封闭式小区在世界很多国家都非常常见。主要原因除了上述提到的提高安全性的目的外，另一个很重要的问题就是为了维护社区公共设施（包括社区道路、景观、安保系统、停车设施、运动设施等）不被外来侵占的问题。&br&&br&在开放式社区以及开放式校园为主的欧洲国家里，城市公共设施及其完备发达而且分配均衡，整个城市不同的社区的基本公共设施并无太大的差异。而在很多发展中国家，封闭式社区是为了营造较好公共设施环境的不被外界干扰和共享。说到底，封闭式小区存在的重要原因之一就是，整个社会还太穷。&b&封闭小区的内在逻辑和我们的户籍制度是一样的，都是在整体不发达的情况下，资源较发达区域的自我保护机制。&/b&&br&&br&例如国内的大多数大学内都有优美的景观和足够的篮球足球游泳等场地以及图书馆，但是学校围墙之外的城乡结合部里公共景观、开放空间、运动场地等条件都十分简陋，拆掉围墙一定会吸引周边大量居民来使用这些资源，在一定程度上确实会干扰正常的教学秩序。&br&&br&在成都读大学期间曾经走访了很多后期自发形成的开放式街区的案例，如成都的玉林小区、抚琴小区等都可以作为开放式街区的样板。但是，这些小区的共同点都是小区内本身房价较低，建筑老旧，社区内的公共设施与城市其他片区相比并无区别，这时候拆掉围墙，引入底层商业等是可以增加城市活力，一定程度缓解交通拥堵。但是如果处理不当很容易导致社区环境恶化，变成鱼龙混杂的低档社区。&br&&br&玉林小区的一部分做法是可以借鉴的，就是在社区开放的过程中，社区也在微型化。也即是说毛细血管式的路网向城市开放以后，门禁系统变得微型化，基本上两栋楼变成一个微型社区。也就是用墙重新把两栋楼封闭，设一个门禁。这样一来社区的道路逐渐街区化的同时，也保障了社区的安全性。不过归根结底，开放街区的普及还是要依靠城市整体公共设施的完善。&br&&br&关于玉林小区的案例，已撰文《玉林社区 一个本土的小街区社区》发布于澎湃新闻，欢迎移步观看。&a href=&///?target=http%3A///newsDetail_forward_Ffrom%3Dtimeline%26isappinstalled%3D0& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/newsDetail_&/span&&span class=&invisible&&forward_1440071?from=timeline&isappinstalled=0&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&-----------------------------------------------------------------------2.22更新---------------------------------------------&br&如果感兴趣可以再仔细说说啥是“开放社区”和“封闭式小区”。&br&&br&&b&1.建国以后开始的“封闭式小区”&/b&&br&&br&从建国以后开始，由于华揽洪等新中国建筑师的推广，中国的城市规划建设里强调“职住平衡”的理念，大量的新建居民小区作为工厂或机关单位的配套而被营建。这阶段城市建设全面学习苏联式的“大马路+封闭小区”的模式，形成了全国绝大多数的城市风貌。由于社区尺度很大，社区配套设施往往根据自身单位情况配备有机关内部的幼儿园、商店等等配套设施，这些配套设施的主要服务对象是内部社区。这时社区内部人员基本上都是一个单位的“熟人社会”，封闭式的社区保护了熟人社会内部的安全性、公共设施的私有性不被破坏。&br&&br&&img src=&/088efaaa8_b.png& data-rawwidth=&1382& data-rawheight=&417& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1382& data-original=&/088efaaa8_r.png&&&br&&br&&b&2.改革开放之后的封闭式小区&/b&&br&&br&小区一词应该是中国独有的词汇。随着改革开放以后商品房的出现，原先封闭式小区的“熟人社会”基础被瓦解，但是封闭式小区的模式依然在延续。除了我国特有的土地模式、政府批地的规模（尺度较大）等最主要的原因之外，小区的封闭性满足了居民在城市整体基础设施落后的情况下对自我资源的一种保护。&br&&br&另一个重要原因是，中国的城市规模实际上相比于欧美地区的城市规模是相当惊人的。柏林市人口300万，伦敦市人口800万，大巴黎人口也才1300万，而且除这些城市以外的绝大多数区域，城市的人口规模都极低，大多数城市人口与我们一个县城或乡镇的人口相似。中国城市人口规模庞大，生人社会的特征性强，人对安全性的需求要远远强于欧洲城镇。封闭式的小区内提供了儿童安全玩耍的自由空间。&br&&br&&b&3.什么是开放式社区？&/b&&br&&br&开放式社区对我们大多数人并不陌生。在建国以前的漫长时期的，我们的传统社区社区基本都可以被称作开放式街区。从唐朝的里坊制（封闭的居住型社区）为止，从宋代开始，我们就开始了以街区为主要公共生活空间形式的“街巷制”城市社区模式。不管是北京胡同，上海弄堂等，都是常见的开放式社区。这类社区不会设置围墙和门禁系统，不同等级的路网直接连通城市街道，开放式社区里大量的商铺形成了街巷空间，街巷空间为社区提供了公共生活空间和生活的便利性。&br&&br&&br&传统的开放式社区是怎么解决大家提出的安全性等问题的？首先是庭院文化。庭院文化在中国传统居住形式中最为核心的一个要素，就是因为在开放式的街巷中无法解决人私密性的需求。开放的街区+私密的庭院是一个相辅相成的空间模式。另外路网层级丰富，人走路随着路网等级越低，空间会自然而然越私密，城市外部人员进入的可能性就越小，正所谓“曲径通幽处”，当社区内部的路越“曲”的时候，这个空间的私密性就会越“幽”。&br&&br&相比于独立王国式的封闭式社区，开放式社区的用地会更零碎更小，路网层级更丰富和细密。法国建筑师包赞巴克对开放式社区非常推崇，他认为开放式的社区增加的街巷空间会使城市社区的邻里关系更强、复合使用的用地会让城市功能更多元和有机、住宅的功能更多元化。&br&&br&另外，大马路式的城市路网在和毛细血管式路网面积相同的情况下由于十字路口较少也更容易拥堵。&br&&img src=&/419deceefa862c41c638ff5e236f4257_b.png& data-rawwidth=&563& data-rawheight=&747& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&563& data-original=&/419deceefa862c41c638ff5e236f4257_r.png&&&br&&b&4.开放社区的弊病&/b&&br&&br&当围墙消失以后，社区的私密性和领域性问题必须得到解决。如通过路网设计和门禁设计等予以保障。在社区道路开放之后，居民可达性增强的同时城市外来人员的可达性也增强了，小区内最重要的公共设施小区道路很容易被外来车辆侵占，演变为城市道路，随着外来人流的涌入，随之而来的社区商业业态、公共设施等也被一一侵占。如川大江安校区外的文星镇，也有一处新建的湖夹滩“开放社区”。社区没有围墙，也有没有相关的配套（如道路变曲，门禁升级）等措施，社区内部的道路变成了城市干道长城路和文星大道之间的通路，由于社区内店铺底商设计过多导致租金低廉，逐渐成为吸引城市低端业态的一个聚集地（如按摩保健、低端餐饮）。社区丧失了领域性之后，公共活动环境恶化，直接拉低了房价和租金，成为一个城市贫民区。&br&&img src=&/ccdd3e900b4a7739caf582e460c88b6c_b.png& data-rawwidth=&1328& data-rawheight=&821& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1328& data-original=&/ccdd3e900b4a7739caf582e460c88b6c_r.png&&&img src=&/e5a151b405e3b9fdc340_b.png& data-rawwidth=&1082& data-rawheight=&785& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1082& data-original=&/e5a151b405e3b9fdc340_r.png&&&br&&b&4.自发形成的开放式街区：玉林小区和抚琴小区&/b&&br&&br&成都玉林社区和抚琴社区可以说是开放街区的成功案例。著名建筑师刘家琨的工作室就位于成都市的玉林小区内。玉林小区是近年来形成的开放式街区之一，打破了独立王国式的模式，丰富的街巷路网里承载了丰富的市井生活。混迹于玉林小区的大量艺术家、地下音乐、建筑师等在玉林社区里都能找到自己小圈子的活动据点。玉林小区对开放式街区的借鉴是，由于玉林社区在开放的过程中是居民自下而上的推动的，所以在这个过程中关于产权纠纷、社区安全性、城市交通干道干扰、停车位等诸多问题会妥善的解决。直接由封闭到开放社区，一定会产生诸上述多问题。那么玉林是怎么解决上述问题的？&br&&br&&b&关于外部车辆的干扰问题&/b&：&br&分析玉林小区的平面图我们可以看到这种毛细血管式的路网体系，仔细观察很多的路有一个特点就社区内部的路不是直接贯穿城市干道的，而是很多的折线。这种折现使司机在一条城市干道上直接看不到另一条城市干道，形成了视线遮蔽。这种视线遮蔽阻挡了外部司机穿越社区道路的企图（担心会迷路），但是对社区熟悉的司机不会产生干扰。这样就在一定程度上避免了城市车辆干扰内部的流线。也就是曲径通幽的办法。&br&&img src=&/bedf4a55d2fc_b.png& data-rawwidth=&436& data-rawheight=&296& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&436& data-original=&/bedf4a55d2fc_r.png&&&br&&br&&b&关于社区公共设施的使用问题：&/b&&br&这些公共建筑、广场、绿地都小型化便捷化，灵活设置在社区的各个角落，避免大尺度的公共广场或绿地，也避免了大量外来人员的涌入和共享。&br&&img src=&/f2afcf056fa_b.png& data-rawwidth=&696& data-rawheight=&716& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&696& data-original=&/f2afcf056fa_r.png&&&br&&br&&b&安全性的保障：微社区&/b&&br&玉林小区并不是一个小区，而是由多个微型社区组成的大社区。为了提高社区的安全性，1-4栋楼组成一个小社区，增设门禁系统。路网放开的同时，社区的安全性并未受影响甚至有所提高（随着社区变小，看门的大爷几乎认识所有住户，生人的闯入会极大的提高警惕性）。这种微社区的思路和传统庭院的做法是相似的。&br&&img src=&/b11b5b649e01c365cb2d_b.png& data-rawwidth=&963& data-rawheight=&832& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&963& data-original=&/b11b5b649e01c365cb2d_r.png&&（手机没有玉林和抚琴的图，不过五昭路的社区也是如此 图为微社区的围墙和路）&br&&br&举这两个例子是想说明，一个成功的开放街区营造靠的绝不仅仅是拆掉围墙打通断头路就可以达到的。玉林街区成功的原因在于居民长时间利益博弈之后，在保障了社区产权、私密性、公共设施的便捷性和共享性等问题之后才实现了社区公共生活的繁荣。&br&&br&&br&&br&&b&5.综上所述&/b&&br&&br&封闭式小区和开放式小区都各自具有特点和适用范围。例如在德国开放社区为主的情况下，也很多规划师也建议德国学习美国中国的封闭式小区，因为封闭式小区面积大，可以综合考虑片区内的公共利益的分配（如在滨河区域由低到高的楼房设计会让更多的人享受滨河景观，而用地零碎的开放式社区常常首排的房屋会阻挡后排的景观视线）。&br&&br&对目前全是封闭式独立王国式的城市环境来说，适当的引进开放式街区制对城市而言是有益的。但是推广开放式社区的同时，也应该大力提高城市整体的公共设施水平和公平性。因为现代开放式街区和开放校园赖以生存的基础是高水平及均衡的城市公共设施系统。街巷化的过程中不可以直接粗暴的拆墙打通路，而应着重考虑在开放社区的同时如何保障营造社区领域性和私密性才是改造的重点。改造方式也应该采取自愿的自下而上的渐进式改变，兼顾产权、社区安全性、私密性的要求下，实现封闭社区的逐渐开放化。&br&&br&&br&&br&引用文献：&br&《重建中国》华揽洪&br&《街区型城市住宅区设计模式研究》于泳&br&《刘家琨谈玉林》&a href=&///?target=http%3A///note//%3Ftype%3Drec& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&第二届中国建筑思想论坛&i class=&icon-external&&&/i&&/a&
刘家琨&br&《“开放街区”规划理念及其对中国城市住宅建设 》于　泳，黎志涛&br&《鲍赞巴克的设计理念与作品研究》胡珊1，李军1，杜安迪
封闭式小区在世界很多国家都非常常见。主要原因除了上述提到的提高安全性的目的外，另一个很重要的问题就是为了维护社区公共设施（包括社区道路、景观、安保系统、停车设施、运动设施等）不被外来侵占的问题。 在开放式社区以及开放式校园为主的欧洲国家里…
对于贫困地区予以资金支持，以帮助该地区人民脱离贫困。你说好不好？&br&&br&把你家房子扒拉了，银行存款收缴了，用这笔钱帮助贫困地区人民脱贫，你说好不好？&br&&br&我支持一件事和无条件的牺牲个人利益去促进一件事是两码事。&br&&br&小区的公共空间都是小区住户当初花了真金白银，几万一个平方买下的，你现在说句开放，大家就得开放，你这么能，咋不去抢呢。&br&&br&其实，这个问题哪这么复杂。开放小区空间，没问题！你倒是把后继的经济补偿措施拿出来啊。比如说下面几条。&br&&br&1.开放出来的空间按照市价的一定比例对住户进行经济补偿。&br&2.对于尚未开发的地块，规划中将要开放出来的公共空间一律不得计入销售总价。&br&3.开发商在销售商品房时，不得将公共空间面积摊入商品房销售面积。&br&&br&我都想得到，政府会想不到？不过人家当家作主人习惯了。吃你几个烂西瓜，还要钱？？？&br&&img src=&/09860dda4ddad4546bea30ec3f428924_b.png& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&261& class=&content_image& width=&400&&
对于贫困地区予以资金支持，以帮助该地区人民脱离贫困。你说好不好？ 把你家房子扒拉了，银行存款收缴了，用这笔钱帮助贫困地区人民脱贫，你说好不好？ 我支持一件事和无条件的牺牲个人利益去促进一件事是两码事。 小区的公共空间都是小区住户当初花了真金…
最近赋闲在家&br&空的时候也在重新考虑题主提出的这个问题&br&&b&斗胆答一下，只是个人看法，还望大牛斧正。&/b&&br&&br&地产策划一岗，可以说是房地产公司里最万金油的一个岗位。&br&大概相当于行军打仗时军师和谋士的位置，而且这个军师不但要求有政策、金融、策略、管理的“文韬”，还要有市场、竞争、销售、圈客的“武略”&br&虽然是有点托大的说法，但还是有一定的道理&br&&br&&b&一、二级房地产公司的运作，利润和扩张是主要追求目标&/b&&br&而利润的获得主要从两个方面：&br&1.购买土地，建设项目，出售变现（住宅，及部分商业地产）&br&2.持有物业，培养增值，并获取租金（商业地产）&br&另外应该也有金融融资手段等获利如（REITS），在目前国内不是主要方式，也不是我的知识领域，就不说了，希望有大牛指点。&br&&br&&b&二、策划的工作职责，是在房地产运作中回答一系列的问题，给出有效的可执行的解决方案，并切实监督执行，以期有效实现房地产公司的运作目标&/b&&br&&b&以住宅地产来说：&/b&&br&&b&1.拿地阶段（项目拓展）&/b&：目标宗地好不好，能不能拿，拿下来了修什么，修了怎么卖，卖给谁，能卖多少钱？多久能卖完？照这么算，多少钱拿地有的赚？多少钱拿地保本？多少钱拿地要亏？&br&(要回答以上问题，涉及到：&br&a:经济，政策，市场的基本面分析 &br&b 地块本身的规划指标、交通、配套、区位、历史、文化分析&br&c 竞争市场调研、产品，去化，客群情况分析&br&d 在以上条件下，做出的客群定位、、规划建设预判（通常与开发、设计、施工部门合作完成判断），以及营销情况预演 &br&e 财务核算（各部门合作完成）)&br&&br&这一阶段在战略上是第一重要的，犹如围棋的布局，对于中小开发商，往往决定未来几年的命运走向乃至生死&br&&br&&b&2.拿到地后，开盘之前：（这一阶段和上一阶段加起来，通常称作前期策划，也有再细分，只把上一阶段叫做土地拓展，这一阶段叫做前期策划，没关系，领会精神）&/b&&br&距离上一阶段，政策、市场是否发生了重大变化？之前的计划是否仍然可行？&br&新一轮的调研、分析、定位市场、定位客群（卖给谁）、定位产品、产品分布、产品细节、规划细化（卖什么）、产品分期、产品推售计划（怎么卖的问题：销售目标、销售价格、销售节奏）、推广计划（案名、定位语、主诉求、媒体资源整合方案（广义地说，包括了售楼现场展示园区）、费用控制、推广计划与销售节点配合铺排等等）&br&&br&这一阶段是策划工作最繁重的阶段，事无巨细都要一一考虑，并且往往要求方案出其不意一鸣惊人。有难点要求化腐朽为神奇，无难点则要求刷新历史记录。所以也是最考策划手艺的阶段。&br&&br&&b&3.开盘销售直到房屋交付（通常称为后期策划或执行策划阶段）&/b&&br&此阶段，前期的市场调研，产品定位，产品包装已经大体落定，推广铺排和销售节点的计划应该也安排得有条不紊，后续的工作有前期定下的甘特图法度森严地把控，更多的是一些执行层面的工作，但是，执行是硬道理，没有执行任何策划都是空谈。在前期策划工作不出重大错漏的情况下细节越到位，收效一定越好。&br&&br&这一阶段是历时最长的阶段，也是距离市场最近的阶段，少则半年一年，多则三四年甚至十余年。&br&关键第一是切实执行&br&第二是要随机应变&br&第三要紧贴消费者&br&&br&以上三个阶段为住宅地产开发过程中，策划层面涉及的工作&br&也只是泛泛而谈，细分到细节，还有多种情况和很多节点，但是大体覆盖了题主想知道的范围。&br&至于题主另一个问题，侧重哪个层面&br&我觉得，第一阶段决定&b&布局&/b&，第二阶段决定&b&起势&/b&，第三阶段则是&b&实战&/b&&br&哪一个阶段都容不得懈怠，这也是这个行业的人普遍压力大，早衰，过劳死案例多见的原因，但这也是成就感和乐趣所在。扯远了。&br&扯回来，&br&一、实战阶段若出问题，这往往是执行不力，或是市场有变导致，还可以及时紧抓管理监督，或是调整策略，改变打法，甚至剩余未开发产品全盘调整设计，修改报规都是常有之事。&br&二、起势阶段若出问题，往往导致全盘绵软，销售乏力，甚至资金流出现问题，后期调整挽回颓势往往也非常困难，所以在该阶段务必兢兢业业，慎之又慎，做好全盘打算，算好细账。&br&三、布局阶段出问题，在过去二十年，房地产基本上算是大牛市，从小到大的房地产公司从业者，很多都有“拿块地修房子就能赚钱”的迷思，所以很多人也不太会觉得在此阶段会出大问题，直到最近几年，泡沫危机频现，调控政策越发坚定，国家经济重心正在转型，越来越多的鬼城出现，越来越多房地产公司破产，才开始注意到，原来拿地风险这么大，拿地时候误判局面的失败成本这么高。这也是近来很多城市土地流拍的原因，大大小小的开发商们，在这个环节上开始怕了。&br&&br&个人愚见&br&望斧正，盼交流。
最近赋闲在家 空的时候也在重新考虑题主提出的这个问题 斗胆答一下，只是个人看法，还望大牛斧正。 地产策划一岗，可以说是房地产公司里最万金油的一个岗位。 大概相当于行军打仗时军师和谋士的位置，而且这个军师不但要求有政策、金融、策略、管理的“文韬…
谢邀。&br&&br&我觉得这个问题好，其实在很多往地产方面走的人，经常会在这两个徘徊。&br&首先说说行业问题，以目前福州的人才市场为例，&b&商业地产人员的缺失度高于物业管理人员，而且商业地产人员的门槛高于物业管理人员&/b&。当然，这里说的物业，一般指的是住宅物业。&br&但在物业划分这块很多，比如酒店物业、住宅物业、商业物业、办公以及其它等等。我主要说商业物业和住宅物业。就目前来看，商业物业的前景是优于住宅物业的。无论在薪资还是发展前景上就目前来看，都无法比拟。但是以大方向来说，未来十来年之后，住宅物业一定会发展到商业物业一定的高度。&b&因为住宅物业比商业物业更注重服务管理。在未来，随着商业地产的热度下降，人们对居住需求越来越高，住宅物业将被予以重视。&/b&&br&&br&你所说的商业是狭义上的商业物业，是商业管理（如招商营运助理），以万达为例，它的岗位有三种。&br&一、物业部客服助理：管理写字楼物业；&br&二、租赁部客服助理：管理销售型商业物业；&br&三、营运部招商营运助理：管理自持商业物业；&br&&br&你所说的两天路线都很不错，也是许多人设定的职业方向。&br&以住宅物业（我把你的物业理解为住宅物业）为例，&b&它的特点是稳定，商业物业（指商业管理）者波动较大，当然也是有更多的机会。&/b&&br&&br&很多学弟学妹向我请教毕业后的职业发展，我都是优先&b&建议先去大公司，优先考虑稳定工作，有一两年基础后，转行做有挑战性工作或者创业型企业&/b&。因为我认为，在大中国背景下，经济危机随时可能出现。有一份稳定工作的技能，能让在社会有较为强大的生存能力。如果一开始去做有挑战性的工作。如果发生经济危机的时候，你将缺乏生存能力。因为大部分有挑战性工作（这里泛指波动性大，发展前景好）都是周期性的。&br&&br&我对住宅物业了解不多。但是我知道&b&商业地产的人员流动性非常之大&/b&。我不知道你在住宅物业的基础怎么样，但我想以你考虑事情的方式应该有不错的成绩。我个人建议可以考虑向商业转型。你毕业一年多。这时候正值青春活力。住宅物业做多了，稳定了，人难免惰性。万一以后商业地产不景气了，以你做物业管理出身的背景，加上商业地产的工作经验，再去做物业经理肯定不是问题。&br&&br&如果你仍然有顾虑，建议往万达走，因为万达有住宅物业（SOHO）、办公物业（甲A）、商业管理（商场管理），各大类，或者你参考同类型企业。因为如果你内心不定，本企业转岗，还是比较容易的。你说的招商营运助理，是不错的方向，最后建议争取做主管。&br&&br&&b&玻璃是死的，所以它喜欢稳定。活着的东西，就喜欢波动。青春早晚不在。没有伤痛便不懂欢乐，没有经历信念就不会坚定。鲜活的人，应该喜欢充满挑战跳动的人生。&/b&&br&如是而已。
谢邀。 我觉得这个问题好，其实在很多往地产方面走的人，经常会在这两个徘徊。 首先说说行业问题，以目前福州的人才市场为例，商业地产人员的缺失度高于物业管理人员，而且商业地产人员的门槛高于物业管理人员。当然，这里说的物业，一般指的是住宅物业。 …
我们一般把拿地前的阶段称为&b&项目拓展&/b&，把拿地到项目开盘阶段称为&b&销售前期&/b&，把开盘到项目交付阶段称为&b&销售过程&/b&。&br&&br&这三个阶段都可以有营销策划的参与，不过从常规来讲，前面两个阶段参与得越多，后面的阶段就越轻松。&br&&br&一个项目是否成功起决定因素的主要有两个：&b&拿地&/b&和&b&项目整体定&/b&位，这两个关键节点一般也是公司&b&一把手亲自参与&/b&的，也是一个地产项目操盘的命脉。&br&&br&如果营销策划，建议多参与前面两个阶段。在代理公司一般参与销售过程较多，营销策划在销售过程中的作用比较小，主要精力在营销推广，但如果遇上一个卖到中途滞销的项目，营销策划的作用会好一点，有点化腐朽为神奇的意味，但真正牛逼的营销策划一般喜欢参与项目拓展和销售前期。&br&&br&&b&一炮而红或许才是皆大欢喜的场面。&/b&&br&&br&&br&&b&我不认牛逼的营销策划一定要从销售顾问做起，而应该从项目拓展开始做起，你拿的地，你自己做项目定位，最后你负责销售。把这条线走完的人，整个地产圈就没有几个，如果你做了2+次以上，你的level应该很高了。&/b&
我们一般把拿地前的阶段称为项目拓展，把拿地到项目开盘阶段称为销售前期，把开盘到项目交付阶段称为销售过程。 这三个阶段都可以有营销策划的参与，不过从常规来讲，前面两个阶段参与得越多，后面的阶段就越轻松。 一个项目是否成功起决定因素的主要有两个：…
社区o2o和物业管理之间的关系吗？&br&我家公司目前就在做这一块，产品名叫左邻右里。感觉现在是在走叮咚小区的老路呀！&br&官网域名更是醉了，乃是&a href=&///?target=http%3A//.cn& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&.cn&/span&&span class=&invisible&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&，纯copy国外的Nextdoor。&br&然而产品性质上已经和Nextdoor渐行渐远了。&br&作为一款社区o2o产品，你怎么能绕开物业呢？物业眼红你做的好不让你进小区怎么办？&br&&br&左邻右里目前就是在推进小区物业这块。&br&目前物业这块有的功能点列举一下：&br&1.缴纳物业费&br&2.缴纳水电煤气费用&br&3.报修&br&4.访客通行&br&5.验房&br&6.物业通知&br&……………&br&产品开发的很难，真的，因为是在合肥这样一个二线都勉强的城市里。&br&&br&对小区业主来说，物业这方面的需求其实并不大。每个月能用上一两次就不错了，所以产品如果只是这样，估计是没戏了。&br&&br&因为我是新入职的运营，对之前产品开发过程中的需求分析和功能点提炼都不太了解，所以就不多做评价了。&br&&br&物业管理是社区o2o的一个部分，社区服务还有周边商家，手艺人，邻居社交等一系列的服务。&br&&br&一款产品能满足这些方面的需求吗？&br&&br&或者说，是走垂直社区o2o还是平台型社区o2o呢？&br&&br&我们左邻右里目前的方向是平台型社区o2o。&br&&br&好吧，虽然我们现在还很弱小，产品和运营团队都在不断试错，老板给的压力也大，成绩也不理想，可是我们真的是Think too big！&br&&br&我们的目标是全国最大的社区服务平台，您的生活私人管家。回到小区，一切服务我们包管了！&br&&br&嗯，暂时也就这么想想。&br&&br&除了物业管理部分，社区o2o的另一块就是社区电商了。&br&&br&美团、大众点评这些团购类产品是o2o的先行者了。但是，距离社区电商还很遥远。&br&大家都在考虑什么“最后一公里”的配送，其实物业就是最好的配送。&br&&br&当然，如何激励物业做好服务也是个艰苦的任务，如何建立良好的社区电商生态环境更加困难。&br&&br&另外，社区交流这块也是重头戏。都说邻居是介于陌生人和熟人之间的社交关系，好难做啊！&br&&br&我们左邻右里的友邻圈，玩的人不多，体验还有一些小问题。&br&&br&总之，想法很美好，现实很残酷。&br&&br&我已经看到我的未来一片惨淡…&br&&br&社区o2o是最累，最脏，最苦的互联网项目，入行需谨慎。&br&&br&你要做的可能是BD，可能是地推，可能是业务员，可能是CP，可能是PM，还可能是淘宝客服！&br&&br&套用我们总监的一句话，这半年来我们的故事能出一本书〒_〒。&br&&br&说了难么多，如果有人看的话，真的很抱歉在这里推荐自己运营的产品。&br&&br&尤其是产品本身还没有达到我们心目中的理想状态。&br&&br&不啰嗦了，说结论吧。&br&社区o2o应该有以下几个模块：&br&1.物业管理&br&2.生活管理&br&3.邻居社交管理&br&4.购物管理（可能放在生活也可以）&br&&br&现在的问题是，尽管产品拥有这些功能，但是用户不想用，不习惯用，不喜欢用。&br&&br&如何改变这一现状？我觉得就应该抓住“社区”这个关键词。&br&&br&怎样让用户对“小区”产生归属感？&br&怎样让物业，商家和居民们玩起来？&br&如何让用户自愿分享社区生活的点滴，建立一个良好的社区交友氛围？&br&如何让用户每天都愿意使用社区应用，产生粘性，甚至被hooked，上钩了？&br&就像微博，微信一样刷起来？&br&&br&社区o2o的路不好走，我很钦佩敢于在这个领域挣扎拼搏的人们。&br&&br&包括我自己…&br&&br&最后的最后，大家支持一下“左邻右里”吧，很可能下个地推小区就在你家ε==(づ′▽`)づ&br&&br&&br& ps：其实我是来做推广的，这是软文，欢迎折叠，没有帮助和举报…
社区o2o和物业管理之间的关系吗？ 我家公司目前就在做这一块，产品名叫左邻右里。感觉现在是在走叮咚小区的老路呀！ 官网域名更是醉了，乃是，纯copy国外的Nextdoor。 然而产品性质上已经和Nextdoor渐行渐远了。 作为一款社区o2o产品，…
我擦！在管的正好依山、正好傍水、凑巧还是别墅！必须怒答！！！&br&现在手机，正在吃饭太难打字，晚上再怒答&br&&br&------------------------------------------分--------割----------线--------------------------------------&br&&br&首先，专有部分和共有部分，专有部分就是业主自己搞消杀了，共有部分就是物业公司去做了。根据题主的问题，在别墅的区域内基本上都是物业公司搞了，毕竟能买上亿别墅的主，基本物业公司提供这点消杀服务还是可以的。&br&再一个消杀工作是一个长期持续的工作，大面积的防范基本上治标不治本，蚊虫、四害这些玩意儿的生长繁殖速度可是你我人类可以比拟的。尤其在别墅这样的住宅类型基本上少不了大量的水景，这都是蚊虫滋生的良好环境啊。所以只能定期消杀、喷药，减少蚊虫。&br&还有一个题主没有提到的不是害虫的生物，我擦~~~~~~~~~~~~那是相当的危险和可怕，就是下面这货&br&&br&&br&&b&你
错！！！！！！！！！！！&/b&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&b&就是&/b&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&br&&b&蛇！&/b&&br&&br&&br&&br&&br&这是要吓死哥的节奏啊！！！！！！尼玛&br&&br&&img src=&/d10b6eca5363cfaa2ca3_b.jpg& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&/d10b6eca5363cfaa2ca3_r.jpg&&&img src=&/3b084d81431edbb49a61e_b.jpg& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&/3b084d81431edbb49a61e_r.jpg&&什么蚊
统统尼玛是浮云好不好？&br&当我看到这个的时候，我整个人都不好了····················&br&据说边上的山上还有蟒蛇，3--4米长呦！国家保护动物呦！&br&&br&&br&我TM想说：“谁来保护我！！！！！！！！！！！！”
我擦！在管的正好依山、正好傍水、凑巧还是别墅！必须怒答！！！ 现在手机，正在吃饭太难打字，晚上再怒答 ------------------------------------------分--------割----------线-------------------------------------- 首先，专有部分和共有部分，专有部…
&p&&b&谢邀。&/b&&/p&&p&
物业公司是否有权收小区内停车费，以及如何收取，这是一个老生常谈的问题了。&/p&&p&&b&首先明确一下法律依据：&/b&&/p&&p&
《物权法》第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。&br&　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。&br&　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。&/p&&p&&b& 再来说你的问题。&/b&&/p&&p&
看你的问题，我推测这个物业公司不是经业主委员会选聘的，而是开发商招标或者直接指定的物业公司。否则得话，不会这么霸道。&/p&&p&
针对小区停车费问题，物权法说的很清楚，分两种情况来对待：&/p&&p&
1、建筑区划内已规划好的停车位，从当事人约定。这个当事人，一般是指开发商和业务之间的约定。是否属于规划，可以到建委查询。规划内的具体交费，看你的购房合同约定。同时，也要看看开发商与物业公司之间，是否有停车场收费管理委托合同。&/p&&p&
2、如果不是规划好的，那就是占用业主共有的道路或者其他场所停放的车位了，法律明确规定了，这部分临时停车位的物权属于业主共有，物业公司无权收费。&/p&&p&&b&物业公司强势，业主不知如何维权怎么办？ &/b&&/p&&p&
1、首先，也是最当紧的，业主大会推选出业主委员会。人多力量大嘛，业主委员会有选择聘用物业公司的权力，谈判起来有底气；&/p&&p&
2、没有成立业主委员会之前呢？那就只能从物业公司合法合规来审查了：物业公司在无业主授权的情况下要收费，需满足以下条件：&/p&&p&
A、物业公司有相应资质（主体合法）：a 《物业服务企业资质证书》b 相应管理人员《职称证书》c 物业管理人员《职业资格证书》d 一般公司所通需的其他证件《工商营业执照》《税务登记证》《卫生许可证》等等。注意登记时间，是否及时年检。&/p&&p&
B、由物价部门颁发的《物业收费许可证》和《停车收费许可证》。请注意，这是两个不同的许
可。物业收费是指一般的管理费；停车收费，又分为地下停车与地上停车。地上停车收费许可申请，一般需提供国土部门审批的停车场审核表及详规图。具体，也要看你们那里有没有相应的政府规章。&/p&&p&&b&综上述，物业公司对于规划以内的停车，依据当事人之间的约定，可以收取。但既然是约定，就得遵循合同公平原则。如果显失公平，可以协商要求修改，再不然，起诉。&/b&&/p&&p&&b&
规划外的临时停车，无法定收费理由。即便是收了费，受益权也归全体业主所有。如果协商不成，可以向地方上物业协会投诉，或者向房管部门物业管理处举报、投诉。如果在几家有影响力的媒体一同参与，效果更好！&/b&&/p&&p&
个人意见，仅供参考。&/p&
谢邀。 物业公司是否有权收小区内停车费，以及如何收取，这是一个老生常谈的问题了。首先明确一下法律依据： 《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由…
&p&&b&物业管理行业肯定是有大好前景的，而且我们应该以加入物业管理行业而感到骄傲，先和大家分析我们物业管理行业的以下几个基本特征：&/b&&/p&&br&&br&&b&一、我们行业是中国走向现代化的环境条件保障者和重要标志&/b&&br&中国的社会经济正在巨变中走向现代化，一些行业在消失，一些行业在兴起，中国物业管理三十年走过的路，已经充分证明我们行业是中国经济体系中应运而生、面向未来的阳光行业。现代化的人居，现代化的办公，现代化的生产，现代化的交通，现代化的娱乐，哪一项离得开现代化物业管理为它们提供环境条件保障？&br&一个城市、地区的社会经济发展水平越高，对物业管理的需求就越强；物业管理普及率，能从一个侧面简便而准确地衡量中国现代化进程的高度。物业管理行业的高速发展是中国走向现代化的重要标志。&br&&br&&b&二、我们行业正在成长为中国经济体系中最大的服务业&/b&&br&物业管理行业具有极好的外延弹性：一定空间范围内的建筑物、设施、设备及配套环境，其正常使用状态和规范秩序的保障，都可以纳入我们物业管理的服务范围。随着企业专业分工细化和外包常态化、政府服务社会的模式改革，物业管理范围正在覆盖从住宅小区、写字楼、商业区、工业区，到学校、医院、旅游景区、街道与市政绿化、高速公路、机场码头、土地储备……举目望去皆物业、无数同行在周边。中国物业管理行业将面对远超GDP增长速度的海量市场需求扩张。与此同步，物业管理行业在提供就业机会和推动社区建设方面的贡献也越来越大。&br&&br&&b&三、我们行业中将出现真正优秀的航母型物业管理公司&/b&&br&今天最大的物业管理公司，其收入只有十亿；物业管理行业的总收入，仅相当于万科地产一家开发商。但是，借助中国经济快速增长、物业管理普及率的提高、领先物业管理公司的快马加鞭和资源整合，我们的行业将会涌现出一批收入上百亿、千亿的航母型物业管理公司，它们无论从收入规模、经营效益，还是从发展战略、管理体制、企业文化、社会责任相比较，都毫不逊色于中国经济体系中任何行业的领先企业。同时成长起来将是一批真正优秀的物业管理企业家群体。&br&&br&&b&四、我们行业是现代型服务文化的先行者、传播者&/b&&br&物业管理的唯一产出就是服务；基于良好的建筑物、设施、设备维保状态与使用秩序的客户满意度，是物业管理公司的立身之本。所以，我们物业管理行业的主流文化，倡导积极地心态健康地为他人服务，拒绝服务是低人一等的错误观念。以健康的心态为人服务和接受服务，展示物业管理人最能理解人与人之间的相互服务关系是现代最核心的经济社会关系。&br&&br&&b&五、我们行业的职业规范与社会道德要求高度统一&/b&&br&尊重客户是我们物业管理人入行的第一课，而尊重每一个人、尊重人的合法权利是现代社会告别非人性历史的核心标志；重合同守信用是物业管理人的工作基础，而讲法治讲诚信正成为中国社会进步的主干道；关注设备设施与建筑物维保状态的物业管理人，在社会上本能反感损害公物的行为；工作中忙于引导客户遵守管理秩序的物业管理人，生活中也会更自觉地遵守公共秩序；习惯于“人过地净”的物业管理人，最不可能在大街上乱扔垃圾。我们物业管理行业正在培训中国最早一批具备现代意识的公民群体。&br&&br&&b&六、我们行业在造就复合型高级管理人才&/b&&br&物业管理项目特别是大型项目中，有不同类别的客户群体和同类群体中风格不同、需求各异的客户，行业背景应有尽有，三教九流样样俱全，我们的物业经理都需要为他们尽心服务并解决常有的投诉和矛盾纠纷。&br&同时，物业经理要用多种管理方式去督导不同敬业精神、职业层次、专业水准、价值取向且招聘日益困难的员工组成的项目物业服务团队，要熟悉项目建筑物、设施和技术不断进步的各类设备的原理、功能和运行维保要点，在巧妇须为少米之炊压力下要做好项目预算收支和经营计划的组织落实，还要以灿烂的微笑与税务、环卫、治安、消防、交管等政府机构保持良好关系。&br&物业经理在如此复杂多元环境中承受的职业磨练和获得的复合型管理才能在一般职场中是少见的。可以相信，物业管理行业今后将给其它行业和社会组织输送大量高端管理人才。&br&&br&&b&七、我们行业拥有最顺畅的由低到高的社会跨层通道&/b&&br&不想做元帅的士兵不是好兵，但我们物业管理行业的士兵最有可能成长为元帅。首先是入行门槛低，很容易从保安、保洁、客服、维修工等基层服务岗位进入物业管理行业，而要想进入银行、房地产、IT行业得有高学历，进入政府则要通过千里挑一的考试。&br&其次，更重要的是，物业管理行业有着渐次晋升的通道，从最基层的一线岗位到领班、主管、经理助理、经理……城市分公司总经理、区域总经理、公司总经理，只有出色地做好了一个层级的工作，就有晋升上一层级的机会，而一个银行营业部的保安要想成为分行行长比中彩票一等奖还要难上百倍。&br&第三，物业管理市场需求的急剧扩大，导致物业管理人才奇缺，使裙带关系、任人唯私的人事恶习被冲淡，有敬业精神、专业能力和职场业绩的人才更加容易脱颖而出。今天我们物业管理行业多位领军人物，就是从基层一线岗位成长起来的物业管理公司优秀领导人，他们的成功正激励着成千上万的后来者！&br&&br&&b&结语：&/b&做一个骄傲的物业管理人，不仅有助于我们的身心健康，更有助于我们在职业发展生涯中拥有清晰的事业目标、追求职业成功的激情、百折不挠的韧劲和更加辉煌的成就；同时，随着骄傲的物业管理人越来越多，我们物业管理行业正在成为一个令人越来越骄傲的行业！愿与有志者共勉同行！&br&以上内容转载至公元物业前总裁朱江，&br&以下内容是本人亲身经历：&br&
1.号入职公元物业，刚开始做保安，月薪2100元12小时，当时并没有其它想法，应聘时主管和我讲了很多关于公司了很多人从基层一步一步走上管理层，心里也朝着这个方向去努力，做保安时本着为小区安全把关、为业主服务为主旨，每天要求自己尽快熟悉业主，严格做好来访登记于核实，时间久了就和业主熟了，开始主动和他们打招呼，业主骑自行车进出时主动为他们开门......，一个月后被调到客服部做客服员，月薪1500元8小时，做客服的时候和业主打交道更多了，领导交代要在业主的角度考虑问题，先是一个老员工带我，后来那个老员工做了1个月之后自己辞职了，跟他一个月的时间每天叫我去巡楼，在工作中将遇到的问题汇总，下班或有空的之后去问领导，学习处理方法，再自己去尝试处理，于是一步一个脚印；&br&
2.到了13年11月份的时候公司接了一个新的项目，领导挑人的时候把我带过去了，在那个新项目做客服领班，月薪2700元8小时，由于自己的自觉和工作的热情，工作进行的比较顺利，但是在交完楼的前期管理中，由于和工程部门沟通不畅通，经常客服部的事情安排不下去，自己急得要死，而工程部的人员老是将手机关机偷懒，将情况向上面反映也得不到解决，原来我带领的队员个个都顶不住来自业主的压力（解释：收楼时和装修时业主反映过来的问题，我们汇总并提交给工程部，但工程部跟进不到位，时间久了还未处理的话，业主就会过来骂人，我们客服部人员都觉得很无辜。），人员一个一个的离职，但部门之间的问题还未解决，终于在14年7月份，我向领导提出离职，因为在这个团队怎么辛苦都难做好了，并详细交代了情况，领导不批，但我回复不批我就自动离职吧，最终领导将我的情况向上级，后来领导告知我公司新接了一个楼盘需要前期的现场主管，可以让我去，我答应了；&br&
3.2014年8月份在新项目做了现场主管，月薪3100,3个月转正之后是3550元8小时，之后就一个人在新项目管前期，当时我去的时候就我1个人，人员招聘、培训等工作在公司的协助下完成了，那时候招聘真的很拼，几乎走遍了那个区域的大街小巷，网上发布，人才市场招，人流量集中的地方摆台招，经常忙到晚上11点才回来，没有加班费，没人知道你都辛苦，但还是熬下来了，楼盘开盘前人都招齐并培训好了，到14年6月底的时候，公司在山东那边接了1个新项目，也是做前期销售配合，由于公司当时没有招到人，于是被领导相中去那边支援1个月左右，招到人就放我回来，又是一个很好的机会，我二话不说就答应了，第二天安排好现场工作，第三天就出发了，到了山东之后，一切又是从头开始，当时每天跟进售楼部施工进度、提出施工缺陷、人员招聘等，也是一切从无到有，抱着积极的态度完成了领导交代的任务，8月15号回来之后，由于在山东的工作受到了甲方领导的认可与赞赏，回来之后领导就给我加工资了，现在月薪4050吧；&br&
其实一路走来感触很深，学到很多，也在工作中使自己沉淀下来，我还会一直坚持下去，下个目标，项目经理，望所有在物业行业的同行能继续坚持努力，总有实现自己价值的一天，&br&
建议：从事物业管理行业一定要选对公司，有好的发展前景的，不断拓展的，只有公司的壮大才有你的成长机会，小的公司基本一个萝卜一个坑，想上升很难，并在从业的过程中要不断学习，希望大家都能成功！
物业管理行业肯定是有大好前景的，而且我们应该以加入物业管理行业而感到骄傲，先和大家分析我们物业管理行业的以下几个基本特征： 一、我们行业是中国走向现代化的环境条件保障者和重要标志 中国的社会经济正在巨变中走向现代化，一些行业在消失，一些行业…
没做过这个行业，但是是学这个专业的，仅从我了解的现状回答一下，错漏之处还请原谅。&br&物业管理作为房地产产业链的最终端，其实是有着很重要的作用的，简言之就是为了房子的保值增值而工作的行业。可以说，进入物管环节以前的全部内容就像妹子的身材和脸蛋，决定了你会不会把它买下来；而物业管理则是妹子的性格，决定了你后期会不会长久、良好的相处。但是现阶段我国的物业水平整体偏低，除非是要自己创业，否则的话最好去北上广深，机会多，像我现在在上海，不论是万科或者是仲量联行、第一太平戴维斯都可以努力尝试，但是二三线的小城市本身就没有对这方面有太多重视，所以真如房地产课的老师们说的，位置，位置，还是位置（跑题了）。&br&说回物管公司。要说做物业管理的公司的话，最顶尖的就是全球五大行了（第一太平戴维斯，仲量联行，高力国际，士邦魏理仕，戴德梁行）国内打物管牌子出名的就是万科，但是因为还在读书没有工作经验，所以只能从课堂上知道的内容简要介绍一下，抛砖引玉而已，真要跳槽还是得自己好好查查清楚哈。&br&1.第一太平戴维斯（savills）&br&&img data-rawheight=&220& data-rawwidth=&220& src=&/76b7aa6d1541c3_b.jpg& class=&content_image& width=&220&&&br&本专业的学生最想去的公司，因为名字气派（划掉）之外。1855年成立，80年代就进入了中国，员工逾3000人，主要客户有摩根斯坦利，世茂集团，资生堂，索尼，花旗银行等等，比较著名的物业项目有世贸滨江花园，新都国际，中关村广场等，营销项目主要有来福士广场、上海国际金融中心、建外SOHO等，涉及的方面也很广，想换方向有平台很方便。&br&2.仲量联行&br&&img data-rawheight=&443& data-rawwidth=&640& src=&/e4fd7552a60fdc832a78_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/e4fd7552a60fdc832a78_r.jpg&&&br&这家公司成立于1783年，真o行业老大，在亚大地区服务了有50年，从2011年开始就是国际物业奖上的最佳，在亚太地区的房地产投资询问顾问公司里面排第一，牛的不行不行的，但是因为标识和简写都是14年新换的，有种奇怪的丑感，所以被放在了第二个，没错就是这么任性(￣^￣)ゞ&br&3.高力国际（colliers international）&br&&img data-rawheight=&302& data-rawwidth=&448& src=&/e33fb6db39c955e0ee74_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&448& data-original=&/e33fb6db39c955e0ee74_r.jpg&&&br&FirstService旗下公司，1989年进入北京，资产和实力都比前两个差一点，主要介入的有外滩18号，平安金融大厦，北京星河湾等等。对这个公司一直不太感冒虽然它很欢迎我们过去。。。没了解过，不多说了。&br&4.士邦魏理仕（CBRichardEllis）&br&&img data-rawheight=&289& data-rawwidth=&640& src=&/8dd71ed8c_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/8dd71ed8c_r.jpg&&&br&财富五百强企业，1986年进入北京，现在有13个办事处，但是物管项目都比较非主流，愚园108啦，佘山的别墅啦，最著名的应该是汤臣豪园，反正就是一家不走寻常路的企业。。。&br&5.戴德梁行&br&不多说，如果你进去了的话，请联系我。&br&6.万科&br&&img data-rawheight=&417& data-rawwidth=&640& src=&/3b1913cca125db759f4ce_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/3b1913cca125db759f4ce_r.jpg&&&br&万科，在国内算是比较有名的房地产公司了，具体情况不再赘述，单说物管方面。万科的物业一直都是他们家的招牌之一，就个人体验来说确实不错，但是如果想去这个公司物管部门发展的话，感觉情况一般，因为和五大行不同，万科的物业从来都是公司贴钱做的，根本无利润可言（国内自己做物业的房地产公司基本都这样），所以如果不是做到管理层的话，待遇和福利神马掉是很苦逼的。。。根据假期去实习的同学讲，公司起薪（物管的）4075，不论专本硕，但是后期肯定要看自己发展啦～&br&另，如果你已经有了几年的工作经验，可以考个国家的物业管理师资格证，会很有用。&br&手机码字，不完善之处还请见&br&&br&&br&&br&更新（160701）&br&&br&刚从高力实习结束，基本上五大行被我们的同学们实习了个遍吧。&br&感想就是，居然去了最不了解的公司我也是很意外呀！&br&有感兴趣的评论区留言吧干写写不粗就酱
没做过这个行业，但是是学这个专业的，仅从我了解的现状回答一下，错漏之处还请原谅。 物业管理作为房地产产业链的最终端，其实是有着很重要的作用的，简言之就是为了房子的保值增值而工作的行业。可以说，进入物管环节以前的全部内容就像妹子的身材和脸蛋…
骚年，这思路，逆潮流啊。。。
骚年，这思路，逆潮流啊。。。
（未曾使用）只适合二楼的情况，但一般认为一楼不交电梯费是合理的（除非是因为电梯通向地下室车库的情况），而且我见过的一些小区确实用这个标准收费，我个人也赞同此观点，因为一楼住户通常而言与电梯没有任何关系，反而是额外的承受了电梯井的公摊面积空间，买房就已经吃亏的一楼住户没理由还要为电梯付出额外的运行费用。&br&&br&但二楼以上都需要交电梯费，因为电梯的使用其实只与次数有关与层数无关。——而且对于电梯房而言，楼梯属于『紧急通道』也就是紧急时刻才应当使用的，平时应当尽可能不使用楼梯以避免楼梯的损耗，对于二楼用户，不可能因为坚持用错误的方式使用公共设施（在非紧急情况下使用楼梯）而得到额外补偿（少交电梯费）&br&&br&为了规避这个问题带来的纷争，某些开发商对于电梯房就直接不设计一楼，一楼直接空心，住宅从二楼起卖，所有人都必须乘坐电梯，因而自然就没有这个问题了。——你们看，这种潜在的物业费纠纷问题本来可以通过一些简单的方法解决。
（未曾使用）只适合二楼的情况，但一般认为一楼不交电梯费是合理的（除非是因为电梯通向地下室车库的情况），而且我见过的一些小区确实用这个标准收费，我个人也赞同此观点，因为一楼住户通常而言与电梯没有任何关系，反而是额外的承受了电梯井的公摊面积空…
蟹妖！&br&——————————————————————————————&br&先看一个简单的流水版本，整理一下时间线：&br&&br&1. 合同交付日期是日。12月11日收到万科EMS来的收房通知，包含：收房通知，物业缴费通知，收房流程及文件说明文档，其他广告若干。&br&&br&2. 通知约定12月18日至22日为集中交房。如果这个时间不去，要在12月31日前跟开发商联系……&br&&br&3. 在12日又收到开发商发来的短信，并接到工作人员打来的电话，说是要确定一下哪天去收房……然后我就约了18号上午9点，要求第一批。&br&&br&4. 到了18号当天，8点40分到收房现场。首先是签到，然后取号……竟然已经20+了。&br&&br&5. 取号后进入等候区，有大约15组工作人员在协助业主填写资料，这部分是物业的工作人员。&br&
填写的表格包括业主信息，物业费，水电费等银行代收协议，小区门禁卡的资料填写（这部分很奇葩，之后详细版本再说。），各种资料复印。费时约半个小时。&br&&br&6. 填写资料的时候，就收到收房工程师的电话，说在接待点外等候。资料填写后，就出来，找到收房工程师。收房工程师拿着之前预收房（&b&关于预收房&/b&，之后再说）时填写的整改单，带着我们业主就进入新房验房了。（因为要等我另外请的第三方验房工程师，所以推迟了一点，9点40才进入小区）&br&&br&7. 验房过程省略……如果是有车位的，还要去看车位……进入我这个单元的时候，在电梯间外的显眼位置，粘贴了“物业管家”，“保修管家”的联络电话。这个稍后再说。&br&&br&8. 因为没有大问题，记录了几个需要整改的小问题，就签字结束验收了。然后随验房工程师回到接待点。大约10点30分&br&&br&9. 然后是排队缴纳物业费，还算早，几乎没有排队，被两桶菜油的利益诱惑，多交了一个季度物业费（最少要交半年，我一共交了9个月。）这里还是有理解上的误会，稍后再表。&br&&br&10. 然后换个柜台，领取所谓“两书”，（就是各种盖章的，证明这个房子是你签合同买的那个，表示购房合同已经履行完毕了，并承诺房子的保修之类的），然后是钥匙，空调遥控器，各种预装电器的说明，燃气的说明书什么的……&br&&br&11. 再换个柜台，领小区门禁卡（这就是坑爹的部分），竟然就是刚才填写的资料，然后现场录入，现场制卡……，大量人流积压在这里。一直到12点过了，才拿到我的门禁卡。小爷我是20+号，早上我最多看到130号的人……&br&&br&12. 最后一个柜台是结束礼，所有手续办完了，万科送了个入伙礼物——一套苏泊尔的锅。呵呵！&br&&br&流水就是以上，简单版本结束。&br&————————————不甘心的什么什么线————————————&br&背景知识： 叔买的是厦门万科开发的第三个项目，厦门万科金域华府，在集美区杏林大桥的桥头。具体区域介绍，地理环境，请看 &a href=&///?target=http%3A///html/show-10-622-1.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&进击的巨人：杏林湾片区探访&i class=&icon-external&&&/i&&/a& 。&br&（这个金域华府的名称烂俗，叔很不喜欢，话说最近的楼盘名称都烂俗……）&br&楼盘介绍，参考万科自己的网站 &a href=&///?target=http%3A///estate/xiangmu/huafu.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&金域华府-厦门万科&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&此次交付的是项目住宅的倒数第二批。大约640户。&br&&br&以下进入处女座吐槽模式！体验都在吐槽里了……&br&&br&&b&组织能力还是一坨翔！！！！&/b&&br&&br&万科你们不是说已经组织过好几期收房了么？为什么明明电话预约确认了，还不能把人流措开呢？&br&为什么你们现场柜台的人流流线完全没设计，竟然让处理时间最长的领门禁卡柜台前的排队空间最小……好吧，其实你们没有设计排队空间，是不是？&br&当出现了人流淤积的时候，现场工作人员完全没有维持秩序的举动……&br&只听见我未来的邻居们各种骂娘的都出来了……原本听兴奋的心情，弄的一点都不爽！&br&&br&&b&与时代脱节的IT管理能力！！！！&/b&&br&&br&是哪个白痴想出来的门禁卡制卡流程？（好吧，人家是所谓的一卡通，好像接触式银行卡一样）&br&既然已经像开银行卡需要的资料一样，提交了身份证复印件，家庭关系表，一寸头像照片。&br&只要把激活了的卡片ID记录下来，回去慢慢录入不就得了？&br&现场操作，又嘈杂，又容易出错，安全性得不到半点提升，还大大降低用户体验！&br&回头门禁进入的时候，又不认卡认人……完全脱裤子放屁的意思！&br&&br&&b&交物业费好像充值！竟然还有充值礼物！&/b&&br&&br&原本以为是签个银行代扣代缴协议，直接从卡里面扣。结果协议签完了，后面还有一个缴物业费费环节，什么一次缴超过3k的送油啊，桶装水啊，万科牌大米啊……5k就送的更多……此时，再掏出一个刷卡器，请你刷卡付账！你妹啊！叔把钱都存在要代扣的卡里，你早在通知里说清楚不好嘛！&br&结果，因为后面还有退差款要抵扣物业费，叔一年不要缴物业费了。其实就应该交最少的（半年），你家吃那么差的油？你家缺那几桶纯净水啊？&br&&img src=&/0a45990ece3a21b75c35_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&1241& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&/0a45990ece3a21b75c35_r.jpg&&这就是收房流程单，从签到开始就用了！&br&————————体验，好的体验，接着往下——————————&br&&b&说说预验房，或者说是所谓的“工地开放日”&/b&&br&&br&大约在正式交付一个半月以前，万科的客服人员电话过来，通知说有一个“工地开放日”的活动，问有没有时间参加。因为知道这就是万科交房前的规定动作，所以当然希望在收房之前，见见自己的房子最终的样子。遂预约开放日早上的第一波。&br&&br&背景：因为下半年厦门台风都比往年少，雨水更少，几乎没有什么不可抗力造成的影响施工的因素，所以我们一直都没有担心自己的房子不能按期交付，都在猜测能提前多久。不像上半年交付的那一批，赶上不好的天气，不利的时节，几乎是踩着时间交付……当然，也没有听到过什么严重的，不可接受的问题。&br&&br&大约交付前一个月的周六，也是上午不到约定的九点，我就到了物业服务处，跟正式收房一样的布置。只是横幅不是“工地开放日”，是“模拟交付”。&br&也是先签到，然后等候区等待。（吐槽一下，到这么早竟然也只是10+号）没有填资料的步骤，直接安排了一个“验房工程师”陪同。&br&此工程师很年轻，应该是刚毕业的那种。非常仔细，处理流程一板一眼，态度极好，工具完善，对万科也是“非常不客气”的样子。（后来我知道，此流程人员，万科是外包的！）&br&&br&陪我看房，按照一张“房屋验收标准”的表格，一条一条的陪我检查。然后把不符合标准描述的点，以及我认为不符合标准的点，以及我认为不满意的点，都一一记录下来。用水桶接水帮我测试下水道啊，逐一测试抽水马桶，龙头，各个开关插座，各个门窗，各个预置出轨的五金件，阻尼啊……&br&很多设施，要是这小伙子不跟我说，我大概都不知道有。&br&&br&当然，很多细节的设备都没有安装，也没有很仔细的调试，问题少不了，写了满满的两大张纸。&br&不过我自己也知道，有一个月时间，万科肯定能给我改好。&br&前前后后看了有快两个小时，（当然是因为我比较啰嗦，比较龟毛，看的非常仔细……）小伙子态度始终很好，虽然我都看到他11月天的满头大汗。回到物业服务处的模拟交付现场，我是我那一拨最后一个。然后小伙子让我对今天那慢慢两页纸的问题签名，就把我交给其他服务人员，又去接待下一波了。&br&大问题没有，小问题一堆嘛。回去的时候我心情放松，对之后的收房信心满满。&br&————————————以下是关于此的体验评论————————————————&br&预先验房，第三方质量团队，细化到执行的检查标准，大规模的客户预约与接待……是不是提升了成本？当然提升。但，是不是提升了用户满意度？当然提升了！&br&之后正式交房的验房过程，分配你给我的，也是一个看上去经验非常丰富的中年工程师，看上去是管理层的样子。据他说的，预验房是集团安排的，从外地调拨过来的第三方团队。&br&正式验房的时候，我就按照我当初提的问题，以及记录在纸上的文字，重新确认了一遍设备安装，以及安装效果。&br&另外上次因为时间因素，没有暴露出来的石膏板裂缝啊，门边间隙啊之类的，算是这次新发现的问题。在万科提供房屋各个部分的保修承诺书我看过之后，不到半个小时，我就愉快的签字交房了。&br&————————————部分完成的分界线————————————————&br&&b&几天接触，万科物业的初步印象&/b&&br&&br&买万科房子之前，就听在深圳的朋友说，万科的物业服务怎么怎么好。买之前，去了翔安的万科金色悦城，实地体验了一把，觉得真的比厦门本地这些物业管理，普遍的要好。&br&&br&收房第二天，厦门就下雨，大早上起来，发现外面雨还很大。开始担心昨天为了通风开的窗，会不会让雨水进来，打湿了地板。&br&因为房子还有要整改的部分，所以交房后，没有启用正式钥匙，万科的工程钥匙，还可以进房间。&br&于是，打电话给万科物业，让他们帮忙关一下窗户，万科物业答应会处理。&br&收房第三天，刚好搬一些东西过去，发现窗户真的关了！！！&br&&br&感觉不错！&br&————————————————————————————————————&br&窗户关了，但是提出的整改问题还没有解决。&br&于是就打电话给当天带我收房的那个工程师……他说马上安排人……&br&&br&一个上午，陆陆续续来了几波修理人员，带着工单，一项项的解决问题，然后让我签字。&br&我又发现了新问题，再打电话给“维修管家”电话。很快就来人处理了。&br&恩，一个上午，问题都解决了，反映了问题有接待有反馈，有解决。&br&很心安！&br&————————————还有什么要写呢？————————————————
蟹妖！ —————————————————————————————— 先看一个简单的流水版本，整理一下时间线： 1. 合同交付日期是日。12月11日收到万科EMS来的收房通知，包含：收房通知，物业缴费通知，收房流程及文件说明文档，其他广告…
不是法律从业者，也不是物业从业者。但是就这个问题咨询过物业从业者，也在附近几个小区实地了解过情况。这篇文章的内容是不可取。&br&
首先需要明确的是，物业公司是替小区业委会代收停车费。&br&
文中反复强调小区车位是全体业主所有（还要在土地按规定能够做为车位使用，且排除预先出售出租的固定车位的情况下），那没有车的业主是不是可以拒绝小区停放车辆？！&br&
实际上，业委会，即小区居民选出来代表全体居民的业主代表委员会，同意物业将小区空地划为车位并收取费用，应是基于维护绝大多数业主利益的立场。这笔收入纳入小区维护基金（各地方叫法不同），属全体业主共有，用于小区维护或活动开销。物业人员不过是从中提取业委会允许范畴的劳务费，无可厚非。&br&
业委会的收入或者说小区维护基金的主要来源一般是业主定期缴纳费用和小区公共营业项目（比如小区泳池，会馆外包费用、停车费用）等。而这些费用往往是物业代为收取，但是物业要启用这笔资金却要通过业委会的同意，有时甚至是全体业主的同意。这就造成了一种情况；一号楼的设施出现损坏，需要启用维修资金，但是业委会中占多数的其他号楼的业主觉得与自己无关，不同意动用资金；或者是一号楼即便是有自己的独立维修资金，但是底层住户和高层住户意见达不到统一。一号楼的设备维修不了了之，之后一号楼业主觉得这是物业责任，拒交物业费，造成恶性循环。&br&&br&&br&
对，我是来借题发挥的：一个小区真的就是一个小社会，我之所以对物业的事情感兴趣，是从我们小区开始闹“民主选举”开始，几个略有文化的大爷大妈挑头推翻之前的“霸权业委会”，带动了一大群无所事事又易被煽动的业主，整天在小区散发传单，贴大字报。数落物业或前业委会的不是，造成了我们小区长时间“无政府”状态，给我们生活带来了极大不便，让我们这些原本“事不关己”的人也不得不开始关心“政治”。&br&
现在新的业委会和物业开始工作了，还是不难发现，每每闹得最厉害的，就是那些从来不交物业费，却怪物业哪哪都做的不好的。呵呵。
不是法律从业者，也不是物业从业者。但是就这个问题咨询过物业从业者，也在附近几个小区实地了解过情况。这篇文章的内容是不可取。 首先需要明确的是，物业公司是替小区业委会代收停车费。 文中反复强调小区车位是全体业主所有（还要在土地按规定能够做为车…
万物物业的微信公众号“万科物业说”刚好转了颜雪明的一篇文章——好物业去哪儿了。&br&&br&文章中，作者把物业比喻成业主的保姆：&br&&br&“大家谈起物业管理，都叹息好物业难找。令我想起深视《第一现场》曾做过的一个保姆专题，记者拦路采访，所问到的人，大都对用过的保姆摇头。当时我就想，保姆难题的根源究竟在哪里？我觉得，无非是待遇与身份的冲突。&br&&p&一个住家的保姆，深深地参与到家庭生活之中，你家里什么东西在哪里放着，她比你知道得还清楚，但她是一个外人，是家里最没有地位的人，主妇恨不得给最低的待遇、让她干最重的活儿。既要她老实、可靠、能干、放心，又想少给钱，这样的美事，大概只有在我们这样具有“低人权优势”的地方才能找到。可是人家也是人啊，人家也有青春、理想、父母、家庭，谁不想活得快乐自由富足尊严？所以，好保姆难找，是一个伪命题，真问题是保姆的工作被人看不起，不能赢得应有的物质回报与社会评价，所以就是有好保姆，也没有心思好好干。&/p&&p&能印证我这个观点的，就是月嫂，由于高收入家庭肯为下一代投入，这个新兴职业应运而生。雇主真心认可月嫂的工作价值，尊重她的劳动成果，肯付出很高的薪水，结果好月嫂就大量涌现。&/p&&p&物业管理是一个新兴行业，在中国不过30多年。&u&物业公司是小区的大管家，也是业主的共同保姆。业主与物业公司，类似主妇与保姆的关系。业主希望物业把什么都管好，但又不愿出钱，这种心态，活像零团费港澳游的游客。旅游团纠纷，大多出在这样的团，道理很简单，羊毛不可能出在猪身上。&/u&一毛不拔的游客碰上精明的旅行社，不碰出火花才怪。”（出自微信公众号“大雪冷饮”，作者颜雪明）&/p&&br&&p&物业行业有一句自我调侃的老话：“上辈子作孽，这辈子做物业”。&/p&&br&&br&&p&在国内物业行业，存在着许多共同的痛点：物业费普遍较低且难以提价、劳动密集型的行业员工增长达到瓶颈且用工成本不断上涨、严格的层级制靠人盯人、项目管理存在大量灰色地带且业主不知情等等。&/p&&br&&p&万物君做过一个投票调查——哪项行为，更能代表业主对好物业的尊重？结果，最高票数的是67%的人认为“业主愿意给好物业支付一个好价格”代表了业主对好物业的尊重。&br&&br&&/p&&p&
为什么我们愿意以5万、10万一平米的价格去买房子，却不愿意以5元、10元一平米的价格去请一个好物业管理我们的房子？一个好价格意义不仅在于能提升小区环境这个表象，更重要的是在于背后那些看不到的地方：优质的服务和对设施设备的良好管理。我们都知道，物业服务优质与否影深深影响业主的生活体验，而设施设备是否良好运行更紧扣着业主的生命安全。&/p&&br&&p&“现今物业管理的从业人员，劳动价值被严重低估。我们不妨估算一下他们创造的价值。深圳罗湖区某品牌物业管理的小区，十五年前5000元/平方米，现在5万元/平方米，这当然主要得益于城市总体房价的上涨，但观察它旁边的同档次、同年交付使用的楼盘，由于物业管理混乱，换了几家物业公司后，几乎处于无管理状态，于是房价只有4万元/平方米，两者之间的差价，&strong&就是优良的物业管理带来的价值&/strong&。一套100平方米的房子，业主每月300元物业费，十五年总共不过付出54000元，而他得到的是什么？不但享受了良好的秩序、清洁的环境、及时的维护，更因为良好的物业管理，自己房子升值100万元。这里我们清楚看到，业主才是物业管理最大的受益者。而物业公司从这户业主交纳的54000元物业费中，只获得10%的酬金，另外90%都用在了小区管理的日常支出。&/p&&p&应当说，物业公司得到的回报是微不足道的。与基金经理们相比，物业管理人的劳动更辛苦，而他们的酬金不抵前者的十分之一，这明显不公平。问题就在于对于这个新的行业，社会公众缺乏正确的认识。许多业主宁可一饭千金，也不愿交一个月几百元的物业费。&u&拒绝交费的理由，无非是物业做得不好，可是谁能在挣不到钱的情况下努力把一件事情做到一流？劳动价值得不到尊重，只能越做越差，最终受损失的，还是业主。”&/u&。”（出自微信公众号“大雪冷饮”，作者颜雪明）&/p&&br&&p&如果业主肯给物业一个好价钱，物业能有合理利润，业主也能享受到相应的优质服务、使房屋保值增值、对设施设备良好的维护打理等等，形成良性循环。&/p&
万物物业的微信公众号“万科物业说”刚好转了颜雪明的一篇文章——好物业去哪儿了。 文章中，作者把物业比喻成业主的保姆： “大家谈起物业管理，都叹息好物业难找。令我想起深视《第一现场》曾做过的一个保姆专题，记者拦路采访，所问到的人，大都对用过的…
我是保洁公司，我的业务就是通过物业公司承包保洁，对这个问题，我觉得我还是有一定的发言权&br&除了上面提到的社会分工，还有另外三个也是最重要的三个原因：&br&一个是节省人力资源：因为现在普遍的用工荒，尤其北上广一线城市，招聘一个保洁员比招聘一个大学生要难的多的多，外包给保洁公司，物业公司就省心多了&br&二是归避风险：毕竟保洁工作有时候也是有一些风险的，工伤、误使用清洁药剂等，因为外包出去了，所以，产生问题当然就跟物业公司没有关系了&br&三是社会保险和福利：物业公司都是比较正规的单位，自己的员工当然得上社会保险，福利也要跟着公司的员工走；这样一来保洁员的工资加保险等成本远远高于外包给保洁公司的成本，而保洁公司基本上是不会给保洁员上社保的（我们公司是为数不多的给保洁员上有工伤意外险的）
我是保洁公司，我的业务就是通过物业公司承包保洁，对这个问题，我觉得我还是有一定的发言权 除了上面提到的社会分工，还有另外三个也是最重要的三个原因： 一个是节省人力资源：因为现在普遍的用工荒，尤其北上广一线城市，招聘一个保洁员比招聘一个大学生…
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