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01小区秩序维护费
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物业费包含哪些服务?交多少合适?
-& 14:05:53 来源： 张女士
?编号：81472
?标题：物业费包含哪些服务?交多少合适?
?处理人/部门：----
?提问者：张女士
?提问时间： 14:05:53
买的新房快要交房了，物业公司提醒快要交物业费了，想弄清楚，物业一般包括哪些服务？物业费一般在什么范围？
记者跟进：
& & & & 在武汉，物业费包含了商品房的共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用，还包括水泵的养护、用电和清洗水箱的费用，消防设备设施的运行和养护等费用。
一般而言，如果是住宅，通常物业公司不会和具体某一位业主签署物业合同的。因此住宅项目的物业合同只有开发商和业委会可以同物业公司签署。而开发商和业委会在合同中，代表了全体业主。因此尽管没有和具体的业主签约，物业公司也必须履行合同约定，承担管理责任；同样业主也必须要遵守缴纳物业费的义务。可以通过此合同了解物业的服务范围。
解决方案：
　　在武汉，物业费包含了商品房的共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用，还包括水泵的养护、用电和清洗水箱的费用，消防设备设施的运行和养护等费用。具体的物业服务成本的构成要素包括一下几项：
　　1、人工费。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费;
　　2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用;
　　3、物业管理区域绿化养护费用;
　　4、物业管理区域清洁卫生费用;
　　5、物业管理区域秩序维护费用;
　　6、办公费用;
　　7、物业管理企业固定资产折旧费用;
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
　　9、经业主同意的其它费用。
　　目前武汉市一些老旧社区的物业费通常在1元/月*O，新建普通商品住房的物业费一般在2.5元/月*O左右，高端住宅的物业费甚至达到3元/月*O。如果您购买的是普通的商品住房，物业费不超过3元/月*O，都可以算作是合理的。当然，物业收费是否合理，还要看物业公司提供的服务是否到位，性价比高的物业当然更加划算。
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关于物业服务公司纳税与如何开具发票的解释
我企业承包某单位物业服务小区秩序维护（保安服务外包）单位支付我们服务费时要全额开发票，按差额缴税。但是现在某市某某区地税局专管员让我们按照全额开发票全额缴税，财税[2003]16号文件第（十二）条规定：（派遣）劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、、、工伤保险等，下同）以及住房统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。 （请给予具体解释？
律师回答地区：甘肃-张掖咨询电话：帮助网友：109293 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_2 人和律师面谈。 12:09 13:23华律网用户废话地区：甘肃-兰州咨询电话：帮助网友：21750 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_7 人不服的可以申请复议或者诉讼。请采纳 12:19 13:23华律网用户申请复议或者诉讼哪、？地区：甘肃-兰州咨询电话：帮助网友：46177 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_3 人你好，条文规定的非常明确了，可咨询税务部门。 16:31地区：甘肃-兰州咨询电话：帮助网友：68236 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_8 人你好，具体咨询税务部门 11:21地区：甘肃-兰州咨询电话：13893***帮助网友：19164 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人您好。可以委托律师。甘肃元成彤律师事务所回答。 10:56地区：甘肃-兰州咨询电话：18298***帮助网友：2724 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_3 人你好，请咨询税务部门。 13:32
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营改增的这些问题 你明白了吗？
魏峥 秦中晓
　　5月1日全面推开营改增试点正式启动，市共有21.3万户纳税人纳入试点范围。6月1日起，营改增纳税人迎来了首个申报期，截至6月30日，全市四大行业57014户试点纳税人（其中一般纳税人51917户、小规模纳税人5097户）申报销售额708.5亿元，缴纳增值税8.1亿元。按季申报的小规模纳税人和也于7月1日开始申报。为方便纳税人“报好税”，国税部门在强化内外部培训的同时，对营改增试点政策、发票领用和管理等方面的热点问题进行梳理，并提供权威解答。　　文/魏峥 秦中晓 赵称　　政策类　　一些纳入营改增试点的行业税率有所提升，如何实现“所有行业税负只减不增”？　　增值税与营业税的计税原理不同，不能单纯从税率高低来判断税负情况，下面我们分行业进行说明。　　1.建筑业和业分别由原来3%和5%的营业税税率，改为适用11%的增值税税率。　　建筑业原营业税税率为3%，按每笔交易的营业额征税，但不考虑企业经营成本以及单笔交易是否获利，容易重复征收。实行增值税后，税率虽然变为11%，但建筑业中企业购进的建筑材料、机械设备、运输工具等都可以抵扣进项税金，只需按本环节的增值额课税，行业税负应不会上升。此外，国家对企业甲供材、清包工的经营方式，做出了过渡期政策安排。一般纳税人以甲供材方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税，与原来按3%的营业税税率征收相比，企业税负将保持平稳。　　同样，营改增后房地产开发企业中的一般纳税人，按11%的增值税税率缴税时，可以将符合规定的土地出让金从销售额中扣除。由于土地出让金占到整个房地产开发成本的30%到40%，所以尽管税率提高了，但税负应该不会上升。此外，房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，均可选择简易计税方法，按照5%的征收率计税，这类企业的税负也不会增加。　　2.金融业和生活服务业由原来5%的营业税税率改为适用6%的增值税税率。　　金融业营改增后也将减负。首先，金融业原营业税的优惠政策在营改增后基本予以保留和延续。其次，通过购置不动产和相关设备、技术研发、软硬件更新等，获得进项抵扣。　　生活服务业中大部分为小规模纳税人，这些企业营改增后按3%的征收率实行简易征收，与原来5%的营业税税率相比，将减税40%左右。生活服务业中的一般纳税人可抵扣的进项较多，如餐饮企业的房租、水电及购进的餐具食材都可以按规定进行抵扣。　　本次改革试点扩围，对前期已在试点范围内的行业有什么影响？　　对于交通运输、邮政、电信行业、现代服务业等前期试点行业而言，营改增全面推开后，增值税抵扣链条更加完整，许多之前不能抵扣的项目都可抵扣了，许多之前苦于没有“进项”的问题也得到了解决。以交通运输业为例，随着营改增全面推开，可抵扣的范围进一步扩大，这些行业的税负将进一步下降。　　小规模纳税人不能抵扣进项税额，如何享受到改革的红利？　　一方面，小规模纳税人适用的是3%或5%的征收率，与营业税相比税率没有上升，综合考虑两种税计算上的差异，营改增后税负应有所下降。另一方面，全面推开营改增试点后，国家对小微企业在增值税政策上的优惠力度进一步加大。自日起至日，增值税小规模纳税人销售货物、提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。符合条件的小规模纳税人，只需要在纳税申报期准确填列《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》，即可享受免税政策。　　全面推开营改增后，企业日常发生的费用，哪些可以抵扣进项税，哪些情形不能抵扣呢？　　办公用品/电子耗材、车辆租赁、水费/电费、房屋租赁、物业管理、会议费/培训费，这些项目取得增值税专用发票可以抵扣。　　集体福利费、个人消费/餐费、免税项目支出、增值税普通发票，以上情形不能抵扣。　　招待客户的餐费和住宿费可以抵扣吗？　　根据财税〔2016〕36号文件规定，购进餐饮服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。因此，用餐、娱乐费用即使取得增值税专用发票也不能抵扣。　　一般纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务如何计税？　　可以选择使用简易计税方法计税。建筑工程老项目指的是：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在日前的建筑工程项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在日前的建筑工程项目。　　符合规定安置残疾人就业的纳税人，营改增后能享受到更多政策优惠吗？　　以前，符合优惠政策条件的纳税人，享受优惠的金额与安置残疾人人数挂钩，每安置一名残疾人就业，每月可享受不到3000元的增值税退还。自今年5月1日起，这一优惠的上限大幅提高，每安置一名残疾人员每月最多可享受当地省（含直辖市）人民政府批准的月最低工资标准4倍金额的退还。以我市为例，今年7月1日起天津市最低工资标准调整为月1950元，企业每按规定安置残疾人员1名，每月最多可退还增值税7800元，安置残疾人员越多，退还税款越多。　　提供应税服务未达到增值税起征点的个人，是否缴纳文化事业建设费？　　不需要了。根据有关规定，未达到增值税起征点的缴纳义务人，免征文化事业建设费。　　发票类　　营业税取消后，以前的发票还能用吗？　　可以用，但是有期限。自日起，地税机关已不再向试点纳税人发放发票。在此之前试点纳税人已领取的天津市地方局监制的发票以及印有本单位名称的发票，可使用至日。有享受免征增值税政策等特殊情况的试点纳税人（详见国家税务总局公告2016年第23号）使用的印有本单位名称的发票，可使用至日。需要注意的是，试点纳税人在领用国税发票前，应对已领用未使用的地税发票进行缴销。发票缴销业务可在初次申请使用国税发票时，一并在主管国税机关办理。　　营改增后，增值税的抵扣凭证有哪些？　　增值税专用发票、税控机动车销售统一发票、海关进口增值税专用缴款书、(,)收购发票、农产品销售发票、解缴税款的完税凭证、出口货物转内销证明可以作为增值税抵扣凭证。　　之前中奖的餐饮发票没来得及兑换，只能作废了吗？　　已发放的定额有奖发票，由地税部门按原发票兑奖流程办理，兑奖期限截至日。此外，随着改革的推进，税务部门结合实际对之前的政策进行了调整。《天津市国家税务局 天津市地方税务局关于全面推开营业税改征增值税发票使用问题的公告》（天津市国家税务局 天津市地方税务局公告2016年第3号）中第二条、第三条、第五条、第六条已废止，请试点企业予以关注。　　开具增值税专用发票要购买专业的税控设备及相应的软件，这些软、硬件需要支付费用吗？　　开具增值税的发票需要购买税控设备，且需按年向税控服务商支付服务费，但这些费用在申报缴纳增值税时可以按规定扣除的。此次营改增由地税局移交国税局的新登记纳税人（含个体工商户）全部由现申报软件服务商提供商业版申报软件，免收费用。日后，新开业纳税人可以使用免费版申报软件，该软件满足基本申报功能。同时，纳税人也可自愿选择使用商业版申报软件。　　原营业税纳税人对增值税政策和新开票系统不太熟悉，开票应该注意哪些问题？　　打印发票字迹要清楚，不得压线错格，确保打印格式精准，不得将二维码或密码区与表样原有内容重叠，否则将影响发票的使用，产生无效票；在开票前应将纸质发票的号码与开票系统中的号码进行核对，在开票后若发现信息错误，应将发票所有联次全部作废，重新开具；及时掌握增值税相关政策，特别是了解常见税目税率，避免因商品编码、商品种类选择错误，而出现发票税率错误、品目错误等情况。　　商家为消费者开具增值税专用发票有什么要求？　　销售方开具增值税专用发票，由购买方提供4项信息：名称（不得为自然人）、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息。不需要提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、增值税一般纳税人登记表等相关证件或其他证明材料。若实际付款人与专用发票的“购买方”不一致的，销售方可在“备注栏”注明实际付款人的名称和有效证件号码。　　商家为消费者开具增值税普通发票有什么要求？　　销售方开具增值税普通发票的，如购买方为企业（有纳税人识别号）和个体工商户，购买方栏的“名称”、“纳税人识别号”为必填项，其他项目根据实际业务需要填写；购买方为非企业性单位（无纳税人识别号）和消费者个人的，“名称”为必填项，其他项目可根据实际业务情况填写。如果消费者能将上述信息准确提供给商家，就可以开具增值税普通发票，不需要向销售方提供纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息等相关证件或其他证明材料。　　集中聘用大量临时工，代开发票费时费力，有没有简便的方法？　　公司、学校等临时聘用大量营销员、外聘教师等劳务人员，在支付劳务费时需要到税务机关代开发票，业务数量较大。我市税务部门准许对上述情况实行合并收入代开发票和委托办理代开票，并制定相应的后续监管措施，防范代开发票风险。此前需要一次性代开数十份发票的业务，现在只需开具一张即可完成，有效地减轻了企业负担。　　跨区（县）提供建筑服务要在当地预缴税款，增值税发票怎么开？　　部分跨区（县）提供建筑服务的小规模纳税人，按照规定应在施工地预缴增值税，而小规模纳税人代开增值税专用发票需在注册地主管税务机关办理。这就造成了纳税人往返办理、重复缴税的情况。为此，我市税务机关拟定了《国税机关为部分营改增纳税人代开增值税发票操作规范》，规定纳税人完成跨地区施工业务后，可在施工地主管税务机关一次性完成预缴税款、代开发票两项业务。　　货物运输业增值税专用发票停止使用后，提供货物运输服务应该开具什么票呢？　　国家税务总局公告2015年第99号明确从日停止使用货物运输业增值税专用发票。增值税一般纳税人提供货物运输服务，应使用增值税专用发票和增值税普通发票。开具发票时应将起运地、到达地、车种车号以及运输货物信息等内容填写在发票备注栏中，如内容较多可另附清单。　　物业费及水电费可以开具增值税专用发票吗？　　除了购买方属于其他个人不得开具增值税专用发票以外，其他情况可以按规定开具增值税专用发票。　　贷款服务可以开具增值税专用发票吗？　　纳税人购进的贷款服务所含的增值税额不能从销项税额中抵扣，不需要开具增值税专用发票。　　小规模纳税人能开增值税专用发票吗？　　增值税小规模纳税人销售货物或者应税劳务不得自行开具增值税专用发票。不过，这些纳税人可到税务机关申请代开增值税专用发票。　　自然人可以代开增值税专用发票吗？　　目前，自然人代开增值税专用发票仅限于销售不动产和出租不动产。　　哪些纳税人可以享受“取消增值税发票认证”服务？　　自日起，取消增值税发票认证的纳税人范围由纳税信用A级扩大到B级增值税一般纳税人。同时，日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人，在今年5月至7月期间也可以享受取消认证服务。　　取消增值税发票认证是指纳税人取得销售方使用增值税发票管理新系统开具的增值税发票（包括增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、机动车销售统一发票）可以不再通过办税服务厅、自助办税终端和网上认证系统进行扫描认证，而是通过登录增值税发票查询平台，查询、选择、确认用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。　　营改增后商务出差的报销会有变化吗？　　根据财税〔2016〕36号文件规定，购进的旅客运输服务的进项税额不得从销项税额中抵扣，因此乘坐公共交通工具取得的票据其进项税额是无法抵扣的。但如果是驾驶公司自有车辆出差，就不属于购进旅客运输服务，行驶过程中花费的汽油费、停车费、通行费等，如果能取得增值税专票，其进项都可以抵扣。如果是租车出行开具增值税专用发票，汽车租赁费用中17%的税款也可以抵扣。　　营改增后，住宿服务适用6%税率，如果购入的住宿服务用于员工因公出差，且能取得增值税专用发票，适用一般计税方法的公司是可以从销项税额中抵扣的。　　征管类　　房屋交易缴税地点变了吗？　　缴税地点没有变化。根据有关规定，为方便纳税人办税，营业税改征增值税后，由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税及代开增值税发票业务。　　“网上办税”对试点企业是否适用？　　当然适用。目前我市国税的“网上办税”服务已经上线涉税事项43项，涉及备案管理类、登记类、发票类等。试点纳税人在国税局进行税务登记后，办理“网上办税”开通手续，即可通过天津市国家税务局网上办税服务厅办理上述涉税事项，足不出户，快捷轻松。　　7月1日起，按季申报的增值税小规模纳税人进行首次申报，需要填写哪些资料？　　按季申报的增值税小规模纳税人首次申报的时间为7月1日至7月20日，纳税人可以到办税服务厅进行申报，也可以采用网上申报、自助办税机申报等多元化方式。需要填写的资料包括：1.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》。2.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》，本表由销售服务有扣除项目的纳税人填写，其他小规模纳税人不填报。3.《增值税减免税申报明细表》，本表为增值税一般纳税人和增值税小规模纳税人共用表，享受增值税减免税优惠的增值税小规模纳税人需填写本表。发生增值税税控系统专用设备费用、技术维护费以及购置税控收款机费用的增值税小规模纳税人也需填报本表。仅享受月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）免征增值税政策或未达起征点的增值税小规模纳税人不需填本表。　　营改增后有的商家借机涨价，税务机关怎么应对？　　营改增是释放改革红利、促进经济发展的重要举措，以确保“所有行业税负只减不增”为改革目标，这样一项关注民生的改革举措不会提高市民生活成本。然而，确实有个别商家假借营改增之名刻意曲解政策，趁机谋取不当利益，损害纳税人利益。为此，天津市国税部门一方面加强营改增政策的宣传解读，另一方面积极联合其他监管部门加大管理力度，及时查处纠正损害纳税人权益的行为。同时，也希望广大市民能够加入监督行列，通过12366热线、天津市国税局门户网站等沟通平台举报此类不良行为，共同维护良好的市场秩序。　　营改增后有些酒店、饭店开具发票时，要求提供各种手续，很不方便。索要发票不是消费者的正当权益吗？为什么变得这么复杂？　　这种现象是由于部分商家对相关政策理解不清造成的。针对开具增值税发票时向消费者索要证明的现象，我市税务部门及时出台了《天津市国税局关于开具增值税发票有关事项的提示》，总结增值税发票开具的技巧及不同消费者适用的增值税发票种类，明确索取发票是消费者的正当权益，商户应按相关规定及时便捷的为纳税人开具增值税发票。同时，消费者可自行查阅相关规定，维护自身权益。　　有些消费者反映，在饭店用餐后开票要加收税钱，这合理吗？　　当然不合理。饭店的餐费是含税价，用餐后开具增值税发票时不需要另行交纳税钱。如遇到饭店提出开具增值税发票需要补交税款的情况，消费者可以直接拨打税务机关的12366热线进行投诉，税务机关将按照《纳税服务投诉管理办法》的相关规定及时进行查处，维护消费者的合法权益。　　全面推开营改增试点以来，为有效应对可能出现的办税，解除纳税人的“后顾之忧”，税务部门相继推出了一系列便民服务措施，包括增设临时办税场所，增加纳税申报和发票发售快速通道，实行错峰预约申报和小规模纳税人按季申报，推进网上办税、自助办税、移动办税等多元化办税形式，延长6、7月份增值税申报期等。同时，进一步健全问题反映和快速响应机制，提供多渠道政策咨询、纳税辅导和涉税信息推送，及时回应纳税人诉求。纳税人在适用税收政策和办税过程中遇到疑难问题，可通过国税门户网站、12366纳税服务热线及各办税服务厅进行咨询。税务部门将竭诚为纳税人提供优质、高效、便捷的涉税服务，让广大纳税人充分享受到办税便利和政策红利，切实增强“营改增”试点改革带来的获得感。
（责任编辑： HN666）
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