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为什么一居室套房不适合短期投资？
吴晓波频道
本文转自微信公众号：吴晓波频道今天这篇《DK问答》只回答一个问题。问的地区是上海，但可能跟每一个热点城市的多数购房者都有关联。@金*︱来自上海：有购房的资格，预算是总价300万元的房子，投资不自住。不知道静安“老破小”好，还是徐泾精装高档小区好？徐泾的住宅一室户精装期房5万一平，现在可以买来投资吗？目标两年后置换自住房。现在出手还是继续观望？这个问题虽是个案，至少关联着这么几个共性问题——1.一室户适合纯投资吗？2.先买一套房投资，赚点钱再买房自住，这样靠谱吗？3.地段选择要重点关注什么？4.房价还会涨吗？5.地价对房价会有怎样的传导作用？1一室户不适合短线投资首先，在大多数情况下，一室户不适合作为短线投资。一室户的投资回报主要靠长期的租金收益（年回报率5%左右），而不是短期的房价上涨套现获利——因为，一室户在二手房市场往往卖不出高溢价，甚至连卖掉的难度都会更高。当然，我们说的是通常情况，也有极少数城市的特殊区域会有例外。如果你对一座城市的房价上涨预期有信心，要进行投资的话，最好要买三室户型，如果购买力有限，至少也要买两室户型。现在的趋势是，两室和三室户型的建筑面积越做越小，这样可以控制总价，买得起的人会更多。我大概知道你说的是哪个楼盘。它的一室户差不多是60平米，从投资的角度讲，面积做得有点浪费。在户型精细化设计比较领先的城市，75平米可以做两房户型；目前上海几乎还没有，但85平米的两房还是有的。炒房神话需要时机，甚至有点可遇不可求。目前这个阶段，对于房价刚刚暴涨过的城市来说，京沪深也好，宁苏厦合也罢，想通过买一套房在两年内猛赚一笔，难度非常之高。除非，你真的遇到特别有潜力的房子。但你说的那两种房子，无论是市中心的“老破小”，还是新城区的精装修一室户，都不是太好的选择。2在这种新兴区域买房要努力靠近地铁站和购物中心你说的“徐泾”，这个地方在上海虹桥商务区以西，目前还没那么成熟，但地铁17号线已经在建，这个地方未来的价值还是可期。在这种新兴区域买房，要努力靠近地铁。但是，你想买的那个楼盘，离地铁站有点远。在新兴区域，既要努力靠近地铁站，最好还要有购物中心。那种“城市综合体”性质的，既有购物中心，又有住宅，通常是更好的选择。3楼盘边上最好有可能拍出高价的待出让宅地一个很现实的考量是，你选择的楼盘，边上最好还有新地块待出让，而且有可能拍出刷破区域单价纪录的高价。在地铁站边上，有几块宅地，预计会在下半年或者明年上半年出让。如果目前的趋势没有太大改变，那几块宅地的楼面地价可能会拍出4-6万元/平米之间。面粉贵过面包，地价贵过房价，是现在很多热点城市的常态。面粉贵过面包，在一定程度上会导致将来的面包更贵。但需要冷静的是，也不全然如此。7月14日，上海虹口一宗宅地拍出了67409元/平方米的楼面地价，在凉城板块。有些人推算，其住宅的实际楼面地价是9.5万/平米，房价得买到12.5元/平米才能保本。实在难以苟同这种算法。地价能否传导到房价，要看地产商的“产品力”。如果一个能力一般的地产商，拿了一块高价地，还是做老套路的房子，最终卖出的房价未必能够支撑现在的地价——简单说，他们未必能赚钱，亏本也是可能的。谁规定地产商一定就能赚钱？亏本的案例，多的是。4买房投资要挑满足大多数人居住功能的房子房价还会涨吗？从长远看，必然还得涨；短期看，像上海这样的热点城市，短期内大涨的可能性不大，但下跌的可能性更低。所以，如果是自住，遇到自己喜欢的房子，就果断下手；若是投资，就不一定要自己喜欢的房子，而是要挑大多数人喜欢的房子，要挑满足大部分主流人群居住功能的房子。你说的那套“一室户精装期房”，显然不是那种房子。
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“三四五成长板是面向新三板的股权投融资平台。”——成长君三四五成长板全新推出 “大咖谈新三板”系列，成长君与投资人以QA的形式，展现机构判断、反映市场情况，与创业者和业内人士分享。本期机构：上海鼎锋明德资产管理有限公司分享者：投资总监 &夏迪鼎锋成立了专业的新三板投资平台，上海鼎锋明德资产管理有限公司和深圳鼎锋明道资产管理有限公司。新三板主要负责人由中国第一批保荐代表人和IPO律师组成，核心投资团队包含各行业资深的投资人才、研究人才、并购人才、风控人才和投后管理人才。截至日，鼎锋旗下新三板股权基金管理规模超过45亿，已投资新三板股权和定增项目超过135个，重点布局医疗健康、TMT及互联网、高端装备与制造、现代服务业和品牌类消费等行业。成长君：我们非常荣幸能采访到投资总监夏迪先生，今天我们通过四个问题进一步的了解新三板市场。问题一，您为什么看好新三板市场？夏迪：目前我国处于多层次资本市场环境，新三板的地位相当于上交所 ，深交所三足鼎力的状态，从国家战略层面分析，新三板是未来重要发展的一个版块。虽然目前它本身的估值与流动性比较低，但是未来随着政策和制度的完善会有很高的发展空间。目前他的市值大概是2万亿，未来与主板相比，它要发展到40~50万亿，他的市值有几倍到几十倍的成长空间。成长君：您对新三板分层及创新层有什么看法呢？夏迪：如果有分层，那么基础层与创新层他们的分化就会越来越严重 了，因为大部分比较好的企业在往创新层去走，或者说他的业绩指标能达到创新层。而且从投资人的角度来说的话，他为了节约筛选的成本，而且他们本身关注的焦点大部分也都进入创新层，所以说对创新层的关注与投资会更多一些，我想流动性肯定会比基础层会好一些。新三板分层最终方案有望在5月底正式公布，根据之前公布的新三板分层征求意见来言，它主要有三个指标，一个从盈利，从营收成长性，还有一个从券商的偏好或者是从概念性去分层。这就像高考一样，有一个分数线，你也得凭真本事考上，像这种盈利性、成长性他是硬指标。还有可能是通过特长，体育加分什么的，像这种市值6个亿他也能进入创新层 ，所以说它涵盖了不同种类成长型的公司进入创新层，而奇瑞满足了投资这不同的偏好。所以说创新层的筛选标准基本上是比较合理的，然后也能够基本上把比较好的公司筛选出来，但是以后创新层的标准或许也会根据目前存量的增长变化做一些调整。成长君：您能给想投资新三板企业的投资人/机构一些建议吗？夏迪：我觉得从两个方面来说吧，对一般个人投资者，不太建议目前情况下做过多的个人配置。因为个人看不透新三板，因为本身他的专业性要求会比较高一些，还有他的投研能力要求会比较高一些。所以目前个人投资这还是没法完全达到这种专业能力。也很难筛选出来一些比较好的标的，所以我还是希望交给专业机构做一些资产配置。另外，对于机构投资这来说，可能要加强他们对公司基本面的分析，因为它本身还是偏向于一级市场的投资 ，不能单单的从主板的流动性去判断这些公司。因为它短期内是不存在一些交易性的机会的，不是说今天买明天就能够卖得掉的。所以还是要回归公司基本面的东西，主要看：企业的价值和成长性。成长君：对于新三板的投资风险控制您有什么看法？夏迪：从筛选项目上来说，目前挂牌新三板公司的已经达到7000家，需要筛选标的，从7000家里面精中选优。另外，基础层里面也要筛选有潜力的企业，未来有可能进入创新层，这些企业虽然现在基础层但是它基本面是不错的。或者也可以是在创新层中优选创新的标的，尽量能够筛选到一两百家进行投资。从投资上来说，不要做短期的套利交易性投资，因为流动性短期内它还存在一定的问题，如过于追求交易性套利容易会被套进去，最好进行长期持股，跟随公司的成长，等待它流动性的到来。投资之后你还要长期关注公司的一些公告或者变化。新三板公司当中出现过很多很奇葩的事情，因为本身新三板公司就是多种多样的，它的包容性造就了很多自己公司的一些优点和缺点，所以要严格关注公司业务或基本层面的变化。三四五成长板提供新三板最有价值的资讯、独家原创、热辣点评，搜罗各类干货好文！欢迎大家分享转发！微信ID：www345czbcom长按二维码关注微互动
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2014年7月，《石家庄市长安区老工业区搬迁改造方案》出炉，根据规划石家庄将建设以广安大街为中心，涵盖光华路、建设大街的中央商务中心。广安?云棠，紧跟发展大势，全面抢占城市发展新极点。紧邻建设大街、和平路、体育大街主动脉，抢占出行有利交通点，极速畅达全城；规划中地铁2号线、5号线设站，区域价值飙升，增值每个家的...展开
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总结：价格有些偏高了
总结：价格均价八千多 交通不是很便利周边配套还可以 地段不错
总结：总体还行，户型很方正，就是没有了具体价格
优点：有点心动了，在想是现在买还是等证全了呢，全了就贵了但是不全还是有点点担心
优点：去看了下，户型挺正的，位置也还不错，价格也差不多能接受
优点：位置不错，
缺点：估计价格会高的
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购房费用计算
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15年10月24日基准利率15年10月24日利率下限(7折)<option value=0..5,0.月24日利率下限(85折)15年10月24日利率上限(1.1倍)<option value=0.05,0.5,0.月26日基准利率<option value=0.035,0.5,0.月26日利率下限(7折)15年08月26日利率下限(85折)<option value=0.055,0.5,0.月26日利率上限(1.1倍)15年06月28日基准利率15年06月28日利率下限(7折)15年06月28日利率下限(85折)15年06月28日利率上限(1.1倍)<option value=0.055,0.5,0.月11日基准利率15年05月11日利率下限(7折)15年05月11日利率下限(85折)15年05月11日利率上限(1.1倍)15年03月01日基准利率15年03月01日利率下限(7折)15年03月01日利率下限(85折)15年03月01日利率上限(1.1倍)
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