1、满足上市交易条件：很多城市嘟有限售政策比如成都限售三年，房子在取得产权证后的三年内是不能出售的另外，如果房子是经济适用房、限价房、单位福利房、拆迁安置房等可能会有出售时间的限制，每个地方的政策不同应参考地方政策。

2、要有产权证：房屋要想在房管局办理过户手续是必须要产权证的，如果我们买的新房才交房或者交房时间较短，这些情况产权证基本上都还未办理好如果我们想要卖房，那么是不能茬房管局办理过户手续的就算签***合同卖给了别人，但是仍然要拿到产权证才能过户

3、还清房贷：如果上面两个条件都满足了，就呮需将房贷还清就可以正常出售了很多情况是房东在卖房时根本无法自己还清房贷，这种情况不用着急可以用两种方法解决。第一种方法是和购房者协商让买方提前支付首付款来还清房贷，但是现在很多买方是不愿意用首付款帮房东还房贷的因为对于买方来说确实囿一定的风险，所以只能尽量和购房者协商能用首付款还贷是最好的，也是最简单的第二种方法是找第三方公司帮忙垫资还房贷，这種方法现在用得比较多这种方法要复杂一些，需要签一些合同而且需要一笔垫资费用，但是对于无法还房贷的房东来说只能选择用這种方式来还房贷，如果选这种方法可以和购房者协商垫资费用，因为很多房东卖房都是尽收价因为垫资多出一笔费用很可能就让买賣更难成交，所以我们在卖房时最好告知房产中介如果要垫资，费用是自己给还是和买方协商好让房产中介提前告知买方，让买方有個心理准备

购买有贷款的房子的注意事项

1、核实房产真实信息：

购房者在买房前一定要先到当地房管部门查册，核实房屋的贷款状况和查封状况等仅仅只是与房主简单沟通也不可以，要掌握方法获得正确的信息来源。购房者可以去房管局查册了解一下该房子名下是否有存在未还清的贷款。具体而言就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产嘚权属状况

一般购买存在贷款未还清的房子，卖家都会让购房者先垫钱解押购房者如果不信任卖家，担心资金安全可以通过第三方監管账户，而不是卖家的个人账户进行交易如果卖家非常强硬怕麻烦不肯做资金监管，非要买家帮垫资那就宁可花钱找第三方公司来墊资，第三方公司会去调查和评估业主靠不靠谱这样花点钱转移风险。

3、预告登记以防一房二卖：

预告登记防的就是***双方虽然已经簽订了购房合同但是还未办理过户，在这期间不动产权证仍保留在卖方手里房主仍然可以暗自将房屋抵押。当完成预告登记若没有購房者的同意，房主就没有权利将房屋进行抵押、担保也无权变更房屋权属人。

建议***双方在合同中要规定以下的内客：买受人已在匼同约定的时间内办理了贷款申请手续贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款的，双方所签二手房***合同解除買受人已支付的购房款全额退还，还款不计利息即不能将贷款作为合同解除且不用承担违约责任的条件。

　　插图 王金辉 H120

老人生前打算卖房、换房却在签订房屋***合同之后，因突发疾病去世了而老人的子女作为继承人却不同意卖房，结果引发了不少纠纷那么老人去卋后，已经签好的合同还作数吗继承人能否收回房屋？而产生的损失又由谁来承担呢

家住北京的王老先生打算卖掉自己购买的单位分配房，在儿子家附近再买一套过去住以方便相互照应。于是他通过中介公司挂牌出售自己名下的房屋。

买房人李先生看中了王老先生嘚房屋因为李先生的儿子明年要上小学，但李先生一家住在通州距离孩子要上的学校特别远。夫妻俩就决定把通州的房子卖了在学校附近买一套小面积的房子，以解决儿子上学的奔波问题再说，孩子将来上中学也都在那附近

李先生夫妇经过一段时间看房后，都看Φ了王老先生的房子就与老人签订了房屋***合同。之后他们便按照合同约定，交付了定金和首付款贷款手续委托中介帮助办理。

嘫而就在贷款手续办理过程中，李先生突然接到中介公司的***称王老先生突然去世了。

紧接着王老先生的一儿一女找上门来。“峩父亲生前卖房没跟我们商量过，我们根本不知情现在我父亲已经去世了，我们继承人不同意卖这套房子！”

面对这样的变故李先苼夫妇当场蒙了。但他们想起看房时曾见过王老先生的老伴，“她当时也同意卖房还签了一份同意卖房声明书呢。”

可是王老先生嘚子女说，他们的父亲去世后母亲也不同意卖房了。

北京市浩东律师事务所张海霞律师认为该房屋性质上应属于房改房，在购买时使鼡了夫妻二人的工龄折算房款是在王老先生和其老伴婚姻关系存续期间取得，应属于夫妻共有财产；在售房时也需要经过配偶的同意。该房屋登记的产权人是王老先生他是合法的产权人，其老伴是共有权人

王老先生的老伴还在世，也同意出售此房屋并已签署了书媔声明书。那么在王老先生去世后，无论他老伴是否同意出售该房屋都应当以之前签署的同意售房声明书为准。

至于王老先生的子女們虽然他们认为老人卖房时未经过他们的同意，而现在他们也不同意售房这是否影响房屋***合同继续履行的效力？

张律师认为王咾先生在世时，该房屋属于老两口的夫妻共同财产在财产权属上与其子女无关。

根据我国《物权法》第39条规定所有权人对自己的不动產或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利也就是说，老人出售自己所有的房屋无需征求子女的意见所以，老人儿女们的意见并不能影响老人与李先生所签合同继续履行的效力子女们的说法也不能获得法律支持。

如果王老先生的儿女不配合办理过户那么李先生可以将老人的全部继承人都列为被告，起诉要求他们继续履行合同配合办理房屋过户手续。

卖房老太太去世 购房者蹊跷成被告

今姩初家住在北京的小秦惹上了一场官司。因为小秦的单位要搬迁到通州于是她在通州区购买了一套房屋，刚刚过户到自己的名下正咑算从东城区搬往新家，却不料坐到了被告席上

“我是跟周老太签订购房合同，房本也是周老太的就算她现在病逝了，我也不应该成為被告呀！”小秦对这件蹊跷事感到很不解

原来，这其中有一个被小秦忽略的情节虽然小秦所购房屋登记的产权人确实是周老太，周咾太出售房屋时她的丈夫赵老先生已经去世，但是这套房屋是老两口在婚姻关系存续期间购买的并且使用了夫妻二人的工龄。周老太囷赵老先生是再婚夫妻在赵老先生去世后，他和前妻的三个子女跟周老太来往少了周老太卖房时并未询问他们的意见。

周老太去世后赵老先生的三个子女就把小秦起诉到法院，主张周老太与小秦之间的房屋***合同无效“这房子有我父亲的份额，我们属于合法继承囚继母无权单独处分这房屋。我们不卖了！”

老太生前卖无权处分的房 继承人赔损失

那么在周老太去世后，其继承人能否收回房屋周老太与小秦之间的房屋***合同是否还有效呢？

张海霞律师认为老两口在夫妻关系存续期间购房，二人并没有关于婚内财产的特殊约萣那么依据我国《婚姻法》第十七条规定，可认定涉诉房屋属于夫妻共同财产法定继承人的第一顺位包括配偶和子女，在赵老先生去卋后他的子女作为法定继承人，也有权要求继承赵老先生的遗产

在此张律师特别提到，该房屋中使用了周老太和赵老先生二人的工龄折算了部分房款

以前的司法实践中，关于在购房时使用了工龄用以折算房款该工龄被认为仅仅是一种福利待遇，而不能认定为财产权益更不能直接将其转化为物权。

但是目前的司法实践有了新变化在现实中确实存在较大争议。

有的法院认定：购房时使用了工龄折算為房款的该折算部分的财产权益可视为遗产，被继承人继承分割

还有的法院是一刀切，只要使用了配偶工龄购房的无论购房时该配耦是否在世，一律认为购买的房屋属于夫妻共有财产

不过在此案中，虽然购房使用了老两口的工龄但因购房行为发生在夫妻关系存续期间，无论使用工龄与否都应当属于夫妻共有财产。

所以在赵老先生去世后，周老太不经过赵老先生的其他继承人同意就将属于夫妻共同财产的房屋出售，属于无权处分

但无权处分是否一定导致合同无效？张律师认为由于小秦与周老太属于正常交易，虽然***行為涉嫌损害了第三人即损害赵老先生子女的利益但并不符合我国《合同法》第五十二条规定的导致“合同无效”的情形，比如“恶意串通”等所以不能直接导致合同无效。

周老太与小秦的房屋***合同是通过房屋中介公司正常的交易渠道进行的，交易价格是公平合理嘚市场价格涉诉房屋也已经过户登记到小秦的名下，房屋交接手续都已经办理完毕了所以，小秦构成了法律规定的善意第三人她取嘚涉诉房屋是合法的。根据《物权法》第一百零六条规定作为受让人的小秦取得该房屋的所有权，应当受到保护

该条中还规定，无处汾权人将不动产或者动产转让给受让人的所有权人有权追回；而受让人依法取得房屋所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿損失

据此张律师认为，对于赵老先生子女们的合法继承权利可以通过向周老太主张分割卖房款来维护，但是现在周老太也已经去世所以他们可以通过向周老太的继承人主张其权利。

合同一旦签订 不能随意解约

张海霞律师提醒大家民事行为最基本的原则就是诚信原则，合同其实就是合意或者说意思自治的一致所以，在民事活动中讲究诚信是每个人都应当遵守的。在签订合同之前可以先咨询一下，合同一旦签订就是双方之间达成了意思自治的一致，没有法定的情节必须履行，不能随意解约

对于老年人来说，购房标的巨大還是需要谨慎***，可以事先委托专业人士咨询和查询后再签署合同。特别是对于共有房屋的处分应当秉承诚信原则，经过全部共有囚协商一致后再行处分

（文中当事人均为化名）

钱可在签定合同后由买家垫付

還清贷款后还需把原产权人产权过户至现继承人名下（继承过户免税）

然后按正常过户手续办理过户。

现在***时间每本证大约在七个工莋日你这个流程要办四本证（继承人二本，然后再加你名下二本约二十八个工作日，加上还贷及准备材料估计最少要二个月）

对于买镓合法权益：主要一点是先要核对继承人身份及继承材料（继承材料主要指继承公***）有公***才能证明继承人己经合法继承，方可簽定合同也可垫资。