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前段时间发了一篇深度解读REITs的文章，后台有不少留言，不少问题还是相当深入。

REITs确实是个好东西，而且作为前几批，一定都是非常优质的项目。但是它的复杂性，从招募说明书的页数就可以见一斑——

第二批REITs中的“华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金”，招募说明书高达1370页。

看起来买了之后就可以躺赚利息分红的项目，认真研究起来并不简单，我也是连续肝了好几天，还加了两天班，才算是把它研究透。

今天就以华夏基金的这个项目为例，给大家再深入讲讲REITs。

不同于股票也不同于债券，公募REITs以不低于80%的资产投资于基础设施，每年要将可供分配金额的90%拿出来分红。

只要每年的业绩够好，那么大部分钱是必须要拿出来分的，所以公募REITs有高分红的特性。

根据底层资产不同，它又可以分为两类：产权类和特许经营权类。

产权类REITs同时获得租金收益和到期后的不动产处置收益，派现率往往比较低（如园区、仓储物流等），股性比较强。

也就是说，到期后你手里还是有东西的。

特许经营类则不同，这类REITs收益仅来自底层资产的收入，经营权价值逐年递减直至归零，派现率较高（公路），债性比较强。

也就是说，等你的特许经营时间到期了，最后手里什么都不剩。

这次华夏基金越秀高速公路的项目就是特许经营类的REITs。

在看REITs的招募说明书时，有几个相当重要的知识点，大家一定要注意。

第一点，要注意它的特许经营时限。

华夏越秀高速公路的特许经营权是15年，如果不扩募的话，理论上高速公路的特许经营权到期后，REITs的净值就趋于0（假设基金全部投资了基础设施）。

不过既然招募的合同里定了50年的存续期，那应该是有扩募安排的。

但扩募后一方面会并入新的资产，另一方面投资者认购情况对份额可能产生影响，收益如何我们就要等15年后再重新评测了。

大家可以认真看看招募说明书，首发的预期收益是15年内，且越临近到期日，净值的波动越大。

这里我整理了一下已经发行或者准备发行高速公路类REITs的特许经营时限：

第二点，要注意项目的IRR（内部收益率）。

无论是测算公路的车流量、收费，还是整年的收入、利润，最终还是要落在收益率上。收益率也是大多数投资者最关心的指标。

不过大多数人只是简单的看一下分派率（分红）。

分派率有一定的误导性和迷惑性，我把三只公路类REITs的预期分派率做了个统计：

看上去，“浙商证券沪杭甬”分派率遥遥领先，但适合直接买买买吗？

特许经营类项目每次派息是包含本金的，而且特许经营时限到期后净值趋近于0。

所以，特许经营的时限会影响投资者的最终收益。

“浙商证券沪杭甬”的特许经营权限只有10年，而其他两只则有15年，分派率看似高点，但时间更短，所以看上去的最高反而不一定是最高。

想要真正洞彻收益率，IRR还是更合适的指标，它能够对比不同回报周期下，现金流入带来的收益情况，三个产品的IRR估算如下：

“平安广州交投广河”虽然没有披露预测的IRR，不过特许经营权时限与“华夏越秀”相同，预期分派率上率低于“华夏越秀”，测算的IRR应该是小于“华夏越秀”。

这么一对比，第二批中“华夏越秀”的这个项目确实相当优质。

当然，披露的IRR只是估计数，作为首批打开REITs市场的头部产品，各家的估算会有一定的保守程度。

真正的收益我们还要观察后续季报披露的实际分派率，跟踪对比来验证。

第三点，要注意负债率。

一开始我很好奇为啥不用募集的资金来还债，问了一下行业内的朋友，他们说合理利用低利率的负债实际上可以增厚权益投资人的收益。

毕竟只要项目每年的收益率高于贷款利率，高负债率就不是坏事。

“华夏越秀”估算的IRR最高，就有负债率高的同时贷款利率比较低的原因。

REITs在分红前，是要先偿还贷款利息的，高负债意味着，如果利率发生变动可能会对分红产生较大影响，毕竟收益的反面往往对应着风险。

不过相对来说，负债率的比重都不大，如果真的出现极端情况的利率变化，也可以通过降低负债率减少风险。

当然，高IRR、低负债率、低利率这是一个不可能三角，三项不太可能共存，我们在挑选产品的时候，一定要对比考虑。

至于其他的诸如基金管理人、ABS管理人、发行人、基础资产情况等信息，作为前几批REITs产品，这方面肯定是值得信赖的。

未来随着未来REITs类产品发行常态化，这块需要重点关注。

目前第一批产品上市后都涨了不少，最高的有近30%，所以大部分都处于溢价状态，高位进场还是要谨慎，不仅有下跌的风险，未来还会稀释分红率。

所以第二批的REITs 项目大家可以积极认购。

认购的方式可以选择直销渠道，比如华夏基金这只就可以去华夏的官网或者APP，也可通过券商走场内认购的渠道。

当然银行和第三方平台也能买，就是以后想要转托管到场内稍微麻烦点。

不过大家也要做好心理准备，毕竟红红火火的另一面就是极低的公众投资者认购比。

第一批的认购比最低只有1.47%，第二批可能还会更低。

不过，不管是历史业绩，还是各种测算都不能代表未来业绩，实际情况我们还是要持续跟踪。

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