划拨土地上所建商品房的抵押问题
今日，受到我同学的电话，他在某房地产公司工作，主要业务是办理抵押登记问题。现在有一个棘手的案子，是这样的：所涉标的是房屋，在新疆。这房屋的土地是划拨用地，而上面建的却是商品房。同学问我：1.这房能不能进行抵押登记？2.抵押登记是否还要遵循“房地一体原则”？
故，答复如下：
1. 划拨土地上原则上是不应当建商品房的
原因是基于土地是划拨的。即从国家来是不支付对价的。所以土地上的建筑应当是为国家服务的。可以建立政府机构，事业单位，医院，学校等等。
2. 退一步，我们讨论在划拨土地上已经建立商品房时的问题
首先，要肯定这间房屋是能抵押的。因为房屋是商品房，虽然土地是国有的，但抵押行为还是可以存在的。因为房屋的产权人拥有房屋的所有权。自然拥有房屋的抵押权。
其次，其实这件房屋的抵押是没有作用的。肯定大家要问，为什么会没有作用。原因很简单，抵押权可以设立，但不能够实现。要实现抵押权，就一定要进行拍卖，但拍卖就一定会涉及“房地一体原则”（即卖地必卖房，卖房也卖地）。为了抵押权的实现必然会发生拍卖。而拍卖就一定会涉及土地所有权。但土地是划拨的，换句话而言，就是国家给的，没有支付对价。怎么能拍卖？
3. 问题的解决
这个问题的解决，其实就涉及了土地性质的转化。为了要实现拍卖，必然要把划拨用地的性质转换为可流转土地的性质。根据《房地产管理法》第四十条
【划拨转让报批】“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”表明，要实现转换划拨地的性质有两个前提条件：1.有批准权的人民政府准予转让
2.缴纳土地使用权出让金。
其中，先搁置政府批准的问题。土地的出让金都是一笔很庞大的数字，这样的抵押，在实践操作中完全是不可能行为的。因为成本太大，手续也太为繁琐。最后，我建议我同学取消了此笔交易。
1. 房屋所有权--&房屋抵押
2. 房屋拍卖--&A.房屋所有权& B.可转让土地
3. 划拨地的出让--&A.政府批准 B.交出让金
知识拓展：
房地一体原则，是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。房地一体原则也被称为“房随地走”原则或“地随房走”原则，其源于房产与地产不可分离的自然属性。
　　房地一体原则体现在以下几个方面：
　　第一，房产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。房屋总是建筑在一定范围的土地之上，只有坚持房地一体才能避免土地权利和房屋权利的冲突。
　　第二，土地使用权转让时，该幅土地范围内的房屋必须同时转让。土地使用权的转让应当区分情况：如果在该幅土地范围内还没有进行房屋建设的情况下，那么其转让仅仅涉及土地的使用权；如果该幅土地范围内已经建造了房屋，则要求房屋的所有权随土地同时移转。
　　第三，房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。抵押权主要是由抵押权人通过拍卖抵押物取得价款来实现，房地产抵押可能涉及房产或土地使用权的转让问题。因此，房地产抵押也应当遵循房地一体原则。值得注意的是，抵押合同签订以后，土地上新增的房屋不属于抵押物。不过，新增物虽然不属于抵押物，但为了便于抵押权的实现，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋的所得，抵押权人无权优先受偿。
　　房地一体原则也存在例外，一是若地上建筑物、其他附着物作为动产转让，则不需要与土地一体；二是经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的可以例外。
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经济适用房用地划拨的规定
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