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原告（反诉被告）龙海市石码镇蔬菜村民委员会，住所地龙海市石码镇公园西路75号，组织机构代码：B。

负责人陈志强，副主任。

被告（反诉原告）颜德林，居民。

委托代理人廖山海、陈小莉，福建联合信实律师事务所律师。

原告（反诉被告）龙海市石码镇蔬菜村民委员会（以下简称蔬菜村委会）与被告（反诉原告）颜德林企业承包经营合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚育明适用简易程序审理，因案情较为复杂，转为普通程序审理。本案分别于2015年1月7日、3月11日二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔬菜村委会的委托代理人高国川，被告（反诉原告）颜德林及其委托代理人廖山海、陈小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）蔬菜村委会诉、辩称，2008年8月31日双方签订一份《企业承包经营合同》，约定蔬菜村委会（甲方）将所属企业“锦江宾馆”发包给颜德林（乙方）经营管理，其财产范围为石码镇公园西路75号楼房一幢及车场西北角原锦江酒家一、二层房屋，不含底层店面、仓库和村部办公楼整座，具体由双方清点核对后登记造册，作为合同附件。承包期满，乙方应主动、及时向甲方移交承包的全部财产、设备和一切有效经营证件。承包期限为六年，自2008年9月16日起至2014年9月15日止。承包款按年计算，第一、二年各为330000元，第三年至第六年每年385000元。承包款按年缴纳，以合同签订日期至次年相应的前一天（即2009年9月15日）为第一缴纳年度，其他缴纳年度依此类推，乙方应在签订合同的同时，一次性向甲方缴纳第一年度承包款，其后各年的年承包款逐年缴纳，乙方应分别在各年度终了之日（即9月15日）前一个月内缴纳下一年度的承包款。乙方应按时足额缴纳承包款，逾期交纳者，另按月支付应交数额1%的违约金。合同签订后，被告颜德林依约占有“锦江宾馆”所涉全部房产及配套设施，对外营业，但承包款只付至2013年9月15日。被告颜德林还要依约于2013年9月15日前缴纳下一年度承包款（即2013年9月16日至2014年9月15日止）385000元，颜德林没有缴纳。2014年9月15日期限届满，被告颜德林也没有向原告蔬菜村委会移交所承包的全部财产、设备和一切有效经营证件。因原告要收回重新发包，故请求：1、判令被告颜德林立即将已承包期满的“锦江宾馆”所涉全部财产（含企业房产、设备设施和一切有效证件）交还原告蔬菜村委会；2、判令被告颜德林立即支付拖欠的一年承包款385000元及违约金46200元（自2013年9月16日计算至2014年9月15日止，按月以应交数额1%计算为385000元×1%×12=46200元）；3、判令被告颜德林按年承包款385000元标准支付自2014年9月16日起至实际交还全部财产之日止的房产占用费。关于颜德林反诉部分，蔬菜村委会认为，由蔬菜村委会承担消防设计、整改费用803890元及利息均没有依据。理由是根据《企业承包经营合同》第一条第2款约定，“一切费用由颜德林自行承担，第四条约定颜德林要做好安全、消防防火工作，消防器材要配齐全”等，退一步讲，确实需要由蔬菜村委会负担，也应提供经公安消防机构审核通过的设计图纸、设备清单、竣工验收报告、正规***的前提下据实结算，但颜德林无法提供这方面的证据。目前“消防整改”没有办理消防验收手续，颜德林主张的消防费用支出没有合理和必要，应由其自行承担。蔬菜村委会已领取整体土地建设用地使用证，房屋建设也取得《建设工程规划许可证》，颜德林对此已充分了解，实际承包经营多年，承包期满后又占用经营，其请求经营损失由蔬菜村委会赔偿，没有依据。对于优先承包权问题，合同约定守约的前提下享有同等条件的优先承包权，但颜德林拖欠承包款一年以上，期满后仍占用经营，拒绝移交所承包的全部财产，存在严重违约，优先承包权丧失。根据《乡村集体所有制企业条例》规定，应当公开招标方式确定经营者，颜德林没有移交，蔬菜村委会根本无法公开招投标，实际是颜德林为自己的利益恶意阻止同等条件的成就，应驳回颜德林的反诉请求。

被告（反诉原告）颜德林辩、诉称，蔬菜村委会没有依法依约承担消防整改事务，未能足额偿付消防整改费用，以及根本没有妥善安排合同期满之相关未尽事宜的交接方案等严重违约情形，故原告的诉讼请求均不应得到支持。原告蔬菜村委会交付的锦江宾馆存在未经防火设计审核且未经工程竣工消防验收合格即投入使用，且双方于2002年签署的《企业承包经营合同》第一条第2款也有明确约定，消防部分因房屋建筑问题，需要配套、整改部分由原告负责，被告配合。2011年初，在被告的屡次催促下，原告才委托龙海市天时消防设计设备有限公司就“锦江宾馆”的消防配备进行设计，被告代为垫付后续的消防整改费用应由原告偿付或抵偿相应的承包款。因原告蔬菜村委会根本没有安排合理的交接方案，不偿付被告代垫的消防整改费用等违约行为，被告享有后履行抗辩权。被告不存在“拖欠”承包款的情形，被告仍善意代为管理锦江宾馆，不应承担期满后的承包款或占用费，又因原告验收手续，导致锦江宾馆无法充分经营、酒楼部无法经营。请求驳回原告蔬菜村委会的诉讼请求。同时提出反诉请求：1、蔬菜村委会支付颜德林代垫锦江宾馆消防设计、整改费用803890元及相应迟延付款利息（自实际代垫之日起至还款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、蔬菜村委会赔偿颜德林经营损失440000元；3、颜德林依法依约就锦江宾馆的后续承包享有在同等条件下优先承包权。

原告（反诉被告）蔬菜村委会提供以下证据：

1、***复印件。证明被告颜德林的身份情况。

2、《企业承包经营合同》。证明双方的承包经营约定情况。

3、合同审核登记表。证明讼争合同经有关部门依法审核登记。

4、福建省村集体专用收款收据。证明被告应交承包款付至2013年9月15日。

5、律师函。证明承包期满后，被告仍书面表示要继续经营所承包的企业，已经违反合同约定

6、营业执照、组织机构代码证。证明承包的企业性质是集体所有制企业。

7、集体土地建设用地使用证、建设工程规划许可证。证明企业用地及建筑物均有合法产权手续。

被告（反诉原告）颜德林质证，对证据1、2、3、4、6无异议；证据5真实性无异议，证明内容有异议；证据7真实性无异议，但关联性有异议，办理的建筑物面积2087平方米，但实际涉案宾馆面积3600平方米，规划许可证不能证明建造、消防验收合法。

被告（反诉原告）颜德林提供以下证据：

1、2002年9月10日《企业承包经营合同》。

2、2008年8月31日《企业承包经营合同》。证明双方分别于2002年9月10日、2008年8月31日先后签订《企业承包经营合同》，消防部分由蔬菜村委会负责，颜德林配合，继续发包，颜德林享有同等条件优先承包权等情况。

3、收款收据。证明颜德林向原承包者支付共支付124785元的投资财产残值补偿款。

4、《责令限期整改通知》龙公消限（2003）19号。证明蔬菜村委会交付的锦江宾馆大楼未经防火设计审核且未经工程竣工消防验收合格即投入使用。

5、《公安行政处罚决定书》。证明锦江宾馆没有产权***，酒楼部因室内装修无法进行消防设计备案受到处罚。

6、龙海市石码祈福大酒店营业执照。证明锦江宾馆酒楼转租给甘惠琴、吴建清。

7、《委托书》。证明蔬菜村委会委托龙海市天时消防设备有限公司就锦江宾馆的消防自动喷淋系统作出相关的图纸设计以及办理消防设计审核、验收。设计费为56000元。

8、收款凭证。证明颜德林代垫自动报警系统、自动喷淋系统费用747890元。

9、收款票据。证明蔬菜村委会明知锦江宾馆发生火灾，因此被责令停业整顿。

10、《消防系统***工程施工合同》（两份）及收款凭证（三份）。证明颜德林代垫支付消防装修及设计费56000元、火灾自动报警系统208384元、自动喷淋系统539506元，合计803890元。

11、情况说明。证明消防设施***均由村委会委托，颜德林代垫相应款项后收到的收款收据。

12、******8张。证明颜德林代垫消防工程费803890元。

原告（反诉被告）蔬菜村委会质证，证据1真实性无异议，该合同已失效。双方签订新的承包合同。证据2真实性无异议，对证明内容有异议。证据3与本案无关。证据4真实性无异议、关联性、合法性有异议，责令限期改正时间发生在上一次承包期限内，与本次的承包合同无关。通知书适用是1998年9月1日施行的消防法，宾馆在此之前已投入使用，当时的施行的消防条例只要求消除隐患，没有要求补办消防设计、验收。证据5与本案无关，处罚内容针对是装修没有消防设计备案，与房屋产权无关。证据6真实性无异议。证据7真实性无异议，关联性有异议，证据8真实性无异议，但非正式***，不足以证明实际损失。证据9无异议。证据10真实性无法确认。证据11不足证明颜德林实际支付。证据12是事后补开，***全部写的是消防设备，没有包含消防设计费、装修费与清单不符。

本院认为，蔬菜村委会所举全部证据的真实性，颜德林均无异议。证据的真实性予以确认。对颜德林所举证据1、2双方对其真实性无异议，可以采信；证据3与本案无关，不予认定；证据4、5是行政机关单位出具的，可以采信；证据6、7蔬菜村委会对真实性无异议，可以采信；证据8、10、11、12能相互印证，可以证实颜德林代垫消防设计、装修设计费、火灾自动报警系统、自动喷淋系统的费用合计803890元。证据8真实性，双方无异议，可以采信。

经审理查明，2002年9月10日，蔬菜村委会（甲方）与颜德林（乙方）签订《企业承包经营合同》，约定甲方发包给乙方经营锦江宾馆。双方对承包的范围、财产交接、承包形式、期限、承包款的缴纳和保证金的设定、经营管理、税费分担等进行了约定。其中约定，承包期限为六年，即自2002年9月16日起至2008年9月15日止；承包款按年计算，第一年和第二年每年30万元，第三年至第六年每年35万元；承包期间，若有关部门要求配备物品和设施、或乙方自行设置的设备、物件，以及对经营场所的装修，一切费用由乙方负责；消防部门因房屋建筑问题，需要配套、整改部门由甲方负责，乙方配合。2008年8月31日，双方续签《企业承包经营合同》，约定甲方发包给乙方经营的企业，其财产范围为石码镇公园西路75号楼房一幢及车场西北角原锦江酒家一、二层房屋，不含底层店面、仓库和村部办公楼整座，现有一层宾馆营业厅以及楼房原有附配的水电、通讯、有线电视、消防、电梯等设施可以保留。具体由双方清点核对后登记造册，做为本合同的附件。承包期间，若有关部门要求配备物品和设施，或乙方自行添置的设备、物件，以及对经营场所的装修，一切费用由乙方负责。消防部门因房屋建筑问题，需要配套、整改部分由甲方负责，乙方配合。乙方对自己添置的空调、电视机、音响、热水器、床、桌椅及配套的可移动物品等，合同期满由乙方自行处理，属甲方物品设备和装修物件一概归甲方所有，乙方不得拆除、索回和折价补偿。乙方对承包的财产负有完全的维护和保养义务（不可抗力除外）。承包期满，乙方应主动、及时向甲方移交承包的全部财产、设备和一切有效经营证件。若出现财产损坏或遗失的，要负责修复或按价赔偿；经营证件遗失或者失效者，要负责补办完整，费用由乙方自负。承包期限为六年，既自二OO八年九月十六日起至二O一四年九月十五日止。承包期内，如遇政策性原因不允许承包或政府拆迁征用的，承包关系自然终止，承包款按实际履行时间计算。承包届满，若甲方要继续发包的，乙方在守约的前提下享有同等条件的优先承包权。承包款按年计算。第一年和第二年为人民币叁拾叁万元，第三年至第六年每年为人民币叁拾捌万伍仟元。承包款按年缴纳。以合同签订日至次年相应的前一天（既二OO九年九月十五日）为第一缴纳年度，其它缴纳年度依此类推。乙方应在签订本合同的同时，一次性向甲方缴纳第一年承包款，其后各年的承包款逐年缴纳，乙方应分别在各年度终了之时（既九月十五日）前一个月缴纳下一年度的承包款。乙方应按时足额缴纳承包款，逾期交纳者，另按月支付应交数额百分之一的违约金。逾期三个月者，甲方有权单方终止合同，由此造成的一切损失概由乙方负责，乙方已投财物无权索回。承包期间，乙方若因承包亏损或违法、违章经营，均不影响甲方应有利益。

2010年6月22日，龙海市公安消防大队对锦江宾馆内的祈福大酒店进行公安行政处罚，查明祈福大酒店室内装修未进行消防设计备案。

2011年1月20日蔬菜村委会委托龙海市天时消防设备有限公司办理锦江宾馆消防设计审核、验收。2011年6月20日颜德林以龙海市锦江宾馆名义与龙海市天时消防设备有限公司签订《消防系统***工程施工合同》，工程名称为自动喷淋系统，合同价款539506元。2012年3月7日颜德林以龙海市锦江宾馆名义与龙海市天时消防设备有限公司签订《消防系统***工程施工合同》，工程名称为火灾自动报警系统，合同价款208384元。颜德林分别于2011年3月25日、6月12日、2012年6月12日支付给龙海市天时消防设备有限公司消防***设计费56000元、自动喷淋系统设备款539506元、火灾自动报警系统设备款208384元，合计803890元。颜德林支付承包款至2013年9月15日，尚欠2013年9月16日至2014年9月15日的承包款385000元。现颜德林实际占用锦江宾馆，未移交给蔬菜村委会。因双方就承包期限届满后续移交事宜发生纠纷，蔬菜村委会诉至本院。

诉讼中，经现场勘验，锦江宾馆配备火灾自动报警系统、自动喷淋系统。

另查明，蔬菜村委会于2011年9月30日出具收款票据，注明“收锦江宾馆承包款，2011年3月16日至2011年9月15日计半年192500元；因为4月11日火灾，停业整顿。村委会研究减免一个月32000元，计160500元。”

本院认为，原、被告签订的《企业承包经营合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。虽龙海市锦江宾馆缺乏消防设施、也没有消防验收合格，但并不影响该合同的效力。发包人蔬菜村委会主张向承包人颜德林讨回拖欠的承包金385000元（即2013年9月16日至2014年9月15日期间的承包金），有合同依据，应予支持。颜德林拖欠承包金，构成违约，还应支付逾期付款的违约金，标准按合同约定，即每月以1%计算，共12个月，计46200元。承包经营期届满，蔬菜村委会要求颜德林返还承包的标的物锦江宾馆所涉全部财产（含房产、设备设施、有效经营证件），应予准许。又因颜德林在期限届满后，没有主动交还锦江宾馆，又继续占用锦江宾馆，理应支付占用期间的占用费，标准可参照合同约定的承包金计算。颜德林反诉主张讨回承包期间内代蔬菜村委会应付的消防设施工程费用（包括设计、***等），有蔬菜村委会出具《委托书》、颜德林与施工单位签订的施工合同、收款收据、税票及现场勘验笔录为据，符合蔬菜村委会开办锦江宾馆的根本目的，蔬菜村委会作为受益者，该项请求，事实清楚，证据充分，可以支持。颜德林所代付的消防工程款，故蔬菜村委会还应补偿颜德林代付工程款的利息损失，利息从付款之日起至还款之日止，按银行同期同类贷款利率计算。颜德林主张，承包经营期间因锦江宾馆缺乏消防设施、没有消防许可证或验收合格、及没有房产产权***等造成颜德林经营损失440000元由蔬菜村委会负担，因颜德林不能对该损失440000元及该损失与缺乏消防设施、房产产权***等情况之间存在因果关系进行举证证明。同时，从双方签订本案讼争合同之前，双方已经存在实际承包经营关系达六年之久，可见颜德林在签订合同时，对锦江宾馆的设备设施、消防情况、经营条件等均已清楚、明确，颜德林仍继续与蔬菜村委会签订承包经营合同，属于其自身自愿选择承担的经营风险。故颜德林该项请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。另，颜德林主张同等条件下优先承包经营权问题，因同等条件尚未具体明确，若优先权问题有实际发生，当事人可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）颜德林应于本判决生效后二个月内将所承包的龙海市锦江宾馆（按合同约定承包范围为准，含有效证件）交还原告（反诉被告）龙海市石码镇蔬菜村民委员会。

二、被告（反诉原告）颜德林于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）龙海市石码镇蔬菜村民委员会承包金385000元及利息46200元。

三、被告（反诉原告）颜德林于本判决生效后二个月内支付原告（反诉被告）龙海市石码镇蔬菜村民委员会占用费（从2014年9月16日起至实际交还龙海市锦江宾馆之日止，按每年承包款385000元标准计算）。

四、原告（反诉被告）龙海市石码镇蔬菜村民委员会于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）颜德林代垫消防设计、***等费用803890元及利息（其中以56000为基数，从2011年3月25日起；以539506元为基数，从2011年6月12日起；以208384元为基数，从2012年6月12日起。均计至还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。

五、驳回被告（反诉原告）颜德林的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7868元，由被告（反诉原告）颜德林负担；本案反诉费8745元，由原告（反诉被告）龙海市石码镇蔬菜村民委员会负担5945元；被告（反诉原告）颜德林负担2800元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于漳州市中级人民法院。

二〇一五年四月二十七日

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。