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停车位使用规定
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小区地下车位对外出租合理么? 协会:出现问题可维权
| 作者：张益维
舜元知雅园小区物业在小区门口贴出收费标准，在满足自己小区停车的前提下，将车位出租给附近停车位缺乏的小区。
■物业：车库是开发商的，有权租给其他用户
■物业协会：一旦出现安全问题，业主可以通过业委会维权
东方网2月17日消息：外来车辆临时停靠居民小区习以为常，但舜元知雅园小区物业将小区部分地下车位长期租给隔壁小区车主，由此一场地盘之争在业主与物业之间爆发，而彼此都有自己的理由。
业主：小区停车库怎可外租
去年9月起，新渔东路舜元知雅园小区原本的平静因为物业的一项措施而被打破——在业主看来，物业放任大量外来车辆使用本小区地下停车库无疑是对自家地盘的侵占。
导火索是当月的小区地下停车库涨价，从200元每月提升至380元每月。
“最让人不舒服的是，这次涨价只是针对小区内业主，原来外来车辆380元一个月，小区内住户200元一个月。现在一刀切了，所有人都一个价。”在小区住了7年的金先生说。
于是，小区业主与物业公司之间变得矛盾重重，甚至引发了十余次业主拒付停车费，将小区进出大门用车辆堵死、使小区交通陷入瘫痪的情况。由于业主和物业之间的矛盾，物业公司也变得消极怠工，小区内环境卫生变得更差。
在舜元知雅园全体业主的维权状中这样称：“停车库不顾业主阻拦，对外开放。外来车辆激增，严重影响小区业主的正常停车，在广大业主中造成恶劣影响。”
业主们进一步质疑：“允许外来车辆进入小区内停车，这些进进出出的车辆难道不会损毁小区内的路面吗？损毁后的维修费用是不是要知雅园的业主承担？这样的话，停车费一致，合理么？”
物业：地下车库属于开发商
记者注意到，舜元知雅园面积并不大。除了消防通道，小区内进出主要靠位于新渔东路456号的大门。而小区内地下车库也仅有一个出入口，设立在舜元知雅园小区内。也就是说，无论是小区内业主，还是需要使用地下停车库的天台家园业主，如需进入地下车库，均要首先进入知雅园小区内才行。
那么，如知雅园广大业主所担心的那样，允许大量外来车辆出入小区，会不会带来安全隐患呢？知雅园小区内业主的停车需求，会不会因此得不到满足？外来车辆和本小区内车辆收费一致，是否合理？
对于这些问题，舜元知雅园的小区物业工作人员，上海优联物业管理有限公司工作人员丁女士有着不同的理解。
丁女士告诉记者，舜元知雅园业主只有几十辆汽车，而小区内地面、地下停车位加在一起达到134个。小区内地下停车库使用权，向来以本小区业主和租户为优先的。知雅园小区物业均是在为本小区业主和租客预留足够数量的停车位后，才对外出租停车位的。事实上，到目前为止，地下车库停车位仍有剩余。
此外，物业公司对使用小区地下停车库包月停车的外来车辆，有严格的控制。丁女士向记者出示了一份天台家园业主申请使用舜元知雅园地下停车库的申请书。记者看到，这份申请书盖有天台家园小区物业的印章，天台家园业主进入舜元知雅园停车之前，必须先由天台家园小区物业提供这样的申请证明，他们才会同意。
至于知雅园业主提出的仅针对小区内业主提价一事，实际上是一个误解。丁女士告诉记者，此次地下停车库提价，并不是真正意义上的提价，而是恢复最早合同上的原有价格。丁女士说：“小区刚建立的时候，因为小区内住户都是动迁户。当时的乡政府就和开发商商议，暂时降低地下车库停车费，由380元调整至200元。这次调价实际上恢复了合同上的原有价格。地下停车库380元每月，是合同上明确写好了的，我看到过。”
那么，不承担小区内设施损毁修复责任的外来车辆车主，停车费价格是否该和小区内业主的一致呢？丁女士告诉记者，道路损毁的费用，实际上已由知雅园小区开发商，也就是地下车库的业主承担了。丁女士说：“作为地下车库的业主，小区开发商也要缴纳物业管理费等相关费用。这些费用中涵盖了道路等设施损耗的修复费用。”
在丁女士看来，小区开发商作为地下车库的业主，拥有和其他业主一样的权利，有权在满足本小区业主需要的前提下，将车位出租给其他用户。地下车位乱象丛生 开发商可以卖人防车位吗？
随着城市私家车与日剧增，小区停车越来越紧张，地下人防车位的纠纷不可避免地日益凸现。当务之急，亟须早日立法明确地下人防车位产权归属。一问：人防车位可以卖吗？“小区的人防车位，开发商能不能卖？我们业主买了这些车位，有保障吗？”近日，杭州市王先生咨询本报编辑部。王先生家住城西某高档小区，他在小区看到海报，开发商开始新一轮车位促销。“价格比原先便宜了好几万，但估计买的人不多。”王先生为爱车伤透了脑筋。小区地面车位有限，回家迟了，根本找不到泊车位。不少业主把车子停到小区外的小道，但近期交警开始贴违规停车罚单。王先生无路可逃。他准备购买地下车位。挑选时发现，促销中很多是“人防车位”。产权车位与人防车位价格看上去没差别。人防车位与非人防车位，到底有什么区别？王先生开始警惕起来。对方告诉他，人防车位没有产权证，他们会与业主签订一份协议，出租与小区商品房同期70年的使用权。王先生此时才明白，地下车位分为两类：一类是建设时位于普通地下室的已在规划上注明是地下车位的，可以租售。另一类，则是位于履行法定义务配套建设的防空地下室中。后类车位不能取得产权证。“人防车位也能卖吗？”当王先生提出异议时，对方回答，目前很多小区都在卖，大多数签订长期租赁合同“以租代售”销售人防车位。记者随后的调查显示，杭州市多数新小区，确实普遍以签订长期租赁合同的方式销售地下人防车位。拿着车位出租协议，王先生忐忑不安：十几万元买一个没有产权的人防车位，值吗？要是以后地下车位能办产权，怎么办？更令人不解的是，人防车位既然没有产权，那开发商有权出售吗？二问： 开发商可以卖吗开发商有权出售人防车位吗？这涉及到一个至关重要的问题：人防车位到底归谁所有？昨天，记者专门查阅了《人防法》。该法虽然规定防空地下室平时由投资者使用，收益归投资者所有，但并未明确防空地下室及人防车位的产权到底是属于国家、开发商，还是属于全体业主。因此，开发商处理人防车位的合法性受到质疑：既然产权并不明确属于开发商，为什么开发商有权“出售”人防车位？再问： 遭遇法律空白因为产权不清，一系列纠纷随之而来。近年各地发生的有关“人防车位”的法律诉讼，其判决不同。这是为什么呢？省人防办相关处室负责人一语破的：“地下人防车位的产权问题，还是一个法律空白。”目前国家没有明确规定地下人防车位的产权归属，各地执行标准也不尽相同。如江苏人防和物业法规规定：防空地下室停车位不得出售、附赠，平时租赁期限不得超过三年。而我省宁波市政府令规定：防空地下室中的人防车位只允许临时出租，且租期每次最长不得超过三年；任何单位和个人不得出售产权或使用权。但是多数城市并没有明确规定。于是，有的认为人防车位归国家所有，有的认为归开发商所有，有的认为归全体业主所有。地下车位产权纠纷由是滋生。尽管法律规定防空地下室及人防车位“谁投资，谁受益”，有律师认为，小区开发商出售人防车位使用权，是没有法律依据的。目前开发商并不是防空地下室产权人，使用防空地下室需要到人防部门申请领取人防工程使用证，目前人防工程使用证的期限是5年。所以开发商根本无权出售人防车位使用权，更不可能出售使用权20年、50年甚至70年。车位能否销售的唯一标准，就是能否办理产权登记。另外，一旦出现重大自然灾害或战争等人为灾害等不可抗力，国家可调配防空地下室统一使用；一旦遇到拆迁等问题，“买”了车位的业主权益也难以得到保障。盼望早日立法明确权属据了解，省政府明文规定在国家相关法律明确前，依法结建的防空地下室不明确产权。最近几年，有关地下人防车位的纠纷、争论比较多，像丽水市、杭州市秋水苑，就曾因为开发商出售地下人防车位，引发群体性事件。2012年，我省海盐县基于人防工程的公共属性，试点破冰人防工程产权制度，明确依法结建的人防工程产权归国家所有；法律义务外投资修建的人防工程产权归投资人所有。2013年4月，我省已出台《地下建筑物登记暂行办法》，地下车位能够办出产权证。地下人防车位产权隐患即将浮出水面。专业人士提醒市民：目前买卖与长期租赁地下人防车位是有一些风险的。一旦法律明确地下人防车位权属，将不可避免地影响下单者。随着城市私家车与日剧增，小区停车位越来越紧张，地下人防车位的纠纷不可避免地日益凸现，容易引起群体性社会问题。据悉，目前我省地下人防车位有50多万个，仅杭州市就约20万个，占杭州市地下停车位半数左右。早日明确地下人防车位产权归属，充分利用地下人防车位，也有利于缓解日益严重的城市停车难问题。当务之急，亟需早日立法明确地下人防车位产权归属。
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201620169月
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┊┊┊┊┊┊【案例题目】开发商能出售地下车位使用权吗【转载日期】【引用出处】&举案说法：关键看有没有计入公摊面积 通讯员：曹亚峰；商报记者：大秋 地下车位的使用权能否转让一直是市民关注的热点。昨日，苏州工业园区法院对一起业主与房产开发商之间的涉及车位使用权转让纠纷作出一审判决，对此给出了一个明确说法。 经审理查明，原告杜某（乙方）与被告苏州工业园区某小区开发商（甲方）于日订立商品房预售合同一份，明确由原告购买被告开发建设的某小区商品房一套，在该合同的补充条款中注明：本小区内地下车位或地上车位为独立商品，乙方需另行向甲方购买或租赁，协议另签，除非法律、行政法规另有规定，小区内未计入房屋共有分摊面积的公共配套建筑的产权属于甲方。日，双方又签订《汽车车位使用权转让协议》一份，约定原告杜某（乙方）向被告房产公司（甲方）购买小区内52号汽车车位使用权，该汽车车位使用权售价为人民币9万元。后来，杜某分别于日、日分两次付给开发商共计45000元车位使用费。同时法院查明，52号车位系地面房屋底层架空层，非封闭性的独立车库，不计入公摊面积，且在苏州尚无法办理相应权属证书。 杜某认为，根据《江苏省物业管理条例》第二十七条的规定，配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。而他购买的车位正是属于底层架空层，应属全体业主所有，而不应属开发商，而且，被告始终未能向原告提供自己拥有该车位所有权或使用权的证明，故被告无权向原告出售车位使用权，合同应属无效，所收款项理应退还，请求法院判令原、被告订立的车位转让协议无效并判令被告返还已付款45000元。针对原告的起诉，被告认为，转让合同经双方合意订立，不违反法律规定，是合法有效的合同，本案中的停车位没有计入公摊，从建设投资的角度，完全是被告的成本投入，停车位的建设只会方便小区业主，没有损害小区业主的利益，按照谁投入谁受益的原则，案件中争议的停车位使用权被告应有权转让。据此，被告请求法院驳回原告的诉讼请 法院审理认为，在未有权属证书证明车位权属的情况下，对车位的所有权的认定应本着谁投资，谁得益的原则予以考量。52号开放性车位系由被告投资建设，且相应面积未计入公摊面积，本着“谁投资，谁受益”的原则，此车位的所有权应归被告所有，因此被告有权将此车位的使用权转让给原告。原、被告之间订立的车位使用权转让协议合法有效，原告主张协议无效并据此要求返还已付款项的请求缺乏事实与法律依据，遂依法判决驳回原告的诉讼请求。 ┊┊┊┊}