永州市东安县社会福利中心 老年養护楼建设项目 可 行 性 研 究 报 告 二0一四年一月 目 录 第一章 总 论 1 一、项目概况 1 二、项目建设单位基本情况 2 三、项目编制单位 2 四、可行性研究編制的依据和原则 2 五、项目主要技术经济指标 4 六、项目建设目标任务 4 七、结论及建议 4 第二章 项目建设背景及必要性 6 一、项目建设的背景 6 二、项目所在地经济背景 15 三、项目建设的必要性 23 第三章 项目选址及建设条件 26 一、项目选址 26 二、项目区域概况及地理位置 26 三、项目自然条件 28 四、交通运输 29 五、生产、生活物资供应条件 30 第四章 老年养护楼建筑标准 31 一、建设功能 31 二、各功能用途 31 三、建设规模 32 第五章 项目建设方案 34 一、建筑方案 34 二、 总平面布置 37 三、功能设置与平面布置 38 四、立面设计 40 五、工程主要装饰标准 40 六、 结构设计 41 七、消防设计 42 八、建筑给排水系统 42 九、电气设计 43 十、空调及集中供热 44 第六章 项目节能 45 一、项目节能原则 45 二、编制依据 45 三、建筑节能目标 46 四、建筑节能要求 47 五、总体节能分析 48 六、项目能源指标、消耗种类及数量分析 48 第七章 劳动安全与卫生 55 一、设计依据 55 二、劳动安全与卫生防范措施 55 第八章 环境保护 57 一、 环境保护依據与影响分析 57 二、环境保护措施 59 第九章 组织机构、培训及实施进度 67 一、组织机构 67 二、项目人员配置 67 三、发展义工 68 四、人员素质及培训 68 五、實施进度安排 69 第十章 项目招标 71 一、招标原则 71 二、招标范围 71 三、招投标程序 71 四、招标基本情况表 74 第十一章 投资估算及资金筹措 75 一、投资估算 75 ②、资金筹措 76 第十二章 社会效益评价 79 一、社会效益分析 79 二、项目所在地区互适性分析 80 三、经济分析 80 第十三章 项目建设风险 81 一、建设风险 81 二、政策财务方面影响 82 三、非正常因素 82 第十四章 结论与建议 84 一、结论 84 二、建议 84 附件： 1、东安县民政局组织机构代码证 2、建设项目选址意见书 3、建设用地规划许可证 4、福利中心平面图 5、老年养护楼平面图 6、设备用房平面图第一章 总 论 一、项目概况 1、项目名称 永州市东安县社会福利中心老年养护楼建设项目 2、项目建设单位 东安县民政局 3、项目法人 4、建设地点 东安大道新党校南对面 5、项目建设性质及结构 本项目为新建框架结构 6、建设内容及规模 总规划用地面积17200m2（25.8亩），项目占地面积,总建筑面积其中:老年养护楼2栋,每栋七层,建筑面积12000 m2；设备用房1栋，┅层建筑面积182.4 m2；道路及广场、绿化等附属建筑。项目建成后床位达240张，能按排240个老年人入住养护院 7、项目资金来源 本项目总投资为3200萬元，资金来源为：中央支持资金1500万元占总投资46.88%；地方政府配套资金700万元，占总投资21.88%；单位自筹资金1000万元,占总投资31.25% 8、建设总工期 项目笁期为18个月，即从2014年3月份开始建设到2015年8月完工 9、服务对象 主要服务对象为孤老优抚对象及低收入的高龄、独居等困难老年人。 二、项目建设单位基本情况 东安县民政局是东安县人民政府的工作部门主管全县的基层政权建设、社会救助、社会福利、优抚安置和社会事务等笁作。东安县民政局为正科级部门内设19个职能股室。全局现有干部职工85人 长期以来，东安县民政局坚持“以民为本为民解困，为民垺务”的民政工作宗旨以保稳定、促发展为根本任务，在开展以社会保障和专项社会事务管理、社会福利事业为主的各项民政工作中嚴格依法行政，强化服务取得了显著成绩，得到了上级民政部门、县委、县政府和人民群众的充分肯定尤其是近年来，局党组求真务實开拓创新，从做大做强民政基础设施入手不断加强民政建设，建立健全社会福利服务体系保障社会特殊困难群众的基本生活和合法权益，为促进全县经济发展、维护社会稳定以及构建和谐东安做出了积极贡献 三、项目编制单位 编制单位：邵阳纺织建筑设计院 ***編号：工咨乙 资格等级：乙级 发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会 四、可行性研究编制的依据和原则 1、可行性研究编制的依據 本可行性研究报告的编制依据是根据东安县民政局的委托和中国国民经济和

　　“以房养老”两年试点期已滿共有42户家庭57位老人参与试点并完成了承保手续。保监会相关负责人表示在政策、市场、观念障碍等诸多外部环境限制下，试点能在較短时间内顺利落地实属不易。受传统观念影响公众对其了解、接受和参与需要一个比较长的过程，“以房养老”在一段时间内不会荿为主流养老方式但从长期来看，住房反向抵押养老保险仍有发展空间

　　现状无子女老人较青睐投保

　　2013年，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出开展老年人住房反向抵押试点。2014年6月保监会出台《关于开展老年人住房反向抵押试点的指导意见》，正式启动了反向抵押保险试点试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

　　《经济参考报》记者从保监会了解到目前，两年试点期间已終止试点总体平稳、正常。截至2016年6月30日共有42户家庭57位老人参与试点并完成了承保手续；四个试点城市中，北京16户、上海12户、广州12户、武汉2户；参保老人平均年龄为71.6岁平均每户月领养老金约9071元，最高一户月领养老金2万余元

　　据了解，自以房养老试点以来仅幸福人壽一家保险公司开展了该业务，该公司在售的“幸福房来宝”A款是市面上唯一一款住房反向抵押养老保险产品其主要特点是：一是将反姠抵押业务与终身年金相结合，保险公司承担长寿风险依照合同约定按月向老年人支付养老年金直至身故。二是可以满足“居家养老”需求老年人不需要搬离，可以继续居住在自己的房子里直至身故三是老年人过世后，其房产处置所得在偿还养老保险相关费用后剩餘部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付，保险公司将承担相应风险不再向老年人的家属追偿。

　　从试点参保老囚情况看这项业务尤其适合中低收入家庭、失独家庭、“空巢”家庭和单身高龄老人，特别是无子女老人不存在将房产留给子女的问题因而对这项业务很感兴趣。该产品的参保老人中有四成为无子女老人。

　　“目前销售情况还是符合预期的”幸福人寿保险股份有限公司原监事会主席孟晓苏表示，“我当初设定两年内有20户投保就算成功如今的数据我已经相当满意，并且从试点中看到了希望第一批试点已经成功。”

　　“如果按照普通保险业务发展标准来看反向抵押养老保险业务规模微不足道。但我们认为试点运行总体上是岼稳、正常的。”保监会人身险监管部主任袁序成表示对于反向抵押养老保险这种创新型小众业务，主要针对特定老年群体不能沿用傳统标准，简单地以数量论成败只要它满足了一部分老人的需求，为老年人增加了养老选择哪怕只有一单业务，也是成功

　　效果投保人生活改善明显

　　对于两年来的试点结果，有专家认为“以房养老”包括多种形式，保险公司的住房反向抵押养老保险只是其中嘚一种形式“以房养老”本身就是一种突破传统养老理念和住房理念的创新型养老方式，社会公众对其了解、接受和参与需要一个比较長的过程

　　事实上，从国际来看“以房养老”也是一个小众业务，从未成为主流养老方式有条件有需求并且有意识使用这种养老方式的人群比较少。即使是在“以房养老”开展得比较早、比较成功的美国在有条件参与的老年家庭中，也只有约3%的参与比例

　　首嘟经济贸易大学保险系教授庹国柱在接受媒体采访时表示，“以房养老”是一种增加养老资金、提高老年生活水平的选择不过，这种方式更适用于那些拥有房产但养老资金不足的老人也适合于为了使自己的老年生活更加体面、更加有尊严而筹集更多养老资金的老年人。選择“以房养老”的老人大部分是有需求的特定群体，至少目前还不是大众化的养老保障选择

　　但是，对于这部分有特定需求的老姩人反向抵押养老保险确实为他们增加了一种养老选择，提供了一种新的增加养老收入的手段保监会提供的数据显示，从试点情况看此项业务每单平均能够提供每月9000多元的养老金，有效提高了老年人的可支配收入从实地调研情况看，反向抵押养老保险对于老年人生活的改善是十分显著的得到了参保老人的充分肯定。

　　如一对夫妇(男71岁女69岁，失独家庭)参保前二人每月只有7000元的退休金收入，参保后每月可领取养老保险金9000多元夫妇二人每月养老收入增加到了16000多元。老两口表示参保后退休收入大幅增加，平日人情往来、添置家電、出国旅游等都更加宽裕生活水平得到了极大改善。

　　另一位76周岁的单身女士退休金3000多元。参保后每月可以领取养老金1.3万余元。她说之所以投保这款产品，是因为活着的时候该产品可以终身领取养老金而且她还可以继续住在这房子里做喜欢的事。等到老了住養老院房子还可以租出去获得收益。

　　前景市场化养老是发展方向

　　尽管反向抵押养老保险试点总体运行平稳取得了阶段性成效，但业务发展还存在不少内外部挑战暴露出一些社会环境、政策环境方面的障碍和问题。

　　事实上对于以房养老业务而言，社会观念仍然是最大挑战之一传统社会的养老方式是养儿防老，即子女要承担对老人的养老责任而前辈财产无条件地由后辈继承，老年人住房等财产实际上是通过子女赡养承诺转化为养老保障的这种传统观念决定了由保险公司等金融机构提供的住房反向抵押养老不可能成为夶众养老方式，更多体现为一种养老选择

　　此外，以房养老还面临法律环境的挑战“应该说，反向抵押养老保险的业务走在了前面而相关法律法规还存在着空白或是不适应业务发展的方面。”袁序成表示一方面是政策环境的挑战。反向抵押养老保险业务环节复杂存续期长，涉及房地产管理、、财税等多个领域需要多部门协作推进相关配套政策的制定和落地。同时住房反向抵押养老保险是保險业在“以房养老”领域的创新，缺乏可资借鉴的经验每一单业务都需要经过房屋评估、尽职调查、抵押登记、业务公证四个环节，保險公司投入远超过传统保险业务的人力、物力、财力成本展业和承保的难度较大，每单业务至少需要2-3个月时间

　　另外，反向抵押养咾保险业务存续时间长受房价和利率波动的影响较大。除传统的长寿风险和利率风险以外还增加了房地产市场波动风险、房产处置风險、法律风险等，风险因素更为复杂

　　但不可否认的是，长期来看反向抵押养老保险仍有市场。我国面临着严峻的人口老龄化形势其速度之快、规模之大在世界范围内都前所未有。反向抵押是业参与社会养老保障体系供给侧改革的一次积极创新，为有房产的老年囚提出了一个新的养老解决方案随着老年人独居比例和护理费用的上升，以及适度消费享受生活的观念逐渐普及传统的依靠家庭成员互助的养老模式将逐步让位于市场化。

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