银监会原主席：在北京西单买马桶盖 几天就坏了
　　　　　　　
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据新华社电 “成功是意外的,失败才是正常的,要包容失败,不能总说要万无一失”;“创新要充分考虑客户体验,否则今天的明星,很可能就是明天的流星”……在政协经济界别5日的分组讨论上,提到创新,全国政协委员、中国银监会原主席刘明康委员的几句话,让在座的委员和记者们眼前一亮。
“今天上午我在听总理的政府工作报告时,一直在思考,报告中提出的我国经济发展一系列预期指标,如何才能实现?必须靠创新。”刘明康说。
刘明康摆出了一组数据:去年我国全年经济增速达到7.4%,但要单看下半年,只勉强达到7.3%。作为国际贸易晴雨表的波罗的海指数(BDI)就在4日创下了历史新低,只有560点,比去年这个时候跌了800多点……“政府工作报告中所说的经济下行压力还在加大,绝非危言耸听。”现场的记者纷纷把相机、摄像机对准了刘明康。
“政府工作报告中自始至终贯穿着‘创新’二字,我很赞同。但创新不简单,实现这一目标任重道远。”刘明康说,实现创新,必须要在全社会倡导保持好奇心、批判性思维,要充分考虑客户体验,以问题为导向进行创新。
“打造大众创业、万众创新和增加公共产品、公共服务‘双引擎’”、“加快实施创新驱动发展战略”、“个人和企业要勇于创业创新,全社会要厚植创业创新文化,让人们在创造财富的过程中,更好地实现精神追求和自身价值”……政府工作报告中,“创新”二字成为其中的关键词之一。
“为什么中国人会去日本买马桶盖儿?日本的马桶盖儿要多少钱?”刘明康转过头来看了看身边的委员。“2000多元吧。”旁边的委员答道。
“我前些天在西单买了个马桶盖儿,价钱也差不多,没用几天就不好使了。”刘明康的“现身说法”引来会场一片笑声。
“创新可不是那么简单的,一要靠长期积累,不能浮躁;二要在全社会创造一个容忍创新失败的氛围。那么多创业、创新者,失败的是一万,成功的是万一。另外,创新离不开人才,要从学校教育开始就鼓励学生的好奇心。”刘明康说。
事实+ “赴日抢购马桶盖”说明了什么？
春节前后，关于中国赴日游客抢购马桶盖和电饭煲的新闻意外地成为热点，甚至引起大家对“世界工厂”为何做不好一个小小马桶盖的反思。有的认为抢购背后其实是中国制造业的悲哀，说明“中国制造”复制能力强，创新能力弱；另一方面，这也与国人“外国的东西一定是极好的”观念有关。
不过，也有人认为，这些马桶盖和电饭煲其实都出自中国工厂，“中国制造”的能力并没有那么不堪。网上有消息称，“热销日本马桶盖疑似产自杭州”，被网友们戏称这是一只“马桶盖的日本自由行”。近日，就有媒体经过求证确认，不少人跨海疯抢的马桶盖产自杭州，生产车间就在杭州下沙经济开发区内。
有观点认为，“抢购马桶盖”的现象说明了，中国经济发展水平进入了中高端，靠低成本竞争的时代正在过去。具有高科技含量、高附加值产品正在不断改变着“中国制造”的形象。（腾讯新闻综合新华社、环球网等报道）
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全国政协委员刘明康。据新华社电 “成功是意外的,失败才是正常的,要包容失败,不能总说要万无一失”;“创新要充分考虑客户体验,否则今天的明星,很可能就是明天的流星”……在政协经济界别5日的分组讨论上,提到创新,全国政协委员、中国银监会原主席刘明康委员的几句话,让在座的委员和记者们眼前一亮。“今天上午我在听总理的政府工作报告时,一直在思考,报告中提出的我国经济发展一系列预期指标,如何才能实现?必须靠创新。”刘明康说。刘明康摆出了一组数据:去年我国全年经济增速达到7.4%,但要单看下半年,只勉强达到7.3%。作为国际贸易晴雨表的波罗的海指数(BDI)就在4日创下了历史新低,只有560点,比去年这个时候跌了800多点……“政府工作报告中所说的经济下行压力还在加大,绝非危言耸听。”现场的记者纷纷把相机、摄像机对准了刘明康。“政府工作报告中自始至终贯穿着‘创新’二字,我很赞同。但创新不简单,实现这一目标任重道远。”刘明康说,实现创新,必须要在全社会倡导保持好奇心、批判性思维,要充分考虑客户体验,以问题为导向进行创新。“打造大众创业、万众创新和增加公共产品、公共服务‘双引擎’”、“加快实施创新驱动发展战略”、“个人和企业要勇于创业创新,全社会要厚植创业创新文化,让人们在创造财富的过程中,更好地实现精神追求和自身价值”……政府工作报告中,“创新”二字成为其中的关键词之一。“为什么中国人会去日本买马桶盖儿?日本的马桶盖儿要多少钱?”刘明康转过头来看了看身边的委员。“2000多元吧。”旁边的委员答道。“我前些天在西单买了个马桶盖儿,价钱也差不多,没用几天就不好使了。”刘明康的“现身说法”引来会场一片笑声。“创新可不是那么简单的,一要靠长期积累,不能浮躁;二要在全社会创造一个容忍创新失败的氛围。那么多创业、创新者,失败的是一万,成功的是万一。另外,创新离不开人才,要从学校教育开始就鼓励学生的好奇心。”刘明康说。
事实+“赴日抢购马桶盖”说明了什么？ 春节前后，关于中国赴日游客抢购马桶盖和电饭煲的新闻意外地成为热点，甚至引起大家对“世界工厂”为何做不好一个小小马桶盖的反思。有的认为抢购背后其实是中国制造业的悲哀，说明“中国制造”复制能力强，创新能力弱；另一方面，这也与国人“外国的东西一定是极好的”观念有关。不过，也有人认为，这些马桶盖和电饭煲其实都出自中国工厂，“中国制造”的能力并没有那么不堪。网上有消息称，“热销日本马桶盖疑似产自杭州”，被网友们戏称这是一只“马桶盖的日本自由行”。近日，就有媒体经过求证确认，不少人跨海疯抢的马桶盖产自杭州，生产车间就在杭州下沙经济开发区内。有观点认为，“抢购马桶盖”的现象说明了，中国经济发展水平进入了中高端，靠低成本竞争的时代正在过去。具有高科技含量、高附加值产品正在不断改变着“中国制造”的形象。（腾讯新闻综合新华社、环球网等报道）
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主题：从房地产角度看商业（转载）
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从房地产角度看商业
不久前，我把自己对于商业地产的理解默想了一遍，在种种假设的前提下，觉得似乎能够自圆其说，能够自圆其说就说明了能够形成自身初步的理论系统。然后就开始写了，写到哪算哪，好像什么都涉及，但都不完善，写完不知道该叫什么名字好，就起名叫从房地产角度看商业。
本文主要从商业地产开发面临的主要问题――市场问题出发，站在发展商的角度，采用商业经营和发展的一些基本原理和规律对现行商业地产市场进行分析和推论，验证发展商合理获利的可能性；只有开发商能够取得合理获利，商业地产市场才有健康的发展下去。
本文仅供参考 一、历史发展简短回顾
将商业和地产两个名词联系起来似乎还是近两年的事，从80年代末期，北京房地产开始升温，外销型写字楼、公寓、别墅最先冲入市场；之后随着人均收入的提高，商品房成为了市场中的主角。相对于上述两类物业，商业物业或含有商业部分的综合类项目，一直到最近一两年来，才凸显出来，成为市场中的热点。
这次的热潮，其实已经是商业物业发展的第二轮高潮。第一轮在94~98年，主要为市区的公建类综合项目。这一时期，港资占据了主导地位，六大地产公司悉数登场：
这一时期主要商业物业如下： 开发商 项目 商业名称 港资 长江实业 东方广场 东方新天地 *赢科 赢科中心 太平洋百货 恒基兆业 恒基中心 新鸿基 新东安广场 新东安市场 新世界 新世界中心 新世界百货 嘉里集团 国贸二期、嘉里中心 九龙仓 西单时代广场 招商局 航华科贸中心 万通 万通新世界 小商品批发市场 内资 四川大厦 华联商厦 西单赛特 庄胜 庄胜广场 SOGO 中粮集团 中粮广场 丰联 丰联广场 “海蓝云天” 旺市百利 华南大厦 中友百货 三利百货 约100万平方米的商业供应量集中于95~97年进入市场，一度造成了商业面积大量空置，各发展商相互争夺零售商的局面。这时期商业物业以出租及合作经营为主。若干项目也出现了分割销售现象，典型案例为：万通、西单赛特（售价高达约10000USD/平方米 使用面积），但均以失败告终。发展商不得不从部分销售出去的小业主手中，返租商铺，统一经营，结果出现了赛特西单店和万通小商品批发市场。显然，这一时期的发展商对于商业物业这种新鲜的物业类型尚不清晰其操作模式。争相聘请国际知名商业管理公司：如：（新东安―巴黎春天、万通―美管理公司/后太平洋百货做顾问、庄胜―SOGO等）就是其一种体现。诸多项目中经营状况良好的却并不多见，比较突出的是，“中友百货”在华南的“废墟”下重新生存下来，成为了第一阶段鲜见的亮点。
相对于第一阶段，第二轮商业地产发展的进程要复杂的多，尝试归纳的结果是：第一阶段中，市区公建项目中集中型商业（百货类）占主导地位，而目前，住宅配套的社区型商业（商业街、底商）等作为商业地产项目中的主力出现，并且随着纯住宅开发的可用地减少，新开发的项目中公建配套的比例越来越大，商业物业的数量逐渐增多，其作用和影响力也日益突出。
二、商业地产市场
1、商业物业项目开发成功的标准界定：
商业物业不同于其他类型物业，办公、住宅类物业的成功只体现完善其使用功能上，而充分实现其商业价值才应是商业物业开发成功的标志。
就商业物业市场来说，一方面是大量商业经营火暴的现象，另一方面是开发商开发完商业项目后无人问津，而两者间可能是一墙之隔。从开发完商业项目到取得良好经营业绩之间的过程应如何实现是解决商业地产市场发展的核心问题。
2、供需双方
既然有了市场，就存在着供需双方，商业地产市场中，发展商作为供应一方，对比其他的物业类型，发展商面对的商业物业的客户群体具有双重特性： 第一重为零售商 第二重为终端消费者 发展商建设的商业物业在面对市场时要考虑双重客户的需求，但只有第一重客户群体会与发展商发生直接经济利益关系。因此，相比之下，发展商首先会争取获得第一重客户的认可。
现实中，发展商往往将商业地产项目取得良好销售收益，作为取得自身项目开发成功的标准，而忽视后续的经营问题。对于具备了一定住宅开发经验的发展商来说，商业物业开发最大的难题，毫无疑问，只有两个字，就是“销售”，这是开发商惯性思维中开发商业物业获取投资收益的唯一途径，以下尝试从商业和房地产业的一些基本规律来分析商业物业销售的难题。
三、商业物业销售的可能性分析
（一） 出售商业物业与商业规律相互违背的两点主要矛盾；
1、主要矛盾：
发展商开发商业物业资金回收的压力与零售商资金滚动发展基本规律之间的矛盾；
依照商业的基本规律，商业的赢利是依赖于商品的进、销、存等环节的周转，而不是将所有资金投入一家店面，以购买的方式降低经营中租金成本。相对于购买商业店铺，零售商更倾向于用购买一家店铺的资金采用租赁或合作（联营）的方式设立3~4家或更多的销售网点，充分利用现有资金以增加商品的进货量和销售额，加快资金的周转速度，以获取更高的收益。
对比港资大开发商实力略显薄弱的大多数内资商业物业的发展商，依旧是依赖与开发住宅相同的方式通过销售商业用房来平衡资金，并获取利润。
这一点上，房地产商的利益基础与商业经营的基本规律相互违背，这就造成商业物业销售主要的瓶颈之一 。
*发展商的误区：
商业物业发展商常常这样理解：作为发展商已经将商业物业建设完毕，相关配套设施已经到位，符合了商业经营的条件，可以接受租赁，甚至于为吸引商家来此营业，发展商不惜降低物业租金水平，（比周边的商业物业租金低）；零售商只需要支付少量的租金，进行简单装修就可以营业，营业的门槛很低；相对于自身建设商业物业的庞大投资，零售商付出的很少，就该理所当然的争相上门求租。但事实往往恰恰相反。发展商忽略了最重要的一点，零售商的商品成本；房租和装修费用总量固然很低，但商品成本占据了开业成本的主要部分。（尽管零售商可以代销等形式获取销售商品，但代销形式不可能是所有零售商获取销售商品的主要手段，大多为直销、代销、经销等的复合方式），因此，零售商慎重考虑也就不足为奇。
相对于租赁，销售型商业物业，零售商的营业门槛就更高了。
2、核心矛盾：
物业型操作的商业物业与商业型操作的商业物业在商业市场应变能力上的差异性； . 1）首先界定物业型操作与商业型操作的区别：
物业型操作是指：采用销售或租赁商业面积的方式寻找商业经营者。 商业型操作是指：采用抽水抽成（联营）、代销、经销、买断等方式的商业经营基本 模式进行招商。
如下表： 性质 物业型 商业型 甲方 发展商/业主 商业经营管理公司或业主（包括百货公司及大卖场等） 模式 销售 租赁 联营-含保底 代销 经销 买断 *倒保底 *合作经营等
上述若干种甲方（发展商/业主/商业管理公司）与乙方（零售商）的相互关系实际体现的核心问题是：对商品或（服务）的未来销售风险的承担关系。 模式趋左，则乙方（零售商）承担的风险趋向于大；模式趋右，则甲方（商业经营管理公司或业主）承担的风险趋向于大。
物业型的模式中，零售商购买或租赁了商业面积后，将由零售商独立承担商业经营的风险。从法律意义上来说，甲方（发展商/业主）不必承担日后乙方（零售商）的经营风险。
商业性质的模式中： 联营：由于采用了抽流水的方式，甲方经营者会承担自己所得部分的经营风险。 代销：由于代销的商品占用的货场经营面积，甲方经营者也要承担如代销商品销路 不畅给自己带来的减少销售额的损失。 经销：在商品销售出之前，甲方经营者已经出资以经销价格购买了商品就必然要承 担商品销售的风险。 买断：甲方经营者出资将某类型的商品全部买断进行销售，承担的风险更大于经销。 *倒保底：为引进知名或旺销品牌等，甲方经营者采用承诺商家定期（每月）完成 固定量的该商品销售额，并与商家结算。 *合作经营：多见与会所（健身俱乐部等），甲方以场地入股、乙方以设备器材入股， 成立合资公司，共同承担经营风险。
中央收银系统可以作为物业型模式和商业型模式区分的一个主要物理标志。
10:44:00 被修改过
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RE:从房地产角度看商业（转载） 2）“逢低淘汰”原则
指在同等的经营环境下，某类或某品牌商品在持续一段时间（如三个月）销售额对于其他商品总处于最低，通常会被甲方经营者撤换，换入新的类别或品牌。如此循环，使商品的种类或品牌总能最快地符合市场的最新需求。
这一原则，在物业型商业物业的操作中，无法得到有效体现。因而物业型操作的商 业项目其市场竞争力远低于商业型操作的项目。
这涉及到对现行的商业市场竞争程度的理解，总体说来（个人看法），国内的商业市场尚未与完全与国际接轨，商品的丰富程度还不足，（尤其高档商品――表现为如AMANI类品牌的售价远高于国际水平），但逢低淘汰原则的普及本身就说明了现有商业间的竞争已经趋于白热化。
有人说在北京逛商场没什么意思，因为到哪都一样，各商场布局大同小异，连品牌 都差异不大，这正是说明商业市场竞争到白热化后，自然淘汰的结果。试图标新立异的，多数以失败告终，最终被湮没。留存下来的，都经受了最严酷的过程――市场淘汰。 3） 商业培育期―开业生存
&O “回头客”
先提个问题：商业物业吸引回头客户的最主要原因是什么？可能会有多种答案。诸如商品质量好、服务好、购物环境舒适、商家信誉度高等等；就此问题曾咨询过一个老商业专家，他的回答很简单，就是品种齐全。这不仅是指商品品种丰富，还包括商品的型号齐全，能够符合不同的顾客需求。这一点也同样适用于餐饮及其他商业服务业。
开业生存的一个基本要素就是形成回头顾客，显然采用物业型操作的商业物业在商品组织上是无法和商业型项目相提并论的。
&O 独立生存
作为新开业的商业物业，其流水额是未知的，难以参考比较，也就是未来商品销售 风险是未知的。零售商开业后如何生存远比如何获取高额赢利更为实际。
商业型操作的项目（如百货、大卖场等）具有一个鲜明的特点，商业物业的经营管理者通过联营等形式将所有零售商的力量结合到了一起，采用如统一打广告、统一优惠促销等各种手段，共同面对市场。
相对于商业型操作的项目，物业型操作的每一家零售商不得不独立面对激烈的市场竞争，对于新开业的商业物业来说，生存尤其艰难。一旦出现营业状况不好的情况，零售商就会逐渐撤货，（连锁）零售商会将其主力（好销）的商品撤换到能够取得销售良好销售额的其他店铺中去，这是零售商规避风险的直接反应。随着商品种类，品质逐渐下降；顾客（数量/质量）也相应下降，造成恶性循环。这也是物业型商业物业，“开关店”比例居高不下的直接原因。
4）相关政策法律：
&O “产权至上”原则：
面对上述诸多相关问题，有些发展商尝试采取在商业物业销售的同时，在销售条款中补充一些附加条款，诸如：统一营业时间、限定商业买家的经营范围等措施，来降低上述问题发生的危害性。
但针对现有法律来说，“产权至上”原则，会使这些努力化为徒劳。即使双方签定了相应的附加条款，当附属条款与产权人的意志发生冲突时，从法律角度来说，会遵循“产权至上”原则，其他一切与之对抗的条款都要遵从这一基本原则。也就是说，商业购买者有权在国家法律法规许可的经营范围内，经营根据自己意愿选择的商业种类。即：发展商无权限制购买商业面积的产权人的做出经营范围选择。
但设想一下，一个具有一定规模的商业物业，如果几百个业主全部根据自己的意愿经营商业，会是一个什么结果。举个例子：如同类商品竞争，“乱货”现象。即：两家业主在同时经营同一类、同一品牌的商品时所发生的种种纠纷所带来的不良后果。
按照上述问题的分析结果，似乎是商业面积分割销售不可行。反过来说，发展商要开发商业物业就必须采用持有等方式。通过对商业的培育，逐渐获取长期收益。但以内资为主的开发商业面积的发展商现金流该如何解决呢？唯一的结论――似乎是开发商业物业的发展商门槛过低，开发商开发商业物业不能局限于自身的现金流状况仅供完成项目建设，而是需要继续投资来养育商业，（我曾和他人一起为一个约4万平方米的商业物业做过测算，从建成到开业之间的过程，发展商还需要继续投入约万元，(以发展商自己经营商业为基准进行测算），并在经营过程中做好1~3年的亏损准备。（按北京市场的一般性商业物业培育周期）例如：中友百货开业第一年的营业额约为3.5亿元，到第三年达到约7亿元，由亏损转为赢利，这是一个集中型商业的案例。
（二） 主要矛盾的非适用性：
除上述所列的两点主要矛盾外，也存在着上述两点矛盾的相违背的成功案例。主要为以下两点因素： 1、特殊的位置因素： 2、特殊业态：（专业市场等）
案例1、西单华威：――特殊的地理位置（超大客流量） 以物业租赁形态出现，且经营状况较好。应该说，西单地区已不单纯是北京的西单，而是全中国的西单，其的日客流量，远非其他区域所能攀比。因此掩盖了其租赁招商布局混乱的缺陷。
案例2、中关村各IT商城：―― 特殊业态+特殊的地理位置双重因素 IT产品在目前的消费阶段，其商品的特点尚不具备关连性特点。做主板不介意与做硬盘的为邻；做整机的不介意与做数码相机、打印机、扫描仪的为伴；但就整体商城的性质来说，仍属于专业市场范畴。其业态的特性，使物业型招商成为可能。另外，从中关村的多年发展来看，已成为北京IT业的代名词，使其具备了第一种因素“特殊的地理位置”这一特性。 在商业竞争日趋激烈的今天，专业市场的规范化管理也正逐步加强。设想一下，IT商城演变成今天的家电商场布局招商模式，同类商品归类布局的出现，似乎也并非遥不可及，如出现这种情况，IT商城的招商布局也将不得不受上述两点主要矛盾的制约。
*尚未形成同类商品归类布局的两点因素（尝试）分析：
1、与IT行业整体现行的营销模式――经销商、代理商模式有关
2、利润率因素：IT产品不同与百货，百货具有不同大类商品利润率不同的特点；而IT 业商品的利润率主要取决于经销商代理商的级别（一级/二级/三级）和出货量；其利润 率的高低，不取决于商品的类别。高利润商品能支付高额租金的概念不能应用于不同类 别的IT商品中。
因此，在此情况下，归类布局的必要性就大大减弱了，强行归类甚至于会造成商业的混乱。即：假设在同等利润率的情况下，将某大类商品（如显示器）放置于首层等显要位置，必然会引发其他大类商品的争议。
*注：利润率是传统百货商业布局中的一条根本因素，在传统商业经营布局理念中的追求“平米效益”与以日、台百货公司为代表的“推崇亲和力、连带效益”的日系经营理念的市场较量中，孰优孰劣尚难判断。
案例3：小商品市场
商业服务有一条规律，商品销售过程中，随着商品单价的降低，顾客可以接受服务水平的降低。对于小商品市场来说也是如此。这符合特殊业态（专业市场）的因素。
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RE:从房地产角度看商业（转载） 案例4：*国贸商城
国贸商城采用物业出租的方式进行经营，其成功的因素不同于上述两点因素。
应该看到国贸商城做到这点是付出了巨大代价的。商城负责人何农经理曾提到过的她七年经营过程的艰辛。对应用“宁缺毋滥”原则的忍受力，国贸远比其他商业物业要高的多。今天国贸商城在其五种物业类型（酒店、公寓、写字楼、会展、商业）中收益居首，和其长时间的对商业培育过程是牢不可分的。相对于国贸，其他发展商对待商业就显得较为急功近利。
小结：综上所述，当商业物业定位的业态中： 1） 各商家相互关联性和影响力较弱； 2） 且商业物业从其布局和楼层结构来说，有利于各商户独立经营； 3） 商业物业总体规模较小； 等条件具备时，采用物业手段操作的商业物业能够在一定程度上缓解上文提出的两点主要矛盾。
（三） 发展商的对策――商业物业模式的混合操作： : 1、 发展商的客户群体：
作为发展商的两重客户群体零售商和最终消费者来说，本质上，两重客户的需求不矛盾，凡是有利于消费者来商业物业消费的如建筑设计或管理措施等，零售商均会表示欢迎。但双重客户的需求会产生矛盾之处在于尺度。消费者当然会希望消费环境中通道与越宽越好；水平、垂直交通越便利越好；免费车位越多越好等；但如果发展商在过分注意满足第二重客户的需求，导致项目的“单方成本”等与商业经营的“平米效益”不相匹配，第一重客户的经营成本过高时，矛盾就产生了，这是商业物业需要准确的市场定位、产品定位的所在；准确的定位可以使发展商在不足以伤害第二重客户消费热情的范畴下，尽可能更多的满足第一重客户的需求。
2、发展商的对策：
当单纯销售出现问题时，发展商不得不采取各种应对措施，种类繁多，手法各异。商业物业作为发展商“生产”出的唯一“商品”； 是其核心。以下按“商业产权是否发生了转移和如何转移的”为基础尝试对市场中现存的种种方式进行分类分析：
大致有以下三种类别：
1） 抵押 + 出租或商业经营； 2） （引入主力店）+销售（出租）+商业物业管理； 3） （引入主力店）+销售投资回报率+商业管理；
这其中，销售投资回报为市场中常见的主要方式。
1） 抵押 + 出租或商业经营：
这种方式，主要不足是银行的现房抵押率相对较低，大致在50~60%，视项目具体情况。收取租金或收益，当期能分得多少，也取决于与银行洽谈的具体条件。对于大多数采用这种方式的发展商来说，能做到平衡资金就很不错了，短期内难以涉及赢利。
其优点是可以规避上述的两点主要矛盾对商业物业经营造成的不利影响。有助于商业物业的经营成功，和未来取得收益。
值得一提的是，我把出租（销售）长期（如五年）使用权的方式也归入此类，与上面不同的是，发展商现金流状况可能会较好，甚至取得收益，但由于销售（出租）长期（如五年）使用权，只能针对中小客户，同时也丧失了通过商业手段培育市场的机会，此外还要冒涉嫌非法集资的风险。
在这一类中，商业产权的转移只限于发展商和银行间。
2）（引入主力店）+销售（出租）+商业物业管理：
a）（引入主力店）+销售+ 商业物业管理：
引入主力店的目的是为吸引客流，以减轻上述矛盾对商业经营产生的不利影响。同时分割销售剩余面积以使发展商获取收入。
但这类方式中的“商业”物业管理概念与“产权至上”矛盾无法协调，实质上只能有物业管理行为，而非商业。商业的经营依然停留在自生自灭的基础上。主力店的引入只能起到一定的缓解作用。
在这其中，商业产权发生了转移。
B）*（引入主力店）+租赁+（商业）物业管理
不销售商业产权，单纯租赁，可以对商户施加真正意义上的商业管理，如：统一营业时间、统一进行促销活动等；最重要的是由于产权没有发生变化，理论上可以限定租户的经营范围；但不足之处在于由于签定了定期租约，即使限定了经营范围，但当市场需要进行商品自我调整时，各租户的自身能力决定了这一至关重要的市场应变能力的高低。这也直接影响到了商业经营的好坏。倍受争议的万达模式和即将开业的金源MALL等都属于此类范畴。
*注：此类方式并不能解决发展商的现金流需求。
3）（引入主力店）+销售投资回报率+商业管理；
销售投资回报率，转由专业的商业管理公司经营可以有效的避免本文提出了两点主要矛盾造成的不利影响。市场中应用最多，具体条款多种多样。但这种方式也是所有方式中最为复杂，涉及面最广的，但主要存在着以下难点：
1、 如何保证回报：
1）即：如何向投资客户进行信用担保，开发单独项目的发展商，除现有项目外，别无其他资产，难以进行信用担保。 （碧溪家居采用其名下的酒店收入做担保）
目前主要是利用商业经营管理公司的商誉和过往业绩来和发展商开发的房地产项目来说服投资者，但并不能起到真正的担保作用。
2）部分发展商甚至提供了回报期满，回购作为信用担保的一种承诺，但如何保证其回购资金来源，却没有说明，发展商不愿也不可能因此将其财务公开化供投资客监督。
2、 回报周期及相关的一系列问题。
这个问题的真实含义是投资回报周期完成后，投资客户的出口怎么解决。
商业用房的贷款最高为六成十年。（外资银行采用外币贷款，可以做的更高，但同时也要求贷款人具备偿还外币的能力），目前市场中回报比率主要集中在8~10%，单纯按回报率计算，也就是说商业物业的回报年限约在10~12年左右。
在这些前提下，发展商提供的回报保证周期大多集中在3年左右（姑且不考虑保证信用问题），同时要求各业主签署补充协议将其名下的产权交由专业的商业管理公司管理（也姑且不考虑其中的法律问题），当3年期限到期后，商业物业的经营权重新回归到各业主手中，商业管理公司能否继续经营取决于所有业主，但凡一个业主主观或非主观（如迫于经济压力等）出现歧异，整体的商业经营就无法持续下去。 期满业主要求自营，这是发展商最难以处理的问题，如某业主要求经营餐饮等需要变更商业设施的业态，在不能确定业主的未来可能用途前提下，发展商在前期设计项目时根本无法预留各种相应的管线接口。
反过来说，鉴于此种结果发生可能性，加上商业物业通常需要1~3年的培育期（亏损期），专业商业管理公司不愿介入这样的商业物业，除非能获得10年或更长周期的绝对经营管理权，这意味着在投资客户签署补充协议时，期限应比3年更长；照此推论下去就是，投资客户投资商业物业除前三年能获得发展商的保证的回报率外，之后不能拥有物业的处置权，只能仰仗商业管理公司的经营水平来获取回报，这是投资客不愿接受的，除非发展商能够保障10年（贷款周期）的回报率；开发完一个商业物业后，还要承担为期至少十年保证回报率义务，甚至回报期满回购等附加义务，而这又是发展商不愿接受的。
推论结果： 结果说明，在目前的市场环境下，商业开发商开发项目的门槛偏低，发展商和投资客户之间产生的歧义，是基于对商业未来产生利润的预期，归根结底还是对商业物业未来经营的风险承担关系间的纠纷。但在现有条件下，又难以给予出一个合理的商业物业开发准入的标准。
基本操作流程示意图
3、投资客户和自营买家
除上述外，投资客户和自营买家的差异性也是诸多发展商在推广销售项目时，面临的又一个头疼的问题。单纯销售给投资客户，损失掉自营买家这部分客户，是发展商不愿意接受的。不将两类客户的进行区位和业态划分，显然是不行的；但如何进行划分，如何处理自营买家与投资客户之间的关系，都是难于处理的问题。甚至于如何界定投资客户与自营买家都存在着困难；相当数量的买家，在购买时会告之发展商，“可能出租，也可能自营”，连客户自己也不能确定日后的用途。发展商若想强行约定自营和投资区域，势必又会损失一部分客户。
4、三个流程：
应用此类模式不得不面对的三个流程：财务流程、税务流程和法律流程（请参见上述流程图）。 三个流程中任何一个环节出现问题，都会导致整个方案的崩溃。因此，它是各类手段中最为困难和复杂的。
本文只阐述的一个基本观点就是商业物业进行分割销售基本不可行，它违背了商业发展运做的基本规律。
当然，影响到一个商业物业经营好坏的因素有很多，诸如：地理位置、时机、项目规模、消费力、购买客户、经营管理公司、发展商、零售商、物业自身设计、结构、经营业态等等诸多因素。不同项目，不同时间段，诸多因素产生的影响力比重是不同的，甚至是动态的，在不断变化。当各种因素的综合影响力恰好达到某种临界状态时，也可能存在个别项目分割销售后同时取得较好销售业绩和经营业绩的可能性。
四、商业地产证券化的未来发展趋向
商业物业在实现其基本目的达到经营成功前，商业的培育期和对市场的调整能力都是致关重要的前提。一方面全部由发展商持有会导致发展商资金断链，另一方面无法明确界定发展商开发商业项目应具备何种条件，（除非可以设定商业物业不能销售）。而在上述的诸多方式中，只有（引入主力店）+销售投资回报率+商业管理模式有可能提供商业物业培育期和市场有效调整手段，但也不得不面对上述的诸多问题。但要想解决开发商业物业面临的问题，该模式却是理论上唯一可能的突破口。
回顾（引入主力店）+销售投资回报率+商业管理模式，其关键难点在于：担保体系的完善和投资客户投资出口的解决。商业地产问题的核心还是资金，引入（开放式）地产专业投资基金，将商业地产证券化将有效解决这些问题。
操作模式演变图 原模式
（开放式）地产基金受银监会的监控，其信誉度远远优于独立的房地产开发企业；投资客户投资物业仅限于购买地产基金依据商业物业发行的有价证券，不涉及到商业物业产权层面，因此不会出现众多的小业主，也不会因小业主意见分歧引发的影响到商业正常经营的现象。现阶段出现的若干项目采用了信托方式，正是这种趋势的显现。
唯一的有可能存在的问题是：由于商业物业开业培育期内的可能存在商业经营收入亏损，导致（开放式）地产基金初期无法派发收益的问题，究竟是该由基金消化，还是该由投资客户消化，抑或由发展商或商业管理公司承担；还是用“摸着石头过河”的方式来解决吧。
引入地产基金也是市场专业分工细化的一种体现，发展商不是也不应是担保公司、商业招商管理公司，同时还要好处理相关的法律、税务、财务流程等，对于发展商来说，承担的面和责任过于宽广了，搞好项目建设才是其主业。
面对众多的地产项目，伴随着基金法出台，规范化管理的专业地产基金尽早进入市场才是这个规模高达成千上万亿元的商业地产市场的希望所在。
备注： 1、按商业规律推论，零售商应把有限的资金应用到增加零售网点，加快资金周转速度中，理论上只有当市场完全成熟后，零售商不可能增加网点的前提下（或单店行为时），才会有自营买家的出现，关于这点就不在深入分析了。地产基金也不可能消化所有的商业项目。
2、本文没有就商业物业的物理形态（如：社区型商业物业、集中型商业物业、商业街、底商等）进行分类阐述，（过于复杂了），商业物业的物理形态在本文所列举的矛盾产生的影响仅仅体现在对于商业独立生存的影响程度上。而所有商业的基本规律都是一致的。
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