋大厦（1993年3月底每平米卖1.18w人民币的内个）的位置也在海口滨海大道，短短1个多月之后居然就有人愿意用相当于最高卖价的钱去拿周边的地，可见对房价的预期是分分钟要上天啊！
　　想想在那个物质匮乏的年代，当小善还是个吃土小孩的时候，居然就有这么疯狂的事情发生了！
　　小善八卦了一下，又搜了下这家公司，看到了如下：
　　1993年在海南当了地王，94年跑到贵州继续圈地！真是艺高人胆大，太会玩了！只是93年在海南1个亿随便出手，94年在贵州130万都拿不出了……唉，一届地王就此陨落。其他两个地王，从年鉴中对当年房地产价格走势的描述中看，如果没在10月前转手了，亏本的概率很大。这几块宝地，是名副其实的烫手山芋啊！
　　第二个有意思的点在于，每年年鉴的目录：在1991年以前，所有跟房地产行业有关的描述都在一级目录“经济”下面的子目录“城乡建设&环境保护”中的一段话来描述；1991年房地产投资开始增多，地位日益重要，因此变成了单独的二级子目录；而在1993年年鉴中（即回顾1992年全年），房地产行业已经作为一级目录单独列出；但到了1996年年鉴，房地产就被括号括在“建设”之中，每年还会披露对空置房屋的处置进度；到了2000年及之后的年鉴，房地产业仅作为“经济”下子目录“建设”的几段话作为体现，同时增加了“处置积压房地产”的子目录，之后的年份中，房地产业始终仅作为二级目录“建设”中的一段话来呈现。
　　从这个微妙的细节，就能看出这个行业的兴衰和战略地位的变化，转身之间，盛况不在，当年已远。
　　看完第一部分，想必大家已经对当年的房价起落有了个比较清晰的概念。下面一个很自然的问题就是，为什么会这样？
　　第二个问题：泡沫为什么发生了？
　　我们先顺着时间线看一看泡沫生成到破灭的过程。首先，海南建省后年的房地产市场是很不景气的：1988年物价涨幅较大（全国CPI上升10.7%），影响到居民购买力，1989年政治因素对市场造成打击海南房价出现下降。而到了1990年，海南省房地产虽然销量下降31%，但是小别墅开始受到欢迎，平均房价比89年翻番，这是因为政策上的优惠带来了资本的流入。
　　资料来源：《海南省1991年年鉴》
　　1990年5月，当时的中共中央总书记江泽民来海南考察，强调兴办海南经济特区的决策是正确的，重申对海南的各项政策不变。当年海南开展首届对外经贸洽谈会，吸引外商投资；鼓励“横向经济联合”，吸引外省来琼投资。整体的政策环境宽松，吸引了大量投资资金，此时的房价上涨还是需求端提升带来的。
　　1991年7月，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，长期目标为健全房地产市场，完善住房融资体系，完成住房商品机制的转换，实现住房商品化、社会化。这个政策对整个房地产行业非常重要，改变了住房的性质，并且将金融引入到行业发展中来。全国的房地产业从这时开始起步：
　　全国房地产开发同比情况（%）
　　全国商品房销售面积同比情况（%）
　　（数据来源：Wind资讯）
　　在这种政策环境的支持下，海南的房地产业迎来了繁荣。
　　资料来源：《海南省1992年年鉴》
　　政策到了，钱多了，大干快上搞起来。
　　资料来源：《海南省1992年年鉴》
　　从这一段的描述其实可以看出当时房地产业发展过快出现的问题。从开发商的角度讲，在政策和钱的支持下，最优的策略是“先占坑”，先到先得，占到之后下一步才能卖了赚钱啊！在这种策略下，供给过剩不可避免。
　　第二个问题是当时的金融机构的管理粗放、风控还处在比较初级的水平。金融体系的脆弱和不健全，为之后的危机埋下了隐患。
　　再来看推动泡沫的关键之年――1992年。
　　首先从拍卖地价就能看出当年房地产市场的火爆。平均地价只有24.9元/平米，但是拍卖地价每平米达到5715元。
　　炒房的疯狂程度见下：
　　半年就能翻一倍多，这个收益率想必没有人不心动，市场迅速聚集人气是必然的。
　　为什么市场在短短的时间内升温这么快呢？小善发现1991年海南创新性推出了一个筹集资金的神器，叫做“房地产投资券”：
　　这种资产证券化方式，俩字儿：简单，粗暴！
　　小善看海南省年鉴，对一个数字感到特别惊讶，1991年海南省全省房地产公司数量是372家，到了1992年年末，这个数字暴增至1069家，这乍一看是很奇怪的现象，看到房地产投资券之后，小善豁然开朗：房子还没建，就可以通过发行投资券筹钱，房子建的时候再抵押给银行借钱，对于开发商，这就是空手套白狼嘛！怪不得一拥而上，不来是浪费捡钱机会啊！（然后想想深圳15年出现的众筹炒房客，众筹首付再向银行抵押贷款，咦？感觉挺像哈~）
　　1992年10月，房地产按揭业务在海南登场，将更多人带入了这场炒房盛宴；1992年11月，国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》，鼓励房地产业发展。这相当于牛市里先后来了两个大利好。经历过去年牛市的大家应该都知道了，接下来得疯。于是出现了第一部分中提到的1993年的那一幕幕。
　　日，时任国务院副总理的朱F基发表讲话，宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产。次日国务院发布国十六条对房地产市场进行清理整顿。（利好政策出台之后半年多就开始收紧，侧面反映出当时投机现象严重），这对由资金和杠杆推起来的泡沫无疑是进行釜底抽薪式的打击。
　　但是1993年下半年的市场并未出现崩溃式下跌，均价的最高点反而出现在1994年。这是为什么呢？
　　刚才有一条信息很重要，就是在1994年的年鉴中，决策者并未对1993年下半年出现的下跌引起重视，并且言论的风格偏激进。这里有两种可能，一种是决策者并未料到泡沫破裂的风险，另一种是意识到这个风险但是希望通过掩饰、提振信心意图能温和降风险。那我们从决策者的实际行动来看看是哪一种。
　　资料来源：《海南省1995年年鉴》
　　看到这应该明白了，1993年下半年出现房价下跌后，金融机构并未意识到泡沫破裂的风险，而是采取了刺激措施：继续给工具加杠杆，降首付！（老乡别走啊~~），而决策者并未有限制的政策出台，并且从这一段描述的语气上看，对这些刺激政策是肯定的。这就是94年均价还上涨的原因。这泡沫的前半截是基本面+热钱+杠杆，后半截决策者的失误导致了更坏的局面。
　　那么，这最后一波的受害者是谁呢？1993年，海南省的房地产开发公司达到4830家（刚才说了1992年这个数字是1069），而1994年的总结中就没再提这个数字，说明并没有亮点出现，推测“大户们”应该有不少已经撤离。
　　资料来源：《海南省1995年年鉴》
　　这段看完，谁是最终接盘侠就了然了，亘古不变的散户。
　　看看这些花式骗散户入场的招数，咱们涨涨姿势：保值回购销售，保投资回报销售，限期还本销售，购房迁户口销售，高比例按揭销售，有价证券再投资销售，借“鸡”还“蛋”销售。有些招数看字面已经不知道是怎么操作的了，为了留住老乡们，真是够拼的。
　　到了1995年，各方终于顶不住，跳楼价甩卖：
　　资料来源：《海南省1996年年鉴》
　　总结下来，为什么泡沫会在短短3年内积累这么迅速？小善认为有以下几个条件：
　　1. 宏观政策的支持。房产性质、房地产行业定位的改变激发出大量新的需求，是基本面的改善，让房地产行业有了一个确定的上升趋势。这不是泡沫形成的直接原因，而是铺垫的土壤。
　　2. 冒进的金融创新和杠杆的滥用。金融机构在信息化、电子化初级，风控手段有限的情况下，对杠杆的使用过于放任，风险意识较低。“房地产券”等创新型金融工具，让炒房门槛降至最低，直接促成万众投机。这是泡沫形成的最主要原因。
　　3. 决策者的失误。在央行银根收紧，政府发文调控、整治房地产行业后，海南省的领导仍然表示要争取银行对房地产行业的资金支持，强调房地产行业视为支柱性产业的重要性。这是对民众的误导，进一步吹大了泡沫。下面这张图是海南房地产业GDP的贡献率跟全国数据的对比，这个比例都明显高于全国平均数据，站在当时决策者的角度来看，地产行业确实是“太重要了”。
　　4. 金融监管缺失，造成资金挪用、滥用的情况严重。这些被挪用的资金如果投资成功，会让个人获得巨大收益，投资失败，风险由金融机构承担，也没有相应的处罚机制来进行制约。监管的缺失就是对乱象的鼓励，是泡沫形成的鼓动机。
　　资料来源：《海南省1997年年鉴》
　　这样想想，其实当时在任何城市，如果将“房地产券”、、、银行贷款等用于给房地产企业融资的金融工具一齐使用并疏于监管，都是有可能造成炒作行为并形成泡沫的，只是当时“海南概念”是最火的，最早形成资金的集聚，成了泡沫先锋。如果当时国务院没有响应调控政策出台，海南的示范效应可能会导致更多泡沫在其他城市形成并最终破裂，拖累整个国家的经济。
　　小善在年鉴中看到了这个想法的印证，当年广州、深圳等城市的房价涨的也相当凶猛，只是比起海口，这些城市的基本面更好，所以没有出现像海南那样惨重的下跌。
　　资料来源：《海南省1995年年鉴 》
　　看到广州当年的房价，小善一脸懵逼，一度认为是货币单位搞错了（1994年3月，1美元=8.7人民币、1港币=1.12人民币），想想即便现在穿越回去也是买不起啊！（当年广州的炒客大多来自港、澳、华侨，后来1998年亚洲金融危机他们也歇菜了，让广州的房价也低迷了好几年）。
　　看完了第二部分，大家应该都学会怎么炒房了……下面必须聊聊房地产泡沫爆了之后有哪些具体的危害。
　　第三个问题：一地鸡毛后，怎么收场？
　　受伤最惨的就是金融行业了。房地产价格一跌，热钱迅速跑了，金融机构的资本充足率很快下降，加之抵押物价值下降，资产质量恶化，不良率提升，成了终极接盘侠。下面一段话是时任人民银行海南分行行长的马蔚华先生对1995年海南金融行业的思考：
　　可见当时金融机构是“内忧外患”的问题，本身在监管落后的情况下经营管理就存在诸多乱象，房地产崩盘又将问题放大。金融机构集体资金短缺，其他真正需要钱来发展的行业也很难借到钱，全省经济受到拖累。
　　数据来源：Wind资讯
　　从上面这张图可以看出，从年海南省金融业GDP增速显着落后于全国金融业GDP增速，由房地产泡沫破裂引发的金融问题是最直接的原因。
　　资料来源：《海南省1998年年鉴》
　　资产质量恶化、资金投入产出比低造成海南金融机构全线亏损，情况严重。（普遍亏损的情况一直延续到2005年才有所改善，部分银行开始盈利，其他机构逐年减亏，到2007年，海南的银行才都实现盈利）
　　1998年底，时任国务院总理朱F基到海南视察，将海南作为处置房地产试点地区，给予政策和资金支持，积压房地产才被逐年消化。2006年，积压房地产处置率达到97.6%，沉重的历史包袱终于卸下。
　　资料来源：《海南省1999年年鉴》
　　（这里补个吐槽：光四大行在海南积压房地产上压占的资金就406亿元，1998年海南全省GDP也只有438亿哦，唉……）处置积压商品房的时间线如下：
　　我们看看海南在处置积压房地产上有哪些实践经验：
　　1. 商品房转经适房，国家财政给予相应补贴。――房产变性质
　　2. 鼓励单位购买积压商品房用于职工房改，配套房改的各项优惠政策。――团购大法好
　　3. 销售积压房地产免征营业税和契税，手续费减半收。――卖掉有奖励
　　4. 购买25平米积压商品房，可办理一个城镇户口。――买房送户口，多买多送5. 单位、个人购买海南房产，实行增加贷款比例、延长贷款时间、贷款和保险相结合的灵活抵押贷款政策。――买房不缺钱这些政策基本是从需求侧入手的，在年期间，海南人民的可支配收入有了比较快速的增长，这些积压商品房是可以通过拉动本地人民需求来逐渐消化的。如果同样程度的危机发生在现在，需求的边际已经大幅减小，可能造成的影响更糟。
　　第三部分的话题比较沉重，我们暂且放下情绪，来理性看看通过哪些指标可以有助于理解房地产泡沫，房地产泡沫离我们远吗？
　　第四个问题：如何判断房地产泡沫与我们的距离？在大家经常看到的写海南房地产泡沫的文章中经常提到潘石屹“5斤橘子一条烟”的故事。说的是潘石屹当时去海南淘金，用5斤橘子一条烟（有的地方说是2条）换到了查规划局文件的机会，看到了里面海口市报建面积和人口之比高达50平米，而同时期北京的数据只有7平米，说明供给严重过剩，价格上涨缺乏支撑，就撤离了海南房地产市场，躲过了房地产泡沫。
　　我们没在年鉴中找到准确的数据去印证他的说法，但是这个判断的思路是可取的，可以找到其他数据来判断基本的供求关系，比如库存销售比。我们看看海南当时的数据情况：
　　数据来源：海南省年鉴
　　这个图表中的数据说明海南省1993年的新开工面积按照当年的销售能力需要6年才能卖完，而施工面积按照当年的销售能力需要10.6年才能卖完，这无疑是供给严重过剩，一滩泡沫。
　　现在的信息比90年代发达许多，我们有更多的数据可以进行多方面的考察。比如，怎样判断购买行为是刚需使然还是炒作推动呢？买房的资金有两部分，一部分是首付，剩下的可以做银行按揭，对于一个正常的刚需，首付是由原始的积累、家庭的支持组成，但是对于月供，是需要由稳定收入支撑的，因此如果月供超过了绝大多数人的收入，那么就说明价格中泡沫的存在了，因为炒作并不需要考虑长期的购买力，只是找到下家出手。
　　还有判断杠杆资金的量。如果借钱的途径很多，资金成本比起预期收益率相对便宜，会让进入炒作的门槛大大降低，从而使更多人参与进来。成交量也是很重要的数据。作为炒家，最重要的事情是将房产销售成功后获利，如果长时间无法销售，那么就要有资金去支持月供和各种借款利息/本金，如果无法支撑，就要考虑降低价格来促成交易。还有很多维度的数据都可以帮助我们综合地去认识房地产泡沫的情况。
　　我们始终相信，脱离理性的现象不会长久存在。在投资中，认识价值、避免犯错是永远的基本工作。（这句话实在太严肃了，我要卖个萌对冲一下）
　　作者：上善若水资产（ID：ssrsjijin）
　　来源：投资干货（ID：touziganhuo）
　　文章详情：
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客服邮箱：中国房地产泡沫破裂的后果会怎么样？
房地产始终仍是中国经济的支柱，在未找到其他支撑力量之前，不可轻率加以摧毁，否则整个经济都会受拖累。因此，中国房地产泡沫破裂的后果会比较严重。
但是，我们需要看到，中国的开发商一直标榜在固定资产投资当中创造了巨大的gnp。可实际上房地产开发商所从事的是一种间接投资活动，他们的全部工作就是“资产管理”，也就是说开发商们运用他们的智慧和谋略，对土地、银行资金和建筑建造进行有效的“资产组合”，实质上他们并不创造国民财富。
房地产不创造财富，肯定有人会质疑我的观点，假如说开发商几乎什么都没有干，而他们所经营和控制的房地产却实现了最大化程度的增值，这是为什么呢？关键是有建筑设计企业从事的物质生产劳动，建筑企业才是房地产领域物质财富的实际创造者，这也是为什么在gdp统计指标里，为什么只有建筑行业指标的真实原因。
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