单位福利房私下买卖协议是否有效 - 相关问题 - 110网法律咨询
我于今年分得一套单位福利房，126.91平方，还没通知交首付款，但是我一个朋友的朋友通过我的朋友，让我爸房子名额转让给他的朋友，他朋友以12万的名额转让金购买我的房子名额，当时说他诚心买，结果签下协议一周后，买方反悔了不想要了，按照我们私下签的协议她违约他所交房款及名额转让金一分不退，房子归我，我违约赔她房子总价的2倍及名额，甲乙双方都写了身份证及姓名按了指纹的.私下协议单位不管.请问我们合同是否有效，如果她告我，我会赢吗？
我购买一套集体福利房。当时卖方交付8万余元预付款，合同签订后，按照约定我们支付了80％的买卖合同购房款，现在该房已经办好两证，等待过户，请问该合同是否有效，集体福利房是否可以私自买卖
婆婆名下有一套商品房打算出售。我和老公打算买下来，但是先不办理过户，只是私下签订买卖协议，请问这样安全吗？协议受法律保护吗？
婆婆有两个儿子，老公是大儿子。房产证是我婆婆一个人的名字，但协议上是否需要公公、婆婆、还有小叔子三个人的签名才有效？
另外卖给我们的价格比市场价便宜15%左右，是否有不妥？如果以后公婆反悔或者小叔子不同意，我们的合法权益能否受到保护？
2003年单位分配福利房，因各种原因我将房屋私下转让给一朋友。但是房屋产权还是我的名字，银行公积金贷款也用的是我的。包括现在每月还款银行账户还是我的。我现在自己准备买商品房，但是发现因他经常不按时给银行还款，我的信誉度受到影响。我是否能够要回我的房屋？
我与卖方私下签订的二手房没有公正但是有证明人，已经付给卖方定金，在卖方同意后房屋进行了装修，现在卖方一直不办理过户，但是卖方也不说不卖给我，只是说等他的房屋公正办好了再过户，也不让我入住，什么时候能公正没有定期，我是否可以入住？是否可以起诉对方退还定金和房屋装修费？
请问：我和对方私下签订了一份房屋买卖协议（房子为动迁房），未经法律公证。房款已全部付清，房子已经装修好，住了半年多，现因房价上涨，对方要求另外再追加房款。首先想问一下：这份房屋买卖协议是否有效。如果对方准备推翻协议，不出售房屋，该如何去要求对方赔偿。
原因是个人并不愿意签那种协议.
我想买一套住房，对方是回迁户暂未取得房产证，如果签订买卖协议是否也要卖方家人签字？这份协议是否有效？办房产证时是否可以直接写我的名字?谢谢！
本人鉴定为八级伤残，我与公司签下的协议赔付是20000，没有鉴定伤残前签下的协议，这个协议是否有效，本人工资平均3100一个月。 而且是没有平残前签的，也不是我自愿的，如果打官司能否打赢呢
甲方(购方)：_________________ 乙方(销方)：_
__________
经双方协定一致，签订水泥购销合同条款如下：
一、数量、计量单位、单价、金额
品名：蒙西水泥
规格：PC32.5
数量：（贰拾）吨
单价：肆百二拾五元
金额：捌千伍百元整
二、质量标准：水泥标号执行国家规定标准。
三、袋重合格率达到国家规范。
四、交货方式、地点和运杂费负担：
）甲方组织运输工具找乙方提货，运费、上、下车费等均由甲方自理，
）。乙方代运，其代运费用概由甲方负...
2011年5月，我以8万元从某单位朋友那里买了一个购房指标（其中：指标转让费为3万元，首付的房款5万），转让时有男方的父母及男方单位的一位领导（转让协议中的见证人）在场，后来我又往男方的购房帐户里陆续补付了2次购房款，每次5万元，也就是说我已累计支付18万元。房子至今仍在建设中，具体是哪套房子要等交房后单位统一抽签才能确定，也没有办理产权手续。现在该男子夫妻双方因为离婚纠纷，女方提出来该房子属于他们夫妻的共同财产，转让协议上没在她的签字为由，说该合同是无...您好，分享的企鹅
公司福利房真的是福利？小伙3年前买的房至今没建好
在宁波大榭打工的河南小伙子小Z（应当事人要求化名）最近很纠结，他打算离职回乡，而绊住他脚步的是一套房子。这套房子原本是他所在公司为了稳定职工队伍，提供给职工的福利。“但建了3年，啥时交房现在还没个准信”，福利最后成了负担。小Z说，他想退房，但公司不同意退定金，11万元的定金意味着小Z一年的工作白干了。2014年，小Z进入中海石油宁波大榭石化有限公司工作，现在月收入4000多元。“刚入职时，因为急于买房和女朋友结婚，我花了8万元从同事手上买了这张11万元的购房定金收据。”这意味着他获得了同事名下的那个内部购房资格以及同事已交纳的11万元定金。大榭石化公司这次购房是由公司工会组织的，一开始是一项福利。小Z拿出了当初他和工会签订的购房协议，协议中称，工会协调大家购房是为了解决职工的居住问题，稳定职工队伍。这次购房还是公司向政府争取的优惠政策。协议中还约定，小区均价为每平方米5000元，实际成交价按照职工选房后的具体楼层、位置、朝向确定。同时，购房职工均需购买一个地下车位，价格为8万元，在签订定购协议后，车位的价格不随市场价格而变动。协议还约定，“如果交了定金，在房子建好后，却不愿意跟开发商签订商品房买卖合同，职工的定金会被吃没；如果职工是因为离职或被公司除名，则被视为职工自愿放弃购房资格，由工会协商开发商和职工解除合同，开发商退还职工的购房预付款，但职工须按照定金同等金额，向工会赔偿损失。”这份协议把购房者身份、房屋地址、价格、违约责任都约定得十分详细，而唯一没有约定的是签订正式商品房买卖合同的时间和付款期限，这两项关系着何时能交房。小Z说，内部定购是2013年开始的，当时很受职工欢迎，分批签的合同，后面签合同的同事，房价还要略贵一点。但交完定金后，小区却迟迟没有开工。“从2013年开始，公司每年都说明年能交房，一年又一年，黄花菜都凉了，今年能不能交，还是个问号。”小Z说，他想和当初自己买收据一样，把手里这张定金收据给卖了，可在同事中间一打听，心又凉了半截，“11万元的定金收据，跌到了五六万元还没人接手，同事中甚至有人放出话说，3.5万元也肯卖。”他下不了这个狠心。那么，为什么想退房呢？小Z说，当初买房就是为了结婚，“到今年，婚期是不能再等了，但房子还没个影，你说我心里急不急？”让小Z萌生退意的原因还有一个，“如今在我们老家河南找到一份月收入4000元的工作并不难，我跑那么远来到宁波，工作辛苦先不去谈，家里给我的压力也很大，父母都希望我能回去，生活上还能互相照料一下，实在没必要跑这么远出来打工。”而且，随着房子交付时间一拖再拖，小Z发现，房子所在的北仑春晓片区，这几年房价一直在跌，2013年春晓的房价在7000元左右，在当时而言，工会定的5000元每平方米的均价确实相当合算。但今年，小Z向周边地区的房地产商打听过，一些比较好的楼盘，今年年初均价也就每平方米6000元多一点，这也让小Z心里不是个滋味。在大榭石化公司，不止小Z一个人有这样的想法。因为房子的事情，甚至有员工离职后，直接将公司告上了法院。案件尚在审理中，从开庭了解到的信息显示，开发商宁波市海油天成房地产开发有限公司在2015年12月，已经取得了商品房预售许可证。根据小Z提供的地址，记者来到了位于北仑春晓的中海油春晓住宅小区。工地禁止外人进入，记者走到工地正门口，往工地内部望了几眼，现场工人很多，都在忙着施工。记者大致数了数，在建的住宅楼有十几幢，与一旁的几个小区相比，规模较小，看上去已结顶。在该小区周边，还有不少新建的住宅小区，不过看上去入住率并不高，路上也鲜有行人。记者开车行驶了约1公里，来到小Z口中的龙湖滟澜海岸销售中心。销售人员告诉记者，目前该楼盘已经进入清盘阶段，房源所剩不多，整个楼盘均价在6000元左右，停车位价格在6万元左右。接到小Z投诉后，记者于1月12日在大榭石化公司采访了几名知情人。其中一名知情人称，像小Z遇到的情况，已有不少员工向公司反映过，相关负责人已经向这些员工进行了解释。知情人表示，不管是在职的员工还是打算离职的员工，公司都不会同意将定金退还，对于部分离职的员工，公司答应会在房屋售出后以代售的形式帮助他们。为什么经历这么长时间房屋还未交付？对此，知情人称，其中涉及的问题比较复杂，比如土地问题，因为这个楼盘是包括大榭石化在内的8家单位共同开发建设的。该知情人说，“当时很多员工都有购房需求，为此公司向所有员工发过两次意向调查表，超过90%的员工都表示希望公司能够建房，所以公司才做出这个建房的决定。当时每个员工都是自愿来签协议的，公司没有强迫任何一名员工，签协议的员工有350人左右。一些员工现在想反悔，主要原因还是房价跌了。”1月12日下午，记者前往中海石油宁波大榭石化有限公司，工会章经理接待了记者。但他表示，按照公司外宣规定，媒体如需采访要先发采访提纲。当晚，记者将采访提纲发给了对方。次日，记者再次联系章经理。他表示，书面答复没有这么快，需要等一段时间。3天后，记者再次致电，章经理表示，“下周会给书面答复”。1月18日、21日，记者又两次联系章经理。但他表示，“书面答复还在整理中，这周会发给记者”。由于1月23日、24日是周末，于是，记者于1月22日再次联系章经理。他表示，书面答复还在审核中。而直到1月29日，记者仍没有拿到书面答复。采访中，小Z一直有个疑问，在签订定购协议时，开发商还没取得预售许可证，按照国家规定这不是禁止的吗？对此，浙江和义观达律师事务所律师傅凌志称，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”但这条针对的是预售合同，而非认购协议。认购协议中约定的定金，并非法律所禁止的预订款或者预先收取的购房款，而是一种立约定金，或者说是一种履约定金。这是为了约束小Z等人在房子建好后，必须跟开发商洽谈商品房购房合同，并履行定购协议的内容。当然，如果商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，即明确约定了房屋的小区楼号、房号、面积、价款、付款方式、银行按揭者的付款义务等事项，那么，法院就可以认定该协议是商品房购房合同。但即便被认定为预售合同，协议也不能想当然地被认为是无效的，因为司法解释还规定，“在起诉前取得商品房预售许可证明的，预售合同可以认定有效。”由于开发商目前已经取得了商品房预售许可证，最终小Z和公司的协议是否有效，只能交给法院判定了。
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关于企业购入福利房后出售给员工的账务处理
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请教陈版以下业务的会计处理方法及适用准则：
某企业与政府签订协议，以50万元的价格购入经济适用房一套(市价80万元),企业已支付全部价款，该协议规定企业取得房屋所有权，同时需补缴土地出让金。
随后，企业又与员工甲某签订协议，将该房屋以成本价，即50万元的价格转让给甲某，同时，自协议签订之日起，甲某须为本企业服务满5年。房屋价款的支付方式为，本合同签订日甲某支付首期款40万元，余下的10万元分5年，每年偿还2万元，企业不计息。在甲某服务期限满及付清房款之前，房屋产权归企业所有。
看了&企业会计准则（2006）第9号－职工薪酬&,
(二)非货币性职工薪酬
1．以自产产品或外购商品发放给职工作为福利
2．将拥有的房屋等资产无偿提供给职工使用或租赁住房等资产供职工无偿使用
3．向职工提供企业支付了补贴的商品或服务
很悲剧的发现，上述情况根本不属于这条准则规定的范围，但是各人认为，企业以非市价取得房产，平价卖给员工，同时又不收利息，应当同时确认一块所得和费用，不知这样理解是否存在误区。请斑竹赐教适用准则及处理方法。
同时，在员工支付完价款及满足服务年限之前，房屋所有权不转移，该房屋是否应当继续确认为企业资产，并记提折旧，还是本着实质性原则，合理推断实质上该房屋已转让给员工。也请指教!
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我觉得应该合理推断房屋所有权会转让，企业不应确认该资产，而是将支出成本与收到的金额的现值之间的差额作为非货币性福利处理。
楼上的同学，可能没看清楚背景，企业支付的成本，与员工支付的价格之间并没有差异，只是有一部分在一定期间内逐期还款而已。
主帖中提到，“该协议规定企业取得房屋所有权，同时需补缴土地出让金”，则实际补缴出让金多少？该笔补缴的出让金也应计入该房屋成本中。
另外，需要了解为何企业能以50万元加出让金的成本取得市价为80万元的房屋？这其中是否包含了政府补助的成分？
对于这类交易，一般理解应当假设其中的服务期限条件和产权转移约定很可能最终会实现。因此，可能需要分解为以下两笔交易分别按各自适用的准则进行会计处理：
1、以低于市场价格向职工出售非货币资产，职工按约定应支付的对价款（40万元首付＋未来5年内每年支付2万元的折现值）与房屋公允价值之间的差额确认为职工薪酬费用，在约定的服务期限内按直线法分摊，计入各期的职工薪酬费用。由于以后每年付款仅为2万元，如果折现影响不重大的，也可简化处理。
2、以低于市场价格取得非货币资产，所支付的50万元成本和补缴的出让金之和与房屋市场价格之间的差额确认为政府补助（与收益相关的政府补助，即与未来的职工薪酬费用对应的政府补助），在该职工的服务期限内采用与上述1中的职工薪酬费用相同的摊销模式计入各该年度的营业外收入。
即相当于：企业低价取得房产并低价出售给该员工时做如下会计处理：
借：长期待摊费用 30万元
借：银行存款／长期应收款 50万
贷：银行存款／其他应付款 50万＋应补交出让金
贷：递延收益
上述分录中借贷方合计各为80万元，长期待摊费用和递延收益在约定的服务期限内摊销。
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近年来，一些市民因另购新房，不再依赖原单位集资房作为自己的住房保障，而将不具有完全产权的单位集资房出卖。但没有产权的房屋，其买卖双方自行签订的合同是无效的。当遇到房屋拆迁或再次出售时，便纠纷不断。所以，买卖集资房、福利房千万要慎重。
【案件梗概】
不久前，汇龙镇某小区居民宋佳来到市人民法院，一纸诉状将王江告上法庭，要求王江将丈夫方成卖给他的房子归还给她。
事情要追溯到10年前。当时宋佳还未过世的丈夫方成得知朋友王江想要买套房子，就打算将自己在1992年购买的本单位一套集资房屋卖给王江。王江亲自去方成家及附近考察了一番，觉得很满意，于是两人商议好了买卖房屋的价格。
日，方成与王江经过协商，签订了一份买卖房屋协议。主要内容为：方成将自己拥有的集资房屋出售给王江，价格为78000元。王江需在日前支付50000元，余款应于日前付清。&
同年8月底，王江按约给付了房款50000元，之后全家搬进了新购买的房屋。然而这套房子是为解决某机关单位职工住房而集资建造的，所涉土地的用途为城镇住宅用地，性质为农村集体所有。因此该幢房屋一直无法办理房屋产权证、国有土地使用权证。集资房转让后，方成与妻子宋佳在市区重新购买了一套商品房。
日，方成去世。同年8月2日，王江按约给付其余房款后，为保险起见，王江让方成所在单位特别出具了一份证明，主要内容为：方成所拥有的集资房屋出售给王江，双方房款已全部结清，自即日起产权归王江所有。
宋佳在丈夫方成去世后，看到启东的房价一天一个价地涨，觉得当时卖给王江的房子价格太便宜，于是跑到王江家中，退款要房，遭到王江的拒绝。宋佳遂于2010年2月，将王江告上法庭，要求讨回房屋。
& （文中人名均为化名）
【争议焦点】
&#9671;原告宋佳辩称：
丈夫在去世前将我们共有的房屋卖给了王江。卖房屋时，丈夫也没有征求我的意见，我并不知情，到知道的时候协议已经签好。我们以前住的房屋是丈夫生前单位的集资房，没有房屋产权证、国有土地使用权证，所以我认为当初丈夫与王江签订的协议是无效的，我把原先的购房款退给王江，王江就应该把房屋退还给我。
&#9671;被告王江辩称：
宋佳的丈夫方成在出售那套房屋时，提供了单位出具的该房屋产权属方成个人所有的证明，所以当时我和方成签订的购房合同合法有效。合同签订后，我支付了全部价款，并已入住该房屋近10年。宋佳诉称其不知情，有悖常理，与事实不符。所以，请求驳回宋佳的诉讼请求。
【法官解析】
本案争议的焦点之一系双方签订的房屋买卖合同是否有效。我国法律规定，农村集体土地使用权不得出让、转让。本案讼争房屋所涉土地的性质为农村集体所有，故方成向被告转让房屋及所涉土地违反了法律、法规的禁止性规定，因此双方签订的房屋买卖合同无效。
本案争议的另一焦点为房屋买卖合同无效，被告是否需要返还房屋？单位集资建房是我国特定时期福利分房的形式之一。近年来，许多人因另购新房，不再依赖原单位集资房作为自己的住房保障，而将不具有完全产权的单位集资房出卖。故对于此类房屋买卖纠纷，要综合购买主体、出卖主体、纠纷原因等各方面的情况，从有利于维护诚实信用原则，有利于保护当事人基本生存权利的角度予以平衡考量。本案讼争房屋转让后，原告夫妻已在城镇另有住房，不需要集资房作为其住房保障，已不涉及基本权利保障问题。签订房屋买卖合同时，双方的意思表示真实，被告并已支付了全部价款。
此外，方成所在单位出具的证明也表明，单位认可了双方的买卖行为，故尽管双方的房屋买卖合同无效，但从实际情况出发，被告并无返还的必要，即被告无须返还原告房屋。至于原告提出的讼争房屋出卖时，其并不知情。因讼争房屋转让后，被告全家实际居住已近10年，原告诉称其不知情，与事实不符，也有悖常理。遂裁定：确认方成与被告王江于日签订的房屋买卖协议，驳回原告宋佳的其他诉讼请求。&&&&&&&&&&&&&
【律师提醒】
慎买福利集资房
结合本案，市民朋友们购买房屋时应注意如下几点：
首先，要注意所购买房产的性质，这里包括土地及房屋的性质。有的房屋所属的土地是农村集体土地使用权，按照目前国家的法规和土地状况，是不允许买卖，购买这样土地性质的房屋风险很大，既得不到房产所有权，又可能得不到居住权，如农村集资房。有的房产性质是商用，如误把它作为住宅购得，要承担较高的物业管理费用及税费，如酒店式公寓。有的房屋是政策房，属限制性产权，其转让受到一定的限制，如经济适用房。
其次，购买时应严格审核相关文件，向开发商购买房屋时，应注意了解是否取得预售许可证等必备文件；购买二手房时，应注意房产证书，了解产权状况，已使用的年限，共有人人数，是否存在抵押。
第三，订立规范的房屋买卖合同，同开发商订立的合同一般都是统一的、格式化合同，要注意每一个细节，如在面积部分应填齐，要明确套内面积、分摊面积，否则可能引起纠纷。订立二手房买卖合同不要太简单，出卖方的共有人必须都签名确认，避免其他共有人反悔，相关价格、面积、违约责任一定要订全。
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&市律师协会副会长、江海明珠律师事务所律师&
本报记者&&
朱焕东&&&&
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