课程综述 1、物业管理法规课程是跨越法学和物业管理专业的边缘性课程，需补充法律基础知识。 2、具备一定的法律知识是大学生的基本素质之一。 3、物业管理法律制度有自己的特色 孟母三迁的故事，“昔孟母，择邻处” 小区业主是一个地缘共同体，妥协是解决纠纷的必要途径；涉及到业主、物管和第三方等 课程综述 4、该课程是统设课，一学期开设 5、该课程重点内容：第二章建筑物区分所有权、第三章 业主团体、第五章物业服务合同、第七章物业管理法律责任、第八章物业纠纷的防范和处理。 6、学习法律的目标和方法 目标：法律思维（规则意识） 方法：参照法条、掌握原理、多做案例 第一章 绪论 第一节 物业的概念 （一）词义辨析 汉语中的“物”、“业”二字是多义词。“物”作为名词主要有两种含义：一是指东西，即由自然生成和人工形成、占有一定空间、可被人感触的有形体和有内容的客观存在体；二是指作为人的对立面，物只是身外之物，即人之外的万物. 第一章 绪论 法律上的物具备三个条件：具有价值和使用价值、能够为人所支配。 法律上的物包括动产和不动产。不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。其特点是不能与土地分离、移动，或者分离、移动将使其价值明显减损。不动产以外的物属于动产 第一章 绪论 “业”作为名词主要有两种含义：一是指人们所从事劳作的社会经济部门、职务领域或需付出劳动的岗位，如工业、物业管理事业、就业；二是指归属于一定主体所有的、体力劳动和智力劳动的成果，亦即财产，如业主、家业。 自从宋代立法中对动产与不动产作了区分后(《宋刑统?名例律》)一般称动产为物、财或财物，称不动产为业、产或产业。宋代称动产所有权为物主权，称不动产所有权为业主权 第一章 绪论 现代物业一词是从英语词汇Property及estate翻译而来由香港传入内地,是指与地产相联系的单元性房产。 香港人口密度的增长，高层建筑和屋村的扩大，促使香港1970年制定《多层大厦（业主立案法团）条例》。 根据我国物业管理条例的规定，物业是指房屋及其配套设备和相关场地。 第一章 绪论 香港的业主立案法团，并不等同于我们的业委会，它是由业主共同成立的公司，代表所有业主管理大厦的公共部分，有自己独立的法人资格。业主相当于这个公司的股东。业主立案法团设有管委会，相当于这个公司的董事会。法团依法召开的业主大会的决议，对所有业主具有法律约束力。 第一章 绪论 第一章 绪论 物业的属性 1、属于不动产 民法学中的“不动产”概念是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变或降低其经济价值的物(财产) 《城市房地产管理法》第2条第2款又将房屋解释为是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 第一章 绪论 2、具有单元性,特定的四至范围 物业的单元性是指人们可根据经济上或管理上的需要，将有特定四至范围的建设用地和房屋及其固定附着物确定为一宗独立(单独、个别化)财产，以便确权、交易、使用或管理 3、具有一定空间和环境性，配套设施和相邻的场地、庭院、停车场等 第一章 绪论 （二）物业与房地产、不动产的区别 一般来说,房地产涉及宏观领域,泛指一个国家或地区整个房地产;物业是一个微观概念,是指一个单项的房地产或者是一个具体的实物财产。 物业是不动产的一类。 （三）物业与建筑物区分所有权的关系 第一章 绪论 二、物业的构成 （一）物业的物理属性构成 1、建筑物本体（住宅、商业、工业物业） 2、附属设备 3、公共设施（公共服务性设施） 4、建筑地块 第一章 绪论 （二）物业的法律区分 1、专有部分 2、共有部分 3、约定共有部分 4、约定专用部分 第一章 绪论 三、物业的种类 居住物业、商业物业、工业物业和特殊用途物业。 商业物业又可分为商服物业和办公物业。 特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。 第一章 绪论 物业用地的使用年限： 居住用地为70 年，工业用地为50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 40 年，综合或者其他用地为50 年。 第一章 绪论 第二节 物业管理 一、概念和特征 （一）物业管理的概念 广义：业主、物业企业和其它主体对物业的管理和服务 狭义：物业企业的专业服务 （二）物业管理的特征 第一章 绪论 二、物业管理的法律属性 （一）私权性质 私权利，有关个人的合法权利，最集中体现在民商事活动中 宪法：住宅神圣不可侵犯 “张剑案”：辽宁本溪张剑刺死强拆房屋者被判处有期徒刑3年缓刑5年。有法律界人士认为，张剑杀人犯罪但未抵命，是新时期拆迁纠纷中出现的首例判决，可成为我国法律保护公民私权的典型案例 公权力必须进入私领域，那得恪守一个原则，即“非请莫入”。 第一章 绪论 （二）公权性质 公权，是“私权”的对称。西方法学家所指的公法上确认的权力。公权与私权的划

我住在8层，楼下7层住户找到物业公司说有水从厨房顶部漏出，物业人员到我家查看后，说是我家的给水管有渗漏点。渗漏点在我家水表后，管道是埋地的，管道是白色硬塑料管，是交房时原装的，购房时是精装修，我没动过任何管线。交房有10年了，听说管道保修期是两年，应该过了保修期。该管道破损非我所为，我也看不到地面湿痕迹，并不影响我生活。物业经理说得我自己刨出来维修，因为是我家管道渗漏影响到了楼下生活。说如果我不维修，就把我家供水总闸关了，楼下住户还要起诉我。我该怎么办？这不是飞来横祸吗？我做错什么了吗？